Sentencia Civil Nº 157/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 353/2007 de 14 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 353/2007-C

JUICIO ORDINARIO NÚM. 236/2006

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 VILANOVA I LA GELTRU

S E N T E N C I A Nº 157/2008

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a catorce de marzo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 236/2006 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vilanova i la Geltrú, a instancia de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 - NUM001 DE LES ROQUETES DE SANT PERE DE RIBES representada por la procuradora Dª. Laura Espada Losada, contra Dª. Elsa representada por el procurador D. Carlos Arcas Hernández; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 25 de enero de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Alberto López-Jurado González en nombre y representación de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NUM000 - NUM001 DE LES ROQUETES DE SANT PERE DE RIBES contra Elsa , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la expresada demandada de los pedimentos formulados contra ella en la demanda, con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas en este juicio.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de febrero de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

PRIMERO.- Reclama la comunidad de propietarios del edificio de DIRECCION000 números NUM000 - NUM001 de Sant Pere de Ribes el pago por la demandada de las cuotas de contribución a los gastos desde agosto de 1.997 hasta diciembre de 2.005 y, además, los cinco primeros meses de 2.006 y las demás cuotas venideras que resulten impagadas.

Opuso la demandada, en resumidas cuentas, que no estaba obligada a pagar los gastos referidos a la escalera, porque siendo como era titular de un local, estaba exonerada de dichos gastos por el artículo 5 de los estatutos de la comunidad y, por otra parte, no había sido convocada a las juntas que la comunidad había celebrado. Se alegó también prescripción de las cuotas correspondientes a más de cinco años anteriores a la reclamación.

El Juzgado rechazó la demanda íntegramente. Apreció prescripción, pero de tres años, por aplicación de lo dispuesto en el Código Civil de Cataluña. Por lo demás entendió que la demandada estaba exenta del pago por los estatutos de la comunidad, que no había habido acuerdo alguno para modificarlos y que los gastos correspondían a la escalera, precisamente de los que estaba exenta la demandada.

Interpone recurso de apelación la demandante, que insiste en sus planteamientos iniciales. No se refiere el recurso al tema de la prescripción.

SEGUNDO .- No hay incongruencia omisiva, como entiende el recurso con fundamento en que no se dio respuesta a algunas de las cuestiones planteadas por la parte actora. Los jueces no estamos obligados a dar respuesta a todos los argumentos que las partes introduzcan en los procesos. Basta con que expongamos las razones por las que adoptamos las decisiones y en este caso el Juzgado las expuso suficientemente.

TERCERO.- En cuanto al fondo del asunto no podemos sino ratificar lo razonado por la juez de primera instancia.

En primer lugar es evidente que la testigo señora Cristina , cuando explicó los gastos que se pagaban con las cuotas abonadas por los propietarios, se refirió sólo a los gastos de escalera, de los cuales está exenta la demandada por los estatutos de la comunidad. Se le preguntó si se pagaban otros gastos y dijo que no lo sabía.

Es obvio que la demandada puede tener que pagar gastos generales, distintos de los de la escalera, de los que en efecto no está exenta. Por ejemplo los de seguro del edificio. Pero es preciso que se diferencie entre gastos generales y gastos de la escalera, para exigir el pago sólo de los primeros. Evidentemente, esa distinción tenía que haberla hecho la comunidad de propietarios, porque a estas alturas es imposible de hacer. No es posible imponer una condena genérica al pago de gastos distintos de los de la escalera, para que se cuantifiquen posteriormente. Las condenas a pagar cantidades han de ser concretas, indicando la cantidad a pagar, como exige el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

También es obvio que no hay prueba de que la demandada haya sido citada para las juntas de propietarios ni, mucho menos, de que haya sido notificada de los acuerdos adoptados. Cuando un local está exento de pagar los gastos de escalera, puede acordarse que deje de estarlo. Mas, aquí, no hay ningún acuerdo en tal sentido. Cualquiera puede comprender que se trata de una decisión muy importante y que, en consecuencia, hay que probar claramente que el acuerdo existió, que el interesado fue citado a la junta en que tal cosa se debatió y que, de no haber asistido, fue notificado del acuerdo adoptado en tal sentido. Así lo exige el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (que es el texto legal aplicable a este pleito, iniciado antes de entrar en vigor el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña). Aquí no hay prueba de nada de todo eso. Como hemos dicho, ni siquiera se ha probado que existiese el acuerdo, que no obra en el libro de actas.

También puede comprender cualquier persona que para probar la citación a una junta de propietarios no puede bastar la declaración de una testigo, que es miembro de la comunidad, que era presidenta cuando se inició el pleito y que tiene un interés muy claro en el asunto. Las comunidades pueden actuar flexiblemente, pero cuando se trata de acuerdos de importancia, hay que ser rigurosos y exigir que las cosas se hagan bien. No es preciso acudir a un notario. Pueden hacerse las citaciones y las notificaciones por medio de burofax, sobre todo cuando se trata de adoptar acuerdos de especial importancia. Porque, repetimos, aquí se trata de algo muy importante: la señora Elsa compró un local sabiendo que no iba a tener que pagar gastos de escalera. Para que pierda ese derecho debió adoptarse un acuerdo formal, citándola previamente y dándole oportunidad de defenderse y actuar contra un acuerdo en tal sentido.

La decisión de fijar la contribución por partes iguales no fue expresa, sino manifestada mediante la fijación de cuotas iguales para todos. Pero una decisión en tal sentido es trascendental. Piénsese que el local de la demandada tiene una cuota de participación en el conjunto del edificio del 0,5 por ciento, por lo que un acuerdo igualitario puede resultarle muy perjudicial. Para adoptarlo hay que acreditar que se le dio oportunidad de intervenir y de oponerse. Y a dicho efecto no es suficiente con la declaración de esa testigo, vecina del inmueble, diciendo que le dejaba las convocatorias debajo de la puerta de la peluquería, máxime cuando dio explicaciones irrazonables sobre por qué no las entregaba en mano.

En fin, aunque se aceptase que los acuerdos fijando la contribución por igual implicaron un acuerdo tácito de derogación de la contribución por cuotas, serían de apreciar los mismos defectos en cuanto citación para las juntas y notificación de acuerdos adoptados.

CUARTO.- No puede pretenderse que la demandada quede vinculada por los acuerdos comunitarios por la circunstancia de que la misma había de saber que tiene obligación de contribuir. Claro que la señora Elsa sabía y sabe que tiene obligación de contribuir a ciertos gastos. Pero también lo es que dicha señora estaba excluida de los gastos de escalera y que no tenía por qué suponer que hubiese otros. De hecho, la testigo señora Cristina , cuando fue preguntada sobre otros gastos distintos de los referidos estrictamente a la escalera y al ascensor, dijo que no los conocía.

Por todo lo expuesto, ha de rechazarse el recurso de modo terminante, sin necesidad de más razonar, tan clara es la cuestión.

QUINTO.- Las costas de la apelación han de imponerse a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . No existe en el caso la menor duda que permita no imponer a la comunidad el pago de los gastos del recurso de apelación. Repetimos que las cosas están muy claras.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE DIRECCION000 NÚMEROS NUM000 - NUM001 DE SANT PERE DE RIBES contra la sentencia de fecha veinticinco de enero de dos mil siete, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Vilanova i la Geltrú en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con imposición de las costas a la recurrente.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.