Sentencia Civil Nº 157/2011, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 435/2010 de 13 de Abril de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Da. EMMA GALCERAN SOLSONA

Magistrados

D./Da. MARIA PAZ PEREZ VILLALBA

D./Da. MARGARITA HIDALGO BILBAO (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 13 de abril de 2011.

VISTAS por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 6 de Arrecife en los autos referenciados de juicio ordinario núm. 200/08 seguidos a instancia de Modesta , representada por la Procuradora Dna. Ángela Rivas Conejo y asistida por la letrada Dna. Nuria Casarejos Moya, contra Alprohe, S.L., representada por el Procurador D. Francisco de Bethencourt Manrique de Lara y asistida por el letrado Sr. Martinón Armas, siendo ponente el Sr. /a Magistrado/a MARGARITA HIDALGO BILBAO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 6 de Arrecife de Lanzarote (Las Palmas), se dictó sentencia, en el juicio ordinario 200/2008 cuya parte dispositiva literalmente establece:

Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Sandro Muller, en nombre y representación de Da. Modesta , contra la entidad mercantil ALPROHE, S.L., debo absolver y absuelvo a la expresada demandada de todos los pedimentos formulados en contra, condenando a la actora al pago de las costas procesales causadas en el presente procedimiento.

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 28 de Diciembre de 2.008 , se recurrió en apelación por la parte demandante, Da Modesta , al que se opuso la parte contraria. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil :

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se senaló para discusión, votación y fallo

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora de este procedimeinto se suplicaba que tras su legal tramitación finalizara dictándose sentencia por la que: a) Se declare la resolución por incumplimiento de la demandada de los contratos de opción de compra suscritos entre las partes; b) Se declare que la mercantil demandada adeuda en concepto de indemnización de danos y perjuicios pactados a fecha de hoy a Da. Modesta la cantidad de 24.000 euros; c) Se condene a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones, a abonar la cantidad de 24.000 euros a su mandante, así como los intereses que legalmente correspondan devengados hasta su efectivo pago y al pago íntegro de las costas de este juicio.

Los hechos en que funda su pretensión la actora, y que no se discuten son los siguientes: con fecha 23 de Octubre de 2.006 las partes suscribieron sendos contratos de opción de compra con el administrador de la sociedad demandada, D. Norberto , cuyo objeto era la vivienda ubicada en la planta alta o segunda alzada de un edificio de dos plantas alzadas y ático situado en la calle DIRECCION000 , NUM000 de Arrecife, senalada con la nomenclatura particular del edificio como alto derecha y tiene su acceso por el portal número NUM000 de la DIRECCION000 , tiene una superficie útil aproximada de 45,71 m2 y consta de salón-cocina, bano, dos dormitorios y distribuidor y la vivienda ubicada en la planta alta o segunda alzada de un edificio de dos plantas alzadas y ático situado en la DIRECCION000 , NUM000 de Arrecife, senalada con la nomenclatura particular del edificio como alto izquierda y tiene su acceso por el portal número NUM000 de la DIRECCION000 , tiene una superficie útil aproximada de 45,71 m2 y consta de salón-cocina, bano, dos dormitorios y distribuidor, abonando en cada uno de los contratos la cantidad de 6.000 euros como precio del derecho a la opción de compra. El plazo de entrega de las viviendas se determinaba en la estipulación quinta de dichos contratos donde se hacía constar que la demandada debería finalizar la ejecución material de las obras y obtener la correspondiente acta de finalización de las obras en fecha de Marzo de 2.007, comunicando a la parte optante la obtención de la citada acta de finalización de obras, a partir de dicho momento dispondrá del plazo de tres meses para la obtención de la documentación administrativa precisa para la entrega de la vivienda: cédula de habitabilidad y boletines de enganches, la fecha máxima de entrega de la vivienda podrá verse prorrogada, en caso de fuerza mayor y por causas ajenas al cedente, una vez transcurridos dichos plazos, o en su caso, una vez obtenida el acta de finalización de obra y la documentación administrativa precisa para poder proceder a la entrega de la vivienda, la cedente requerirá a la optante, para ejecutar la correspondiente escritura de compraventa ante el Notario designado a tal efecto por la parte vendedora.

La misma fue desestimada, alegando Da Modesta , que ALPROHE,S.L., tenia dos obligaviones fundamentales, comunicarla la obtención del acta de obra nueva y Requerirla para la formalización de la correspondiente escritura de ompraventa.

SEGUNDO.- La jurisprudencia ha configurado, el contrato de opoción de compra, como aquella relación obligacional en virtud de la cual una persona -cedente- se compromete a vender a otra optante el bien para si o para un tercero, una determinada cosa, y de esta manera el oferente queda unilateralmente vinculado hasta que decide el optante

En consecuencia, la dinámica de la opción deviene en unilateral en la proyección a su conclusión, ya que el titular de la opción goza de libertad de decisión y disposición durante un periodo determinado para la conclusión del negocio previsto, con la obligación por la otra parte de tener disponible la cosa, el bien o el derecho que va a ser objeto del mismo, siendo su conducta de simple espera y su posición, en cierto sentido, análoga a la de oferta irrevocable.

Es doctrina del Tribunal Supremo, entre otras sentencia de 23 diciembre de 1991 , que la opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de compra de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de mas actos, lo que le diferencia del pactum contrayendo, pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después en el nacimiento y perfección del compraventa por obra del doble consentimiento, que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto, dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante que, realizada dentro del plazo establecido, constrine al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.

Es decir, para el ejercicio de la opción se exige únicamente una declaración de voluntad del optante, sin necesidad de reunir una determinada forma, en el sentido de ejercitar la misma, y la recepción de dicha declaración por la contraparte, tal y como sucede en el supuesto que nos ocupa cuando se conviene una Notaría para formalizar el contrato de compraventa. La opción la ejercita la actora acudiendo a la Notaria que el ALPROHE,S.L., senale, otorgandose la correspondiente escritura de compraventa.

TERCERO.- Da. Modesta , no ha ejercido el derecho de opoción sobre los dos aprtamentos que fueron objeto de este contrato, alegando que no lo ejercito por incumplimiento por la contraparte de dos obligaciones, cuales son comunicar, la finalización de la obra y requerirla para la escritura pública.

Ciertamente como senala la actora no hay ninguna comunicación escrita, ni ningún requerimiento escrito, pero en los contratos suscritos por las partes, no se establece que la comunicación haya de efectuarse por escrito, ni fehacientemente, ni tampoco el requerimiento. Si esta probada que la obra finalizo en plazo y la obtención de la cedula de habitabilidad, también se produjo, en el término convenido.

No es negado por Da. Modesta , que su intención era la reventa de los aprtamentos y por ello contrato a una inmobiliaria, declarando en el acto del juicio la empleada de la mismo la Sra. Estrella , que ambas partes tenian contacto, que le requerio la demandada para que le dijera a la actora que fuera a escriturar, también ALPROHE,S.L., le indico a este testigo que la iba a mandar un burofax y como no firmara podrina las fincas a la venta.

Por su parte la demandada con fecha 13 de Junio de 2.007 le envió un burofax a la actora donde daba por resueltos los contratos al no haber acudido a la notaría a formalizar las escrituras de compraventa, si bien se los mando a una dirección donde Da. Modesta , dice que no reside aunque es la que cosnta en el contrato de opción.

De lo expusto se llega a la misma conclusión que el Juez de instancia, en el sentido de que la partes se comunicaban directamente y a traves de la agencia inmobiliria y que la actora fue rqurida verbalmente para acudir a la Notaria, teniendo pleno conocimiento Da. Modesta , de que los piso estaban acabados y obtenida la cedula de habitabilidad, no acudio a la Notaria para escriturar, por lo que procede la desestimación del recurso de apelación.

CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación formulado por Da. Modesta conlleva la expresa imposición de costas a la apelante, tal como prescribe el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho o de derecho.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Da. Modesta , contra la sentencia de fecha 28 de Diciembre de 2.008 dictada en el juicio ordinario 200/08 del Juzgado de Primera Instancia No . 6 de Arrecife de Lanzarote (Las Palmas).

SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha.