Sentencia Civil Nº 156/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 134/2010 de 08 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECISÉIS

ROLLO Nº 134/2010-C

JUICIO ORDINARIO Nº 1330/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 21 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 156/2011

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a ocho de marzo de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Dieciséis de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1330/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona, a instancia de Dª. María Virtudes representada por el procurador D. Jose M. Fernández-Aramburu Torres, contra DIRECCION000 , S.L. Y OTROS C.B. representado por la procuradora Dª. Belén García Martínez; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de julio de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA formulada por María Virtudes contra DIRECCION000 Y OTROS C.B. y declarar la resolución del contrato de compraventa de 9 de noviembre de 2005 . DESESTIMAR la RECONVENCION formulada por MATEO MUÑOZ S.L., VALLE VERDE DE VERA, S.L. y GONMUZ, S.L, contra María Virtudes ./ No se hace especial pronunciamiento en materia de costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 15 de febrero de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

Primero : Solicitó la demandante, Dña. María Virtudes , la resolución del contrato de compraventa que concertó con la demandada, DIRECCION000 y otros, C.B., relativo a un apartamento sito en la promoción Playa de Don Julián del municipio de Vera, bloque dos, portal uno, primero B, con restitución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de dicha compraventa.

La entidad demandada alegó ciertas excepciones, entre ellas la de carecer de capacidad procesal la comunidad de bienes demandada. Fueron rechazadas, ésta última mediante auto de 7 de abril de 2.009, que no fue recurrido. La demanda fue contestada por tres sociedades mercantiles, que son las mismas que ahora recurren en apelación. El contrato fue otorgado por la señora María Virtudes y por la comunidad de bienes. Las sociedades reconocen formar dicha comunidad de bienes.

La sentencia del Juzgado estimó en parte la demanda. Declaró resuelto el contrato pero no reconoció a la demandante el derecho a recuperar nada de lo que había entregado a la vendedora. No estimó en cambio la reconvención formulada. Mediante ésta, las tres aludidas sociedades pidieron que se acordase la consumación del contrato, con otorgamiento de escritura de compraventa y pago del resto del precio pendiente.

El recurso lo interponen exclusivamente las sociedades demandadas, pretendiendo que se estime la reconvención.

Segundo : Razonan las recurrentes que el contrato contiene una cláusula conforme a la cual la falta de pago de cualquiera de las cantidades aplazadas, del total precio del contrato, facultaba a la promotora para rescindir el contrato, con pérdida por la compradora de las cantidades entregadas a cuenta del precio. Eran ellas, por tanto, las que estaban autorizadas a optar entre la resolución o el cumplimiento.

El Juzgado aplicó la cláusula 10 del contrato, considerando que la misma autorizaba a la actora a apartarse del contrato perdiendo las cantidades entregadas. Dicha cláusula establece que la promotora debía otorgar la escritura pública de compraventa en el plazo de 30 días desde la obtención de la licencia de primera ocupación. Añadía que "Si llegada dicha fecha no se hubiera realizado la escritura pública por imposibilidad por parte de la compradora, salvo por motivos de fuerza mayor, el presente contrato quedará sin validez". Las apelantes sostienen que esta cláusula no permitía a la actora desligarse del contrato, porque no era una cláusula de arras penitenciales.

Sin embargo, las recurrentes no ofrecen una explicación de los casos que debían entenderse comprendidos en la aludida estipulación, que se refiere al supuesto de imposibilidad de la compradora. En la contestación a la reconvención la señora María Virtudes manifestó que su imposibilidad era económica, por cambio de sus circunstancias personales. No hay más remedio que considerar incluida la imposibilidad de esa clase en esta estipulación décima. La modalidad más normal y corriente de imposibilidad de un comprador para consumar un contrato de compraventa es la económica. Debe entenderse comprendida por tanto dicha circunstancia en este pacto décimo. Insistimos en que no se dice qué otra clase de circunstancias podrían comprenderse en el pacto, el cual, además, no distingue entre supuestos de imposibilidad. Esta no equivale a simple voluntad de desistir y en ese sentido no parece acertada la conclusión del Juzgado de que el contrato preveía que la compradora pudiese apartarse del mismo. Pero la imposibilidad económica se comprende en el pacto.

Pues bien, como decimos la demandante alegó esa imposibilidad en su contestación a la reconvención. La hipoteca a promotor en que debía subrogarse tenía un capital pendiente de pago de 117.705 euros (documento 1 de la contestación a la reconvención) y la actora debía pagar, además de esa cantidad, otros 15.843 euros para completar el precio total, una vez computados los pagos hechos antes. Una entidad financiera indicó a la señora María Virtudes (documento 2 del mismo escrito de contestación) que no podía aprobar el préstamo que había solicitado. La demandada manifestó en su confesión que al parecer el problema de la demandante era que tenía problemas para financiar la compra. Afirmó que había ofrecido financiar ella la diferencia, pero tal ofrecimiento, que habría sido hecho telefónicamente, no fue acreditado.

Dadas estas circunstancias consideramos suficientemente probado que la demandada estaba en una situación económica en la que no le resultaba posible pagar, de manera que concurre el supuesto de imposibilidad previsto en la cláusula 10 del contrato, por lo que no puede la compradora ser obligada a consumar la operación, de modo que procede desestimar el recurso.

Tercero : Las costas de la apelación se impondrán a las recurrentes, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por MATEO MUÑOZ, S.L., VALLE VERDE DE VERA, S.L., y GONMUZ, S.L., contra la sentencia de fecha uno de julio de dos mil nueve, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 21 de Barcelona en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con imposición de las costas a las recurrentes.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Contra la presente sentencia no cabe recurso alguno. No obstante, si el recurso hubiese de fundarse en infracción de normas de derecho catalán cabría recurso de casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, que deberían ser preparados ante esta Sección, en el plazo de cinco días.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.