Sentencia Civil Nº 156/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 701/2009 de 22 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00156/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 701 /2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. JOSE MARIA SALCEDO GENER

En MADRID, a veintidós de marzo de dos mil once.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1159/2007 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID seguido entre partes, de una como apelantes Doña Mónica y D. Juan Antonio , representados por el Procurador Sr. Ruigomez Muriedas, Vicente y de otra, como apelados D. Pedro Miguel y Doña Rita , representado por el Procurador Sr. Granizo Palomeque, sobre resolución de contrato de compraventa.

Antecedentes

La Sala acepta los antecedentes de hecho de la resolución apelada.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número diez de Madrid, en fecha 23 de Marzo de 2.009, en el proceso ordinario de referencia, se dictó sentencia con el siguiente FALLO: "Que debo:

1.-estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por el procurador Sr. Granizo Palomeque en nombre y representación de Pedro Miguel y DOÑA Rita contra DON Juan Antonio y DOÑA Mónica , representados por el procurador Sr. Ruigómez Muriedas, y en consecuencia debo declarar y declaro resuelta la relación obligacional mantenida entre las partes mediante los contratos de 26 de noviembre de 2005 y 31 de marzo de 2006, debiendo los vendedores devolver las cantidades recibidas que ascienden a 87.000 euros, y los compradores abandonar la vivienda en un plazo indeterminado que resulte necesario para encontrar otra, y ello sin imposición de las costas causadas con esta demanda.

2.-desestimar y desestimo la demanda formulada por el procurador Sr. Ruigómez Muriedas en nombre y representación de DON Juan Antonio y DOÑA Mónica frente a DON Pedro Miguel y DOÑA Rita , representados por el procurador Sr. Granizo Palomeque, y en consecuencia debo absolverlos y los absuelvo de los pedimentos instados en su contra, y ello con imposición las costas causadas con dicha demanda en esta instancia".

SEGUNDO.- Notificada anterior resolución, contra la misma, previa su preparación en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación, el procurador Don Vicente Ruigómez Muriedas en nombre de DOÑA Mónica y DON Juan Antonio , dándose al mismo el trámite correspondiente, turnándose las actuaciones a esta Sección.

TERCERO .- Recibidos los autos se formó el correspondiente rollo de sala con el nº 701/2.009, personándose tanto los apelantesDOÑA Mónica y DON Juan Antonio , a través del procurador citado, como los apelados DON Pedro Miguel y DOÑA Rita , haciéndolo en su nombre el procurador Don Roberto Granizo Palomeque, y no considerándose necesaria la celebración de vista pública, se señaló la correspondiente deliberación, votación y fallo del recurso, cuando por turno le correspondía y celebrada la misma, quedó concluso para sentencia.

CUARTO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, con excepción del plazo para dictar sentencia, que no lo ha sido por la acumulación de asuntos.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Don FELIX ALMAZAN LAFUENTE.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los siguientes:

PRIMERO .- El presente recurso trae causa de las demandas cruzadas, en su momento acumuladas, interpuestas por el procurador Don Roberto Granizo Palomeque, en representación de los hermanos DON Pedro Miguel y DOÑA Rita , y por el procurador Don Vicente Ruigómez Muriedas en nombre de DOÑA Mónica y DON Juan Antonio .

En la demanda interpuesta por DON Pedro Miguel y DOÑA Rita , se solicitada la resolución de la relación obligacional mantenida entre los litigantes, suscrita en contrato de compraventa de 26 de Noviembre de 2.005 y 31 de Marzo de 2.006, debiendo devolver los primeros las cantidades recibidas -87.000 euros- y abandonar los segundos la vivienda en el razonable plazo de seis meses. Por el contrario, en la demanda formulada por DOÑA Mónica y DON Juan Antonio , se solicitó la declaración de que la sociedad legal de gananciales formada por los demandantes es la titular de la vivienda denominada NUM000 , letra NUM001 de la planta NUM000 del portal nº NUM002 de la CALLE000 , en la Unidad Vecinal de Palomeras, en virtud del contrato de compraventa suscrito entre los litigantes, que tendrá lugar en el Registro de la Propiedad a través de la inscripción de la presente sentencia, condenado a los demandados a devolver 31.305,99 euros por exceso del precio pagado, con intereses desde la fecha del requerimiento extrajudicial.

Frente a la sentencia de instancia, que estima, en gran medida, la demanda, declarando resuelta la relación obligacional arriba descrita, con devolución de los 87.000 euros recibidos por los vendedores, debiendo abandonar los compradores la vivienda en cuestión en un plazo indeterminado que resulte necesario para encontrar otra, y desestimó íntegramente la reconvención, se alzan DOÑA Mónica y DON Juan Antonio , formulando el presente recurso en el que se aduce, como primer motivo de apelación, error en la interpretación del contrato de 26 de Noviembre de 2.005, al no haberse tenido en cuenta el mismo, contrato que no contiene cláusula resolutoria alguna, debiendo subsistir en el caso de que sea resuelto el de Marzo de 2.006 . Como segundo motivo de apelación se aduce vulneración de los artículos 1.256 y 1.281 del Código Civil, manteniendo la vigencia del contrato de 26 de Noviembre de 2.005 , añadiendo que si firmaron un segundo contrato el día anterior del vencimiento del primero, el 30 de Marzo de 2.006, fue solo y exclusivamente porque los vendedores engañaron a los apelantes en lo referente al permiso de venta y fijación del precio. El tercer y último motivo se fundamenta en el error en la interpretación del contrato de 30 de Marzo de 2.006 que, contrariamente a lo mantenido por la sentencia de instancia, debe de hacerse tomando en consideración el suscrito el 26 de Noviembre de 2.005 , insistiendo en que la fijación del precio se subordinó a la decisión del IVIMA, quien nunca podía autorizar el precio que las partes señalaron en el contrato de 198.334 euros, precio que nunca sometieron a la aprobación de dicho organismo, como tampoco la descalificación de la vivienda, sin que se recoja en el contrato de Marzo de 2.006 su resolución por la negativa del IVIMA a autorizar el precio máximo de venta, concluyendo que el contrato no estaba condicionado a la autorización del precio de la transacción, sino a la autorización y visto bueno de la venta en sí. Por último se mantiene que si se admitiera la resolución del contrato de 30 de Marzo de 2.006, ésta no acarrearía la resolución del contrato anterior, lo que supone que el contrato de 26 de Noviembre de 2.005 ha de mantener plena vigencia, lo que supone la total desestimación de la demanda formulada de contrario y el acogimiento, en igual medida, de la formulada por los recurrentes.

SEGUNDO.- Como se ha puesto de manifiesto en anterior fundamento jurídico, los tres motivos de apelación formulados por los recurrentes, tienen por objeto combatir la interpretación contractual recogida en la sentencia de instancia, tanto en cuanto a su contenido, como en lo referente a la situación creada por la existencia de dos contratos: el de 26 de Noviembre de 2.005 y el suscrito el 30 de Marzo de 2.006.

En cuanto a la interpretación de los contratos, dispone el artículo 1.281 del Código Civil en su párrafo primero que "si los términos de un contrato son claros y no deja duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas". Este artículo contiene las tres grandes reglas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la auto responsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza, buena fe en ellas ( SSTS. de 6 de Febrero de 1.998 y 3 de Julio de 2.002 ). La interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y el contenido de lo pactado, fijando las obligaciones asumidas por cada uno de ellos en la relación contractual ( STS. de 15 de Diciembre de 1.992 ). Aún cuando el Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 , combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones), el punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281 . La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha sido reiteradísima en este sentido: dice la Sentencia de 13 de Noviembre de 1.985 que " por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del artículo 1.281.1º del Código Civil" y añade la de 7 de Julio de 1.986 que " no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad" . Tal y como señala el párrafo 1º del artículo 1.281, solamente será posible estar al término literal de la cláusula de un contrato cuando sus términos sean claros y sin sombra de duda o, como más detalladamente se dice en la Sentencia de 3 de Mayo de 1.985 , ( en relación con las de 20 de Febrero de 1.984 , 3 de Mayo de 1.984 , 22 de Junio de 1.984 y 16 de Julio de 1.984 ) cuando exista verdadera armonía entre las palabras y su significado final y relacional con el texto, con su estructura finalista, de tal modo que lo haga inútil o redundante la búsqueda de su sentido porque del propio texto no resulte ningún indicio de duda o ambigüedad, hasta el punto de aconsejar al Juez de abstenerse de más indagaciones, es decir, cuando no haya posibilidades de discordia entre la voluntad y su expresión, normalmente escrita ( STS. de 17 de Junio de 1.985 ). En definitiva, la regla "in claris non fit interpretatio" ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonía, no discordancia entre las palabras y su significado final y orgánico o de relacional con el contexto, con la estructura finalista y pragmática del mismo (en este sentido, STS. de 26 de Noviembre de 1.987 ).

Respecto a la existencia de dos contratos, el de 26 de Noviembre de 2.005 y el de 30 de Marzo de 2.006, hemos de señalar que como pone de manifiesto la STS. de 24 de Febrero de 2.010 : "a) La novación para ser extintiva requiere el efecto dual -de doble voluntad- de extinguir el anterior orden de intereses y de crear un nuevo orden jurídico vinculante para el futuro( SS. 3 de noviembre de 2.004 ; 7 de mayo de 2.009 ); b) La novación no se presume por lo que debe quedar plenamente acreditada ( SS. 4 de marzo y 2 de junio de 2.005 , 23 de junio de 2.006 , 19 de noviembre de 2.007 , 21 de febrero de 2.008 ); c) Sin embargo, junto a la novación expresa -que se declara explícitamente por las partes-, cabe también la que resulte con toda claridad y evidencia de los términos del acto considerado novatorio ( SS., entre otras, 14 de diciembre de 2.008 , 28 de diciembre de 2.000 , 10 de junio de 2.003 , 23 de junio de 2.006 ); d) En relación con esta apreciación, este Tribunal tiene declarado, en sintonía con el art. 1.204 CC , que hay novación extintiva cuando las obligaciones de una y otra convención son de todo punto incompatibles ( SS. 27 de septiembre y 19 de noviembre de 2.002 ; 29 de diciembre de 2.003 ; 4 de marzo de 2.005 ; 16 de marzo de 2.006 ; 31 de octubre de 2.008 ; 9 de febrero y 7 de mayo de 2.009 ), ponderando el efecto extintivo: en relación con actos inequívocos ( S. 19 de diciembre de 2.007 ), modificaciones de significación económica concluyente ( SS. 19 de noviembre de 2.002 y 19 de noviembre de 2.007 ), y alteraciones que afectan a aspectos o elementos esenciales del contrato ( SS. 17 de septiembre de 2.001 , 3 de noviembre de 2.004 , 31 de octubre de 2.008 ); e) Para apreciar la existencia de la novación hay que distinguir la concreción de los hechos determinantes de la misma que, como cuestión fáctica, constituye una facultad propia, específica y peculiar del Tribunal "a quo" ( SS. 19 de noviembre de 2.002 , 29 de diciembre de 2.003 , 4 de marzo y 2 de junio de 2.005 , 19 de diciembre de 2.007 y 5 de julio de 2.008 ), de la ponderación de la significación jurídica de tales hechos, tanto en la perspectiva de si implican novación, como, en su caso, para determinar si se trata de mera novación impropia o modificativa, en que permanece el vínculo, o de novación propia o extintiva, en la que se extinguen las obligaciones antiguas y se sustituyen por las nuevas".

TERCERO.- La aplicación coordinada de la doctrina expuesta al caso de autos, nos permite afirmar, en primer lugar, que la primacía que la sentencia apelada otorga al contrato de 30 de Marzo de 2.006, es totalmente correcta y ello porque existiendo dos contratos de compraventa -el citado y el firmado el 26 de Noviembre de 2.005-, ambos suscritos por las mismas partes y sobre el mismo inmueble, es patente que el segundo en el tiempo ha de primar en todo aquello que supone modificación del primero, sin que sea de recibo la concurrencia de error por parte de los compradores a la hora de suscribir el segundo, siendo significativo al respecto que, según se reseña en la sentencia apelada, fue DOÑA Mónica , quien redactó ambos contratos, sin que se pueda aceptar que los apelantes cuestionen el contrato de 30 de Marzo de 2.006, cuando basan su demanda en el mismo. En consecuencia las cláusulas primera y segunda del contrato de 26 de Noviembre de 2.005, han de quedar sin efecto, al haber sido modificadas por el clausulado del contrato de 30 de Marzo de 2.006, contrato que frente a un precio máximo establecido en el anterior -198.334 euros-, fija como precio cierto el mismo importe que, fácil es considerar, a la vista del precedente, era el precio pactado. No obstante esta modificación es substancial, pues aunque se sigue sometiendo el precio de la compraventa a la supervisión del IVIMA. sobre su adecuación a los precios de venta máximos establecidos para las viviendas de protección oficial del tipo de la litigiosa, se añade una cláusula tercera , que establece, para el caso de que no se obtuviera el citado visto bueno sobre el precio, el contrato se rescindirá con devolución a la parte compradora de las cantidades hasta entonces entregadas, permaneciendo los compradores en la vivienda -el pacto cuarto permitía la ocupación de la vivienda por los adquirentes-, durante un tiempo indeterminado, que precise para encontrar una nueva -cláusula sexta -. En consecuencia, la situación contractual existente entre los litigantes es clara y solo puede ser interpretado en la forma en que lo hizo la Juzgadora de instancia, no pudiéndose aceptar la postura de los recurrentes, tanto en cuanto abogan por la subsistencia del contrato de 26 de Noviembre de 2.005, ante la resolución del de 30 de Marzo de 2.006, ya que este novó aquél en todos los pactos que suponían modificación del primero, sin que la resolución del segundo pueda dar lugar al resurgimiento del primero, como en lo referente al precio de venta de la vivienda que identifican con el fijado por el IVIMA, olvidando que, en el contrato vigente, expresamente se estableció un precio, así como las consecuencias de que el mismo fuera superior al autorizado por el IVIMA. No debe olvidarse la doctrina jurisprudencial que establece que cuando las partes fijan libremente precio superior al oficial de las viviendas de protección oficial y a ese precio dan su consentimiento, no cabe aplicar la nulidad del artículo 6-3 del Código civil puesto que la legislación de viviendas de protección oficial establece, en tales casos, determinadas sanciones administrativas y pérdida de beneficios, ni cabe sostener la nulidad parcial de la cláusula, puesto que el precio pactado fue el decisivo para el acuerdo de voluntades, ( sentencias de 3 de septiembre de 1.992 , 14 de octubre de 1.992 , 4 , 6 y 16 de diciembre de 1.993 , 21 de febrero y 4 de mayo de 1.994 , y 19 de Noviembre de 2.002 ), doctrina que no es aplicable al caso de autos, cundo, como se ha expresado, las partes establecieron las consecuencias que esta situación, que no son otras que la resolución del contrato (se habla de rescisión) con devolución de las cantidades entregadas y la permanencia de la parte compradora en la vivienda hasta que encontrara otra, pactos que en modo alguno pueden considerarse desproporcionados y menos perjudiciales para los compradores, quienes recobran todo el dinero entregado en concepto de precio, al tiempo que han venido ocupando la vivienda. Ante esta alternativa, expresamente pactada por las partes y, por tanto, de necesaria aplicación, lo que no puede aceptarse como alternativa, es, como pretenden los apelantes, es la sustitución del precio pactado por el fijado por el IVIMA.

La consecuencia de cuanto se ha expuesto, es la necesaria e íntegra desestimación del presente recurso, debiéndose confirmar, plenamente, la sentencia de instancia.

CUARTO.- La desestimación de la presente apelación comporta, conforme establece el artículo 398, en relación con el 394, ambos de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición, a la parte apelante, de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados, preceptos concordantes y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por el procurador Don Vicente Ruigómez Muriedas en nombre de DOÑA Mónica y DON Juan Antonio , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Madrid, en fecha 23 de Marzo de 2.009 , en el proceso ordinario de referencia, debemos confirmar y confirmamos referida resolución; todo ello con expresa imposición, a la parte apelante, de costas devengadas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes y devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.