Sentencia Civil Nº 158/2014, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2, Rec 270/2014 de 01 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Huelva

Sección 2ª

Recurso de Apelación Civil núm.270/14

Magistrado Ilmo. Sr.

D.Francisco J. Martín Mazuelos

D. Rafael Javier Páez Gallego( ponente)

D Andrés Bodega de Val

En Huelva, a1 de septiembre de 2014.

SENTENCIA NÚM. 158

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, constituida como tribunal por los Magistrado Ilmos. Sres. D.Francisco J. Martín Mazuelos, D. Rafael Javier Páez Gallego, y D. Andrés Bodega de Val, han visto en grado de apelación el juicio ordinario núm.173/2012 del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de los de Ayamonte, en virtud de recurso interpuesto por la demandada Martinsa-Fadesa y siendo parte apelada los demandantes D. Edemiro y D. Joaquín .

Antecedentes

PRIMERO .-Se aceptan los de la resolución apelada.

SEGUNDO.-Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha 8/1/2014se dictó sentencia , cuya parte dispositiva dice así: ' ESTIMAR la demanda interpuesta por el Procurador D. Miguel Ángel Díaz Gómez actuando en nombre y representación de D. Edemiro y D. Joaquín y en consecuencia, DEBO DECLARO resuelto el contrato de compraventa que ligaba a las partes de fecha de 30/4/2004, y CONDENO a la entidad MARTINSA-FADESA al pago a la actora de 83.802,44 eurosde principal, el interés legal devengado desde la interposición de la demanda, así como las costas del proceso.

DESESTIMAR la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. Francisco Carrillero Almonte en nombre y representación de MARTINSA-FADESA , absolviendo a la actora de la pretensión ejercitada en su contra, con condena en costas a la demandante de reconvención.

TERCERO .-Contra la anterior se interpuso recurso de apelación por el demandante y, dado traslado a la parte contraria, fueron remitidas las actuaciones a esta Audiencia para la decisión del recurso.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia estimó la pretensión actora, y en consecuencia declaraba resuelto el contrato de compraventa que ligaba a las partes de fecha 30/4/2004 respecto de una vivienda sita en la zona de Puente Esuri, en Ayamonte, condenando a la demandada al pago a la actora de la suma de 83.802,44 €, y ello al prosperar la acción resolutoria del mentado contrato que ejercitaban los actores, considerando esencialmente que por la demandada se había incumplido el referido contrato puesto que no habíasido capaz de entregar el inmueble objeto del mismo que fue objeto de una ejecución hipotecaria. Por la misma razón, desestima en consecuencia la reconvención que había formulado la demandada, que se basaba en el incumplimiento que imputaba a los actores por negarse a escriturar en su momento la vivienda, y en la que solicitaba una indemnización de daños y perjuicios que fijaba en un total de 101.987,74 €.

La demandada apelante considera que la resolución de primera instancia ha incurrido en un error de aplicación del Derecho al resolver el contrato en virtud del art. 1.124 del Código Civil , ignorando el incumplimiento de los actores, que debería conducir a la estimación de su reconvención. Subsidiariamente, estima que debería aplicarse la exceptio non rite adimpleti contractus, mencionando finalmente un defecto de exhaustividad de la sentencia al no contener un pronunciamiento sobre la calificación del crédito objeto de reclamación por los demandantes en el concurso de acreedores de Martinsa.

SEGUNDO.-La resolución de la presente cuestión exige precisar una serie de hechos que se estiman relevantes:

a) Según el contrato de compraventa vigente entre las partes de 30/4/2004 (doc. nº 1 de la demanda), la entrega de la vivienda estaba prevista para 'aproximadamente en diciembre de 2005'(estipulación 9ª 1), que se efectuaría previo requerimiento de la vendedora a los compradores indicando fecha, lugar y hora, y si transcurriesen 15 días sin que la compradora compareciese a firmar la escritura, la vendedora podrá optar por dar por recibida la vivienda a todos los efectos o dar por resuelto el contrato (9ª 3); y desde que fuese requerida la compradora, y puesta a su disposición el inmueble quedará obligada a pagar los gastos, impuestos y arbitrios que graven o puedan gravar la propiedad, la Comunidad de Propietarios y los gastos que en proporción le correspondan de la entidad Urbanística de Conservación en la que se integraría la finca, así como todos los gastos de conservación, mantenimiento y utilización de los elementos comunes.

b) En ejecución del citado contrato, los demandantes entregaron a la demandada un total de 83.791,7 €, quedando por abonar la suma de 117.465 € que se haría a la elevación a público del contrato.

c) Consta aportado un escrito de fecha 7/9/2006 remitido por la demandada a uno de los demandantes, Sr. Joaquín en el que le informa que se ha acabado la construcción de la vivienda, y entre otros extremos le requiere para que en un plazo de 15 días organice fecha y hora para firmar en una Notaría, y si no lo hiciera así, lo haría la demandada en su nombre (doc. nº 3 de la contestación). Igualmente figura aportado un burofax remitido el 2/3/2007 (doc. nº 4) y dirigido a los Sres. Higinio , como representantes del citado Sr. Joaquín , por el que se les cita para otorgar escritura pública el 21/3/2007 en una notaría de Ayamonte.

d) Los demandantes interesaron mediante demanda presentada el 18/2/2010 la resolución judicial de la compraventa ante el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de La Coruña, en el que se tramitaba el concurso de la demandada, sobre la base de un presunto incumplimiento de ésta en cuanto a su obligación de entrega de la vivienda, que según manifestaban debió cumplir aproximadamente en diciembre de 2005, así como por haber incumplido su obligación de asegurar la restitución de las sumas entregadas a cuenta (fundamento de derecho 1º de la sentencia dictada por dicho Juzgado el 15/12/2010 en los autos de incidente concursal nº 127/2010 (doc. nº 11 de la demanda). Esta resolución, que desestimó la pretensión de los actores, indica en el fundamento de derecho 3º que 'en todo caso no puede dejar de señalarse que no hay en autos indicios de incumplimiento de la obligación de entrega de la vendedora, que culminó con la construcción y obtuvo la licencia de primera ocupación en la época aproximada y fijada en el contrato, y si en cambio de la falta de voluntad o interés de los compradores, que a tenor de la documentación aportada con la contestación fueron requeridos infructuosamente para otorgar la escritura pública sin que consten las razones por las que se negaron a hacerlo'.

e) En dicho incidente concursal la hoy demandada, cuyo emplazamiento se acordó por providencia de 12/3/2010, formuló reconvención solicitando -según indican los actores en su impugnación al recurso- 'que se condenase a los compradores al cumplimiento del contrato, mediante el pago de la parte pendiente de precio e IVA o la subrogación de la hipoteca, alternativamente estipulada en el contrato'. Dicha reconvención, indica la sentencia, fue inadmitida a trámite (antecedente de hecho 2º).

f) La vivienda objeto del contrato de compraventa fue adjudicada por Decreto dictado en el citado procedimiento concursal de referencia a la mercantil Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Córdoba con fecha 10/10/2010, siendo formalizada la adjudicación finalmente por mandamiento de fecha 3/11/2010.

TERCERO.-Como hemos indicado anteriormente, los demandantes han ejercitado, y la Sentencia de instancia ha estimado, la acción resolutoria de los contratos que contempla el art. 1.124 del Código Civil Sala, entendiendo que la demandada incumplió de forma culposa lo convenido, pues requerida por aquéllos para la elevación a escritura pública del inmueble, le resultó imposible al haber perdido la vivienda en un proceso de ejecución hipotecaria que tuvo lugar antes incluso de que se resolviese el incidente concursal.

Según nuestro Tribunal Supremo en Sentencia -entre otras muchas- de 10/12/2009 (EDJ2009/299940), 'uno de los efectos de las obligaciones recíprocas, como lo son las derivadas para las partes del contrato de compraventa, es la resolución por incumplimiento de una de ellas, que prevé el artículo 1124 del Código civil y que para la compraventa de inmuebles contempla el 1504 que exige un previo requerimiento resolutorio'.Y añade que ' En todo caso, únicamente puede exigir la resolución el sujeto de la obligación recíproca que ha cumplido su obligación, lo que expresan claramente, entre otras muchas, las sentencias de 23 de diciembre de 1999 -EDJ1999/40553 -, 29 de enero de 2000 -EDJ2000/596 -, 14 de marzo de 2003 -EDJ2003/4240-'.

Con tal perspectiva, aplicada a los hechos del presente procedimiento, la Sala concluye de forma diversa a la consignada en la resolución de instancia. En efecto, ha quedado acreditado que la vivienda estuvo en disposición de ser entregada ya en el mes de septiembre de 2006, esto es apenas nueve meses de la fecha pactada en el contrato de compraventa (que lo era en diciembre de 2005, y además 'aproximadamente', lo que es revelador de que no se pactó con carácter esencial entre las partes), y así se comunicó a los hoy actores, que se limitan a negar de forma genérica la recepción tanto de la carta en tal sentido de 7/9/2006 como de la posterior de 2/3/2007, por la que se les cita ya de forma concreta en la Notaría de Ayamonte para la firma de la escritura el 21/3/2007, negativa que es mucho más difícil de creer en este último caso al tratarse de un burofax con certificado de expedición. Y tras esto, los actores no hacen absolutamente nada hasta como vimos en el año 2010, en el que inician un procedimiento para la resolución de la compraventa ante el Juzgado de lo mercantil que llevaba el concurso de la demandada.

Así las cosas, es claro que los actores no cumplieron con su obligación esencial de elevar a escritura pública y efectuar el abono del precio restante cuando fueron requeridos para ello por la demandada, que si había finalizado en plazo la construcción del inmueble, por lo que de conformidad con la jurisprudencia antes expresada es claro que no pueden solicitar la resolución del contrato víaart. 1.124 del Código Civil, puesto que no consta hayan cumplido con las obligaciones que por su parte le incumbían en virtud del contrato pactado, razones todas que han de conllevar sin más la desestimación de su pretensión en los términos en que ha sido planteada.

Y al desestimarse tal pretensión, lógicamente resulta innecesario resolver sobre la petición de la demandada relativa a la calificación o no como de tal hipotético crédito como concursal.

CUARTO.-La reconvención formulada se basa precisamente en la exigencia a los actores de los daños y perjuicios que la demandada ha sufrido derivado del incumplimiento de éstos, que tasa en la suma total de 101.987,74 €, integrada por las cantidades que ha abonado a la entidad urbanística colaboradora, impuesto de bienes inmuebles, cuotas de Comunidad de Propietarios, tasas de basura y lucro cesante.

A esta petición oponen en primer término los actores que esta petición ya fue ejercitada por los actores en el incidente concursal. Aunque no se aporta documento alguno que permita confirmarlo, es cierto que cierta pretensión resarcitoriase ejercitó víademanda reconvencional por la demandada en aquel incidente, pero también lo es que el Juzgado ni siquiera la admitió a trámite, por lo que quedó imprejuzgada; y al no existir resolución de fondo sobre ella, es obvio que no puede producir el efecto preclusivo de cosa juzgada que se pretende, en los términos del art. 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en este sentido, y entre otras, Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 15/4/2014 EDJ 2014/70908).

Existente, como vimos, el incumplimiento de los actores respecto de la obligación de escriturar la vivienda, es obvio que ello les hace responsables de los daños y perjuicios que de tal incumplimiento se derivasen para la demandada reconviniente, tal como establece el art. 1.101 del Código Civil .

En cuanto a los distintos conceptos reclamados puede decirse lo siguiente:

a) en cuanto al daño emergente, se reclama un total de 4.883,34 €, derivados de los conceptos de pagos realizados a la entidad urbanística colaboradora en la que se insertaba la vivienda, impuesto de bienes inmuebles, cuotas de Comunidad de Propietarios y tasas de basura. Tales pagos, que se encuentran documentalmente acreditados con los docs. 1 a 4 de la reconvención, son procedentes, pues precisamente se pactó en el propio contrato de compraventa que desde que fuesen requeridos los demandantes para la entrega de la vivienda, serían de su cargo el abono de ellos (estipulación 9ª 4 del contrato, doc. nº 1 de la demanda).

b) el lucro cesante se fija por la demandada en la diferencia entre el precio pactado en el contrato (195.775 €) y lo que al final percibió en ejecución por ella, que fueron 98.670,60 € (doc. nº 5 de la demanda reconvencional).

Con respecto al lucro cesante en general, es de sobras sabido que la doctrina jurisprudencial sobre el lucro reitera que ' no puede ampararse sin más y exclusivamente en la dicción genérica del art. 1106 CC , sino que es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas y contingentes'( Sentencia de 30 de octubre de 2007 -EDJ2007/206012, entre otras muchas).

Así las cosas, y teniendo en cuenta la cronología de hechos ya narrada, considera la Sala que tal petición de lucro cesante no procede en este caso. En primer lugar, el precio de adjudicación que se utiliza para restar del inicial pactado deriva ni más ni menos que de un proceso de ejecución hipotecaria, y de todos es sabido la diferencia entre estos precios de adjudicación con los reales de venta, debiendo haber sido la acreditación de la demandada mucho más concreta y clara en este aspecto. Y en segundo lugar, olvida que de esos 195.775 € que fija como precio ya había percibido anticipadamente de los actores la suma de 83.802,44 €, que ni siquiera descuenta de lo que reclama, por lo que de acceder a su petición, y sumando los tres conceptos (lo percibido anticipadamente, lo que obtuvo en ejecución y la suma ahora reclamada), la demandada obtendría un total de 279.577,44 € por la vivienda, lo que supondría un claro e injustificable enriquecimiento por su parte. Así las cosas, la Sala considera que es más que suficiente como para resarcir lo que se interesa por este concepto lo que ya tiene percibido anticipadamente por los actores, y de ahí que se rechace la cantidad que se reclama por lucro cesante, estimándose con ello parcialmente la reconvención formulada.

QUINTO.-En materia de intereses, los actores por imperativo de los arts. 1.100 , 1.101 y 1.108 del Código Civil deberá abonar a la actora el interés legal de la suma objeto de condena, y ello desde la presente resolución, visto que ha sido en ella donde se ha concretado la cantidad a indemnizar, en virtud del clásico aforismo 'in iliquidiis non fit mora', visto sobre todo la sustancial diferencia entre lo interesado en la reconvención y lo que finalmente se concede en esta resolución.

SEXTO.-La estimación del recurso conlleva que no se haga especial imposición de costas a la apelante.

Respecto del pleito principal, la desestimación de la demanda conlleva la condena en costas a la demandante, conforme el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y la estimación parcial de la reconvención implica a su vez que no se haga especial condena en costas, por aplicación del mismo precepto en su párrafo 2º.

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO:

ESTIMAR el recurso interpuesto por Martinsa-Fadesa contra la sentencia dictada en el asunto a que se refiere el rollo de Sala por el Ilmo.Sr.Juez del Juzgado de Primera Instancianúm. 4 de Ayamonte, que expresamente se revoca.

Se desestima la demanda formulada por D. Edemiro y D. Joaquín contra la mercantil Martinsa-Fadesa, a la que se absuelve de todos los pedimentos contra ella deducidos, con expresa imposición de costas a dichos demandantes.

Y se estima parcialmente la reconvención formulada por la mercantil Martinsa-Fadesa contra D. Edemiro y D. Joaquín , y en su virtud se les condena a abonar a la actora la suma de 4.883,34 €, con los intereses legales de la misma desde la fecha de la presente resolución, desestimando las restantes pretensiones contenidas en la reconvención formulada; y todo ello sin hacer expresa condena en costas a ninguna de las partes.

No se hace especial condena en costas del recurso de apelación

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese a las partes con indicación de la necesidad de constitución de depósito en caso de recurrir la presente resolución, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J .

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamoso y firmamos.

Publicación.- Dada, leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr.

Magistrado Ponente constituido en audiencia pública en el día de su fecha, de lo que yo el Secretario, doy fe.