Sentencia Civil Nº 157/2015, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 129/2015 de 26 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00157/2015

Rollo Apelación Civil nº: 129/2015

Ilmos. Sres.

Don Carlos Moreno Millán.

Presidente

Don Juan Martínez Pérez

Don Francisco José Carrillo Vinader

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a veintiséis de marzo de dos mil quince.

Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha visto en grado de apelación los presentes autos de Juicio Ordinario que con el número 1590/11 se han tramitado en el Juicio Civil nº 6 de Murcia entra las partes, como actora y apelante D. Leonardo y Dña. Amparo representadas por la procuradora Sra. De Alba y Vega y dirigidas por el letrado Sr. De Castro García; y como parte demandada y apelada y actora reconvencional la mercantil 'Corvera Golf & Country Club' S.L. representada por el Procurador. Sr. Sevilla Flores y dirigida por el letrado Sr. Molina Martinez. Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juicio Civil citado dictó sentencia en estos autos con fecha 2 de junio de 2014 cuyo FALLOes del siguiente tenor literal:

' Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Srª De Alba y Vega en nombre y representación de Leonardo y Amparo contra 'Corvera Golf Country Club S.L.',representada por el procurador Sr. Sevilla Flores y estimando la reconvención formulada por esta debo declarar y declaro la validez del contrato de fecha 3.01.2006 al que se refiere este procedimiento y debo condenar y condeno a los actores a que procedan al otorgamiento de la escritura pública con relación a la vivienda objeto de los contrato con abono de la cantidades pactadas detrayendo las pagadas con anterioridad.

Se condena en costas a los actores. '

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora que lo basó en error en la valoración de la prueba. Se dio traslado a la otra parte que se opuso al mismo.

TERCERO.-Previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a ésta Audiencia Provincial en cuya Sección Cuarta se registraron con el número de Rollo 129/15 señalándose para deliberación, votación y fallo el día 25 de marzo de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La Sentencia dictada en la instancia desestima en su integridad la acción ejercitada por la parte actora Don Leonardo y Dña. Amparo , al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 Código Civil , contra la mercantil demandada Corvera Golf Country Club S.L. tendente a que se declare la resolución por incumplimiento grave de dicha sociedad promotora del contrato de compraventa de inmueble suscrito entre las partes con fecha 3 de enero de 2006, basado en el retraso en la entrega de la vivienda prevista para el mes de junio de 2008 en la publicidad sobre dicha promoción inmobiliaria, y que se condene a la demandada a la devolución a los actores de las cantidades entregadas a cuenta por importe de 77.682 €.

La citada sentencia desestima la demanda por considerar que no ha existido incumplimiento contractual por parte de la mercantil demandada. Añade que la vivienda se entregó de conformidad con los plazos establecidos en el contrato suscrito de 3 enero 2006 y que los actores, en todo caso, consintieron a través de sus propios actos, la modificación del plazo de entrega fijado en la publicidad de dicha promoción inmobiliaria. Concluye declarando que la voluntad contractual de los actores se formó sobre la referida oferta publicitaria.

La Sentencia a su vez estima la acción reconvencional planteada tendente al otorgamiento de la correspondiente escritura pública con respecto a la vivienda objeto del mencionado contrato.

La referida parte actora muestra su disconformidad con el aludido pronunciamiento judicial e interesa su revocación y el dictado de una nueva sentencia que acoja íntegramente la demanda y desestime por tanto la reconvención. Fundamenta dicha pretensión revocatoria en primer lugar en la indebida aplicación del artículo 1124 Código Civil y artículo 3 de la Ley 57/1968 por el carácter esencial del plazo de entrega de la vivienda y la existencia de cláusula resolutoria a favor del comprador por infracción de dicho plazo.

En segundo lugar se alega la existencia de error en la valoración de la prueba con respecto al carácter esencial y no accesorio de los servicios e instalaciones prometidos por la promotora y finalmente se alega la infracción de los artículos 1124 , 1274 y 1100 Código Civil .

SEGUNDO.-Concretadas en los indicados términos las distintas cuestiones impugnatorias suscitadas en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de lo actuado en los presentes autos que no asiste razón a la parte recurrente en la pretensión que plantea, por lo que procede, como seguidamente se argumentará, la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.

Se alega inicialmente por la parte recurrente, como primer motivo de recurso, la indebida aplicación del art. 1124 Código Civil , y del artículo 3 de la Ley 57/1968 con fundamento en el carácter esencial del plazo de entrega de vivienda y en la existencia de cláusula resolutoria a favor del comprador en caso de retraso en la entrega de la misma.

Hemos de tener en cuenta como ya exponía ésta Audiencia Provincial en las sentencias de 10 de julio y 25 de octubre de 2012, que en toda compraventa de inmuebles, el plazo de entrega de la obra constituye un elemento importante que debe ser reflejado contractualmente por imperativo legal y con fundamento en la imposibilidad de dejar indefinido el cumplimiento del contrato. Pero sin perjuicio de ello, es también cierto que su esencialidad puesta en relación con el fin del contrato, debe quedar claramente probada por la parte que lo alega y por tanto no cabe su presunción. Y ello aún en mayor medida cuando la eficacia resolutoria del contrato se vincula al incumplimiento que sea esencial. De ahí que el Tribunal Supremo en la Sentencia de 19 de mayo de 2009 afirme que ' esta condición (esencial) la merece en primer término aquél que la tenga por voluntad expresa o implícita de las partes contratantes, que es a quienes corresponde crear la 'lex privata' por la que quieren regular la relación jurídica que les vincula.'

En este caso el propio contenido del contrato y en concreto la cláusula 17ª que establece la facultad de resolución a favor del comprador en caso de retraso e incumplimiento, constituye un claro exponente de la esencialidad de dicho plazo de entrega de la vivienda. En este sentido se pronunció la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 4 de Febrero de 2014 afirmando que ante la existencia de una condición resolutoria expresa pactada entre las partes, se debe efectuar una interpretación estricta de la misma pues como declara la sentencia de 30 abril 2010 el artículo 1255 Código Civil permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme al artículo 1124 Código Civil tengan o no trascendencia resolutoria ( Sentencia Tribunal Supremo 15 Noviembre 2012 ).

En la Sentencia de 29 Noviembre 2012 se afirma que ' el hecho de haber pactado una condición resolutoria expresa es suficientemente indicativo de la trascendencia que las partes le dieron al término del cumplimiento del contrato.'

Hemos de concluir, por tanto, que al haberse pactado una condición resolutoria expresa, subordinada al cumplimiento de un plazo, su incumplimiento podría conllevar la resolución del contrato, dado el mutuo reconocimiento por las partes de la esencialidad de dicho plazo de entrega.

TERCERO.-Continuando en esta misma línea argumental cabe examinar a continuación lo dispuesto en la Ley 57/1968 de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y en concreto de su artículo 3 que la parte recurrente considera infringido.

Dicho precepto establece que '... Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda, sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento del interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.' Con respecto al citado interés legal habrá de tenerse en cuenta la modificación introducida por la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación .

En la interpretación y valoración de ésta norma y específicamente en su relación con el art. 1124 del Código Civil , hemos de traer a colación la sentencia de 20 de enero de 2015 del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo , que rectifica el criterio interpretativo anterior con respecto a dicho artículo 3 contenido en la sentencia de 9 de junio de 1986 . En consecuencia declara con carácter general que la rectificación del anterior criterio interpretativo, responde a que la jurisprudencia más reciente ' ha avanzado en la línea de interpretar la Ley 57/68 como pionera, varios años antes de que en 1978 la constitución proclamara como principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada'. Asimismo señala que esta línea jurisprudencial ' se ha traducido en atenerse al rigor con el que la propia ley 57/68 configura las obligaciones del vendedor y de su asegurador o avalista, superando una concepción predominantemente administrativa de su contenido para dotarla de plenos efectos civiles'.

Con respecto al contenido del citado artículo 3, la sentencia ha declarado que ' el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda, justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/1968 , la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del Pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 , el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aún después de la fecha estipulada para su entrega'.

Se añade en la citada sentencia del pleno de 20 de enero de 2015 que el referido artículo 3 de la Ley 57/1968 introduce una especialidad en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación ' consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 del Código Civil considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.'

CUARTO.-En el caso objeto de revisión por este Tribunal, constan debidamente acreditados los siguientes hechos.

a) El contrato de compraventa se celebró el día 3 de enero de 2006.

b) La cláusula 'una' del contrato establece que la vendedora entregará al comprador la vivienda en el plazo de 18 meses a partir de que se obtenga el permiso o licencia de obra.

c) La solicitud para dicha licencia de obra se realiza el día 28 de septiembre de 2006.

d) La licencia se concede el día 10 de abril de 2008.

e) El certificado final de obra es de 6 de Febrero de 2009.

f) La licencia de primera ocupación se obtiene con fecha 18 de junio de 2009.

g) El día 12 de junio de 2009 se remite correo electrónico al despacho de abogados de los Sres. Amparo Leonardo comunicándoles el próximo emplazamiento de los mismos para el otorgamiento de escritura pública.

h) El día 15 de junio de 2009 se remite correo electrónico por el citado despacho profesional solicitando en nombre de los compradores, un poco más de tiempo para poder escriturar.

i) Con fecha 19 de junio de 2009, se remite burofax por el despacho de abogados que suscribe la demanda, distinto al anterior, solicitando la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora.

Entendemos de conformidad con la citada relación de hechos, que por un lado, la parte demandada 'Corvera Golf & Country Club' S.L. cumplió correctamente con los plazos fijados contractualmente. La vivienda se encontraba terminada y en posesión de la correspondiente licencia de primera ocupación y por tanto apta para su entrega al comprador dentro de los términos pactados. Además los compradores, a través del inicial despacho de abogados que asumió su representación, fueron informados de la obtención de dicha licencia, al tiempo que se les informaba también del inmediato emplazamiento de los mismos para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública.

Entendemos, por tanto, de acuerdo con la interpretación antes referida del artículo 3 de la Ley 57/1968 , que la mercantil demandada no había incurrido en incumplimiento de la obligación asumida en el contrato, no resultando de aplicación la condición resolutoria contenida en la cláusula 17.

QUINTO.-Cabe afirmar, por otro lado, que la fecha de entrega de la vivienda, junio 2008, que se expresa en el folleto publicitario de referencia, no puede alzarse, en este caso, como relevante, ni esencial, ni por tanto determinante del incumplimiento que la parte actora pretende en ésta 'litis' en orden a la resolución del contrato.

En éste sentido compartimos la interpretación que al respecto se contiene en la sentencia de instancia en relación con el incumplimiento de lo publicitado, siguiendo así el criterio de esta Audiencia Provincial, que conforme a la doctrina jurisprudencial, exige la necesidad de acudir a los hechos acontecidos en cada caso.

En el caso objeto de revisión por este Tribunal, la prueba practicada y en concreto las reiteradas comunicaciones e informaciones cursadas entre las partes, y debidamente documentadas en los autos, como así se menciona en la sentencia apelada, son un claro exponente de que en ningún caso, como expresamente se dice en dicha sentencia, la voluntad contractual de los compradores se formó sobre la citada oferta publicitaria.

Téngase en cuenta que en todas las comunicaciones, los actores, ni a título personal, ni tampoco a través del despacho de abogados que les representaba, manifestaron en momento alguno referencia o mención alguna a esa fecha del mes de junio de 2008 como esencial y determinante en el contrato.

Obsérvese por un lado, la comunicación remitida por la demandada a los actores con fecha 10 de abril de 2008, dos meses antes de la fecha del folleto publicitario, por la que les informaba de la obtención de la licencia de obras, del inicio de la construcción, y de su terminación a mediados del año 2009.

No consta ninguna objeción al respecto, ninguna reclamación extrajudicial de incumplimiento, sino por el contrario un claro e inequívoco aquietamiento con ese devenir cronológico de la obra conforme a lo pactado contractualmente.

Por otro lado, y una vez finalizada la construcción y obtenida la licencia de primera ocupación, los compradores son informados de ello, se les requiere para el otorgamiento de la escritura pública en los próximos días, y para completar determinada documentación. Los compradores contestan solicitando mayor tiempo para proceder a dicho acto, pero en cambio no objetan incumplimiento alguno de la vendedora, ni exigen la resolución del contrato. Es posteriormente y una vez producido el cambio de dirección letrada en todo este proceso previo, cuando con fecha 25 de junio de 2009 la mercantil demandada recibe un buro-fax de dicho despacho profesional solicitando la resolución del contrato, a lo que se opone.

La parte recurrente cuestiona la eficacia de éstos actos propios de los compradores siguiendo para ello la doctrina del Tribunal Supremo al respecto. Les niega carácter vinculante, no son expresos y no definen de forma inequívoca la intención y situación de quien los realiza, añadiendo que el mero silencio no puede, en ningún caso, implicar conformidad con las nuevas fechas anunciadas.

Sin embargo este Tribunal, no comparte tal pretensión.

Y ello porque éstos actos de los compradores en los términos expuestos, son determinantes de la plena aceptación del plazo de entrega de la vivienda conforme a lo pactado en el contrato. En este sentido también se ha pronunciado el Tribunal Supremo en Sentencia de 9 de junio de 2004 y 10 de junio de 2009 , entre otras, afirmando que ' el silencio puede entenderse como aceptación cuando se haya tenido la oportunidad de hablar...se deba hablar...existiendo tal deber de hablar cuando haya entre las partes relaciones de negocios que así lo exigían o cuando lo natural y normal, según los usos generales del tráfico en aras a la buena fe, es que se exprese el disentimiento, si no se deseaba aprobar la propuesta de la contraparte'.

Por eso y de acuerdo con dicho criterio interpretativo, entendemos que en este caso las circunstancias y hechos concurrentes en los términos que han quedado expuestos, determinan la aplicación de la doctrina que declara la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2009 , de que ' otorga quien calla pudiendo y debiendo hablar'.

Procede por todo lo argumentado la desestimación de éste motivo de apelación.

SEXTO.-En idéntico sentido desestimatorio cabe pronunciarnos con respecto al siguiente motivo de apelación referido a la existencia de error de hecho en la valoración de la prueba con respecto al carácter esencial y no accesorio de los servicios e instalaciones prometidos por la sociedad promotora.

En este caso la sentencia de instancia declara que la no construcción en el complejo urbanístico del hotel que se menciona en la oferta publicitaria (los demás servicios e instalaciones no fueron objeto de pretensión en la demanda), no integraría un incumplimiento esencial que conlleve la pretendida resolución del contrato. La citada decisión judicial, que compartimos en ésta alzada, se fundamenta en la reiterada doctrina interpretativa establecida al respecto por ésta Audiencia Provincial en las sentencias de 17 de enero y 5 de junio de 2012, así como en la de 11 de marzo de 2014 dictada precisamente en relación con la misma urbanización promovida por la demandada 'Corvera Golf & Country Club 'S.L.

Se declara por tanto, de un lado, que el objeto del contrato de compraventa estaba constituido únicamente por las viviendas comprendidas en dicho complejo o promoción urbanística. Además no consta expresamente pactado contractualmente que la promotora asumiera la obligación de tener concluido todo el complejo residencial en el mismo plazo temporal acordado con respecto a las viviendas. Se añade en dichas sentencias que la construcción de ese hotel así como de otros servicios e instalaciones igualmente ofertadas en la publicidad podría generar una mayor calidad o prestigio de la urbanización incidiendo positivamente en el incremento del precio de las viviendas. Sin embargo concluiamos que ello no podría alzarse en un elemento esencial o decisivo para la suscripción del contrato de compraventa hasta el extremo de llegar a frustar la finalidad perseguida con la adquisición de las viviendas, único objeto del correspondiente acuerdo contractual.

De ahí, por tanto, como decíamos en la sentencia de 11 de marzo de 2014 que dicho incumplimiento no pueda calificarse de grave y esencial en relación con la efectividad de lo pactado, y que en consecuencia carezca de alcance resolutorio del contrato. Por último se decía ' que si no se llevaba finalmente a efecto se produciría más propiamente una limitación del disfrute y uso y una repercusión en el precio de la vivienda, que constituyen perjuicios susceptibles de resarcimiento al no ejecutarse todas las instalaciones ofertadas y en función de las cuales las partes convinieron el precio de la compraventa'.

Por todo lo expuesto no existiría ese alegado error en la valoración de la prueba por el hecho de calificar la sentencia apelada de carácter accesorio y no esencial la construcción del hotel y demás instalaciones, por lo que procede la desestimación de éste motivo de apelación, y en consecuencia la desestimación del presente recurso. No consta error alguno en la valoración de la prueba, ni infracción de los artículos 1124 , 1274 y 1100 del Código Civil que alega la parte recurrente.

SEPTIMO.-La desestimación del recurso determina la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada ( art. 398 LEC ).

Vistas las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDOel recurso de apelación formulado por la Procuradora Sra. De Alba y Vega en representación de D. Leonardo y de Dña. Amparo contra la sentencia dictada por el Juzgado Civil nº 6 de Murcia en el Juicio Ordinario nº 1590/11, debemos CONFIRMAR íntegramentela misma, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir al ser desestimado el recurso, debiéndose dar al mismo el destino legal pertinente.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artº. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que contra ésta cabe interponer los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal en los términos del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artº. 479 del mismo texto procesal, en cuyo caso deberá de interponerse el mismo ante esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia, previo depósito de la cantidad de 50 €, en el plazo de veinte días siguientes a la notificación de la presente resolución mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala (BANESTO, en la cuenta de este expediente 3107), debiendo acreditar el pago de dicho depósito con el escrito preparando el recurso de casación, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial por la LO 1/2009 y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.