Sentencia Civil Nº 157/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 103/2008 de 02 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00157/2008

RECURSO DE APELACION (LECN) 0000103 /2008

En OVIEDO, a dos de Junio de dos mil ocho. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos. Srs. D.

José Manuel Barral Díaz, Presidente; Dª Maria Elena Rodríguez Vígil Rubio y D. Jaime Riaza García, Magistrados; ha

pronunciado la siguiente:

SENTENCIA Nº157

En el Rollo de apelación núm. 103/08, dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el número 256/07 se siguieron

ante el Juzgado de Primera Instancia de Llanes, siendo apelante DON Darío , demandante,

representado por el Procurador Sra. Mercedes Márquez Cabal y asistido por el Letrado Sra. Beatriz Álvarez Murias y como

parte apelada TURISMO DE VILLANUEVA S.L.,demandado, representado por el Procurador/a Sr. Antonio Sastre Quirós y

asistido/a por el Letrado Sr. Juan Luis Martín Domínguez; ha sido Ponente la Iltma. Sra. Doña Maria Elena Rodríguez Vígil Rubio.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia de Llanes dictó sentencia en fecha 31 de Diciembre de 2007 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que desestimando totalmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Don Víctor García Tamés, en nombre y representación de Darío , contra Lidia , por falta de legitimación pasiva, debo declarar y declaro no haber lugar a la misma, con imposición de costas a la parte actora. Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Don Víctor García Tamés, en nombre y representación de Darío , contra Turismo de Villanueva S.L, debo declarar y declaro extinguido el contrato de subarriendo de industria, suscrito entre el actor y la demandada, el 6 de marzo de 2006, absolviendo a la demandada de las demás pretensiones formuladas contra ella, sin imposición de costas a ninguna de las partes."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, con solicitud de recibimiento a prueba en la segunda instancia, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley , que lo evacuaron en plazo,formulando Turismo de Villanueva oposición. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, por auto de 24 de abril de 2008 y sin necesidad de recibir el rollo a prueba se acordó la unión de los documentos adjuntados con el escrito de interposición, rechazando la testifical y el reconocimiento judicial propuesto, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 21 de mayo de 2008.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda en la que se postulaba la resolución del contrato de subarriendo de industria ( establecimiento hotelero denominado comercialmente LA CASONA DE VILLANUEVA ) concertado entre el actor y la entidad codemandada Turismo de Villanueva S.L., por causa imputable a esta ultima, en cuanto dada la conformidad de la misma con la extinción del contrato así lo declaró tras razonar que no existía el incumplimiento contractual en la citada de entidad suficiente para justificar la resolución por causa que le fuera imputable. Ello determinó que no se pronunciara sobre los efectos que de esa resolución se postulaban en la demanda concretada en el reintegro de la totalidad de las rentas abonadas desde el inicio de la relación contractual, abono de determinados gastos efectuados en el establecimiento y devolución de fianza.

Desestimó, por otra parte, idéntica pretensión que, con invocación de la doctrina del levantamiento del velo, se articulaba frente a la administradora única de la citada sociedad de capital codemandada, en pronunciamiento este ultimo que ha devenido firme en esta alzada al no haber sido objeto ya de anuncio de impugnación en el escrito de preparación del recurso como es preceptivo (art. 457.2 de la L.E.Civil ).

Frente al primero de tales pronunciamientos se alza el recurso de la actora, reiterando su pretensión de declaración de resolución por incumplimiento total imputable a la subarrendadora demanda así como los pronunciamientos indemnizatorios pretendidos en la demanda bien que el de reintegro de rentas se matice hasta dejarlo en la retroacción que se estime procedente a criterio de este Tribunal.

SEGUNDO.- El primero de los motivos de impugnación del recurso se centra en denunciar la existencia de un vicio de incongruencia en relación al pronunciamiento que declaró extinguido el contrato por acuerdo de las partes. Se funda esta denuncia en invocar que la postura defensiva de la subarrendadora demandada ha estado en todo momento dirigida a negar los incumplimientos invocados solicitando la desestimación integra de la demanda por lo que , se alega, la única forma de dar por extinguido el contrato era mediante la rescisión o resolución del mismo solicitada en esta ultima.

El motivo se desestima, la reproducción videográfica del acto del juicio pone de manifiesto la alegación de la demandada en la audiencia previa, al fijar los términos del debate, en orden a que estaba conforme con la finalización, antes del plazo pactado, del contrato de arrendamiento de industria litigioso, rechazando la retroacción de sus efectos a la fecha de inicio de la relación y el reintegro de rentas y abono de daños y perjuicios al negar en todo momento incumplimiento contractual que le fuera imputable.

El pronunciamiento de la recurrida está así dentro de los términos del debate mantenido entre las partes y además la denuncia de incongruencia es incompatible con la conformidad a la extinción ya manifestada por el hoy recurrente en el apartado 4º del escrito de preparación de este recurso. Esa conformidad y la ausencia de impugnación del mismo por la demandada hacen que el mismo haya devenido firme en esta alzada.

TERCERO.- En el segundo motivo de impugnación, tras un extenso alegato sobre las vicisitudes surgidas entre las partes desde el inicio de la relación contractual, reproducción incluida de los cruces de buro faxes habidos, se reitera la pretensión resolutoria al estimar que la prueba obrante en autos advera los dos incumplimientos contractuales invocados en su apoyo en la demanda rectora y que estos han de estimarse tienen entidad suficiente para dar lugar a la resolución.

Los incumplimientos se concretaron en la demanda en la existencia de defectos estructurales en la cubierta del inmueble arrendado que precisaba de una reforma integral y la existencia de resoluciones administrativas del Principado de Asturias modificando las condiciones de explotación del hotel que minoraban el número de plazas del mismo.

El enjuiciamiento de este motivo ha de tomar en consideración la consolidada doctrina del TS, recogida en el precedente de esta Sala de fecha 14 de julio de 2003 , transcrito en los escritos de alegaciones de la demandada, y con arreglo a la cual la facultad resolutoria por incumplimiento contractual imputable a la contraparte, al ser la mayor de las sanciones previstas por el ordenamiento jurídico exige que el invocado sea grave y sobre todo que afecte a la esencia de lo pactado, sin que baste aducir incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impidan, por su escasa entidad, que el acreedor obtenga el fin económico del contrato. En la actualidad ciertamente está superada la doctrina jurisprudencial que venia exigiendo la cumplida prueba por quien pretendía la resolución por esta causa, de la existencia de una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento por la contraparte, pero recordando, ello no obstante, que siempre ha de ser necesario en cada caso se acredite una prolongada inactividad o pasividad de la parte en el cumplimiento de sus obligaciones que llegue a frustrar las legitimas aspiraciones del otro contratante.

La reciente sentencia del TS de 4 de enero de 2007 con una amplia cita de antecedentes, resume su doctrina al respecto, recordando que "no todo incumplimiento... es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática. Por ello se habla como una categoría especifica de los incumplimientos resolutorios" y añade la misma que " en defecto de previsión negocial que permite conocer la voluntad de los contratantes al respecto, se exige que el incumplimiento sea esencial ( de entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes) ...lo que acontecerá cuando, como consecuencia de el, el contratante perjudicado se vea privado sustancialmente de aquello que tenia derecho a esperar razonablemente de la ejecución correcta del contrato".

Además y por lo que a los efectos del la estimación de la acción resolutoria se refiere, aun cuando pudiera acogerse la pretensión del actor, nunca justificaría las consecuencias indemnizatorias postuladas, mas concretamente la principal relativa al total reembolso de rentas abonadas desde la fecha de inicio del contrato, o de alguno de sus periodos. Ello es así porque aunque la resolución produce sus efectos "ex tunc", esto es, no desde el momento en que se acuerda la extinción por esa causa, sino desde la celebración del contrato, la doctrina científica mas autorizada, en criterio asumido desde antiguo por la Jurisprudencia del TS ( Cf. sentencias entre otras de 17 de abril de 2001; 10 de julio de 1998 y la mas reciente de 25 de septiembre de 2005 ) ya venia estableciendo que esa eficacia retroactiva plena no puede aplicarse en relaciones contractuales duraderas que en todo o en parte han sido consumadas, como ocurre en este caso, en que el actor , pese a las deficiencias que denuncia reconoce que el hotel lo esta explotando manteniéndolo abierto al publico hasta la fecha. En estos casos el efecto de la resolución será "ex nunc", bien que con el derecho del contratante que cumplió a liquidar la minoración de beneficios que durante el periodo de explotación se hubieren generado por el incumplimiento parcial del contrario, siempre previa cumplida prueba de los mismos. En definitiva esa devolución mutua de prestaciones reciprocas que supone la resolución, nunca puede llevar al extremo de dejar en beneficio de uno de los contratantes las prestaciones útiles que del otro hayan recibido antes de la resolución, en este caso la cesión de la explotación de un establecimiento hotelero en funcionamiento, ya que ello generaría un evidente enriquecimiento injusto, que en cuanto tal carece de toda justificación. Si el actor hasta la fecha sigue explotando el la industria hotelera, no puede pretender el reintegro del importe de la renta abonada por esa cesión del uso que le ha efectuado la demandada; ese importe de la renta es la contraprestación pactada por la cesión y debe ser abonado hasta la efectiva devolución del negocio con la correlativa entrega de llaves, sin perjuicio de poder reclamar la perdida de beneficio de explotación que, en su caso, el incumplimiento existente le hubiera generado.

CUARTO.- Partiendo de la precitada doctrina jurisprudencial, un nuevo análisis y valoración de la prueba obrante en autos, lleva a esta Sala a compartir la convicción de la Juzgadora de Primera Instancia en orden a la inexistencia en este caso de un incumplimiento esencial en la demandada que pueda dar lugar a la resolución del contrato por causa imputable a la citada.

Ello es así, a mas de por cuanto se razona en la recurrida porque, en relación al estado de la cubierta del edificio, que es el principal de los incumplimientos invocados en la demanda, ya se reconocía en la misma ( párrafo sexto del hecho 2 al f. 3 de los autos) que esta se concretaba en la existencia de goteras y filtraciones," que afectaban directamente a las habitaciones del Hotel, de forma que hace sino imposible su utilización a cambio de un precio, no de la forma y manera que se deduce del arrendamiento".

El propio informe pericial de humedades que se acompañaba con la demanda como doc. 6 obrante a los f. 154 y ss de los autos, objetivaba dos focos de humedad en el inmueble, de los que solo uno de ellos tenia una incidencia limitada en el uso de una de las habitaciones, concretamente el que coincidía con el encuentro del velux con la cubierta. El otro foco estaba situado en un anexo adosado al edifico en la planta baja, en una zona de almacenaje del hotel que en nada afecta a su explotación de cara a los clientes.

Si ello es así, sino se ha acreditado que esos dos concretos focos de humedad hubieran generado goteras o filtraciones con incidencia directa en la imposibilidad de utilización y explotación de alguna de las estancias del hotel, ni tampoco se ha acreditado que con las mismas se hubiera perdido clientela o tenido que compensar a clientes del establecimiento; si además la propia perito de la actora en fase de aclaraciones, al contestar a las efectuadas por la contraparte, reconoció que esos dos focos se pueden subsanar sin necesidad de la reparación integral de la cubierta, esto es con una reparación puntual de las zonas, así como que la reparación integral que proponía en su informe es conveniente u optima para evitar futuras filtraciones, pero no estrictamente necesaria, y si, por ultimo, la arrendadora demandada había exteriorizado ya extrajudicialmente, con anterioridad a la fecha de la presentación de esta demanda, que estaba dispuesta a acometer esas obras de reparación de la cubierta, e iniciado los tramite administrativo (obtención de licencia , elaboración proyecto, etc.) para llevarlas a cabo, claro es concluir con la recurrida que ese puntual incumplimiento no puede ser calificado de esencial ni por ello dar lugar a la sanción resolutoria pretendida.

El mismo podría haber justificado el ejercicio de una acción de incumplimiento parcial o defectuoso con los efectos que le son propios de instar su reparación o bien incluso de minoración del precio de la renta de acreditarse la imposibilidad de explotación de alguna de las plazas hoteleras. No ha sido esa la opción del actor que tampoco ha acreditado y menos cuantificado la incidencia negativa que en la explotación hubiera tenido la misma y esa falta de alegación, prueba y determinación impide su toma en consideración a estos efectos de los puntuales y parciales incumplimientos apreciados en la demandada, al no ser posible tampoco diferirla a la fase de ejecución de sentencia por impedirlo el art. 219 de la vigente LEC .

QUINTO.- En relación al otro incumplimiento, la existencia de un cambio sustancial en las condiciones comerciales del complejo hotelero al reducir el numero de plazas la Resolución de la Consejeria de Cultura, de 9 de diciembre de 2006 tras la inspección realizada con motivo del cambio de titularidad instado por el recurrente, pasando de las 18 plazas anteriores, 7 habitaciones dobles y una sencilla, mas tres supletorias, a 12 distribuidas en 4 habitaciones dobles y 4 individuales, lo cierto es que ese cambio, que además no tiene esa entidad pues a estas ultimas habitaciones siempre habrían de añadirse las plazas supletorias correspondientes, que supondrían un numero de plazas sustancialmente igual, en todo caso no había tenido efectividad en el momento de la presentación de la demanda y ejercicio de la acción resolutoria si se tiene en cuenta que la propia Consejeria ha dictado Resolución, en Agosto de 2007 , estimando el recurso del propio recurrente en la que se deja sin efecto esa limitación del numero de plazas, aludiendo en su fundamentación a la existencia de una moratoria hasta el 22 de noviembre de 2007, para la adaptación del hotel a la nueva normativa.

El incumplimiento basado en esa perdida de plazas no era efectivo en la fecha de presentación de la demanda y en todo caso, teniendo en cuenta que, con las supletorias el numero de plazas no sufría una variación relevante es claro que igualmente, por cuanto se razonó previamente, carece el mismo de entidad resolutoria, tanto mas cuando, como bien se razona en la recurrida, esa modificación en el numero de plazas hoteleras, de existir, no depende de incumplimiento alguno imputable a la demandada, sino del cambio existente en la normativa administrativa que regula este tipo de establecimientos.

De todo ello resulta, como bien se razona en la recurrida, que no está acreditado más que un incumplimiento muy puntual y accesorio que en ningún caso justifican la acción resolutoria. La extinción del contrato solo puede así basarse en el mutuo disenso, aquí indubitadamente concurrente al aceptar la demandada, ya en la audiencia previa, la terminación del contrato antes del vencimiento del plazo pactado, pero ello con los efectos que le son propios, entre los que no cabe tampoco el reintegro de gastos de explotación que se engloban en la demanda bajo el do. 27, ya que la resolución anticipada del contrato en que se fundaba su reclamación no es imputable a la demandada, que simplemente se limito a aceptarla, ello ademas de que la mayoría de tales gastos derivan de la explotación ordinaria del establecimiento, o bien de obras acometidas por el actor antes de su apertura, durante la moratoria de pago de renta, y en uso de la facultad reconocida en la estipulación OCTAVA del contrato.

Los efectos propios de la extinción por mutua acuerdo no pueden ser otros que la continuación por el recurrente en el cumplimiento de su obligación esencial de pago de renta como contraprestación al uso hasta en tanto no se lleva a cabo la efectiva puesta a disposición del hotel y entrega de llaves a la sociedad arrendadora, momento este en que procederá la entrega del importe de la fianza, sobre la que la recurrida por ello no podía aceptar su entrega previa. En el contrato, estipulación CUARTA, se supedita esa devolución de la fianza, como por otra parte es normal teniendo en cuenta su finalidad de garantía, al hecho de que se justifique por el arrendatario, una vez efectuada la entrega de llaves al arrendador, el perfecto estado de las instalaciones y elementos que forman el complejo hotelero y hallarse al corriente en el pago de sus obligaciones en materia fiscal, laboral y cualesquiera otras.

SEXTO.- Las razones precedentes, unidas a las consignadas en la sentencia de primera instancia que se asumen en su integridad y dan aquí por reproducidas en aras a la brevedad, determinan el rechazo del recurso y la obligada imposición de costas al apelante, esto ultimo por ser preceptivas, en virtud del principio objetivo del vencimiento del art. 398 1º de la L.E.Civil , al no existir duda alguna de hecho o de derecho que pueda justificar en este caso su no imposición.

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente:

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por DON Darío contra la sentencia dictada en autos de juicio civil Ordinario que con el número 256/07 se siguieron ante el Juzgado de 1ª Instancia de Llanes. Sentencia que se confirma con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.