Sentencia Civil Nº 157/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 168/2014 de 07 de Mayo de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933816/86/87

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0009909

Recurso de Apelación 168/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 687/2013

APELANTE:TRUNKY, S. L.

PROCURADOR: D. JOSÉ CARLOS PEÑALVER GARCERÁN

APELADO:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 Y DIRECCION000 , NUM001 - NUM002 DE MADRID

PROCURADOR: D. ENRIQUE JOSÉ THOMAS DE CARRANZA MÉNDEZ DE VIGO

SENTENCIA Nº 157

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. MIGUEL A. LOMBARDÍA DEL POZO

Dña. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

Dña. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a siete de mayo de dos mil catorce.

La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 687/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid seguido entre partes, de una, como demandante-apelante TRUNKY, S. L.representada por el Procurador D. JOSÉ CARLOS PEÑALVER GARCERAN y defendida por Letrado, y, de otra, como demandada-apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 Y DIRECCION000 , NUM001 - NUM002 DE MADRID representada por el Procurador D. ENRIQUE JOSÉ THOMÁS DE CARRANZA MÉNDEZ DE VIGO y defendida por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 15/01/2014 .

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUIZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 15/01/2014 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el procurador D. JOSE CARLOS PEÑALVER GARCERAN, en nombre y representación de TRUNKY SL, contra COMUNIDAD PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 / DIRECCION000 NUM001 - NUM002 , con la representación procesal de D. Hipolito , absolviendo a esta de los pedimentos de la actora, y expresa imposición a dicha parte de las costas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, dándose traslado a la adversa que se opuso al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el 6 de los corrientes.

CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- El presente recurso trae causa del procedimiento seguido por los trámites del juicio ordinario, bajo el nº 687/13, ante el Juzgado de Primera Instancia nº 48 de Madrid, a instancia de la entidad TRUNKY, S. L. (antes PANIFICADORA CARLOS MORALES E HIJOS, S. L.) contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 Y DIRECCION000 NUM001 Y NUM002 DE MADRID, que tenía por objeto la impugnación de los acuerdos adoptados en los puntos 1º, 2º y 3º del orden del día de la Junta General Ordinaria de la mencionada Comunidad celebrada el día 19 de febrero de 2013, en relación con la liquidación de las cuentas correspondientes al ejercicio económico 2012 y su aprobación, con la aprobación del presupuesto para el ejercicio económico 2013, así como la designación de la derrama mensual a pagar por cada propietario y con la presentación del presupuesto para la realización de la inspección eléctrica en la finca; el fundamento de tal petición lo era al entender de la reclamante que con los acuerdos adoptados/impugnados, la Comunidad de Propietarios pretendía que la actora como propietaria independiente contribuyera a gastos de reparación de elementos no comunes al local de su titularidad -el nº NUM003 de la DIRECCION000 nº NUM002 -, en contra de lo establecido en el título constitutivo y en una cuantía que no se corresponde con su coeficiente de participación en los elementos comunes.

Frente a la citada pretensión se opuso la demandada invocando, con carácter previo, la excepción de falta de legitimación activa, al no hallarse al corriente en el pago de la totalidad de las cuotas vencidas con la Comunidad, ni haber consignado las mismas, que fue resuelta y rechazada en el acto de la audiencia previa; en cuanto al fondo de la cuestión litigiosa y, en síntesis, invocó que en virtud de los acuerdos adoptados, la reclamante, como titular que es de un local, sólo contribuye en los gastos reflejados en los grupos denominados I y II de los presupuestos, que incluyen los gastos de elementos comunes en los que participan tanto los locales como las viviendas (participando éstas exclusivamente en los gastos reflejados en los grupos III y IV), haciéndolo con arreglo a su cuota respecto de los reflejados en el apartado I y haciéndolo a partes iguales los del apartado II, como se ha venido haciendo desde la Junta General Ordinaria de propietarios de fecha 14 de noviembre de 1977; en cuanto al acuerdo adoptado en relación a la reparación eléctrica de los edificios que componen la Comunidad, señala la parte que la citada instalación es un elemento común y que lo acordado -contribuir de manera lineal y no por coeficiente- lo fue con la intención de ir recaudando dinero para, en una posterior junta y una vez se dispusiera de los presupuestos necesarios para acometer la obra, regularizar los saldos en función del coeficiente de participación.

Seguido el procedimiento por sus trámites, el Juzgado ya citado dictó sentencia, en fecha 15 de enero de 2014 , en la que se desestima la demanda y se imponen las costas a la parte actora; considera la Juzgadora de instancia que el local de la actora sólo contribuye a los gastos de los grupos I y II, que comprenden jardinero, seguro multirriesgo, agua jardín, administración e IVA y conforme a lo establecido estatutariamente y en cuanto al acuerdo adoptado en relación a los gastos para contribuir a la instalación eléctrica, estima que el mismo se justifica en que la citada instalación constituye un elemento común y porque la repercusión que se efectúa no lo es con la finalidad de atender a esos gastos sino para recaudar dinero sin perjuicio de su posterior repercusión.

SEGUNDO .- La citada sentencia es recurrida en apelación por la parte actora, quien esgrime, en definitiva, un solo motivo 'Error en la valoración de la prueba'.

La Comunidad de Propietarios ha formulado oposición al mencionado recurso.

La Sala, a la vista de las alegaciones de las partes formuladas en sus respectivos escritos, de la prueba practicada y al contenido de los escritos de apelación y oposición a ésta, considera que el recurso debe prosperar en los términos y por las razones que a continuación se expondrán.

No cabe duda alguna de que los únicos gastos a los que contribuye la actora, en cuanto propietaria del local comercial nº 1 de la edificación de la DIRECCION000 nº NUM002 de Madrid (documento nº 2 de la demanda), son los incluidos en los grupos denominados I y II reseñados en los puntos 1º y 2º del orden del día de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada, celebrada en fecha 19 de febrero de 2013, y que en el litigio se cuestionan. Debe entenderse también acreditado que los gastos que en ambos grupos se reflejan son los comunes a todos los departamentos independientes de las tres edificaciones que componen la comunidad (la edificación formada por el edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 -compuesta de 44 pisos-, la formada por el edificio sito en la DIRECCION000 nº NUM001 -compuesta por 10 pisos- y la compuesta por el edificio sito en la DIRECCION000 nº NUM002 -formada por tres locales comerciales, uno de ellos el de la reclamante-); los gastos que se incluyen en tales grupos son los que, según escritura de división horizontal y estatutos que se aporta como documento nº 4 de la demanda, son comunes a las cinco fincas independientes antes citadas (los dos edificios de viviendas y los tres locales): 1) Zonas verdes y ajardinadas y de paso, 2) Los servicios de portería, con vivienda para el portero en la caso nº NUM000 del CALLE000 , 3) El suministro de agua para el riego de las zonas verdes y jardín, 4) Las contribuciones, impuestos y arbitrios que graven las fincas mientras no se individualicen y 5) Los gastos de administración de todos los antedichos elementos comunes. El hecho de que entre los conceptos que se contienen en la relación de ingresos y gastos correspondientes a la anualidad del 2012 y el presupuesto de 2013, que se aportan con el nº 3 de los documentos de la contestación, aparezcan gastos relativos a fontanería, albañilería, pintura, impermeabilización, mantenimiento de edificio y seguro de dichos edificios, en modo alguno autoriza a pensar que en tal grupo se incluyan gastos destinados a cubrir otras necesidades distintas a las cinco comunes antes citadas. Así lo ha puesto de manifiesto en el acto del juicio el testigo y administrador de la Comunidad D. Hilario ; debe recordarse que el local de la demandante se encuentra dentro de una de las tres edificaciones y los gastos que se giran corresponden a atenciones comunes a las tres, como por ejemplo el mantenimiento de ellas o el seguro que cubre los riesgos que puedan haberse incluido en la póliza.

Lo dicho hasta sirve para dar respuesta a lo esgrimido por la demandante/apelante en relación a los dos primeros acuerdos que se impugnan (los recogidos en los puntos 1º y 2º del orden del día de la Junta ya citada) en cuanto a los conceptos que se repercuten, que, por lo dicho, deben considerarse correctos; no así respecto de la participación que se le exige en virtud de tales acuerdos a la ahora demandante. Si bien, como ha expuesto el administrador antes citado y se desprende de la relación de conceptos a liquidar aportada por la demandada y a la que antes nos referimos (documento nº 3) los gastos del grupo I se giran conforme a la cuota de participación en elementos comunes (en el caso de la demandante el 0,85%) es lo cierto que los gastos incluidos en el grupo II y correspondientes a Honorarios de Administración e IVA, se reparten de forma igualitaria entre todos y cada uno de los departamentos que forman fincas independientes (54 viviendas y 3 locales), lo que sin duda constituye una vulneración de lo previsto en el título constitutivo, que establece que los gastos comunes (también los de administración de los elementos comunes) se repartan conforme a la cuota asignada.

Aunque en ese concreto gasto (honorarios de administración e IVA correspondiente) la Junta, en algún momento, haya podido aprobar un reparto diferente (nos referimos, por ejemplo a lo acordado en el Acta nº 9 celebrada en fecha 14 de noviembre de 1977, aportada con la contestación con el nº 10 de los documentos), es lo cierto que ni consta que ello lo haya sido por unanimidad ni que se haya hecho con la formalidades necesarias para modificar el título constitutivo; debe tenerse en cuenta que el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal impone a los copropietarios la obligación de ' Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización'. Esto es, el hecho de que durante una o más anualidades (incluso 20) haya venido haciéndose en el seno de la Comunidad demandada un reparto distinto al estatutariamente previsto, no implica que ello deba perdurar en el tiempo sino sólo hasta el momento en que alguno de los comuneros muestre su disconformidad al respecto.

Señala la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 26 de febrero de 2013 ' Propiedad horizontal: actos propios y normas imperativas. Modificación de estatutos. A) La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC , con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias : i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto.

A tenor del apartado e) del artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización»

Las sentencias citadas por el recurrente establecen en materia de propiedad horizontal que la tolerancia de la comunidad consistente en no exigir a determinados copropietarios que contribuyan al sostenimiento del inmueble en el modo previsto en las normas comunitarias, no supone un acto capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios.

(...) Sin embargo, la sentencia citada resuelve desde el hecho acreditado de que en ningún extremo del acta figuraba un acuerdo que modificara los coeficientes de participación en los gastos fijados por el título constitutivo. Se insiste en ella que era necesario el consentimiento unánime de los copropietarios. En el caso que se examinaba la solución ofrecida por la sentencia de esta Sala que se cita como precedente, se centraba en la plena validez y ejecutividad de un acuerdo no impugnado sobre la participación de los comuneros en una serie de gastos pero sin que esto implicara una variación de los coeficientes de participación fijados en el título constitutivo

En definitiva, conforme a la doctrina de esta Sala ya expuesta, no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad cuando para ello, como se ha señalado, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios'.

Aplicando, pues, la doctrina expuesta, hemos de concluir que los acuerdos adoptados en relación con el reparto igualitario de los gastos incluidos en el Grupo II de los puntos 1º y 2º del orden del día de la Junta cuestionada, son nulos por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y estatutos de la Comunidad, dado que el que así se haya venido aplicado durante un lapso prolongado de tiempo, en modo alguno constituye un acto propio capaz de vincular a perpetuidad a todos los copropietarios .

TERCERO .- Resta que nos pronunciemos acerca de la validez/nulidad del acuerdo adoptado en el punto 3º del orden del día de la Junta objeto de la litis.

La Sala considera que lo acordado en el mismo no se acomoda a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal ni en los Estatutos que rigen en la Comunidad demandada y ello no porque los gastos que se pretende atender con la derrama que en el mismo se acuerda no deba repartirse entre todos los copropietarios -también la propietaria del local nº 1 y demandante en esta litis-, ya que como ha reconocido el propio representante de ésta en el acto del juicio al ser interrogado el contador de su local se encuentra dentro del cuarto de contadores del edificio, lo que significa que no dispone de una acometida individual, siendo, por tanto, común al resto de participes, sino por cuanto no hay razón alguna que justifique el reparto que se realiza, aunque ello no se haga de una forma definitiva y para pagar el presupuesto que se pueda aprobar en el futuro sino sólo para recaudar un dinero que posteriormente se regularice conforme al coeficiente de participación.

El reparto que se realiza en el acuerdo que se combate ni siquiera es lineal como dice la demandada, pues se acuerda que unos propietarios lo hagan en una cantidad de 25 euros/mes y, otros, en 30 euros/mes, pero en cualquier caso atenta con lo dispuesto en los Estatutos, que prevén que cualquier gastos común se realice atendiendo a la cuota de participación y a lo dispuesto en el artículo 9.1.f) de la Ley de Propiedad Horizontal , que incluso para dotar a la comunidad de un fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca, establece que se habrá de contribuir con arreglo a la cuota respectiva de participación.

En definitiva, procede la estimación parcial del recurso en los términos expuestos.

CUARTO .- Estimado parcialmente el recurso y, en consecuencia, también parcialmente la demanda, procede no hacer expresa imposición de las costas causadas en la instancia, de conformidad con lo previsto en el artículo 394 de la Ley Procesal Civil .

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 del texto legal citado , no procede hacer especial pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada al haberse estimado en parte el recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto en nombre y representación de TRUNKY, S. L. contra la sentencia dictada, en fecha 15 de enero de 2014, por el Juzgado de Primera Instancia nº 48 de Madrid , en los autos de Juicio Ordinario nº 687/13, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución para dictar otra con los siguientes pronunciamientos:

'Estimando parcialmente la demanda interpuesta en nombre y representación TRUNKY, S. L.contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 Y DIRECCION000 NUM001 Y NUM002 DE MADRID debemos declarar y declaramos la nulidad de los acuerdos adoptados en los puntos 1º, 2º y 3º del orden del día de la Junta General Ordinaria de la Comunidad celebrada el día 19 de febrero de 2013, en los términos expuestos en los fundamentos de derecho segundo y tercero de esta resolución, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en la instancia'.

No procede hacer especial pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0168-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.