Sentencia Civil Nº 156/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9, Rec 1035/2014 de 20 de Mayo de 2015

Encabezamiento

ROLLO núm. 1035/14 - K -

SENTENCIA número 156/15

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION NOVENA

Ilmos. Sres.:

D. Gonzalo Caruana Font de Mora

Dª Purificación Martorell Zulueta

D. Luis B. Seller Roca de Togores

En la ciudad de Valencia, a 20 de mayo de 2015.

Vistos por la Sección Novena de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. Luis B. Seller Roca de Togores,el presente Rollo de Apelación número 1035/14,dimanante de los Autos de Incidente concursal 707/14,promovidos ante el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Valencia,entre partes; de una, como demandante apelante,SALES ECOENERGY, SL, representado por la Procuradora Clara González Rodríguez, y asistido por el Letrado Ignacio Gascó Bayarri, y de otra, como demandados apelados,ADMINISTRACION CONCURSAL (Concurso 375/06), representada por la Administradora Concursal Juliana , y asistida por el Letrado Juan Aguado Domingo, e INFANTILES SHEILA, SL, representada por la Procuradora Elena Gil Bayo.

Antecedentes

PRIMERO.-La Sentencia apelada, pronunciada por el señor Juez de lo Mercantil número 2 de Valencia, en fecha 3 de septiembre de 2014 ,contiene el siguiente FALLO: 'QUE DEBO ACORDAR y ACUERDO DESESTIMAR la demanda formulada de contrario,. y todo ello con imposición de costas a la parte actora.'

Auto aclaración,de fecha 17 de septiembre de 2014,que contiene la siguiente PARTE DISPOSITIVA: 'SE ACLARA la Sentencia de fecha 3/09/14 , en su Fundamento de Derecho Séptimo, en el sentido siguiente:

Donde dice: ' Conforme al Art. 394-1 LEC , procede la imposición de costas', debe decir: ' Conforme al art. 394-1 LEC , procede la imposición de costas a la parte actora'. '

SEGUNDO.-Que contra la misma se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, remitiéndose los autos a esta Audiencia, tramitándose la alzada, con el resultado que consta en las actuaciones.

TERCERO.-Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de SALES ECOENERGY S.L. se interpone recurso de apelación contra la Sentencia del Juzgado de lo Mercantil 2 de los de Valencia de 3 de septiembre de 2014 (y Auto de 17 de septiembre) por la que se desestima la demanda promovida por tal parte, en reclamación de 15.714,27 euros en ejercicio de acción indemnizatoria por daños y perjuicios, y subsidiaria acción redhibitoria ('quanti minoris') por el mismo importe de rebaja del precio satisfecho en la compraventa realizada en 18 de octubre de 2013 de finca registral nº NUM000 de Quart de Poblet.

La meritada Sentencia desestima la demanda e impone las costas a la actora apelante.

La apelante aclara que lo que solicitaba era indemnización por 1.124 y 1.101 CC y aliud pro alio y, subsidiariamente, por 1.484 CC, rebaja del precio.

Sustenta su apelación en las normas de interpretación de los contratos recogida en el art. 1.281 CC y siguientes y en el contenido literal de la escritura pública de compraventa que establece: '..., la compra y adquiere , libre de cargas, gravámenes e inquilinos, asumiendo el pago de las deudas pendientes respecto de contribuciones e impuestos que declara conocer, disponiendo de los suministros de agua y luz y de todos aquellos necesarios para su explotación, y con todos los derechos y servidumbres a la misma inherentes, tomando posesión de la misma en este acto' (f.51).

En relación a la acción quanti minoris, insiste en que la compra de la nave se hizo para llevar a cabo actividad industrial; que sólo se conocían contingencias fiscales que fueron las que se aceptaron; que la nave no es apta para su uso industrial. Que ello fue trascendente para la fijación del precio; que no dispone de más conocimientos que en relación a instalaciones y trabajos eléctricos, y que no se pactó que hubiera de asumir costes de obras para obtener el uso industrial.

La parte apelada se opone porque ni en la negociación ni en la escritura otorgada se emplea el término 'industrial'. Que lo que se transmite y se conoce por el adquirente (siendo notorio para cualquiera, más aún tendiendo a la actividad y objeto social de la mercantil adquirente) es SUELO URBANO CON CALIFICACIÓN DE INDUSTRIAL A, siendo posible su uso industrial previo su desarrollo sin que se frustre expectativa alguna.

A simple vista, es notorio que no hay alcantarillado, aceras, agua potable ni suministro de energía. El bajo precio por el que se vendió justifica estos inconvenientes. Su valor catastral es de 252.808,83 euros, el valor neto contable 102.172,06 euro y el precio de venta fue de41.000 euros más IVA. Se insiste que se entregó lo convenido: SUELO URBANO INDUSTRIAL A (según proyecto del Plan general en trámite) pendiente de urbanizar, siendo inspeccionada la finca en varias ocasiones.

Niega que existan vicios ocultos y que, en cualquier caso, la acción subsidiariamente ejercitada está caducada (1.490 CC) al haber transcurrido más de seis meses desde la entrega de la cosa.

La Sentencia, en resumen, desestima la demanda considerando, en relación a la acción ejercitada principalmente, que no ha habido incumplimiento (o cumplimiento defectuoso) de manera que: a) en el plan de liquidación no se señala la finalidad industrial de la finca; b) en la escritura no se describe como suelo industrial ni como finalidad de este.

En relación a la subsidiaria que, existiendo las circunstancias que señala la demandante, no pueden considerarse como vicios ocultos (evidentes para un profesional de la construcción). Estos efectivamente disminuyen el valor de la finca y justificaron en su día el bajo precio pagado. Por último, la finca tiene posibilidad de uso industrial si cumple requisitos del PGOU art. 5.45.

SEGUNDO.-No puede prosperar la apelación por los mismos y atinados fundamentos expuestos por el Juez de lo Mercantil expuestos en su resolución que aquí se confirman y completan.

a)En relación con la indemnización que se solicita en virtud del art. 1.124 CC y el principio de aliud pro alio.

La apelante opta por no instar la resolución del contrato de compraventa sino por exigir, como indemnización, el importe del coste de las obras de acometida de agua potable (15.714,27 euros) según pericial que aporta (f. 113 y siguientes).

Pues bien. Tal y como señala el apelante, el art. 1.281 CC establece como primigenio criterio interpretativo de los contratos el siguiente: ' Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.'.

Lo anterior debe de ser compatible con el principio de buena fe que debe regir en el cumplimiento de los contratos en general y que, el art. 57 del Código de Comercio establece como regla específica de interpretación de los contratos mercantiles.

Es muy probable de que el interés del apelante al adquirir la finca fuera darle un uso industrial, pero también es claro que la referencia que hace la escritura de '...disponiendo de los suministros de agua y luz y de todos aquellos necesarios para su explotación', no supone que en modo alguno el adquirente ignorara el estado en que compraba la finca.

No puede hablarse de ocultación por la administración concursal vendedora, que se limita a describir la finca tal y como consta en el Registro de la Propiedad y con la terminología urbanística precisa del estado de la misma.

Que la actora pretenda darle un uso industrial a la finca, y que ese sea su interés al comprar, es muy distinto a que la misma esté en condiciones actuales de ser empleada para ese uso sin un previo desarrollo en inversión. La ausencia de tales condiciones, al menos por el momento, era conocida por la actora sin que se atisbe ocultación o reserva por la vendedora.

Es relevante aquí: a) la actividad a la que, según su página web, se dedicaba la mercantil (f191: empresa de servicio energéticos, instaladora eléctrica de categoría básica, líneas aéreas o subterráneas para distribución de energía, instalaciones generadoras de alta tensión, instaladora de fontanería y de instalaciones térmicas de edificios); b) El objeto social de la mercantil que, en diciembre de 2013, amplió su objeto social a la construcción, reparación y conservación de toda clase de obras (f 193); c) La propia pericial aportada (f 113 y siguientes) que, en un examen visual somero ya identifica ' No se localizan arquetas de registro en la vía contigua ni en colindantes que hagan sospechar de la existencia de una red municipal de aguas residuales, ni tampoco red Municipal de suministro de agua potable en las inmediaciones de la parcela' (f 116).

De lo anterior se deduce que, ampararse en la literalidad de la parte de la escritura de compraventa transcrita para reclamar una indemnización, supone una actuación contraria a la buena fe. De la evidencia de los signos externos de la finca, de los conocimientos que se han de suponer como profesional del ramo y del bajo precio satisfecho en relación al valor atribuido (catastral y contablemente), se deduce que la adquirente conocía la situación administrativa urbanística de la parcela y las conexiones a suministros que existían o no. No se le entregó algo en condiciones distintas a las que formalmente constaban y (se presume por lo anterior) conocía la adquirente.

No se deduce otra cosa del comportamiento de la administración concursal ni del propio plan de liquidación. No puede considerarse que la administración concursal admitiera un precio tan escaso y, al mismo tiempo, se comprometiera a realizar unas obras con unos costes que, aún más, habrían de disminuir el beneficio del concurso. Choca con la propia economía del contrato y con el notorio y habitual proceder que las máximas de la experiencia nos enseñan en las transmisiones de activos en sede concursal.

b)En relación a la acción amparada en art. 1484 CC : 'El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.'

Los propios argumentos expuestos en la letra anterior evidencian que la ausencia de acometida de agua potable no era un vicio oculto, ni podía ser ignorado por el comprador dada su actividad profesional, los signos externos y el precio dado.

En cualquier caso la acción estaría caducada conforme al ar. 1.490 CC al interponerse la demanda en 19 de mayo de 2014 (más de seis meses después de la entrega de la posesión que la actora reconoce en 18 de octubre de 2013).

TERCERO.-En consecuencia, se debe de desestimar el recurso de apelación, confirmando en su integridad la sentencia dictada en primera instancia.

CUARTO.-En materia de costas procesales, consideramos que, conforme al art. 398 LEC , procede la condena en costas a la parte apelante con pérdida del importe del depósito constituido para recurrir a que se refiere la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , dándole el destino previsto en tal norma.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación de SALES ECOENERGY S.L. contra la Sentencia apelada pronunciada por el Ilmo. Sr. Magistrado del JUZGADO DE LO MERCANTIL NUMERO 2 DE VALENCIA en fecha 3 de septiembre de 2014 , que confirmamos en su integridad, ello con condena en costas a la apelante de esta segunda instancia.

Se declara la pérdida del depósito efectuado para recurrir, al que le dará el destino previsto en la Disposición Adicional Décimoquinta nº 9 LOPJ .

Notifíquese esta resolución a las partes y, de conformidad con lo establecido en el artículo 207.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , una vez transcurridos los plazos previstos, en su caso, para recurrir sin haberse impugnado, quedará firme, sin ulterior declaración, procediéndose a devolver los autos originales, junto con certificación literal de esta misma resolución y el oportuno oficio al Juzgado de procedencia para constancia y ejecución, uniéndose certificación al Rollo.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.