Sentencia Civil Nº 158/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 108/2008 de 02 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00158/2008

RECURSO DE APELACION (LECN) 0000108 /2008

En OVIEDO, a dos de Junio de dos mil ocho. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos. Srs. D.

José Manuel Barral Díaz, Presidente; Dª Maria Elena Rodríguez Vígil Rubio y D. Jaime Riaza García, Magistrados; ha

pronunciado la siguiente:

SENTENCIA Nº158

En el Rollo de apelación núm. 108/08, dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el número 372/07 se siguieron

ante el Juzgado de Primera Instancia de Oviedo 6, siendo apelante DON Pedro Jesús ,

demandante, representado por el Procurador Sra. Laura Hernández-Mijares Sánchez y asistido por el Letrado Sra. Isabel Nuño

Rivero y como parte apelada CONSTRUIMO S.L., demandado, representado por el Procurador/a Sr. Eugenio Alonso Ayllón y

asistido/a por el Letrado Sr. Alberto Aldamunde Miranda; ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Maria Elena Rodríguez Vígil Rubio.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Oviedo dictó sentencia en fecha 6 de Noviembre de 2007 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que estimando parcialmente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Sra. Laura Fernández-Mijares Sánchez, en la representación que tiene encomendada, se condena al Sr. Rubén , al pago de 3.200 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial y hasta el completo pago, absolviendo a la entidad "Construimo S.L." de todas las pretensiones solicitadas en su contra. Las costas procesales se imponen al demandado condenado, salvo las ocasionadas a la entidad "Construimo, S.L." que serán sufragadas por la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley , que lo evacuaron en plazo formulando Construimo S.L. oposición al mismo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 21 de Mayo de 2008.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estimó, exclusivamente frente al vendedor, la demanda del comprador,- en la que se reclamaba al vendedor y agencia inmobiliaria a que este ultimo había efectuado el encargo de mediación en la venta de una vivienda, los daños y perjuicios que se invocaban causados por el incumplimiento contractual de ambos derivados de la no consumación del contrato de compraventa, coincidentes en su cuantía con el duplo de la cantidad entregada por el actor en concepto de arras.

La desestimó frente a la agencia inmobiliaria al no apreciar en la misma incumplimiento contractual alguno en sus labores de mediación y reputar que el pacto de arras penitenciales, fundamento de la condena, únicamente vinculaba a comprador y vendedor.

Este ultimo pronunciamiento desestimatorio y el correlativo de imposición de costas constituye el objeto de impugnación del presente recurso del actor, en el que se reitera la pretensión de condena frente a la agencia, con fundamento en que en su labor de mediación la citada incumplió las obligaciones que le incumbían frente al comprador, mas concretamente la de averiguar y poner en su conocimiento, con anterioridad a la firma del contrato de arras y entrega de cantidades a cuenta, la verdadera situación de la vivienda en relación a las cargas que soportaba. Se argumenta en apoyo de esa imputación de responsabilidad que esa ausencia de averiguación del estado de las cargas que soportaba la vivienda determinó que se fijara un precio por la compraventa de la misma que no las cubría, frustrándose así la operación, al no cumplir el vendedor la obligación asumida en el contrato de liberarlas simultáneamente al otorgamiento de la Escritura, justificando la petición de condena solidaria de la agencia en que esa frustración de la operación habría generado al actor gastos de tasación para la búsqueda de financiación por importe de 250€; perdida parcial de la cantidad entregada a cuenta( los 600€ no devueltos por el vendedor) así como daños morales que valora en 2350 €, cantidades todas ellas que sumadas coinciden con la reconocida en la recurrida y pactada en el contrato frente al comprador en concepto de arras penitenciales.

SEGUNDO.- Aun cuando en la prestación de sus servicios, tras el pacto de encargo que efectúa el vendedor, el agente de la propiedad inmobiliaria, como profesional que es de las labores de mediación entre comprador y vendedor, tiene el deber de averiguar los aspectos relevantes de la situación del inmueble que puedan influir en el posterior perfeccionamiento del contrato y la obligación de informar de ello a las partes interesadas en el mismo, deber de averiguar la verdadera situación jurídica y registral del inmueble que se trata de vender que le impone la reglamentación de su profesión (art. 27 y 30 Decreto num. 3248/69 , de 4 de diciembre que aprobó el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) y que igualmente deriva del propio contenido del contrato de encargo que le hace el vendedor, pues éste implica en si mismo la obligación de poner en cocimiento de las dos partes cuentos extremos que puedan tener relevancia a efectos del perfeccionamiento de la operación, ello no obstante ese deber de información, cuando de la existencia de cargas o gravámenes se trata como es el caso, no puede ser llevado a los extremos pretendidos por el recurrente.

Una cosa es que deba averiguar y comprobar las cargas y gravámenes existentes en el momento en que le es encomendado el encargo de mediación por el vendedor y otra que pueda hacérsele responsable de los cambios que puedan existir ulteriormente, concretamente en este caso de cargas que han accedido al Registro, durante la labor de mediación, ya que es difícil, por no decir imposible, que pueda saber el mediador la existencia de deudas en el vendedor que pueden dar lugar en cualquier momento a ulteriores embargos sobre el bien objeto de su mediación.

Esto ultimo es lo que aquí ha sucedido y no puede por ello estimarse concurra en este caso infracción del deber de información del que pueda derivarse la responsabilidad solidaria en el abono del duplo de la cantidad entregada a cuenta por el actor, que es lo que en definitiva se pretende.

Ello es así porque lo que pone de manifiesto la prueba obrante en autos es que en el momento de la firma del primer contrato de arras por el actor, en fecha 14 de julio de 2005, en el que se fijaba un precio de venta superior, y se abono en concepto de señal la cantidad de 600€ que fueron entregados días después al vendedor, no existía sobre la vivienda objeto de mediación cargas que no pudieran ser canceladas con el pago del precio pactado.

Ese precio inicial fue rebajado posteriormente, lógicamente a instancia del actor, en el contrato de arras acompañado con la demanda firmado el 17 de agosto de 2005, en el que se fija una nueva señal de 2600 € a cuyo pago se destina la inicial ya entregada al comprador.

Entre la firma de uno y otro contrato se produjo la anotación de una nueva carga sobre la vivienda, ya que la anotación del embargo no tuvo entrada en el Registro hasta el 19 de julio , carga esta que sumada a la hipotecaria inicial excedía ligeramente del ultimo precio pactado y que la que a la postre fue la que frustró la operación, a la que siguió la entrega por la agencia al actor de la señal depositada en la misma, en la parte que no había sido entregada al vendedor( 2000€).

En definitiva, lo que resulta de lo actuado es que en el momento de la firma del primer contrato de arras o señal no existía sobre la finca carga que no pudiera ser cancelada con el pago del precio. La carga que frustró la operación fue posterior a esa primera intervención y por ello de la misma no podía tener conocimiento la agencia que una vez fue advertida por el actor que el nuevo precio pactado , que estaba dentro de los limites del encargo que le habia hecho el vendedor, no cubría las que gravaban el inmueble, se puso en contacto con el vendedor, siendo este ultimo quien al incumplir las obligaciones asumidas en el encargo de mediación y contrato de arras, de liberarlas antes del otorgamiento de la Escritura, frustró la operación y a quien la recurrida impone las consecuencias indemnizatorias pactadas para este supuesto, de abono del duplo de la cantidad entregada como señal, en pronunciamiento que ha devenido firme en esta alzada.

No puede por ello imputarse incumplimiento del deber de información a la agencia codemandada del que derivar una responsabilidad solidaria con la indiscutida del vendedor, sin que a este conclusión puedan suponer obstáculo alguno los precedentes jurisprudenciales invocados dado que contemplan supuestos, distintos al enjuiciado, en los que mediaron incumplimientos de la agencia con incidencia casual evidente en la frustración de la operación.

TERCERO.- Se impugna igualmente en el tercero de los motivos de impugnación la imposición de las costas causadas a la agencia demandada que resultó absuelta, invocando en su fundamento que en este caso que no seria aplicable el principio objetivo del vencimiento al existir dudas de hecho y de derecho que justificarían su no imposición. El motivo ha de rechazarse, pues a lo forzado de la petición de una condena solidaria al abono de una indemnización que se hace coincidir con el importe del duplo de las arras, solo exigible al vendedor que incumple, y que se pretende extender a la agencia inmobiliaria, con la que no existe propiamente vinculo contractual, ya que la distinta naturaleza de la causa de imputación de responsabilidad hace difícil la aplicación de la moderna jurisprudencia correctora del principio de no solidaridad establecido en el art. 1137 del CCivil , se une el hecho de que en este caso, por cuanto se lleva razonado, no puede estimarse que en la intervención de la agencia existiera responsabilidad alguna en la frustración del contrato, dado que en absoluto dependió esta ultima de la gestión efectuada por la citada codemandada absuelta.

No es posible así apreciar dudas de hecho ni menos aun de derecho que pueda justificar dejar sin efecto la condena en costas impuesta en la recurrida.

CUARTO.- El rechazo del recurso determina la obligada imposición de costas del mismo a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 1º de la L.E.Civil .

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente:

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por DON Pedro Jesús contra la sentencia dictada en autos de juicio civil Ordinario que con el número 372/07 se siguieron ante el Juzgado de 1ª Instancia de Oviedo 6. Sentencia que se confirma con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.