Sentencia CIVIL Nº 156/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 444/2018 de 07 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 444/2018 -M
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Badalona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 545/2016
Parte recurrente/Solicitante: Jesús Manuel
Procurador/a: Jose Mª Verneda Casasayas
Abogado/a:
Parte recurrida: SUBARO, S.L.
Procurador/a: Carles Badia Martinez
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 156/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Mireia Rios Enrich
Adolfo Lucas Esteve
Barcelona, 7 de marzo de 2019

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 10 de abril de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 545/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Badalona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Jose Mª Verneda Casasayas, en nombre y representación de Jesús Manuel contra Sentencia - 17/10/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Carles Badia Martinez, en nombre y representación de SUBARO, S.L..



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que desestimando la demanda presentada por Don Jesús Manuel contra SUBARO, S.L debo absolver y absuelvo a SUBARO S.L de las pretensiones deducidas en su contra y con imposición de costas a la parte actora.'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Adolfo Lucas Esteve .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión judicial y recurso.

1.- La parte actora, Don Jesús Manuel , ejercitó demanda de juicio ordinario contra la entidad SUBARO, S.L.

2.- La demandada contestó la demanda, alegando diversos hechos y fundamentos jurídicos. La sentencia desestimó íntegramente la demanda.

3.- Don Jesús Manuel recurre la sentencia en apelación reiterando los argumentos de la demanda: a) Nulidad de la escritura de compraventa de 9 de febrero de 2004 relativa a la fincas NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad 2 de Manresa alegando que en realidad era un préstamo que infringe la prohibición del CC del pacto comisorio.

b) Subsidiariamente, incumplimiento grave de las obligaciones de la demandada ya que no se pagó el precio, con resolución de la compraventa de las fincas NUM000 y NUM001 del registro de la Propiedad nº 2 de Manresa.



SEGUNDO.- Antecedentes del caso.

1.- Que el actor, Don Jesús Manuel , había contraído determinadas deudas, que gravaban las fincas objeto de este procedimiento. Dichas deudas son: - Un préstamo hipotecario a favor de Banco Pastor que fue otorgado en escritura pública de 18 de marzo de 1999 ante el Notario de Manresa Don Jesús Cembrano Zaldívar, constando en la escritura de compraventa objeto de autos que faltaban por satisfacer 89.000 euros. La referida hipoteca dio lugar a la Ejecución sobre bienes hipotecados seguida en el Juzgado de Primera Instancia 1 de Manresa, autos 108/03, ejecución contra Don Jesús Manuel y la social Forn d#En Bent S.L según resulta del documento 2 A de la contestación.

- Una anotación preventiva de embargo letra E a favor de BBVA en virtud de autos de Juicio Ejecutivo 91/2001 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia 3 de Granollers. En la escritura de compraventa se dice que se adeuda la cantidad de 30.452 euros.

- Un préstamo hipotecario a favor de MAZA 2000, S.L otorgado en Mataró el 7 de octubre de 2003 ante el Notario Don Alfonso Rodríguez Díez, quedando pendiente la cantidad de 34.500 euros.

2.- En fecha 9 de febrero de 2004, ante el Notario de Badalona, Don José Francisco Cueco Mascarós, el actor vendió a SUBARO, S.L en escritura pública la casa sita en Sant Fruitós de Bages, CALLE000 NUM002 , finca registral NUM000 . Además, el 12 de febrero de 2004 se otorgó escritura de subsanación para hacer constar que además de la finca NUM000 se transmitía también la finca NUM001 , señalando que el objeto de la compraventa son las dos fincas registrales que componen el inmueble sito en la CALLE000 nº NUM003 y NUM002 de Sant Fruitós de Bages.

3.- El precio escriturado de venta ascendió a 165.000 euros, precio alzado y total por las dos fincas registrales. El pago se realizó de la siguiente forma: la suma de 11.048 euros la confiesa recibida la parte vendedora mediante cheque en el acto del otorgamiento. Y en cuanto a la suma de 153.952 euros, la retiene la parte compradora para hacer frente a las deudas a favor de Banco Pastor, BBVA y MAZA 2000, S.L, antes citadas.

5.- Que en el momento de la firma se suscribió un contrato de arrendamiento entre ambas partes, pactándose una renta mensual de 1000 euros al mes. Esta renta no se pagó, sin que SUBARO, S.L emitiese recibo alguno o efectuase alguna reclamación hasta 2009. Que en el año 2009 la demandada interpuso demanda de desahucio por falta de pago, declarándose enervado el desahucio, interponiendo posteriormente la adversa otra demanda de juicio de desahucio.



TERCERO.- Sobre el negocio simulado.

1.- En la STS 30 de abril de 2012 con cita la sentencia del mismo Tribunal de 8 de febrero 1996 , se indica que la simulación contractual 'se produce cuando no existe la causa que nominalmente expresa el contrato, por responder este a otra finalidad jurídica distinta sin que se oponga a la apreciación de la simulación el que el contrato haya sido documentado ante fedatario público', simulación que puede ser, como indica la STS 29-11-89 -EDJ 1989/10704-, de dos clases en cuanto a la falsedad o fingimiento de la causa: una en la que la falsa declaración es el más fiel exponente de la carencia de causa y que configura la simulación absoluta, y la otra, aquella en la que la declaración representa la cobertura de otro negocio jurídico verdadero y cuya causa participa de tal naturaleza y que opera con carta de naturaleza propia bajo la denominación de contrato disimulado o, simplemente, simulación relativa, que se caracteriza por 'encubrir un convenio, con inexistencia real, otro con realidad causal' (TS 22-12-87 -EDJ 1987/9603-), lo que permite declarar la nulidad del negocio simulado o ficticio y mantener la validez del negocio disimulado, cuando este obedece a una causa verdadera y lícita'.

La simulación, en definitiva, no es no es otra cosa que la apariencia negocial. Bajo ésta se oculta un caso inexistente - simulación absoluta-, o bien otro negocio jurídico distinto - simulación relativa-. Lo cual es atinente a la causa del negocio: si no la hay la simulación será absoluta y el aparente negocio será inexistente por falta de causa; si hay una causa encubierta y es lícita, existirá el negocio disimulado, como simulación relativa. En el primer caso, se aplica el art. 1.275, en relación con el 1.261. 3º, Código Civil y en el segundo, no existirá el negocio simulado, pero sí el disimulado, conforme al CC art.1276 del CC .

2.- En la demanda y en el recurso de apelación, el actor afirma que la compraventa no era una compraventa al uso, sino que 'lo que en realidad convino fue el otorgamiento de un préstamo al sr. Segundo ' (hijo del actor) y añade que 'el préstamo lo era por la asunción de pasivos, que debían ser reintegrados al cabo de un año, más un beneficio por la suma de 30.000.- € (de los cuales 11.048.- € se entregaron ya con la firma de la escritura...)'.

Sobre esta afirmación hay que extraer varias conclusiones: - No existe ningún préstamo, sino unas deudas del actor que asume la demandada. Por tanto, la demandada no realizó un préstamo al hijo del actor y éste tenía la obligación de devolverlo, sino que la demandada asumió el pago de unas deudas preexistentes que fueron enumeradas en la escritura de compraventa y hemos descrito anteriormente.

- La asunción de deudas del vendedor es una forma habitual de pago del precio en una compraventa inmobiliaria y más si se asumen deudas que gravan la propia finca enajenada. En este tipo de operaciones, se paga un precio y se libera al deudor de una obligación. Con el pago de un precio se incrementa un activo y con la extinción de una deuda se disminuye el pasivo. Económicamente el vendedor recibe una contraprestación tanto por el incremento del activo como por la liberación del pasivo y el comprador realiza una contraprestación pagando al vendedor y asumiendo una deuda del vendedor.

- El actor afirma que esa asunción de deudas era un préstamo, no un pago y, en virtud del artículo 217 LEC , tiene la carga de la prueba de esa afirmación. Sin embargo, no existe ninguna prueba que acredite este extremo.

- No se ha acreditado en ningún momento la devolución de dicho préstamo o de parte del mismo. Parece que aunque se trate de un negocio simulado, en algún lugar tendrían que constar los pagos que se han ido realizando, pero no es así, ya que no consta la devolución del préstamo ni el pago de ninguna mensualidad. Ni siquiera pudiendo revestirlo como un arrendamiento (que es uno de los documentos firmados por las partes) se pagaron rentas, ya que no se pagó ninguna mensualidad hasta la demanda de desahucio.

- En la demanda se afirma 'lo que en realidad convino fue el otorgamiento de un préstamo al sr. Segundo , hijo de mi mandante'. Sin embargo, tampoco se ha acreditado que en las deudas que gravan las fincas objeto de venta, el deudor sea el hijo del actor. En concreto: a) En el préstamo hipotecario a favor de Banco Pastor no consta probado que la carga obedeciese a deudas del hijo del Sr Jesús Manuel ; b) En la anotación preventiva de embargo a favor de BBVA, consta que el procedimiento ejecutivo se dirigió contra el actor, contra su hijo, Don Segundo , su ex mujer Doña Marta y Forn d#En Bent S.L, pero no se ha probado que las deudas fuesen solo del Sr. Segundo y de su ex esposa; c) En el préstamo hipotecario a favor de MAZA 2000, S.L, el deudor de la cantidad prestada era el actor.

- La compraventa se ha mantenido inalterada durante el plazo de 10 años hasta la presentación de la demanda.

- La existencia de un negocio simulado ya fue alegado por el actor anteriormente en otro negocio jurídico anterior. Concretamente en relación a una de las cargas que gravan la finca en el momento de la venta. En efecto, en la escritura de compraventa de 9 de febrero de 2004 en relación a la hipoteca a favor de Maza 2000, S.L. que gravaba dicha finca, consta lo siguiente: 'dicha hipoteca fue otorgada bajo engaño y de forma fraudulenta según manifiesta la parte vendedora, por cuya razón tiene intención de iniciar acciones judiciales tendentes a obtener su cancelación'. Sin que conste que dichas actuaciones se realizaron.

- Finalmente, la demandada comunicó al Ayuntamiento de Sant Fruitós del Bages el cambio de titularidad del IBI y de otros impuestos (bloque documental 6), situación extraña si se trataba de un negocio simulado.

Por lo expuesto no se ha acreditado la existencia de un negocio simulado que encubra un préstamo.

3.- Los documentos sobre los que hace girar la parte demandante sus alegaciones son: 3.1.- Un contrato de arrendamiento por el que la entidad demandada arrienda la finca de su propiedad al actor. Por si solo este documento no acredita que se trate de un negocio simulado, ya que es verosímil que una persona que vende la casa por razón de las deudas acumuladas acuerde residir en la misma como arrendatario.

Más extraño es que no se pagara ninguna mensualidad por el arrendamiento, hasta la demanda por falta de pago formulada por la propietaria y ahora demandada. Sin embargo, este hecho tampoco acredita que se trate de un negocio simulado y pueden existir más razones que lo justifiquen. Más aún cuando la propietaria formuló una demanda de desahucio por falta de pago de las rentas en el año 2009.

Así, en el año 2009 la demandada interpuso un juicio de desahucio por falta de pago que se siguió en el Juzgado de Primera Instancia 1 de Manresa, juicio verbal de desahucio 387/2009 y ante la Audiencia Provincial Sección 13. Dicha acción fue enervada por pago del ahora actora, sin que en dicho procedimiento el actor cuestionase la validez de la compraventa o del posterior contrato de arrendamiento. Posteriormente el actor pagó con más o menos regularidad las rentas mensuales pactadas. A partir del año 2013 se dejaron de pagar nuevamente las rentas por lo que se interpuso una nueva demanda de juicio verbal de desahucio que se siguió en el Juzgado de Primera Instancia 2 de Manresa, autos 920/14, dictándose sentencia estimatoria de la demanda de desahucio Por lo expuesto, el hecho de que exista un contrato de arrendamiento reafirma que no existe un negocio simulado, ya que dicho contrato de arrendamiento reconoce la propiedad y en él se cede la posesión a cambio de un precio.

3.2.- La segunda alegación es el diferente precio de la vivienda, ya que la venta de la finca fue de 165.000 euros, y la actora acompaña una prueba pericial por la que se indica que el valor de dicha casa era de 571.000 euros. Más del triple del precio escriturado. Esta diferencia tan abultada entre el precio y el valor pericial debe comportar el análisis de la prueba pericial. En este sentido: - Como se señala en la sentencia de primera instancia, el informe pericial aportado no parece suficiente a los efectos pretendidos. En primer lugar fue elaborado por un ingeniero técnico industrial, especializado en la rama de química industrial lo que hace dudar de su adecuada preparación para este tipo de peritajes. Y en segundo lugar, y más relevante, el perito efectúa la tasación de los inmuebles utilizando, según afirmó el método de comparación, pero el día de juicio señaló que las fincas que utilizó como testimonio eran las que existían en el pueblo, que no recordaba si eran antiguas o de nueva construcción, que no recordaba su antigüedad y en cuanto al local como en Sant Fruitós no había locales utilizó como testimonio locales de zonas próximas. Por lo que esta pericial no carece de la exactitud requerida.

- Si el valor es tan elevado y en el 2004 estábamos en un momento de auge del mercado inmobiliario no se explica porque no se vendió la finca por su valor real o porque no se hipotecó por una suma que permitiera pagar y cancelar todas las deudas.

- El precio del alquiler establecido en el contrato es de 1.000 euros al mes, cantidad que se corresponde más al precio de la compraventa que al valor de la pericial.

- Un valor tan desfasado permite interponer acciones de rescisión del contrato de compraventa, que no se han ejercitado.

Por lo expuesto, no se considera acreditada la existencia de un negocio simulado.



CUARTO.- Sobre la falta de pago del precio.

Con carácter subsidiario, la parte actora ejercita la acción de resolución de las compraventas de las fincas NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad 2 de Manresa por incumplimiento grave de sus obligaciones al no haber pagado parte del precio. Sin embargo, no se acompaña ninguna prueba sobre esta falta de pago con documentación de los acreedores indicando la falta de pago.

Por el contrario, la parte demanda, presenta diferentes documentos acreditativos del pago de las deudas.

- En relación al préstamo con garantía hipotecaria suscrito con Banco Pastor, la demandada aporta recibo expedido por el Banco Pastor en fecha 10 de febrero de 2004 en el que declara haber recibido de SUBARO,S.L la suma de 88.823,91 euros que salvo buen fin, se aplican a saldar y finiquitar las totales responsabilidades reclamadas en la ejecución sobre bienes hipotecados seguida en el Juzgado de Primera Instancia 1 de Manresa, autos 108/03.

- En cuanto a la anotación preventiva de embargo a favor de BBVA, la demandada aporta como doc.

3 un cheque bancario por importe de 30.000 a favor de BBVA de fecha 26 de abril de 2004, con fechas y cantidades coincidentes con las debidas. Este pago no queda desacreditado por la documental de la parte actora de la que resulta que el Juicio Ejecutivo 91/2001 continua y que a fecha 30 de junio de 2010 se debían 12.934,32 euros en concepto de intereses y costas, ya que la demanda se presentó en el año 2015 y no se ha acreditado ninguna deuda en esa fecha.

- Y en relación a la hipoteca a favor de MAZA 2000, S.L, se aporta escritura pública de carta de pago y cancelación de hipoteca.

Por lo expuesto, se desestima dicha alegación, el recurso y se confirma la sentencia de primera instancia.



QUINTO.- Costas.

En cuanto a la condena en costas, se imponen a la parte apelante, por imposición del artículo 398 Lec , sin que concurra ninguno de los motivos legalmente previstos para alterar la previsión legal.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Jesús Manuel frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario número 545/2016 seguido ante el Juzgado de 1a Instancia n.

3 de Badalona, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Lo acordamos y firmamos.