Sentencia CIVIL Nº 156/2020, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 67/2020 de 08 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 02 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)
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N.I.G.: 1702242120188181847
Recurso de apelación 67/2020 -2
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de La Bisbal d'Empordà
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 427/2018
Parte recurrente/Solicitante: Roman , Antonieta , María Dolores
Procurador/a: Narcís Jucglà Serra, Cristina Peya Estevez, Narcís Jucglà Serra
Abogado/a: Eduard Sierra Vicens
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 156/2020
Ilmos. Sres:
PRESIDENTE
D. JOSÉ ISIDRO REY HUIDOBRO
MAGISTRADOS
D. JOAQUIM FERNÁNDEZ FONT
Dª. MARIA ISABEL SOLER NAVARRO
Girona, 8 de mayo de 2020

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 30 de enero de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 427/2018 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de La Bisbal d'Empordà a fin de resolver los recursos de apelación interpuestos por el Procurador Dº NARCÍS JUCGLÀ SERRA, en nombre y representación de Dª María Dolores y Dº Roman , y por la Procuradora Dª CRISTINA PEYA ESTEVEZ, en nombre y representación de Dª Antonieta , contra la Sentencia de fecha

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO DESESTIMO la demanda interpuesta por don Roman y doña María Dolores frente a doña Antonieta y en consecuencia: Condeno a don Roman y doña María Dolores al pago de las costas procesales derivadas del presente procedimiento.'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 23/03/2020.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª MARIA ISABEL SOLER NAVARRO.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia que desestima la demanda formulada don Roman y Dª María Dolores frente a doña Antonieta , se interpone por la parte actora, recurso de apelación.

La parte apelada se opone al recurso de apelación e impugna la sentencia. La parte actora se opone a la impugnación.

La parte actora en su demanda Indicaba la parte actora que había suscrito el día 20 de julio de 2017 un contrato de compraventa de una finca en Begur propiedad de la demandada por importe de 400.000 euros y 70.000 euros para los muebles e inventario, y que la parte deudora ha incumplido de forma grave y esencial su obligación principal, consistente en la entrega de la finca. Por todo ello, solicitaba se condenara a la demandada al cumplimiento de lo acordado más el pago de los daños y perjuicios, y subsidiariamente instaba la resolución del contrato con restitución de las cantidades pagadas y condena al pago de los daños y perjuicios, más intereses legales. Posteriormente en la audiencia previa renuncio a la acción principal y mantuvo exclusivamente la acción subsidiaria como principal.

La parte demandada se opuso a la demanda. En ella, se oponía a la misma alegando la inexistencia de falta de cumplimiento de la obligación de entrega de la finca objeto de la compraventa, sino que la misma vendría justificada por la falta de pago del precio por parte de los demandantes. Además, se sostenía la falta de deficiencias o imperfecciones en la finca que justificaran el retraso en el pago por parte de los mismos, solicitando así la desestimación de la demanda.

La sentencia de Instancia después de fijar el objeto de la controversia se ejercita una acción de resolución contractual prevista en el artículo 1124 del Código Civil por incumplimiento grave y esencial de las obligaciones, en caso de ser recíprocas.

En el presente supuesto, nos hallamos ante una relación contractual que tenía por objetivo la adquisición de una finca sita en Begur por la parte demandante,que no se entregó. La parte demandada discute que exista verdaderamente un incumplimiento de su obligación consistente en la entrega de la cosa, por cuanto el mismo aparecía justificado en base a la falta de pago de los demandantes. Por tanto, las cuestiones controvertidas son: (A) la naturaleza del contrato suscrito entre las partes; (B) la aplicabilidad de lo previsto en el artículo 1.504 CC; (C) la naturaleza como arras o señal de las cantidades entregadas; y (D) el incumplimiento de la obligación por parte de la demandada, y si el mismo era justificado. La parte actora argumenta que el contrato verdaderamente celebrado el día 20 de julio de 2017 sería un contrato de compraventa, frente a la parte demandada que lo califica como de promesa de venta.

En cuanto a la naturaleza del contrato suscrito concluye que estamos en presencia de un pre contrato bilateral de compraventa regulado en el Art 1451 del código civil En cuanto a la aplicabilidad del Art 1504 invocada por la parte apelante, después de citar la jurisprudencia aplicable concluye que conforme a la misma no cabe aplicarlo a la promesa de venta.

En cuanto a la condición de de arras o señal de las cantidades entregadas. En el petitum de la demanda de la actora se solicita se declare la resolución del contrato y la devolución de las cantidades que entiende fueron a cuenta del precio total. Por el contrario, la parte demandada defiende que estaríamos ante unas arras y por lo tanto se aplicaría lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil,la sentencia concluye Pues bien, acudiendo al tenor literal del contrato suscrito en fecha 20 de julio de 2017 -doc. 1 de la demanda- éste dispone en la Condición 2º que 'Con este fin, los Sres. Roman y María Dolores harán una transferencia a la cuenta de INMOBILIARIA ALOISI [...] por la cantidad de47.000 euros (cuarenta y siete mil) como paga y señal antes del 28 de julio de2017. La validez del presente contrato está supeditada al recibimiento de dicho pago'. Sigue estableciendo la Condición 3ª que 'El precio total de este (sic) compraventa se ha acordado entre ambas partes en 400.000 euros(cuatrocientos mil) más 70.000.- Euros (setenta mil) [...] Dicha cantidad será pagada como sigue: a) La cantidad de 47.000.- euros (cuarenta y siete mil) será pagada como indicado en número 2 de este contrato b) Y el resto de423.000.- Euros (cuatrocientos veintitrés mil) será pagado en el momento de la firma de la Escritura Notarial y la entrega de la propiedad de los vendedores a los compradores vendedores.

Y con fundamento en que los actores invocaron como motivo de la resolución contractual el incumplimento del contrato por parte de los vendedores conservación. Al calificarse como la falta de entrega de la vivienda como justificada, en base al incumplimiento de la obligación de pago del precio de los compradores, no procede la petición de resolución del contrato instada por los demandantes, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1100 del Código Civil, que dispone 'En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe [..]'.



SEGUNDO.- La parte actora fundamenta su recurso de apelación en los siguientes motivos: incongruencia de la sentencia e infracción del Ar 281 de la L.EC. que la sentencia de instancia desestima la demanda y por ello la resolución del contrato por aplicación del art 1-100 del cc, cuando la parte demandada en su contestación a la demanda daba por resuelto el contrato en fecha 4 de junio de 2018 y se opone a la entrega de las cuantías entregadas al estimar que estamos en presencia de unas arrasa penitenciales.

En consecuencia si ambas partes están conformes en la resolución del contrato la sentencia debía limitarse a resolver sobre los efectos de dicha resolución. Alegando que también es incongruente la sentencia cuando fundamenta que las cantidades entregadas lo son a cuenta del precio y no de unas arras penitenciales y luego negar la devolución de las mismas cuando todos los argumentos de la parte demandada para negar la entrega de dichas cuantías es que estábamos en presencia de unas arras penitenciales, y sin que se opusiera la existencia de daños y perjuicios ni existiera cláusula penal alguna en el contrato.

En segundo lugar se invoca un error en la valoración de la prueba e infracción del Art 1124 el CC.

Que independientemente de quien hay incumplido, estando ambas partes conformes en resolver el contrato la, la consecuencia de la resolución es la del Art- 1124 cc, es decir la devolución de las partes de lo que dieron con facultad de indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento.

Error en la valoración de la prueba e infracción del Art 1281 del CC.

La parte mantiene que contrariamente a lo sostenido en la sentencia de Instancia que estamos en presencia de una promesa de venta en realidad estamos ante una verdadera compraventa- Error en la valoración de la prueba e infracción del Art 1.100 del CC.

Infracción de los Arts 209, 216, 217 y 218 de la L.EC. Falta de motivación de la sentencia por no haberse pronunciado sobre las cuestiones planteadas el destino de las cuantías entregadas La parte apelada se opone al recurso de apelación e impugna la sentencia,como se ha referido.



TERCERO.- Se entrara en primer lugar en el examen del último motivo del recurso de apelación, en relación Infracción de los Arts 209, 216, 217 y 218 de la L.EC. Falta de motivación de la sentencia por no haberse pronunciado sobre las cuestiones planteadas el destino de las cuantías entregadas.

Señalar, que la sentencia hace un estudio exhaustivo de las cuestiones planteadas, cuestión distinta es que la misma pueda contener una errónea valoración de la prueba e infracción de normas, lo cual ya opone la parte recurrente a través de los demás motivos del recurso de apelación, que nada tienen que ver con la falta de motivación.

En todo caso de existir falta de pronunciamiento sobre alguna de las cuestiones controvertidas, estaríamos en presencia de un supuesto de incongruencia omisiva y la parte bien pudo solicitar su complemento con arreglo a lo dispuesto en el Art 214 de la L.EC.

Sobre la incongruencia omisiva, la jurisprudencia, STS Civil sección 1 del 30 de mayo de 2018 establece: ' Al respecto, conviene recordar que, conforme a la jurisprudencia constitucional, 'no es necesaria, para la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva, una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que se aducen por las partes como fundamento de su pretensión, pudiendo bastar, en atención a las circunstancias particulares concurrentes, con una respuesta global o genérica, aunque se omita respecto de alegaciones concretas no sustanciales' ( SSTC 25/2012, de 27 de febrero, y 40/2006, de 13 de febrero). '.

Asimismo la STS, Civil sección 1 del 18 de mayo de 2018: ' Que la sentencia recurrida no estime la pretensión del actor no significa que la sentencia incurra en incongruencia omisiva, pues contesta a lo solicitado, para denegarlo (en el mismo sentido, sentencias 352/2015, de 2 de julio, 686/2015, de 2 de diciembre, entre otras).'.

Y esto último es lo acontecido en el caso presente, ya que la sentencia no omite pronunciamiento alguno, dado que al desestimar la resolución del contrato, es congruente con no realizar pronunciamiento alguno respecto de los efectos de dicha resolución, cuestión distinta es que lo resuelto sea justado a derecho, que ya hemos referido la parte lo articula a través de los demás motivos de oposición.



CUARTO.- En cuanto a los demás motivos del recurso de apelación, se analizaran conjuntamente al estar interelacionados entre si para la resolución de las cuestiones planteadas.

En cuanto a la naturaleza jurídica del contrato, efectivamente la sentencia de instancia, lo califica como un contrato de promesa de vender y comprar.

Como señala la sentencia del T. S. de 2 de marzo de 2007 , que hace referencia a la de 15 de diciembre de 2005 ,' es doctrina jurisprudencial constante, como la reflejada en la sentencia de 14 de mayo de 2001 , que dice que'los contratos son lo que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes ( sentencia de 26 de enero de 1994 ; 24 de febrero y 13 de noviembre de 1995 , y 7 de julio de 2000 , entre otras), pues, para la calificación, que constituye una labor inserta en la interpretación, habrá de estarse al contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren con prevalencia de la intención de las mismas sobre el sentido gramatical de las palabras, al tener carácter relevante el verdadero fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el contrato'.

Como se recoge en la sentencia de la AP Barcelona Sec 4, de fecha 25/01/2012: 'Con las denominaciones de precontrato, contrato preliminar o contrato preparatorio o previo, se designan aquellas convenciones por las cuales dos o más personas se comprometen a concluir en tiempo futuro un determinado contrato que por el momento no se quiere o no se puede celebrar. Se trata, según la doctrina mayoritaria, de un verdadero contrato del grupo de los consensuales e innominados o atípicos, y se caracteriza por su finalidad u objeto: vincular a las partes para la formación de un contrato futuro. El objeto y función del contrato preliminar es siempre vincular a las partes para la ulterior conclusión del contrato anunciado, y por ello del mismo nace una acción para exigir su conclusión - la del definitivo - y en todo caso, de ser imposible su cumplimiento, una acción de resarcimiento de daños contra la parte responsable del incumplimiento. La promesa bilateral de vender o comprar efectuada en un precontrato es una fusión de ambas figuras jurídicas en la cual ambas partes contratantes, puestas de acuerdo sobre una cosa y un precio y no queriendo aun concertar la compraventa, adquieren un compromiso recíproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria el cumplimiento del contrato. La doctrina jurisprudencial, ha adoptado en los últimos tiempos una postura pragmática en la materia señalando en cada caso concreto la solución más adecuada, teniendo en cuenta siempre la intención de los contratantes, y por tanto manteniendo que la distinción entre el contrato definitivo y la mera promesa ha de hallarse en la voluntad de las partes, según el sentido literal del contrato'. Junto a tal doctrina sobre qué debe entenderse por contrato preliminar (ente ellos la promesa de vender), hay que tener en cuenta que en la actual práctica inmobiliaria se están manejando una diversidad de conceptos para designar figuras contractuales sin que muchas veces lo acordado se corresponda realmente con la conceptuación de la denominación. Así, es frecuente encontrar referencias a contratos de reserva, hojas de reserva, recibos de reserva, nota de reserva, etc., sin que se especifique cuál es el contenido de las obligaciones que se asumen por las partes, lo que exige, en cada caso, examinar de qué tipo de convenio se trata.

La jurisprudencia, en líneas generales, viene sosteniendo que se trata de un precontrato, normalmente de una promesa de venta, regulada en el art. 1451 (así las sentencias de las A. P. de Almería, Sec. 1ª, de 11/11/05 , Zaragoza, Sec. 4ª, de 30/12/06 , Cádiz, Sec. 2ª, de 24/5/07 y Málaga, Sec. 5ª, de 7/6/07 y STS de 8/5/08 ), aunque incluso se niega tal naturaleza en alguna ocasión, como en las sentencias de la A. P. de Burgos, Sec.

2ª, de 14/12/04 y del T. S. de 27/9/07 , pero porque en la firma de dichos contratos o recibos no interviene el promotor, sino una agencia inmobiliaria, que actúa como mediadora entre las partes, lo que no es el caso ahora examinado, en el que la inmobiliaria actúa en representación del promotor y es éste quien firma los recibos por las cantidades entregadas. También hay otras sentencias, las menos, que entienden que estamos ante un contrato de compraventa (A. P. de Baleares, Sec. 4ª, de 30/10/07 y de Granada, Sec. 4ª, de 8/2/08 ), pero lo que ello indica es que habrá de estarse al caso concreto para concluir qué tipo de convenio es el celebrado entre las partes. En fin, podía concretarse o distinguirse, además de la compraventa perfecta, entre el contrato de reserva como un negocio jurídico preparatorio o preliminar de otro de compraventa, pero cuya finalidad, no es sino la de mantener el local litigioso fuera del mercado inmobiliario y reservado a la actora durante el tiempo convenido, evitando generalmente contactar con otro posible comprador, pero sin expresar consentimiento del promotor de entregar la vivienda ni el del interesado en ella en pagar el precio y cuyos efectos además de la devolución, solo irían encaminados a la indemnización de daños y perjuicios. Junto a ello estaría el pacto como precontrato o promesa de comprar y como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 8 mayo 2008 ,constituye un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato, dicho gráficamente, consiste en un quedar obligado a obligarse. En cuanto sus efectos la jurisprudencia ha establecido carácter vinculante, asimilando su eficacia a la de promesa de venta, y así la sentencia del Tribunal Supremo de 26 junio 1973 ya dijo que los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada, no pueden diferenciarse de las que produce la compraventa, sus efectos son los mismos que los del contrato perfecto, si consta que esta es la verdadera intención de las partes, y en resumen, la doctrina jurisprudencial recoge que el precontrato ya es en sí mismo un auténtico contrato que tiene por objeto celebrar otro en el futuro, conteniendo el proyecto o ley de bases del siguiente.

En el mismo sentido se pronunció el Tribunal Supremo es sentencia de 21 junio 1996 especificando que se está facultado para exigir el cumplimiento o la resolución cuando no se cumple lo prometido, se concibe por tanto, como fase inicial de un contrato de formación sucesiva comunidad funcional y voluntad única, dejando en esa etapa preparatoria vinculadas a las partes de forma que basta actuar la facultad de poner en funcionamiento el contrato proyectado para que éste sea exigible y produzca sus efectos típicos de manera que, en caso de negativa tiene las partes, el juez pueda suplir el consentimiento del obligado, puesto que la consumación del contrato no requiere una nueva y específica declaración de voluntad por haber sido prestado el suficiente consentimiento al perfeccionarse el contrato inicial, por ello también es admisible el establecimiento de arras en dicho precontrato' Pues bien en el caso presente, estima la Sala que estamos en presencia de un contrato de compraventa , pero en todo caso, ya sea una promesa de venta o una compraventa, como recoge la sentencia de referencia: ' Mas la discusión es superfúla, ya que tanto se configure como tal, como de promesa, los efectos son los mismos, y la cuestión a resolver es si la promotora constructora podía quedarse con la cantidad percibida en el contrato' Y en el caso presente, en cuanto a si la parte demandada, podía quedarse o no la cuantía percibida a cuenta del total del precio pactado de la compraventa, lo fundamenta jurídicamente, en la existencia de un incumplimiento en la parte compradora actora, al no abonar las cuantías entregadas a cuenta del precio en el plazo convenido lo que llevo a la misma a dar por resuelto el contrato a través del burofax de fecha 17-11-2018.Asimismo como consecuencia de ello fundamenta su derecho a retener las cuantías entregadas por la actora en lo dispuesto en el Art 1454, al ser dichas cuantías entregadas en concepto de arras penitenciales.

Como se ha señalado, en el caso presente, no estamos en presencia de unas arras penitenciales ya que no se pactaron, y el contrato es una compraventa y aún calificándolo como una promesa de vender y comprar sus efectos son los propios del contrato de compraventa.

Y en aplicación de la jurisprudencia antes señalada, en el caso presente, a circunstancia de que no se reconozca a la parte compradora el derecho a impetrar la resolución del contrato de compraventa con fundamento en el incumplimiento en que se le atribuye en la sentencia de Instancia no implica la supervivencia del vínculo contractual, entre otras razones porque la parte demandada, lo estima extinguido desde el 17/11/2018.La parte demandada, lo que opuso es su no obligación a devolver las cuantías entregadas por la parte actora basadas en el incumplimiento la misma y por estar en presencia de un contrato de arras y tener derecho a su retención.

En consecuencia en el caso presente, no habiéndose estimado acreditado la existencia de un contrato de arras y si de un contratod e compraventa con los efectos legales y jurisprudenciales señalados anteriormente la parte demandada no puede retener las cuantías entregadas. Y si bien es cierto que ambas partes realizaron comunicaciones, encaminadas a exigir el cumplimento y posteriormente su resolución atribuyéndose recíprocamente el incumplimiento del mismo, es lo cierto que la parte demandada no se ha opuesto a la resolución del contrato , como se ha señalado anteriormente , a lo que se ha opuesto es a la devolución de las cuantías entregadas al estimar que estamos en presencia de unas arras penitenciales , las cuales , como se ha señalado no se pactaron.

En consecuencia a lo único que tendría derecho la parte demandada, ante el incumplimiento de la parte actora es a exigirle daños y perjuicios, lo cual no consta haya efectuado en este procedimiento, pero no oponerse a la entrega de las cuantías entregadas por la actora a cuenta del precio de la compraventa que no se llego a celebrar, fundado en la existencia de un contrato de arras que no se estima acreditado haya sido la relación jurídica que vinculaba a las partes en relación al contrato de autos.

Y como consecuencia asociada a la resolución del contrato ( art. 1124 del Código civil común), deberá procederse a la reposición de las cosas al estado anterior a la concertación del contrato y a la restitución de lo que cada parte hubiere percibido.

Debiendo en consecuencia desestimarse la pretensión de una indemnización de daños y perjuicios , ya que de las pruebas practicadas no ha quedado acreditado el incumplimiento de la parte demandada , ni menos la existencia de los daños y prejuicios .

Por todo lo expuesto procede la estimación parcial del recurso.



QUINTO.- En cuanto a la impugnación formulada, dejando al margen, que lo que se impugna no es el Fallo de la sentencia sino su fundamentación, en todo caso dicha impugnación deberá desestimarse en atención a lo resuelto en el fundamento jurídico anterior sobre la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes resuelta en el fundamento anterior de esta resolución .



SEXTO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no se hará, pronunciamiento expreso en materia de costas, y en cuanto a la impugnación al desestimarse se impondrán a la parte impugnante de conformidad con lo dispuesto en el Art 398.2 Y 398 en relación con el Art 394 de la L.EC. Civil. Ni tampoco se hará pronunciamiento expreso en materia de costas en Instancia al estimarse parcialmente la demanda de conformidad con lo dispuesto en el Art 394 de la L.E.C VISTOS los artículos citados y demás de general aplicación al caso de autos,

Fallo

QUE ESTIMANDOPARCIALMENTE, el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dº Roman y Dª María Dolores y QUE DESESTIMANDO, la impugnación formulada por la representación procesal de Dª Antonieta , ambos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de la Bisbal DEmpordà, con fecha 7 de noviembre de 2019, en el procedimiento de Juicio Ordinario Núm. 427/2018, del que dimana el presente Rollo de apelación, REVOCAMOS, dicha resolución y en su lugar se acuerda: QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE, la demanda formulada por de Dº Roman y Dª María Dolores , CONTRA Dª Antonieta , condenamos a la misma a que abone a la actora la cuantia de 90.000,00 euros,más el correspondiente interés legal desde la fecha de interposición de la demanda sin hacer expresa imposición a ninguna de las partes.

Sin hacer tampoco expresa imposición de las costas causadas en esta alzada respecto del recurso de apelación, y con imposición a la parte impugnante respecto de su impugnación.

Notifíquese esta sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de conformidad con los criterios de admisión recogidos en el Acuerdo del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 27.1.2017; recursos que se interpondrán en el plazo de veinte días y ante esta misma Sección, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial ; y una vez firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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