Sentencia CIVIL Nº 156/2022, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 1373/2021 de 23 de Febrero de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00156/2022

Modelo: N10250

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

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Equipo/usuario: MTG

N.I.G.10195 41 1 2021 0000216

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0001373 /2021

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de TRUJILLO

Procedimiento de origen:OR7 ORDINARIO RETRACTO-249.1.7 0000098 /2021

Recurrente: Jacinta

Procurador: MARIA DOLORES ISABEL CARMONA LANCHAZO

Abogado: MARIA JOSE DIAZ BARQUERO

Recurrido: Leocadia, Otilia

Procurador: RAFAEL MARTIN GONZALEZ, RAFAEL MARTIN GONZALEZ

Abogado: JUAN MANUEL ROZAS BRAVO, JUAN MANUEL ROZAS BRAVO

S E N T E N C I A NÚM.- 156/2022

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA

MAGISTRADOS:

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO

DOÑA MARÍA LUZ CHARCO GÓMEZ

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Rollo de Apelación núm.- 1373/2021

Autos núm.- 98/2021

Juzgado de 1ª Instancia núm.- 1 de Trujillo

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En la Ciudad de Cáceres a veintitrés de Febrero de dos mil veintidós.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm.- 98/2021 del Juzgado de 1ª Instancia núm.- 1 de Trujillo, siendo parte apelante, la demandante DOÑA Jacinta,representada en la instancia y en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Carmona Lanchazoy defendida por la Letrada Sra. Díaz Barqueroy como parte apelada, las demandadas, DOÑA Leocadia y DOÑA Otiliarepresentadas en la instancia y en la presente alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Martín Gonzálezy defendidas por el Letrado Sr. Rozas Bravo

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm.- 1 de Trujillo, en los Autos núm.- 98/2021 con fecha 25 de Julio de 2021 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO: DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los tribunales doña María Dolores Carmona Lanchazo, en nombre y representación de DOÑA Jacinta, contra DOÑA Otilia y DOÑA Leocadia, representadas por el procurador don Rafael Martín González y, en consecuencia, absolver a la parte demandada de los pedimentos de la demanda formulados en su contra. Todo ello con expresa imposición a la demandante, doña Jacinta de las costas causadas en este procedimiento...'

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación de la parte demandante se interpuso en tiempo en forma recurso de apelación, se tuvo por interpuesto y de, conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

TERCERO.- La representación procesal de la parte demandada presentó escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario. Seguidamente se remitieron los Autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.

CUARTO.-Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; y no habiéndose propuesto prueba por ninguna de ellas, ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día22 de Febrero de 2022, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C.

QUINTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la Sentencia de fecha 25 de Julio de 2.021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de los de Trujillo en los autos de Juicio Ordinario sobre Retracto de Colindantes seguidos con el número 98/2.021, conforme a la cual se acuerda -y es cita literal- lo siguiente: ' DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los tribunales doña María Dolores Carmona Lanchazo, en nombre y representación de DOÑA Jacinta, contra DOÑA Otilia y DOÑA Leocadia, representadas por el procurador don Rafael Martín González y, en consecuencia, absolver a la parte demandada de los pedimentos de la demanda formulados en su contra. Todo ello con expresa imposición a la demandante, doña Jacinta de las costas causadas en este procedimiento', se alza la parte apelante -demandante, Dª. Jacinta- alegando, básicamente y en esencia, como único motivo del Recurso, error en la valoración de la prueba, en relación con la infracción de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo. En sentido inverso, la parte apelada -demandadas, Dª. Otilia y Dª. Leocadia- se ha opuesto al Recurso de Apelación interpuesto, interesando la confirmación de la Sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Centrado el Recurso de Apelación en los términos que, de manera sucinta, han quedado expuestos en el Fundamento Jurídico anterior y, examinadas las alegaciones que lo conforman, el único motivo en el que aquél se sustenta denuncia -como se acaba de anticipar- el supuesto error en la valoración de la prueba en el que habría incurrido el Juzgado de instancia y que habría conducido a la decisión adoptada en la Sentencia recurrida, por la que se desestima la Demanda y, por tanto, la acción de Retracto de Colindantes ejercitada en la misma, en relación con la infracción de las normas de la Jurisprudencia sobre la caducidad del plazo de ejercicio de la acción. Respecto del indicado motivo, este Tribunal viene estableciendo, de forma constante y en términos generales, que la circunstancia de que, entre las partes contendientes, existan posturas contrapuestas o contradictorias en orden a la cuestión litigiosa que, en concreto, se suscite no supone necesariamente un impedimento insuperable para que aquella cuestión pueda dirimirse con el suficiente criterio si se practican pruebas que, mediante una exégesis valorativa lógica, permitan llegar a una convicción objetivamente razonada; de manera que, si la prueba practicada en el Procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Ciertamente, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el Organo Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, mas no debe olvidarse que la actividad valorativa del Organo Jurisdiccional se configura como esencialmente objetiva, lo que no sucede con la de las partes que, por lo general y hasta con una cierta lógica, aparece con tintes parciales y subjetivos.

En realidad y, con el máximo rigor, la controversia litigiosa sustantiva a la que se contrae, en todas sus vertientes, el único motivo del Recurso constituye una problemática que afecta única y exclusivamente a la valoración de la prueba y a la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo este último donde -con carácter general- opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la Demanda y de la Reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 7 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

A la luz de las consideraciones preliminares que se acaban de indicar, este Tribunal comparte la hermenéutica apreciativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida por cuanto que descansa en una valoración lógica y racional de las pruebas practicadas en el Procedimiento, de modo que la mera remisión a los razonamientos jurídicos expuestos en la indicada Resolución sería suficiente para desestimar, en todas sus vertientes, el motivo del Recurso que se examina. El Juzgado a quo, en efecto, ha analizado la prueba practicada en el Procedimiento de forma conjunta, en una exégesis apreciativa razonada y razonable, llegando a una decisión absolutamente correcta que objetivamente se corresponde con los resultados de las pruebas practicadas y con las reglas generales que, sobre la carga de la prueba, establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De esta manera, insistir en el análisis de dichas pruebas no supondría más que redundar innecesariamente sobre las mismas cuestiones para llegar indefectiblemente a conclusiones idénticas a aquellas que recoge la Sentencia recurrida.

TERCERO.-Así pues y, atendiendo -insistimos- a las referidas consideraciones preliminares, cabría reiterar que la hermenéutica valorativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida resulta correcta y en absoluto ha quedado desvirtuada por las alegaciones -abiertamente subjetivas y de defensa de su tesis- en las que se sustenta el planteamiento del único motivo del Recurso. Efectivamente, después del análisis aséptico de las pruebas practicadas en el Procedimiento, este Tribunal no puede sino convenir necesariamente con los razonamientos expuestos por el Juzgado a quo en los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida, donde, con el suficiente rigor, se han examinado todas las pretensiones ahora discutidas, sin que incluso -por las propias razones jurídicas explicitadas en aquella Resolución- fuera necesario añadir otras consideraciones adicionales o complementarias.

Difícilmente puede resultar atendible el criterio que defiende la parte actora apelante en el único motivo del Recurso ante los acertados razonamientos jurídicos puestos de manifiesto por el Juzgado de instancia en los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida que no sólo no se han visto desvirtuados ni un ápice por las alegaciones en las que se sustentan todas las vertientes del indicado motivo, sino que incluso llegan a agotar cualquier otra consideración jurídica que pudiera efectuarse sobre los extremos en los que descansa el referido motivo de la Impugnación. En este sentido, puede ya adelantarse que -ante la carencia de solidez sustantiva en su postulado- las objeciones que la parte apelante opone respecto de la valoración de la prueba realizada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida no gozan -según el criterio de este Tribunal- de la habilidad material necesaria para modificar la decisión -correcta, insistimos- que, sobre los extremos discutidos, ha sido adoptada en la Resolución recurrida.

Y es que, por más que la parte actora apelante pretenda hacer ver lo contrario en las alegaciones que comprende el único motivo de la Impugnación, lo cierto y real es que la apreciación probatoria desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida resulta racionalmente acertada y, en consecuencia, no admite tacha de tipo alguno, como igualmente puede afirmarse que se han aplicado de forma correcta, tanto las normas generales sobre la carga de la prueba que contempla el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como la Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el plazo de caducidad del ejercicio de la acción.

CUARTO.-En este sentido, no desconoce este Tribunal el esfuerzo desplegado por la parte actora apelante en las alegaciones que conforman todas las vertientes del único motivo del Recurso de Apelación; no obstante lo cual la problemática litigiosa que se plantea en esta segunda instancia no ofrece ninguna dificultad material por cuanto que se ciñe, con exclusividad, a una cuestión de mera valoración de la prueba. La parte apelante se limita a analizar los medios de prueba que se han practicado en este Juicio desde su propia perspectiva subjetiva, diametralmente distinta a la del Juzgado de instancia, quien ha apreciado el elenco acreditativo practicado en este Juicio, no sólo de manera conjunta, sino también en términos estrictamente objetivos, apreciación que autoriza a reconocer la absoluta validez de su convicción, en la medida en que la exégesis desarrollada no se ha revelado ilógica, absurda, arbitraria ni irracional, por lo que, siendo - como es- admisible no resulta susceptible de modificación.

En función del contenido intrínseco de las posiciones sustantivas que, en este Proceso, han mantenido, respectivamente y en ambas instancias, las partes actora y demandada y, una vez analizado el sentido y el alcance de las concretas alegaciones que conforman todas las vertientes del único motivo del Recurso de Apelación, no cabe duda de que la cuestión controvertida se concreta -prácticamente con exclusividad (como se acaba de indicar)- en la valoración de la prueba y en la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba. Y, así, conviene indicar, como premisa inicial y, como declaración de principio, que la parte actora, en su condición de propietaria de la finca rústica, parcela catastral NUM000, del polígono NUM001 de Villamesías (Cáceres), referencia catastral NUM002, finca registral NUM003 inscrita en el Registro de la Propiedad de Trujillo, ha ejercitado en la Demanda una acción de Retracto, en relación con la finca rústica, lindera por el Este, parcela número NUM004, del mismo polígono y término municipal, finca registral NUM005, inscrita en el Registro de la Propiedad de Trujillo, propiedad de las demandadas, que la adquirieron por mitad (al 50% del pleno dominio cada una), con carácter privativo, por confesión por título de compra, formalizada en Escritura Pública de fecha 5 de Agosto de 2.020. La referida acción de Retracto ha sido desestimada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida al acoger los dos motivos de oposición a tal pretensión esgrimidos por la parte demandada: la caducidad de la acción y la falta de legitimación activa de la demandante.

En sentido análogo a como se establece en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Civil, Sección 1, de fecha 21 de Octubre de 2.021 -y es cita literal- ' Desde sus orígenes, el retracto de colindantes ha tenido un carácter eminentemente social: evitar el minifundismo, en cuanto que se ha considerado que éste es un obstáculo para progreso agrícola, con la consiguiente mejora de la producción agrícola, pecuaria o ganadera, y el desarrollo de la riqueza. Por ello, la estimación de la acción de retracto requiere no sólo la constatación de los requisitos taxativamente contemplados en la norma jurídica ( art. 1523 CC , sino también que el ejercicio y éxito del mismo contribuye al interés común o social que inspira la norma y al que hemos hecho referencia.

Así lo viene entendiendo el Tribunal Supremo desde antiguo. A título de ejemplo, podemos señalar la STS de 2 de febrero de 2007 , que señala que 'a partir de esas circunstancias la solución que la Audiencia Provincial de al caso resulta plenamente acertada, habiendo aplicado correctamente la doctrina de esta Sala, plasmada, además de las sentencias que se citan en la resolución recurrida, en las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004, como más recientes, manifestando la primera de ellas que 'la justificación del retracto de colindantes viene a ser de interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad y no la de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares ( Ss 25-11-1895 , 11-2-1911 , 5-6-1945 , 17- 12-1958 y 31-5-1959 ), prevaleciendo el interés de la agricultura, y esta finalidad es la que debe presidir la interpretación del artículo 1253, por lo que esta clase de retracto actúa como carga de derecho público que limita la propiedad, motivada por el interés general ( Sentencia de 22-1-1991 )'; y la segunda, con cita de la Sentencia de 18 de abril de 1991 , se expresa en los siguientes términos: 'es doctrina jurisprudencial de esta Sala la que determina que la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica - minifundio--, allí donde tal exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de riqueza; finalidad la expresada que debe presidir la interpretación del artículo 1523 del Código Civil , y que como todos los retractos legales, y lo es el de fincas rústicas colindantes, son limitaciones de tal clase de propiedad, a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general, por lo que habrá de orientarse a cada caso concreto, a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador (por todas, sentencia de 22 de enero de 1991 )' . Posteriormente, la STS de 18 de octubre de 2007 se orienta en la misma dirección, indicando que 'la jurisprudencia de esta Sala establece que la justificación del retracto de colindantes viene a ser de interés público a fin de que evitar la excesiva división de la propiedad y no la de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares, prevaleciendo el interés de la agricultura y esta finalidad es la que debe presidir la interpretación del artículo 1523 , por lo que esta clase de retracto actúa como carga de derecho público que limita la propiedad, motivada por el interés general ( SSTS 18 de abril de 1994 ; 12 de febrero 2000 ; 20 de julio 2004 ; 2 de febrero 2007 )'.

Igualmente, no podemos olvidar que el retracto de colindantes es una institución de interpretación restrictiva, en cuanto limitativa del dominio, como también ha señalado la Jurisprudencia. En este sentido, la STS de 17 de octubre de 2018 afirma que 'la interpretación que se haga del retracto ha de ser restrictiva, en beneficio del adquirente de la finca, por cuanto el retracto supone una excepción al principio de libertad de contratación''.

QUINTO.-En relación con la caducidad de la acción de retracto legal, el artículo 1.523 del Código Civil establece: ' También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.

El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite', y el artículo 1.524 del mismo Texto Legal dispone lo siguiente: 'No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes'.

Pues bien, podemos ya adelantar que, efectivamente, la acción de retracto legal de colindantes ejercitada en la Demanda se encuentra perjudicada por caducidad, por lo que en ningún caso la Demanda podría tener favorable acogida. En este sentido, el Tribunal Supremo, Civil, Sección 1, en la Sentencia de fecha 1 de Junio de 2.021, ha declarado lo siguiente: ' 9.- Doctrina jurisprudencial sobre el plazo de ejercicio de la acción del retracto legal. Día inicial del cómputo

La argumentación de la Audiencia, y su conclusión, no son conformes con la jurisprudencia de esta sala. El retracto legal, como establecido por el ordenamiento jurídico, es un límite al derecho de propiedad en el sentido de que constriñe el poder disposición del propietario en cuanto a la persona del adquirente; ello, por establecer la ley una preferencia para adquirir una cosa, en caso de enajenación de ésta, a favor de ciertas personas ( sentencia 1336/2007, de 14 de diciembre ).

Esta naturaleza limitativa del derecho de propiedad es lo que explica que, como declaramos en la sentencia 277/2021, de 10 de mayo , el ejercicio de la acción de retracto legal esté sujeto al cumplimiento de rigurosos requisitos acordes con la especial naturaleza de la institución, que supone una excepción al principio general de libertad de contratación, pues afecta al derecho inicial que ha de reconocerse a todo vendedor para elegir el comprador a quien desea transmitir la propiedad del bien o derecho de que se trate. Entre estos requisitos exigidos al retrayente figura el de carácter temporal ( arts. 1524 CC ). La norma exige el ejercicio de la acción dentro del perentorio plazo de caducidad que establece, lo que 'no puede ser suplido por cualquier otra actividad del retrayente que, aunque pudiera parecer orientada al mantenimiento de su derecho, no suponga el efectivo ejercicio de la acción' ( sentencia 534/2006, de 29 de mayo ).

10.- Se trata de un plazo civil, no procesal (no se descuentan los días inhábiles) y de caducidad, por lo que no admite interrupción. La sentencia de esta sala de 30 de septiembre de 1992 señala al respecto que 'el plazo de nueve días tiene la naturaleza propia de la caducidad, no admitiéndose por consiguiente interrupción alguna del mismo; que dentro del referido plazo es obligado presentar la demanda y hacer la consignación, aunque estos trámites no se efectúen al mismo tiempo; [...] [ SS. 21-2-1953 ; 4-5-1956 ; 8-6-1979 , etc.]'. En el mismo sentido se pronunció la sentencia de 10 de julio de 1999 : 'la caducidad no admite interrupción de ninguna clase'.

11.- En cuanto a la determinación del día inicial del cómputo del plazo, existe también una consolidada jurisprudencia de esta sala sintetizada por la sentencia 509/2013, de 22 de julio , que gira en torno a la interpretación del art. 1.524 CC , en particular sobre el significado y alcance del inciso '[...] desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta'. Declaramos en aquella sentencia que:

'La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción 'iuris et de iure' de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SSTS 12 diciembre 1986 , 21 julio 1993 , 7 abril 1997 ).

'Se garantiza así al comprador que, transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde una fecha anterior. [...]'.

Se condensa y confirma en esta resolución una dilatada jurisprudencia que con mayor detalle se contenía en la anterior sentencia 291/1997, de 7 de abril , que a su vez recogía la doctrina ordenada en la sentencia de 21 de julio de 1993 :

'[...] se decía en Sentencia de 21 de julio de 1993 , sobre el Art. 1524.1 C.c .: '...a) como se declaró en SS. 20-5-43 y 28-5-63 , el art. 1524, al señalar, como comienzo del cómputo de las nueve días para el ejercicio del derecho de retracto, la fecha de inscripción de la venta, estima con presunción 'iuris et de iure' que en ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que aquel plazo se contará desde el día siguiente a realizarse la inscripción ( SS. 26-2 y 15- 12-56 , 1-7-59 y 20-11-64 ), si bien cuando se acredite que el retrayente conoció la venta 'con anterioridad' a la fecha de la inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SS. 20-11-58 y 5-5-72 ), pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción, como aquí se alega; b) el art. 1620 L.E.C ., es del todo incompatible con el sistema establecido en el art.1524 C.c ., por lo que ha de considerarse derogado por éste, pues el precepto de la Ley procesal parte de que el art. 1618.1 º de la misma requería que el retracto se interpusiera 'dentro de nueve días, contados desde el otorgamiento de la escritura de venta' y, por ello, tenía sentido ponderar el hecho de que se hubiera ocultado la transmisión con malicia, pero no lo tiene cuando la fecha 'a quo' es la de la inscripción registral cuya publicidad reputa suficiente el legislador...'; y en Sentencia de 7-10-96 : '... El art. 1524 fija el plazo de nueve días a contar desde la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, pero el precepto no resulta cerrado, ya que también establece que dicho plazo de caducidad, al no haber inscripción registral -que es el supuesto de autos-, cuenta desde que la retrayente hubiera tenido conocimiento de la enajenación; conocimiento que no se refiere a tener noticia o mera información, sino y necesariamente a haber sabido y entendido todos los pactos y condiciones de la transmisión ( SS. 20-5-91 , 15-10-91 y 7-3- 96 )'.

12.- De la anterior doctrina jurisprudencial resulta patente que también en el caso de las enajenaciones inscritas, el día inicial del cómputo del plazo para el ejercicio de la acción es aquél en que el retrayente tuvo conocimiento de la venta si éste es anterior a la inscripción en el Registro (si fuere posterior la fecha del conocimiento efectivo es irrelevante, pues el dies a quo no puede ser posterior al de la inscripción por la presunción legal de conocimiento que ésta produce). En tales casos (conocimiento de la venta por el retrayente anterior a la inscripción) el acceso del título de la compraventa al Registro no revive el plazo ya fenecido de ejercicio de la acción, ni reinicia su cómputo en caso de que estuviese sólo parcialmente consumido.

Como afirmamos en la sentencia 509/2013, de 22 de julio , con cita de una jurisprudencia igualmente consolidada, este 'conocimiento' de la venta por el retrayente debe ser 'preciso, claro, completo' y ha de incluir 'todos los pactos y condiciones de la transmisión', para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 )'.

Esta misma línea jurisprudencial se corresponde con el criterio que vienen manteniendo las Audiencias Provinciales, siendo exponente de ello, a título de ejemplo, las dos Resoluciones siguientes: La Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, Civil, Sección 1, de fecha 27 de Octubre de 2.02, cuando establece: ' Ahora bien, de acuerdo con el artículo 1524 del mismo Cuerpo legal, la acción de retracto debe ejercitarse en plazo de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro de la propiedad y, en su defecto, desde que el recurrente hubiera tenido conocimiento de la venta. Es comúnmente sabido que dicho precepto viene siendo interpretado por el Tribunal Supremo no en su tenor literal (que da preferencia como dies a quo a la inscripción registral frente al conocimiento real de la transmisión), sino que debe prevalecer el considerar como tal el conocimiento fehaciente de la venta. Como decíamos en nuestra sentencia de 13 de mayo de 2020 , solventando también un caso de retracto entre colindantes, y con cita de la STS de 30 de noviembre de 1990 y de la sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca de 19 de febrero de 2019 , 'si se prueba que el retrayente tuvo conocimiento de la transmisión antes de la inscripción, el plazo cuenta desde que tuvo conocimiento (...); la inscripción establece una presunción iuris et de iure de conocimiento de la transmisión desde su fecha, de modo que la prueba del conocimiento efectivo de la transmisión por el retrayente sólo es eficaz cuando este conocimiento es anterior a la inscripción, pero no si es posterior'.

A lo anterior debe necesariamente añadirse que, también según consolidada doctrina jurisprudencial en cuanto al conocimiento de la venta como momento del inicio del cómputo del breve plazo -de caducidad- que ahora nos ocupa, sólo debe principiar cuando el retrayente tiene conocimiento suficiente de los datos y circunstancias de la enajenación. Ejemplo de ello, entre otras muchas, resulta ser la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 2005 , a cuyo tenor: 'conocimiento de la venta por el retrayente a que se refiere el artículo 1524, 1º ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que en base a ellos puedan los interesados decidir si les conviene o no el ejercicio de la acción de retracto, sin que basten referencias a la venta, de datos incompletos de sus condiciones o la mera noticia de la misma ( Sentencia de 20 de mayo de 1991 ). Tanto dicho conocimiento como su extensión constituyen cuestiones de hecho sobre las que habrá de estarse en lo declarado por la Sala de Instancia'.

Tal criterio es seguido por la jurisprudencia de nuestras Audiencias Provinciales. Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 7 de mayo de 2019 entiende que el simple conocimiento de la venta no determina el inicio del cómputo del plazo del retracto si no es completo, identificándose este conocimiento completo (básicamente, el precio) con la fecha en que se obtiene por el retrayente copia autorizada de la escritura de venta. En el mismo sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 25 de septiembre de 2017 , computaba el plazo de nueve días sólo desde que se entregaba al actor la copia autorizada de la escritura de compraventa'.

Y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete, Civil, Sección 1, de fecha 11 de Junio de 2.021, donde se señala: ' En cuanto al plazo de caducidad de la acción de retracto de colindantes, ciertamente esta Sala tiene declarado, por ejemplo en la sentencia aludida por la recurrente, que hay que partir de que el art. 1.524 del CC establece en su primer párrafo que 'no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.'

Sobre esa base, la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha encargado de recalcar de forma reiterada (SS. 20.05.43 (Ardi. RJ 1943, 572), 28.05.63 (RJ 1963, 2952)) que el comienzo del cómputo del plazo para el ejercicio del derecho se produce desde la inscripción en el Registro, con presunción 'iuris et de iure' de que desde ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que el plazo se contará desde el día siguiente a la fecha de la inscripción ( SS. 22.02.56 , 15.12.56 y 20.11.64 (Ardi. RJ 1964, 5394)), si bien cuando el retrayente conoció la venta con anterioridad a la fecha de la inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción ( STS. 21.07.93 (Ardi. RJ 1993, 6106)).

Además, añade el indicado Tribunal que en caso de que no acceda la finca al Registro, la noticia de la venta habrá de abarcar las condiciones esenciales de la misma, para que el retrayente pueda valorar si le conviene ejercitar el derecho a retraer ( SS. 20.05.91 , 15.10.91 y 30.11.96 (RJ 1996, 8591)).

Esa noticia o 'conocimiento ha de ser completo, cumplido o cabal, abarcando una noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, no bastando ciertas referencias de la misma o datos incompletos de sus condiciones - SS., entre otras, de 6 marzo 1973 ( RJ 1973899 ), 15 febrero 1974 , 20 febrero 1975 ( RJ 1975662 ) y 30 octubre 1978 ( RJ 19783289)' (Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de 9 febrero 1984 , Ardi. RJ 19841128)''.

SEXTO.-En el supuesto que se somete a la consideración de este Tribunal por mor del Recurso de Apelación interpuesto, la parte actora fundamenta su criterio en que no ha tenido conocimiento de todas las circunstancias y condiciones correspondientes a la venta hasta este Proceso, donde ha conocido el precio de la transmisión, de tal modo que, según su tesis, en ningún caso habría transcurrido el plazo de caducidad antes de la presentación de la Demanda. Este posicionamiento no solo no es correcto, sino que no se corresponde con las actuaciones practicadas en este Juicio ni, por tanto, con las prescripciones establecidas en el artículo 1.524 del Código Civil, en su primer párrafo (No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta). La exégesis de este precepto no presenta ningún tipo de duda interpretativa; es decir, con carácter principal, el dies a quodel plazo de caducidad comienza a computarse desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, y subsidiariamente (el precepto emplea el término ' en su defecto') desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. Y la distinción es lógica, porque el Registro de la Propiedad es una Oficina Pública con acceso a todos quienes acrediten un interés legítimo (como es, en este caso, el ejercicio del derecho de retracto, que es un derecho de adquisición preferente); lo que no es razonable es que el plazo se dilate 'sine die' cuando, teniendo conocimiento de la venta, no se acuda al Registro de la Propiedad no solo para constatar la venta, sino para conocer sus condiciones esenciales, lo que pugnaría con los Principios de Seguridad Jurídica y de Libertad de Contratación. Puede el retrayente conocer la venta antes de su acceso al Registro de la Propiedad, en cuyo caso el plazo de caducidad se inicia desde el momento en que hubiera tenido conocimiento de la venta. Resulta interesante significar que el Registro de la Propiedad ofrece a cualquier interesado con interés legítimo todas las condiciones de la venta que le permiten el ejercicio de la acción de retracto; luego, en este caso, no puede ampararse el retrayente en que ignoraba 'todas' las condiciones de la venta.

En el presente supuesto, es evidente que la demandante (retrayente) tuvo conocimiento de la venta antes del día 21 de Enero de 2.021; no obstante lo cual, fue en esta fecha en la que obtuvo la Información Registral a través de una Nota Simple. Por tanto -y en el mejor escenario para la retrayente- el plazo de nueve días se inició el día 21 de Enero de 2.021, y a ello no obsta el que no conociera el precio de la venta, dado que, si hubiera solicitado una Nota o Certificación 'in extenso' del Registro de la Propiedad hubiera sabido el precio de la venta y el resto de circunstancias y condiciones necesarias de la transmisión para el ejercicio de la acción. Por tanto, en esa fecha (21 de Enero de 2.021) conoció la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad de Trujillo y estaba en disposición de conocer, sin ninguna dificultad, tanto el precio de la compraventa, como el resto de condiciones esenciales de la transmisión, por lo que en la fecha de la presentación de la Demanda (Marzo de 2.021) la acción se encontraba caducada.

La estimación de la caducidad de la acción de Retracto hace innecesario el examen del segundo de los motivos de oposición a la Demanda (y segunda vertiente del único motivo del Recurso de Apelación), es decir, la falta de legitimación activa de la demandante.

SEPTIMO.-Por tanto y, en virtud de las consideraciones que anteceden, procede la desestimación del Recurso de Apelación interpuesto, y, como consecuencia lógica, la confirmación de la Sentencia que constituye su objeto.

OCTAVO.-Desestimándose el Recurso de Apelación interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el apartado 1 del artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Que, desestimando el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Jacintacontra la Sentencia número 82, de fecha veinticinco de Julio de dos mil veintiuno, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de los de Trujillo en los autos de Juicio Ordinario sobre Retracto de Colindantes seguidos con el número 98/2.021, del que dimana este Rollo, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOSla indicada Resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009, en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./