Sentencia Civil Nº 156/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 517/2008 de 17 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 517/08-B

JUICIO ORDINARIO Nº 82/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE RUBÍ

S E N T E N C I A Nº 156

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de marzo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 82/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Rubí, a instancia de S.P.M. PROMOCIONS MUNICIPALS DE SANT CUGAT DEL VALLÉS, S.A., contra BANCO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A., D. Erasmo y Dª. Elisabeth ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de Marzo de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMAR la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Mónica Llovet i Pérez, en nombre y representación de S.P.M. PROMOCIONS MUNICIPALS DE SANT CUGAT DEL VALLÉS, S.A. y, en consecuencia: 1.- Declaro la resolución del contrato de compraventa suscrito entre PROMUSA i los demandados, Dª. Elisabeth y D. Erasmo mediante escritura pública otorgada en fecha 10 de marzo de 1999 ante el Notario Antonio-Luis García Bernat, con número 413 de protocolo, que tenía por objeto la finca registral descrita en el hecho tercero de la demanda (comprensiva de vivienda y plaza de garaje) por causa de incumplimiento de la obligación esencial de destinar aquella vivienda en residencia habitual y permanente de los adquirentes por razón de su condición de vivienda de protección oficial. 2.- Como consecuencia de lo anterior, condeno a los demandados, Dª. Elisabeth y D. Erasmo , a la devolución de la posesión de la referida finca a PROMUSA, momento en que ésta deberá devolver a los demandados la diferencia entre el total precio de la compraventa (45.963,66 euros) y la suma que quede pendiente de pago del préstamo hipotecario en la fecha que se haga efectiva la entrega de la posesión de la finca, manteniendo esta última cantidad PROMUSA para hacer frente al préstamo hipotecario. 3.- Ordeno la cancelación de la correspondiente inscripción de la titularidad de la finca a favor de los demandados, Dª. Elisabeth y D. Erasmo , y en su lugar, ordeno la inscripción a favor de PROMUSA, por razón de la resolución declarada. 4.- Declaro que el BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. tiene que consentir los pronunciamientos antes descritos, sin que la hipoteca constituida a su favor sobre la finca se vea afectada por aquella resolución contractual, que deberá de mantenerse íntegramente. 5.- Se imponen las costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 17 de Marzo de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare, al amparo del art. 1124 CC en relación con la normativa de las VPO, la resolución del contrato de compraventa suscrito entre SPM PROMOCIONS MUNICIPALS DE SAN CUGAT DEL VALLÉS SA (PROMUSA) y Dª Elisabeth y D. Erasmo , otorgado por escritura pública de 10.3.1999, sobre la vivienda sita en la planta NUM005 , NUM000 , de la C/ DIRECCION000 , NUM001 del edificio o bloque III del citado conjunto urbanístico, y la plaza de aparcamiento señalada con el núm. NUM000 , por incumplimiento de la obligación - legal y contractual - de destinar aquella a vivienda habitual y permanente de los adquirentes, en razón a su condición de VPO, (2) consecuentemente, se condene a los demandados a devolver la posesión a la actora PROMUSA, en cuyo momento ésta devolverá a los mismos la diferencia entre el total precio de la compraventa (45.963'66 ?) y la suma que quede pendiente de pago del préstamo hipotecario, en la fecha en que se haga efectiva la entrega de la posesión, manteniendo esta última cantidad la actora en su poder para poder hacerle frente, (3) se ordene la cancelación de la correspondiente inscripción de la titularidad de la finca a favor de los referidos demandados y, en su lugar, se acuerde la inscripción a favor de la actora, en razón a la declarada resolución, (4) se declare que el codemandado BBVA SA (a los meros efectos de que tenga conocimiento del procedimiento), ha de consentir los anteriores pronunciamientos, sin que la hipoteca constituida a su favor sobre la finca se vea afectada por aquella resolución contractual, que habrá de mantenerse íntegramente. A dicha pretensión se opusieron los demandados, oponiéndose previamente a la cuantía y negando el incumplimiento, pues desde su adquisición pasaron a residir toda la familia, compuesta por padre, madre y tres hijos, si bien, a los dos años, D. Erasmo aceptó la herencia de su padre, su hijo Carlos formó una pareja estable con la que tuvo una hija, viviendo los tres con sus padres, asimismo su hijo Ramón inició asimismo una relación estable, instalándose asimismo con sus padres, por lo que, con el dinero de la herencia, éstos pudieron comprar una vivienda mayor en el mismo término conyugal a la que se desplazaron todos, menos su hijo Carlos que se quedó en la vivienda de autos, sin que ello supusiera cesión a tercero ajeno a la unidad familiar, sin que proceda la resolución al no contemplarse en la ley que el adjudicatario venga a menor fortuna; asimismo, la vivienda ha sido objeto de mejoras, lo que ha supuesto una inversión de 24.789'56 ? (f.193 y ss), cuya cifra debe añadirse, en su caso, a la suma que devolver la actora con los intereses (petición subsidiaria a la desestimación de la demanda).

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda (se considera acreditado que la vivienda dejó de constituir el domicilio habitual de los demandados, desde que adquirieron la nueva vivienda; desestima las pretensiones subsidiarias formuladas en la contestación, al suponer una reconvención implícita no permitida por el art. 406 LEC ), con imposición de las costas a los demandados. Frente a dicha resolución se alzan éstos, reiterando que no incumplieron las bases del concurso para la adjudicación (presentaron la documentación requerida, concurriendo los presupuestos para ello, y por eso se firmaron los contratos), no incumplieron la obligación de ocuparla en el plazo de tres meses, en la cláusula 14ª del contrato no se establece la resolución como sanción por incumplimiento (sino otras de carácter administrativo), ni tampoco en la escritura pública (resolución que tampoco procede por el hecho de, con la herencia, haber venido a una mejor situación económica), lo que supondría infracción del art. 1256 CC , cuando por el contrario se entregó la casa y se pagó el precio, pasó a ocuparla la unidad familiar, y viven en ella parte de dicha unidad familiar; en su caso hubiera procedido el correspondiente expediente de expropiación forzosa, con las garantías e indemnizaciones legalmente establecidas (en base a todo lo cual se alega la violación del derecho constitucional a la propiedad privada); insiste en la petición subsidiaria de (1) "compensación" (que califica de "reconvención tácita") con 19.589'60 ?, aunque previamente a ésta, y de manera asimismo subsidiaria, introduce un "suplico" nuevo, no planteado en la instancia, "establecerse una sanción económica por incumplimiento", en lo que no puede entrarse. Con ello, el debate queda prácticamente en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) PROMUSA - sociedad privada municipal, participada al 100% por el Ayuntamiento - llevó a cabo la promoción de un conjunto de edificaciones residenciales que pasaron a integrar el "Conjunto Urbanístic" situado en S. Cugat del Vallés, "Polígon Nord del Sector Can Magí-Carretera de Roquetes", con frente en la C/ DIRECCION000 , núms. NUM001 - NUM002 - NUM003 - NUM004 , haciendo esquina, comprensiva de 101 viviendas, cuya promoción se acogió a los beneficios del Régimen de VPO, Programa fijado en el RD 2190/1995 y sujeto al D. 65/96 de 23 de enero (cuyas normas, entre otras condiciones/obligaciones, imponen que las viviendas objeto de ayuda sean destinadas a residencia habitual y permanente, así como en el RD 3148/1978 de 10 de noviembre); la adjudicación de dichas viviendas se llevó a cabo mediante la tramitación del correspondiente proceso reglado establecido por PROMUSA, en el que se especificaba, entre otros extremos que los adjudicatarios debían destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente, cuyo incumplimiento se consideraría "incumplimiento esencial de las...bases o en su caso, del contrato de compraventa, pudiendo PROMUSA excluir de las listas o rescindir el contrato de compraventa,..." (f. 32 y ss); los demandados presentaron la documentación requerida (f. 48 y ss), interesando su admisión en dicho proceso y admitiendo las referidas bases, tras lo cual resultaron adjudicatarios de una de dichas viviendas. 2) En 19.2.1997 se suscribió el correspondiente contrato privado de compraventa, por el que los demandados adquirían por partes iguales y en proindiviso, la planta NUM005 , NUM000 , de la C/ DIRECCION000 , NUM001 del edificio o bloque III del citado conjunto urbanístico, de 66'70 m2, con la plaza de aparcamiento señalada con el núm.1 y situada en el subterráneo (f. 77 y ss); posteriormente, en 10.3.1999, finalizadas las obras de construcción del inmueble, se otorgó la correspondiente escritura pública de compraventa, con entrega de la vivienda y parking, por el precio total de 45.963'66 ? (f. 88 y ss, 224 y ss). Tanto en el contrato privado (cláusula 14 ), como en la escritura pública (cláusula 6ª ), se constataron las obligaciones, de ocupación en los plazos establecidos en la ley y de destino a residencia habitual y permanente de los compradores (impuestas por la normativa citada de VPO), cuyo incumplimiento (según el primero) se consideraría incumplimiento esencial del contrato, pudiendo PROMUSA rescindir el contrato de compraventa. 3) La finca se encontraba gravada con una hipoteca a favor del BBVA SA de 35.366'88 ?, en la que se subrogaron los compradores; el resto, hasta el total precio, había sido abonado por los compradores, con anterioridad. 4) No obstante aquellas obligaciones, los demandados no tienen establecida su residencia habitual y permanente en la vivienda adquirida, figurando en el buzón el hijo de los demandados con su pareja y el hijo de ambos, quienes residen en la misma; por contra, dichos demandados residen, de manera habitual y permanente, en la C/ RAMBLA000 , NUM006 , edificio NUM007 , NUM001 , NUM000 de S. Cugat del Vallés, cuya vivienda es de su propiedad, según información registral(f. 117 y ss), habiendo sido adquirida en 19.11.2001, algo más de dos años y medio después de la citada escritura (informe de detectives de BRINVEST SL, a los f. 110 y ss en relación con la testifical y admisión por los demandados en el hecho 5º de la contestación); dicha última residencia (a la que se trasladaron bien después de ocupar la de autos, bien sin haberla llegado a ocupar) no la pusieron en conocimiento de PROMUSA, ni por ello, los motivos justificativos de dicho cambio. 5) Existió un requerimiento extrajudicial por parte de la actora a los demandados, dirigida a la Rambla Ribatallada (f. 134 y ss)

TERCERO.- La adjudicación con determinadas ventajas a efectos de su adjudicación, obedeció a unas concretas y específicas circunstancias económicas (financiación cualificada del precio, subvención, beneficios fiscales), precisamente para satisfacer una necesidad de residencia habitual y permanente como obligación esencial definidora del contrato, con lo que se atiende a los más desfavorecidos, de forma que toda la normativa de VPO es de marcado matiz social e imperativa, va dirigida a favorecer el acceso a la vivienda de las personas con más bajos niveles de renta (art. 47 CE , STS, entre otras, 3.12.1993 ). La ocupación por los ajudicatarios constituye elemento esencial, requiriendo que se utilice a los fines propios, es decir, que se habite personal y materialmente durante la mayor parte de las horas diurnas y nocturnas y, en especial, aquellas que la práctica más inveterada tiene como esencialmente hogareñas o que se consideran más imprescindibles para el desarrollo de la vida dentro de ella.

La obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente de los adjudicatarios titulares, mientras estuviese vigente el régimen de VPO (a efectos de impedir cualquier tipo de especulación), está establecida en esa normativa de VPO (art. 27 RD 1976 , arts. 1 y 3 RD 314/1978 , art. 8 RD 2190/1995 , art. 7 D. 65/1996 ), en las bases de la adjudicación (aceptadas con la misma), en el contrato privado y en la escritura pública (en cuya cláusula 5ª se constata la sujeción "a las prohibiciones y limitaciones derivadas del Régimen de VPO..."), considerándose su incumplimiento como "esencial" a efectos de poderse rescindir por la vendedora el contrato de compraventa, en el sentido de que se frustra la finalidad del contrato, y ello que comporta la aplicación del art. 1124 CC , sin perjuicio (compatibilidad) de las sanciones previstas en dicha normativa específica (y en la cláusula 6ª de la escritura púbica), disposiciones complementarias, aún cuando la posibilidad de resolución por dicho incumplimiento no estuviera expresamente prevista en la escritura, al considerarse implícita en las obligaciones recíprocas para el caso de incumplimiento, como es el caso.

De venir a mejor fortuna, pudieron pedir la descalificación previa de la vivienda o en su caso, solicitar la oportuna autorización para arrendarla o cederla a un tercero. Además, el ejercicio de la acción resolutoria del contrato de compraventa "privada" por incumplimiento esencial, cumpliéndose sus presupuestos, no puede atentar contra el derecho de propiedad privada ni contra la seguridad jurídica, ni queda aquella excluida por la posibilidad de expropiación (cuestiones todas que no fueron discutidas en la instancia), al estar sujeta al derecho privado

Además de ello, el articulo 54 del Real Decreto 3148/78 prohibe la transmisión hasta transcurridos al menos cinco años y siempre que se hubiera pagado la totalidad del precio. Y el articulo 138.7 del Reglamento ( se entiende aplicable a todos los supuestos de acceso a tales viviendas) prevé como causa de resolución del contrato y de desahucio del ocupante la cesión total o parcial de la vivienda ( articulo 138.7 ).

En el presente caso, aquellos a quienes se les adjudicó la vivienda han incumplido la que constituía una de sus obligaciones principales: el deber de destinar la vivienda como propio domicilio habitual y permanente ( articulo 3 del Real Decreto 3148/78 ) El incumplimiento de esta obligación y la cesión onerosa de la vivienda a terceros son causas suficientes de resolución de un tipo de contrato como los analizados cuya finalidad, como se ha apuntado, es facilitar- incluso mediante la concesión de subvenciones, como es el caso- el acceso de aquellas personas que hayan acreditado, por los trámites reglamentarios, sus escasos recursos económicos ( articulo 49 del RD 3148/78 ). El acceso a la vivienda, fuera de aquellos cauces, además de propiciar su especulación, constituye una infracción de la finalidad perseguida por el legislador y un claro enriquecimiento injusto tanto por parte de quien se le adjudicó la vivienda, en determinadas condiciones, para que en ella constituyera su domicilio, como para el que pasa a ocuparla sin, ni tan siquiera, acreditar ser merecedor de aquella adjudicación.

CUARTO.- Consecuentemente procede, con desestimación del recurso, la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC)

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Elisabeth y D. Erasmo contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.