Sentencia Civil Nº 158/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 716/2011 de 19 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 0008703 /2011

RECURSO DE APELACION 716 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 735 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 39 de MADRID

De: ANJOR TRANSACCIONES, S.L

Procurador: FRANCISCO FERNÁNDEZ ROSA

Contra: VIVIENDA GESTIÓN 2000, S.A.

Procurador: ESPERANZA AZPEITIA CALVIN

Ponente: ILMA. SRA. Dª MARÍA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE

SENTENCIA Nº 158/13

Magistrados:

ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª MARÍA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE

En Madrid, a diecinueve de marzo de dos mil trece. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario, número 735/09 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 39 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelada, la mercantil VIVIENDA GESTIÓN 2000, S.A., representada por la Procuradora Dª. ESPERANZA AZPEITIA CALVIN, y de otra, como demandada-apelante, la mercantil ANJOR TRANSACCIONES, S.L., representada por el Procurador D. FRANCISCO FERNÁNDEZ ROSA.

VISTO, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 39 de Madrid, en fecha 27 de diciembre de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'1.- Estimo íntegramente la demanda presentada por Vivienda Gestión 2000 S.A. contra Anjor Transacciones S.L., condenando a la demandada a cumplir el contrato de compraventa firmado en fecha 12 de enero de 2007 y, consecuentemente, a entregar a la actora el precio pendiente de pago simultáneamente a otorgar escritura pública de compraventa, así como al otorgamiento de ésta, que debe tener por objeto la vivienda letra A de la planta tercera del portal número 3 del Edificio Gregorio Vacas, sito en la calle Gregorio Vacas números 4 y 6 de esta ciudad, junto con el anejo inseparable consistente en trastero señalado con el número T3.8, sito en la planta sótano, y la plaza de garaje número 38, situada en la planta sótano primero del mismo edificio.

2.- Condeno a la demandada al pago de las costas causadas por la tramitación de la demanda.

3.- Desestimo íntegramente la reconvención formulada por Anjor Transacciones S.L. frente a Vivienda Gestión 2000 S.A., a quien absuelvo libremente de todas sus pretensiones.

4.- Condeno a la reconviniente al pago de las costas de la demanda reconvencional.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 14 de marzo de 2013.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de la presente resolución.

PRIMERO. -

1º.- El presente recurso de apelación trae causa del Juicio Ordinario seguido, bajo el nº 735/09, ante el Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Madrid, iniciado por la representación procesal de la entidad VIVIENDA GESTIÓN 2000, S.A. contra ANJOR TRANSACCIONES S.L., solicitando que se declare vigente el contrato suscrito entre las partes, con fecha 12 de enero de 2007, y se condene a la demandada a entregar el precio pendiente de pago en el momento inmediato de otorgar la escritura pública de compraventa, y se condena a ANJOR TRANSACCIONES S.L., a otorgar Escritura Pública de compraventa que tenga por objeto la finca Vivienda Letra A, sita en la planta 3º del Portal nº 3, así como anejo inseparable, Trastero señalado T3.8 sito en la planta sótano y Plaza de Garaje nº 38 situada en la planta sótano primero del Edificio Gregorio Vacas en la calle Gregorio Vacas nº 4 y 6 de Madrid.

La demandante afirma, en síntesis, los siguientes hechos: 1) El 12-1-2007, las partes suscribieron un contrato privado de compraventa, de la vivienda, garaje y trastero anteriormente citados. 2) Al tratarse de una de una vivienda de precio libre se garantizó a la demandada la devolución de los adelantos cobrados, antes y durante la construcción, de 72.658,00 € mediante aval solidario prestado por la entidad bancaria, BANESTO. 3) El plazo de entrega estipulado de la vivienda es el cuarto trimestre de 2008, y se establecía una ampliación para el caso de el retraso se deba a ' fuerza mayor o a circunstancias no dependientes de la voluntad del vendedor'. 4) El 15 de diciembre de 2008, la demandada envió carta certificada a la demandante por la que se le requería para fijar fecha y lugar para otorgar escritura pública, contestando la demandante el 30 de diciembre de 2008 sobre la inminente terminación de las obras y los datos para informarse sobre las condiciones del crédito hipotecario. 5) El mismo día 30 la demandante remitió un burofax a la demandante solicitando la devolución de las cantidades dadas a cuenta con sus intereses y la resolución del contrato por incumplimiento. 4) El 30 de enero de 2009, se comunica a la actora, que tienen por resuelto unilateralmente el contrato de compraventa y se procederá a la ejecución del aval garantizado por Banesto nº 0030-1003-24- 0000669-21, sobre las cantidades adelantadas a cuenta. 5) La demandante, VIVIENDA GESTIÓN 2000, S.A. contesta que las obras están terminadas, firmado el Certificado fin de obra, se ha solicitado la Licencia de Primera Ocupación, se solicitan se presenten las liquidaciones económicas al objeto de ir preparando las escrituras de compraventa, y se cita para el 19 de febrero para visitar la vivienda. 6) La demandada, el 20 de enero de 2009, remite burofax solicitando mejoras opcionales en la cocina de su vivienda, por valor de 1.757,40 €. 7) La construcción de las viviendas sufrió un retraso por fuerza mayor, ya que en la obra se descubrió que la cimentación del edificio contiguo se introducía en gran medida en el suelo propio, lo que no fue posible ver en el Estudio Geotécnico descubriéndose también, la existencia de un viejo depósito de gasóleo de 6.000 litros, lo cual ha producido un retraso en la construcción definitiva. 8) La demandante comunicó a la entidad demandada el 3 de marzo de 2009, que el contrato seguía en vigor y era obligatorio para ambas partes.

2º.- La demandada contesta oponiéndose, por estimar que procede la resolución del contrato de compraventa de 12-1- 2007, por no haberse cumplido el plazo de entrega de la vivienda, habiendo recibido la parte actora su burofax de resolución del contrato de compraventa el 2 de enero de 2009, oponiéndose a la resolución instada por burofax de 3 de febrero de 2009; que se personó en la vivienda a elegir las mejoras por el requerimiento que se le efectuó, indicando para el caso de no ser resuelto el contrato. Presenta demanda reconvencional, alegando que la vivienda se tenía que haber entregado en el último trimestre del año 2008, que no habiéndola terminado, se comunicó a la demandante la decisión de resolver el contrato con fecha 30 de diciembre de 2008, recibido el 2 de enero de 2009, para poder hacer efectivo el aval bancario, y que la parte vendedora está obligada a reintegrar las cantidades abonadas a cuenta que ascienden a 72.658 €. Solicita se dicte sentencia, desestimando la demanda y estimando la reconvención, declare resuelto el contrato de fecha 12 de enero de 2007, y se condene a la mercantil VIVIENDA GESTIÓN, 2000 S.A. al reintegro de la cantidad de 72.658 €. Así como al pago de los intereses legalmente devengados condenando a la reconvenida al pago de las costas.

Por la parte actora se contesta y se opone a la reconvención solicitando su desestimación con condena en costas a la reconviniente.

3º.- La sentencia de instancia dictada en los autos de juicio ordinario nº 735/2009, por el Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Madrid, de fecha 27 de septiembre de 2010, estima íntegramente la demanda, condenando a la demandada a cumplir el contrato de compraventa firmado el 12 de enero de 2007, y consecuentemente a entregar a la actora el precio pendiente de pago simultáneamente a otorgar escritura pública de la compraventa, condenando a la demandada al pago de las costas, y desestima íntegramente la reconvención, y condena a la reconviniente al pago de las costas de la demanda reconvencional.

La sentencia, a modo de síntesis, considera que para que pueda operar la resolución contractual en el caso de obligaciones recíprocas, conforme a lo dispuesto en el art. 1.124 del Código Civil , es preciso que quien lo pida haya cumplido las obligaciones que le incumben y que, al que se le imputa el incumplimiento haya infringido de forma grave el contenido esencial del contrato, sin que a tal fin resulten relevantes los meros retrasos o los incumplimientos defectuosos, o que no adquieran la relevancia suficiente, ni por su objeto, ni por su intensidad o duración, para permitir considerar vulnerado el sinalagma del contrato. En el presente caso estima que el burofax de 30 de diciembre de 2008, declarando resuelto el contrato el plazo ni siquiera había vencido, lo mismo ocurre con la carta de la misma fecha instando la resolución del contrato, que la terminación de las obras fue el 20 de enero de 2009, y el 5 de febrero se solicitó la oportuna licencia de primera ocupación de las viviendas, que son las que hay que valorar para resolver el pleito, en esta situación, que es la que hay que valorar para resolver el presente procedimiento, la demandada insta la resolución del contrato y la demandante presenta la demanda, en Decanato de Madrid el 17 de marzo de 2009. Considera lo sucedido un entrega tardía de lo adquirido que hubiera podido dar lugar a la correspondiente indemnización por daños y perjuicios pero no a la pretensión resolutoria del contrato. No se ha probado que el retraso en concederse la licencia de primera ocupación se debiera a culpa o negligencia de VIVIENDA GESTIÓN, 2000, S.A., y que el pequeño retraso sufrido tiene la justificación explicada en la necesidad de recalcular la cimentación por la aparición en los trabajos de excavación de un muro medianero y de un deposito de gasóleo enterrado, que hubo que retirar, junto con la promulgación de una nueva normativa de alcantarillado.

4º.- Frente a dicha resolución, se formula recurso de apelación por la representación procesal de demandado, ANJOR TRANSACCIONES S.L., alegando como motivos:

Existencia de una fecha pactada para la entrega de la vivienda.

Incorrecta valoración de la prueba practicada en las circunstancias que según la demandante justifican el retraso.

3) Infracción del art. 1.124 del Código Civil .

Solicita que se estime el recurso y se dicte nueva resolución que acuerde la desestimación de la demanda, con estimación de la demanda reconvencional, declare resuelto el contrato de compraventa condenando a la recurrida a reintegrar a nuestra patrocinada las cantidades entregadas a cuenta, con expresa condena en costas a la parte contraria.

Por la contraparte se opone al recurso, estando conforme con la sentencia en lo principal, y solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.-

Para el enjuiciamiento del presente recurso hemos de partir de algunos hechos indiscutibles que constituyen la base sobre la que habrá que interpretar el contrato en lo relativo a la obligación de entrega por parte del vendedor.

1. El contrato de compraventa con financiación firmado entre las partes tiene fecha 12 de enero de 2007.

En el contrato se pactó, estipulación SEXTA como fecha de entrega de la vivienda el cuarto trimestre de 2008, con la excepción de que el retraso se deba a 'fuerza mayor o a circunstancias no dependientes de la voluntad del vendedor'.

Desde el 23 de marzo de 2007 al 29 de junio de 2007, surgieron problemas en la obra, por interferencias de un muro medianero, y de una cimentación que hubo que demoler y eliminar tras los respectivos permisos, que obligó a revisar los cálculos de la cimentación, y los residuos de un deposito de gasóleo que también se debió de eliminar, suponiendo todo ello un retraso en las obras. Como se acredita por las Actas aportadas por la Dirección Facultativa, ratificadas y ampliadas en el juicio por el aparejador D, Diego .

La constructora informó con fecha 15 de febrero de 2008, que fue necesario ejecutar un pozo de registro anterior al arranque de la acometida por la nueva normativa de alcantarillado.

La obra estuvo parada del 9 al 13 de junio debido a la huelga de transportistas.

El 15 de diciembre de 2008, se envió una carta al vendedor requiriéndole para fijar fecha y lugar para otorgar escritura. Contestando el vendedor la inminente terminación de la obra y comunicándole los datos sobre las condiciones del préstamo hipotecario.

Con fecha 30 de diciembre de 2008 se comunica por el demandado, por burofax la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta y sus intereses, en total 72.658,00 €.

Se cita al demandado para ver la vivienda el 19 de enero de 2009.

La obra del edificio y de la vivienda, en cuestión, fue terminada el 20 de enero de 2009, fecha en que se firmó el certificado final de la dirección de la obra, visado en los respectivos Colegios Oficiales, en fechas de 21 y 23 de enero.

Con fecha de 20 de enero de 2009, la entidad demandada solicita unas mejoras opcionales por valor de 1.757,40 €.

Anjor Transacciones, S.L., envió el 30 de enero de 2009, una carta por burofax en la que insta la resolución del contrato por no haberse entregado las llaves de la finca antes de que terminara el cuarto trimestre de 2008, con referencia al art. 1.124 del Código Civil .

La solicitud de licencia de 1ª ocupación al Ayuntamiento de Madrid se presentó el 4 de febrero de 2009.

La licencia de primera ocupación fue concedida por el Ayuntamiento de Madrid el 8 de julio de 2009.

No habiendo llegado las partes a un acuerdo la demanda se presenta el 19 de marzo de 2009, en el Decanato de Madrid.

TERCERO.-

Se da respuesta conjunta al primero y segundo motivos alegados del recurso, por la relación existente entre ellos, el primero sobre la existencia de una fecha pactada para la entrega de la vivienda, y el segundo por la incorrecta valoración de la prueba practicada.

Del examen de las alegaciones de las partes, de la prueba practicada en la instancia, así como de visionado del soporte audiovisual, lleva a la Sala a rechazar los motivos invocados en el recurso interpuesto, De las citadas pruebas queda acreditado que la vivienda objeto de litigio fue terminada oficialmente el 20 de enero de 2009, fecha en que se firmó el certificado final por la dirección de la obra (visado en los respectivos Colegios Oficiales, en fechas de 21 y 23 de enero), tan solo 20 días después de lo inicialmente estaba previsto, sin contar con que existieran razones de fuerza mayor como luego analizaremos, la parte compradora comunicó a la vendedora su intención de dar por resuelto el mencionado contrato de compraventa mediante carta de fecha 30 de diciembre de 2.007, que no mereció respuesta inmediata de la ahora demandante por no haber siquiera transcurrido el plazo de entrega de la vivienda, dándose también la controversia de que la propia compradora acude a elegir las mejoras de la vivienda, el 19 de enero de 2009, por un valor de 1.757,40 €, en la cocina; y el día 30 del mismo mes de enero vuelve a remitir una carta por burofax dando por resuelto el contrato, cuando a esa fecha sabe que la obra está terminada, solo pendiente de la Licencia de Primera Ocupación, la compradora conoce, mediante carta de la demandante el retraso, y se le han solicitado los datos para informarle sobre las condiciones del préstamo hipotecario.

En cuanto al error alegado en la valoración de la prueba por la Juzgadora de instancia, el motivo debe de ser desestimado, porque como reiteradamente viene poniendo de manifiesto esta Sala, esa valoración conjunta de la prueba practicada es plenamente lógica y ajustada a derecho, por razón del principio de inmediación y función propia del Juzgador de instancia, debiéndose mantener en esta alzada, de acuerdo con la reiterada doctrina y jurisprudencia ( SS.TS, de 4 y 13 de Abril de 2.001 , 27 de Mayo de 2.007 , 15 de Abril de 2.008 y 25 de Febrero de 2.011 , entre otras), que sin solución de continuidad ha dispuesto en lo esencial de los mismos medios probatorios, por la grabación y visionado del juicio; a esa valoración se le debe otorgar mejor consideración que la interpretación parcial y subjetiva que realiza la parte apelante, dentro la prueba practicada en especial, documental referida, declaraciones de las partes y testifical.

En relación con lo anterior y respecto del incumplimiento de la fecha de entrega, segundo motivo del recurso, hay que poner en relación los hechos acreditados con los preceptos legales aplicables al supuesto de autos, para determinar si la resolución solicitada por el recurrente está justificada con base en el citado retraso, como entiende el recurrente o si, por el contrario, como establece la sentencia de instancia el mismo no determina una conducta deliberadamente obstativa al cumplimiento del vendedor, lo que hace inclinarse al Juzgador de instancia por la conservación del contrato.

En el caso que nos ocupa puede decirse que la compra efectuada se hizo sobre plano, siendo el objeto del contrato una vivienda futura pero determinada, que el comprador adquiría exclusivamente en función de su terminación, siendo obligación del vendedor la de entregar la misma una vez terminada; es evidente que la fecha de entrega de la vivienda supone una de las obligaciones contractuales esenciales, que sin duda alguna la demandante ha incumplido aunque por un escaso plazo, y que ha justificado las razones que le han llevado a terminar la obra fuera del plazo previsto, por lo que se ha de considerar que el retraso está justificado, como ha apreciado la Juzgadora de instancia. Debemos de entender que ha quedado acreditado el retraso en la entrega de la obra, que se debió a los retrasos que se produjeron y que han quedado acreditados, cuya causa ha sido el retraso en la cimentación por el muro y los restos de otra cimentación encontrados al excavar, así como el depósito enterrado de gasoil, todo ello ocurrido entre marzo y junio de 2007, y posteriormente el nuevo pozo de registro del alcantarillado y los días de paralización de la obra por la huelga, en mayo y junio de 2008 respectivamente, todos ellos suponen una causa de fuerza mayor, extremo previsto en el contrato de fecha 12 de enero de 2007, que en su estipulación sexta hace constar ' La entrega de las llaves de las fincas adquiridas, salvo fuerza mayor o concurrencia de circunstancias no dependientes de la voluntad del vendedor, se producirá en el cuarto trimestre de dos mil ocho, con carácter simultaneo al otorgamiento de escritura pública de compraventa', sin apreciar ningún error en la valoración de la prueba por la Juzgadora de instancia.

Por todo ello, procede la desestimación de los dos motivos del recurso.

CUARTO. -

El tercer motivo del recurso, es la infracción del art. 1.124 del Código Civil en la sentencia, el motivo ha de tener la misma suerte desestimatoria que los anteriores.

Habiendo quedado acreditado, como hemos visto en la clausula tercera, que el retraso en el plazo de entrega a la entidad vendedora de la vivienda, ha sido debido a las circunstancias de fuerza mayor que han surgido durante las obras, como ya hemos analizado, que no ha existido una grave retraso, ni un incumplimiento defectuoso, ni de relevancia suficiente, habiendo el vendedor hecho todo lo posible para la entrega de la vivienda en plazo, no se puede considerar vulnerado ni frustrado el contrato. Ya que la clausula SEXTA, referente a la Entrega, del Contrato Privado de compraventa suscrito por las partes con fecha de 12 de enero de 2007, en su párrafo tercero, establece; como fecha de entrega de la vivienda el cuarto trimestre de 2008, con la excepción de que el retraso se deba a 'fuerza mayor o a circunstancias no dependientes de la voluntad del vendedor'. La lectura y valoración de la citada clausula, establece con claridad y en armonía con los restantes párrafos, estas clausulas, sin que quepa apreciar el incumplimiento del vendedor ni la consecuencia pretendida por el recurrente de la resolución del contrato, como solicita en su reconvención.

La interpretación que del contrato ha realizado la Juzgadora de instancia se atiene a lo dispuesto en el art. 1281 del Código Civil , siendo una interpretación lógica y racional del contrato y de sus clausulas, que debe ser confirmada.

Todo ello lleva a colegir la desestimación del recurso planteado y a la confirmación de la sentencia de instancia.

CUARTO.-

Costas de esta alzada.-

Procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada, al recurrente, al amparo de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso interpuesto por la representación procesal de la entidad ANJOR TRANSACCIONES S.L., contra la sentencia de fecha 27 de diciembre de 2010, recaída en los autos de Juicio Ordinario nº. 735/2009, del Juzgado de Primera Instancia n.º 39 de Madrid , que se mantiene íntegramente, con expresa imposición de las costas causadas en esta instancia al recurrente.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a