Sentencia CIVIL Nº 156/2017, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 127/2017 de 22 de Mayo de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00156/2017

N10250

PLAÇA DES MERCAT Nº 12

-

Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20

MCB

N.I.G.07040 42 1 2016 0001445

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000127 /2017

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de PALMA DE MALLORCA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000045 /2016

Recurrente: Lucas

Procurador: GONZALO BERNAL GARCIA

Abogado:

Recurrido:

Procurador: MATILDE TERESA SEGURA SEGUI

Abogado:

S E N T E N C I A Nº 156

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Don Gabriel Oliver Koppen

Doña Carmen Ordóñez Delgado

En Palma de Mallorca a veintidós de mayo de dos mil diecisiete.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma, bajo el número 45/2016, Rollo de Sala número 127/2017,entre partes, de una como demandante-apelante D. Lucas y Dª. Milagrosa , representados por el procurador D. Gonzalo Bernal García y dirigidos por la letrada Dª. Beatriz Fernández del Castillo, de otra, como demandada-apelada la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 , representada por la procuradora Dª. Matilde Teresa Segura Seguí y dirigida por el letrado D. Santiago Alejos Fernández.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma, se dictó sentencia en fecha 14 de octubre de 2016 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

DESESTIMAR TOTALMENTE LA DEMANDAinterpuesta por D. Lucas y Dª. Milagrosa , representados por el Procurador D. Gonzalo García Bernal, contra LA COMUNIDAD

DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA C/ CALLE000 Nº NUM000 DE PALMA DE MALLORCA, representada por la Procuradora Dª. Matilde Teresa Segura Seguí, ABSOLVIENDO A LA PARTE DEMANDADA DE LAS PRETENSIONES EJERCITADAS EN SU CONTRA, con imposición de costas a la parte demandante.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 16 de mayo de 2017.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-Los demandantes, como propietarios de la vivienda sita en el piso NUM001 de la Comunidad de Propietarios demandada, interpusieron demanda contra dicha comunidad solicitando que se declarara la nulidad del acuerdo de la junta celebrada en fecha 25 de octubre de 2015 por el que se negaban a valorar las obras de mantenimiento necesarias en la terraza del ático de los demandantes.

Exponían en su demanda que adquirieron la vivienda en fecha 17 de abril de 2015 y que tras iniciar obras en la misma pudieron apreciar que parte de las obras que debían ejecutar eran de conservación de elementos comunes, por cuanto la vivienda se encontraba en muy mal estado y que incluso en la actualidad se producen humedades por falta de impermeabilización.

Desde que tuvieron conocimiento de los daños mantuvieron comunicaciones con la administradora de la comunidad, quien les indicó que realizaran las obras necesarias por cuanto los daños eran estructurales. Cuando la mayor parte de la obra se había realizado y se había asegurado que no pudiera conllevar mayores daños, se reunieron con la administradora y ella les indicó que dado que se trataba de obras en elementos comunes las obras y su pago debía aprobarse en junta y les instó a esperar a la siguiente junta, que se convocó con urgencia y se celebró el día 29 de junio de 2015.

En ella se aprobó solicitar a un técnico objetivo que visitara las obras y con los documentos que se pudieran aportar se realizara un peritaje de las obras realizadas, la necesidad de las mismas y el valor medio de mercado y se dotó a la comunidad de un fondo de maniobra de 1.000 euros que se abonarían por derrama para hacer frente a los gastos.

A pesar de lo aprobado junta nada se hizo para valorar la obra. Los demandantes facilitaron detalle de la obra realizada para que fuera valorada por el especialista que consideraran necesario, ya que las reparaciones eran sobre la terraza que si bien es de uso privativo, es comunitaria a los efectos de reparaciones y mantenimiento.

En la junta celebrada en fecha 22 de octubre de 2015 se discutieron y valoraron las obras realizadas en la terraza por los demandantes y se aprobó por mayoría con el único voto contra de los demandantes el no pago y no hacerse cargo de abono alguno por considerar que la obra, a pesar de la urgencia, se hizo sin el consentimiento debido de la comunidad.

Considera la parte demandante que la votación les perjudica gravemente por cuanto en la junta previa se aprobó valorar las obras realizadas y que es un uso abusivo de la mayoría, además de ir contra la Ley pues las reparaciones de elementos comunitarios deben ser abonadas por la comunidad.

En la sentencia dictada en primera instancia se desestima la demanda porque con los datos que tenía ese día para su adopción era imposible valorar y concretar cualquier pago, habiendo hecho uso la comunidad de la facultad contenida en el artículo 14.c) de la Ley de Propiedad Horizontal .

Frente a esta resolución interpone recurso de apelación la parte actora.

Ratifica la parte apelante en su recurso su consideración de que el acuerdo es contrario a la Ley, pues la terraza sobre la que se desarrollaron las obras es un elemento común, se trataba de obras necesarias y urgentes y la administradora tenía conocimiento de las mismas desde el inicio. Su realización estaría amparada por lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Se trata de una obra realizada por causa de la urgencia de la misma y en un elemento común, por lo que negarse a valorar las mismas es actuar contra las normas o los estatutos, pues se trata del pago de obras comunes. Las obras se inician con finalidades estéticas per finalmente se encuentran con daños estructurales graves que necesitan ser reparados y así lo hacen los propietarios entendiendo que posteriormente se les abonarían por la comunidad.

El acuerdo adoptado se realizó con abuso de derecho y en contra de los intereses de un propietario, pues en el procedimiento se acreditó la mala relación de la comunidad con los demandantes. Es abusiva la actuación de los comuneros al negarse a valorar las obras sin causa.

Entiende la parte apelante que nos encontramos con una comunidad que decide no aceptar la valoración de la obra realizada por los demandantes, bien por no conocer la obra o bien porque la consideran cara.

Finalmente, se alega error en la valoración de la prueba, pues los demandantes remitieron a la comunidad la información que se les requirió con la finalidad de que las obras fueran valoradas por un perito en cumplimiento de lo acordado en la junta celebrada en fecha 29 de junio de 2015.

SEGUNDO.-Con la finalidad de resolver de forma adecuada la pretensión de la parte apelante es necesario aclarar algunos puntos en relación a lo reclamado en la demanda y que se reitera en el recurso de apelación:

1.- Pese a que en el escrito de demanda se explica que se mantuvieron varias comunicaciones con la administradora en relación a las deficiencias y a las actuaciones a seguir, tan solo ha quedado acreditado que se tuvo una reunión en fecha 19 de junio de 2015, a raíz de la cual se convocó la junta de fecha 25 de junio siguiente. En ese momento las obras estaban casi acabadas, tal y como reconoció el propio demandante en el acto de la vista al declarar que tan solo faltaban los remates. Así se puso de manifiesto también en la junta celebrada en fecha 25 de junio.

2.- En la demanda y en el recurso de apelación se hace referencia a la realización de unas obras en elementos comunes por razones de urgencia, pero no se ha facilitado que la comunidad conociera con exactitud qué obras eran urgentes y necesarias de manera que se pudiera justificar una actuación como la llevada a cabo, sin el conocimiento de la comunidad.

Como justificación de esa urgencia se aportan únicamente unas fotografías que muestran, en efecto, una situación de grave deterioro que aconsejaba una actuación de carácter urgente, pero que no permiten determinar la exacta extensión de las obras a realizar y si todas las ya realizadas en el momento en que se puso en conocimiento de la administradora responden a esa necesidad de actuación inmediata en la que se amparan.

La única prueba practicada al respecto ha sido la declaración del constructor que ejecutó los trabajos a instancia de los actores y que, por su evidente vinculación con los mismos y su participación en la obra, resulta insuficiente al respecto.

3.- En ninguno de esos escritos se contiene una relación exacta de tales trabajos que permita conocer su exacta extensión y su necesidad.

Por la parte demandante se presentó en la primera de las juntas un presupuesto totalmente inespecífico, que no permite conocer las obras ejecutadas y, tras requerimiento de la administradora, se aportó un documento denominado proyecto de obra, elaborado por el constructor, pero no se han acompañado las facturas que se dicen abonadas por la propiedad y que incluyan los trabajos que se han realizado en los elementos comunes.

Dispone el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal :El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

El artículo 10 de la Ley en su apartado primero dispone:Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

La interpretación conjunta de ambos preceptos permite concluir que no queda facultado cualquier propietario para proceder a realizar las obras de reparación de forma unilateral, sin avisar previamente al administrador, no tan sólo sobre la necesidad de llevarlas a cabo, sino igualmente sobre el tipo de obras que es necesario acometer, el modo de ejecución y sobre el precio, pues admitir lo contrario, conllevaría a poner fin al régimen de comunidad, pues cualquiera comunero quedaría libremente facultado y bajo un claro régimen de arbitrariedad, a decidir unilateralmente sobre todo tipo de obras y los demás, sin haber tenido participación alguna, obligados a abonarlas.

En este sentido resulta procedente citar la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2016 , en la que se declara como doctrina jurisprudencial:«Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».

Bajo el epígrafe propuesto por la parte demandante de valoración de las obras realizadas en el ático y acciones a tomar se incluye su pretensión manifestada en la junta de que le sean abonadas las obras realizadas en su vivienda y que son responsabilidad comunitaria. La respuesta de la comunidad de rechazar la petición al no haberse seguido el cauce necesario y al haberse concluido las obras y no ser posible valorar lo que se ha hecho y si era responsabilidad comunitaria no resulta, a tenor de lo expuesto, contrario a la Ley o a los estatutos, ni supone un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo ni se ha adoptado con abuso de derecho.

Todo lo anterior conduce a la desestimación del recurso y a la confirmación de la resolución dictada en la instancia en todos sus términos.

TERCERO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por D. Lucas y Dª. Milagrosa contra la sentencia dictada en fecha 14 de octubre de 2016 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Palma en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana, con imposición de las costas causadas en esta alzada y pérdida deldepósitoconsignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.