Sentencia Civil Nº 157/2011, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 1, Rec 149/2011 de 09 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLON

SECCION PRIMERA

Rollo de Apelación Civil nº 149/2011

Juicio Ordinario nº 972/2009

Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Castellón

SENTENCIA Nº 157

Ilmos. Sres.

Presidente

Don ESTEBAN SOLAZ SOLAZ

Magistrados

Don PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO

Doña AURORA DE DIEGO GONZALEZ

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En Castellón a nueve de diciembre de dos mil once.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida por los Ilmos. Sres. Magistrados anotados al margen, ha visto y examinado el Rollo de Apelación Civil nº 149/2011, incoado en virtud del recurso interpuesto contra la sentencia de 24 de enero de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Castellón , en los autos de Juicio Ordinario nº 972/2009, sobre compraventa de vivienda.

Han intervenido en el recurso, como APELANTES, los demandantes D. Gregorio y otros, representados por la Procuradora Dª. Ana Capdevila Ibáñez con la asistencia jurídica de la Letrada Dª. Carmen Martínez Cerveró, y como APELADO, la demandada Sistimia SL representada por el Procurador D. Rafael Breva Sanchis y defendida por la Letrada Dª. Cristina Corell Cortina, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO, que expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- En el procedimiento civil de referencia se dictó sentencia cuyo fallo dice: Que desestimando la demanda interpuesta en nombre de D. Gregorio , D. Ramón y D. Leopoldo , debo absolver y absuelvo a Sistamia SL de las pretensiones contenidas en la demanda con expresa imposición de las costas causadas.

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia, la representación procesal de los demandantes interpuso recurso de apelación, siendo impugnado de contrario, con remisión de las actuaciones a la Audiencia Provincial para su resolución.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones el 26 de septiembre de 2011, se turnaron a la Sección Primera, señalándose para deliberación y votación el día 5 de diciembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del recurso se han observado, en lo esencial, todas las formalidades y prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia desestimó la demanda por la que pretendían los compradores demandantes la resolución de los contratos de compraventa suscritos con la promotora demandada el 23 de enero de 2006, que tenían por objeto sendas vivienda y garajes descritos en los respectivos contratos y pertenecientes al Edificio Zennit, de Burriana, cuya pretensión resolutoria fundamentaban los actores en la superación del plazo de entrega de los inmuebles, previsto para el 1 de octubre de 2007, siendo la razón empleada por la Juzgadora de primer grado para desestimar dicha pretensión resolutoria el hecho de que, sin perjuicio de tal incumplimiento, los demandantes también habían incumplido su obligación de pago con carácter previo, ya que no hicieron efectiva la cantidad de 9.630 euros de cada uno de los contratos correspondiente al importe que debían haber abonado a la firma del contrato, y además, a pesar de los requerimientos resolutorios efectuados, siendo que la adquisición de las viviendas era meramente como inversión mantuvieron el encargo de que se vendieran a terceros las viviendas, intentando así lo que se conoce como "dar el pase" y tratando de conseguir que se retrasara la finalización de la construcción, pues cuando eran avisados para que eligieran los materiales de acabado no lo hacían, hasta que finalmente tuvo que ser la Sra. Marí Luz , empleada que fue de la mercantil demandada, quien eligió esos materiales, con lo cual, la resolución instada por los actores no podía tener valor alguno en cuanto que rehabilitaron los contratos de compraventa con la orden de mantener a la venta las viviendas adquiridas.

Discrepando de tal criterio decisorio interponen recurso de apelación los compradores para solicitar la revocación de dicha sentencia y el dictado de otra por la que se estime la demanda resolutoria del citado contrato de compraventa, pues, en relación al incumplimiento de los actores, son los propios contratos de compraventa la prueba del pago ya que en cada uno de ellos consta expresamente que dicha cantidad de 9.630 euros "declara la vendedora recibir en este acto, mediante justificante de transferencia bancaria, sirviendo el presente documento como la más eficaz carta de pago de dicha cantidad, a reserva de buen fin", y en lo que respecta a la segunda cuestión, cual es la existencia de una prórroga de la fecha de entrega de los inmuebles tácitamente convenida entre los contratantes, se niega rotundamente que la misma existiera así como que de la prueba practicada haya resultado acreditada. Pretensión revocatoria a la que se opone la promotora demandada, para interesar la confirmación de dicha sentencia.

SEGUNDO .- Sobre la cuestión controvertida en este recurso ha de recordarse que la jurisprudencia "a la hora de interpretar y aplicar el art. 1124 CC , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, para atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato" ( SSTS 7 mayo 2003 , 18 octubre 2004 , 26 noviembre 2007 ). No puede interesarse la resolución contractual por el incumplimiento de obligaciones accesorias o complementarias que, por su escasa entidad, no impidan que el acreedor obtenga el fin económico del contrato, ni basta, para la admisión de la facultad resolutoria, que se entiende implícita en las obligaciones recíprocas, el mero incumplimiento, ni tampoco se puede interesar por la parte que no cumple su obligación, salvo que acredite que su incumplimiento es consecuencia del incumplimiento anterior del otro, por lo que tal incumplimiento no puede estar representado por un simple retraso en el cumplimiento de semejante obligación, pues requiere la concurrencia de una voluntad inequívocamente obstativa al respecto, que venga a frustrar el fin económico del contrato y las legítimas aspiraciones del contratante, debiendo ser tal incumplimiento "grave, sustancial y esencial" ( STS 2 febrero 2005 ). De ahí que, no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, pues nos hallamos ante supuestos en que lo acordado aun puede ser realizado, debiendo determinarse si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor, es decir, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada ( STS 17 diciembre 2008 ).

Nadie discute, por otro lado, que la regulación del Código Civil se ha ido complementando con una legislación sectorial de la que merece destacar la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas; Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios; Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección a los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa de viviendas; Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. Y en el ámbito de la legislación autonómica nos encontramos con la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda, de la Comunidad Valenciana.

A pesar de ello el Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales, de un modo constante, se han mostrado remisos a la resolución de los contratos por incumplimiento del vendedor respecto a la esencialidad del término de entrega en aplicación del principio de conservación de los contratos y de la doctrina general del art. 1124 CC . Como hemos señalado con anterioridad, ha sido criterio jurisprudencial pacífico estimar que no cualquier retraso en el cumplimiento de las obligaciones da lugar a una solución tan grave como es la resolución contractual, especialmente en el ámbito de la construcción, aun cuando se haya pactado un plazo de entrega, a no ser que se hubiera pactado de manera explícita e indubitada que el momento fijado para la entrega constituía un término o plazo esencial, vencido el cual el negocio jurídico quedaría completamente frustrado para el comprador. Ya la antigua STS 9 junio 1986 diferenciaba entre el mero retraso en el cumplimiento de la obligación, la situación de mora y el verdadero incumplimiento. En la misma línea la STS 5 diciembre 2002 , siguiendo la jurisprudencia imperante al efecto, recordaba que "para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el cumplimiento de la obligación". Con posterioridad, la STS 22 septiembre 2006 incide en que la esencialidad del término tiene que estar expresa y claramente establecida en el contrato. Y en la STS 12 marzo 2009 se dice, en relación a la compraventa de inmuebles en construcción, que "la mora no es un supuesto de incumplimiento, sino un caso de cumplimiento tardío de la obligación", en cuyos supuestos "lo que únicamente se puede solicitar por el dueño de la obra, de acuerdo con el art. 1101 del Código Civil , es la indemnización de daños y perjuicios que ese retraso ha producido a la parte contraria".

Asimismo, en el concreto ámbito de la compraventa de viviendas no parece lógico extender el concepto de consumidor a aquellas personas que adquieren viviendas con un fin distinto al de destinarlas a su propia y personal utilización, de tal suerte que si la adquisición se realiza por una persona física no empresario con fines de inversión y voluntad de reventa a terceros toda la doctrina se ha mostrado unánime al entender excluida tal compra del ámbito especial de protección del consumidor.

En el presente caso, la Juzgadora de primer grado viene a decir que los efectos derivados del retraso en la entrega eran de carácter esencial. Dicha interpretación, aunque irrelevante ahora a los efectos de la decisión judicial finalmente adoptada, no puede ser compartida por esta Sala a tenor de la doctrina jurisprudencial anteriormente expresada, si se atiende a los concretos términos de lo pactado en los referidos contratos, donde no se anuda el efecto resolutorio automático a su incumplimiento, ni resulta de la interpretación sistemática de las cláusulas contractuales un plazo de entrega de los inmuebles vendidos que pueda ser calificado de esencial, siendo además que nos encontramos ante un contrato de cosa futura, en el que los plazos deben compaginarse con la evolución de las obras de construcción y la concesión de las correspondientes licencias administrativas y urbanísticas, lo que lleva racionalmente a la conclusión de que el plazo se estableció sin carácter esencial, como así resulta de la citada jurisprudencia ( SSTS 22 marzo 1985 , 7 julio 1989 , 8 noviembre 1997 ) que invariablemente ha venido estableciendo que el mero retraso en el cumplimiento de la obligación no constituye causa resolutoria del contrato, y ello porque la mora no es un supuesto de incumplimiento, sino un caso de incumplimiento tardío de la obligación, lo que sólo dará lugar, en su caso, a la indemnización de daños y perjuicios ( STS 28 septiembre 2000 ).

TERCERO.- Partiendo de los hechos y consideraciones que anteceden, y abordando la cuestión fundamental del recurso de los compradores, esto es, la procedencia o improcedencia de la resolución contractual, con fundamento jurídico en la cláusula quinta del contrato, entiende la Sala -al igual que el Juzgado- que dicha resolución es inviable en este caso, aun no compartiendo que la fecha de entrega de las viviendas se trate en este caso de un elemento esencial del contrato, máxime si tenemos en cuenta que, desde esta perspectiva jurídica, pretenden los demandantes para resolver el contrato basarse en dicha cláusula como si la misma no fuera, además, la genérica de los contratos de compraventa de inmuebles en aplicación del art. 1124 CC .

1.- El primero de los motivos de recurso es evidente que no debe prosperar, por la sencilla razón de que no puede pretenderse que sea la demandada quien acredite un hecho negativo como es el impago de los 9.630 euros por los compradores, cuando son éstos a quienes corresponde acreditar, en tal caso, que efectuaron la transferencia bancaria que se menciona en el contrato, pues tal y como señala la sentencia objeto de recurso no hay que olvidar que la cláusula segunda dispone que ese documento es carta de pago "salvo buen fin", queriendo decir con ello que siempre que el dinero llegue a disposición de la vendedora se entenderá que el documento es carta de pago y no en otro caso. Por ello no entiende la Juzgadora de instancia, como tampoco ahora esta Sala, que no solicitaran de su entidad bancaria un justificante que acreditase el pago de la referida cantidad, llegando incluso a oponerse a que como diligencia final se procediera a expedir oficio a "la Caixa", donde se supone se habría hecho la transferencia, alegando que no consta en el contrato la cuenta bancaria donde debía efectuarse la transferencia y por lo tanto el resultado probatorio no podría tener en cuenta, lo que no hace sino afirmar todavía más que la obligación de probar el pago de dicha cantidad correspondía a los demandantes, quienes habrían tenido la posibilidad de justificar todos los detalles de la transferencia.

En ese sentido, es doctrina jurisprudencial reiterada que no puede pedir la resolución por incumplimiento quien no ha cumplido primero sus obligaciones, habiendo dejado de cumplir los compradores con su obligación de pago de la referida cantidad de 9.630 euros, por lo que, aun suponiendo que el incumplimiento de la vendedora fuera esencial, como se dice en la sentencia impugnada, en modo alguno debía estimarse la demanda ya que en el momento de realizar los actores el requerimiento resolutorio no se hallaban al corriente de su obligación principal de hacer efectivo el precio que tenían que pagar según lo pactado en cada uno de los contratos.

2.- Tampoco debe tener favorable acogida el segundo de los motivos de recurso, por irrelevante, a tenor del incumplimiento anterior, y porque el objetivo de los apelantes no era adquirir las viviendas para uso propio sino como inversión, de ahí que mantuvieran conversaciones con la empresa vendedora en orden a encargar la venta a una inmobiliaria del mismo grupo, como resulta de lo manifestado por la Sra. Marí Luz , cuyo testimonio no puede ser tachado de parcialidad, sin más, por el hecho de que haya trabajado en la empresa demandada. Así, de lo manifestado por dicha testigo se desprende que los demandantes no tenían ninguna intención de otorgar escritura pública, sino que pretendían durante el tiempo de construcción de las viviendas que se vendieran a terceros, para lo cual la testigo estuvo enseñando dichas viviendas a posibles compradores en diversas ocasiones, como también los actores enviaron personas para verlas, siendo ella quien eligió los materiales de acabado ante la falta de interés mostrado por ellos. Por más que los recurrentes se empeñen en descalificar las respuestas que dio la citada testigo en el acto del juicio, no ofrecen ningún dato, prueba o indicio que pudiera siquiera intuir unas declaraciones mendaces de dicha testigo, las cuales, por lo demás, deben ser valoradas según las reglas del criterio racional, como cualquier otra prueba testifical. No ofreciendo tacha alguna dicha prueba, ni en su obtención ni en su práctica, y habiendo sido valorada por la Juzgadora de primer grado con arreglo a las normas de la razón, del pensamiento lógico y de la experiencia común, es incuestionable la validez y eficacia de dicha prueba.

En definitiva, además del incumplimiento relativo al impago de parte del precio establecido, entendemos con la Juzgadora de instancia que la resolución instada por los recurrentes carece de fundamento, habida cuenta que rehabilitaron los contratos de compraventa con la orden de mantener a la venta las viviendas adquiridas, con lo cual seguían actuando como compradores de las viviendas pero con el requerimiento resolutorio efectuado en febrero de 2008 aseguraban, en caso de que no se pudiera realizarse la venta, la reclamación de resolución contractual por no entrega de la vivienda en el plazo pactado.

Por tanto, siendo que las cuestiones relativas a si las viviendas han sido vendidas con posterioridad por la propia Sistamia SL a terceros no han sido debatidas en la primera instancia y, en todo caso, nada tienen que ver con la resolución contractual objeto de la demanda, es por lo que, sin necesidad de mayores consideraciones, el recurso debe ser desestimado.

CUARTO.- En virtud de los precedentes razonamientos procede, con la desestimación del recurso de apelación interpuesto, la confirmación de la resolución de instancia, con imposición de las costas del recurso a los apelantes ( art 398 LEC ).

VISTOS los preceptos legales de pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Gregorio , D. Ramón y D. Leopoldo contra la sentencia de 24 de enero de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Castellón , en autos de Juicio Ordinario nº 972/2009, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de costas a los apelantes.

Así, por esta Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.