Sentencia Civil Nº 158/2016, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 149/2016 de 14 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN 3ª

RECURSO DE APELACIÓN Nº 149/2016

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE SANTA FE

ASUNTO: J. VERBAL Nº 742/2015

PRESIDENTE SR. José Luis López Fuentes.-

S E N T E N C I A Nº 158

En Granada a 14 de junio de 2016.

Visto por el Ilmo. Sr. D. José Luis López Fuentes, Presidente de esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Granada, actuando como Tribunal Unipersonal, el recurso de apelación nº 149/2016, en los autos de juicio verbal nº 742/2015 , del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Santa Fe, seguidos en virtud de demanda deD. Juan Ramón , representado por la procuradora Dª. María José Montoro Jiménez y defendido por el letrado D. Rafael Luis García Casares, contraD. Alejandro y Dª. María Luisa , representados por el procurador D. Antonio García-Valdecasas Luque y defendidos por el letrado D. Ramón A. Tirado Rodríguez.

Antecedentes

PRIMERO:Por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 12 de noviembre de 2015 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:'QueESTIMANDO TOTALMENTEla demanda interpuesta por D. Juan Ramón , representado por el Procurador Sra. Montoro Jiménez contra D. Alejandro Y Dª. María Luisa representados por el Procurador Sr. García Valdecasas LuqueDEBO CONDENAR Y CONDENOa los demandados a pagar al actor la cantidad de tres mil euros(3.000 euros) imponiendo las costas a la parte demandada'.

SEGUNDO: Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso. Una vez remitidas las actuaciones a la Audiencia Provincial, fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 21 de marzo de 2016 y formado rollo, por providencia de fecha 22 de abril de 2016 se señaló para votación y fallo el día 19 de mayo de 2016, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de Primera instancia estima íntegramente la demanda interpuesta por el actor, condenando al demandado a devolver la cantidad de 3.000 € desembolsados como depósito del contrato de opción de compra celebrado entre ambos con fecha de 1 de Mayo de 2011, y que, finalmente no se consumó al extinguirse el contrato antes del transcurso del plazo de cuatro años de vigencia.

Frente a dicha sentencia se alza el demandado, alegando, en síntesis, la errónea interpretación del contrato litigioso y de la jurisprudencia y normativa aplicable, con vulneración del principio jurídico de irrelevancia del nomen iuris.

La parte actora-apelada se opuso al recurso interpuesto por la contraria, y solicitó la confirmación de la misma.

SEGUNDO.- Como ya se dijo por esta Sala, entre otras, en la sentencia de fecha 19 de Mayo de 2.008 'la opción de compra es un contrato en virtud del cual una persona se compromete a vender a otro, bien para sí o para un tercero, una determinada cosa, siendo en realidad el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante (SSTSS. de 22 de junio y 17 de noviembre de 1966 , 22 de mayo de 1981, 9 de octubre de 1987 y 8 de marzo de 1991).Dicho contrato, además, se caracteriza por las siguientes peculiaridades: 1) La opción de compra es una figura 'sui generis', con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado en la oferta de venta que, por el principal efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido. 2) Una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace o se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad ( SSTS. de 9 de octubre de 1987 , 8 de marzo de 1991 , 7 de marzo de 1996 y 14 de febrero de 1997 , entre otras). La jurisprudencia ha establecido unos requisitos, aparte de los requisitos generales a toda actividad contractual, para el contrato de opción que son tres: a) La aceptación expresa del optante ( STS. de 29 de marzo de 1993 ). b) La determinación del plazo durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción ( STS. de 18 de mayo de 1993 ). c) La determinación exacta del precio y del objeto, así como el de perfección ( SSTS. de 22 de septiembre de 1993 y 15 de diciembre de 1997 )'.

Del contrato firmado por ambas partes con fecha de 1 de Mayo de 2.011 se destacan los siguientes aspectos: a) se califica el contrato como de arrendamiento de vivienda con opción de compra; b) se recoge la opción de compra de la vivienda por un plazo no superior a cuatro años; c) se fija como precio de la compraventa la cifra de 159.000 €; e) se estipula que si al término de los cuatro años se optara por la compra, las cantidades correspondientes a alquiler se considerarán como parte del precio en las proporciones que se fijan en el contrato; f) se estipula que la fianza del alquiler también se descontaría del precio de la compra; g) se constituye un depósito por importe de 3.000 € 'como señal para la opción a compra', que también se descontaría cuando se lleva a cabo la opción; h) se acuerda quesi pasados los cuatro años el arrendatario optase por seguir en arrendamiento, el importe del depósito no se le devolvería'.

La parte demandada-recurrente interpreta la cláusula relativa al depósito como arras, prima o sanción al arrendatario, de modo que si el contrato se extingue antes de los cuatro años se pierde el importe del mismo, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por la falta de disposición de la vivienda durante ese período de cuatro años.

Por el contrario, el actor entiende que, como tal depósito, debe ser restituido al final del contrato, siendo la esencia del depósito la de custodiar y devolver.

La sentencia recurrida se inclina por la interpretación propuesta por el actor y estima íntegramente la demanda, al considerar que no existe en el contrato cláusula alguna que expresamente disponga la pérdida del depósito constituido en caso de extinción del contrato de arrendamiento antes del plazo de cuatro años.

Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997, núm. 408/1997, rec. 1836/1993 ( Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier) 'La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende laaveriguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de esta Sala ha sido reiteradísima en este sentido: dice S 13 noviembre 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del art. 1281,1 CC y añade S 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo: 'quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio (Digesto, 37,1)' y concluye S 29 marzo 1994 'las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289 ambos inclusive del CC , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1° del art. 128 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dada sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinarlas respecto de la que preconiza la interpretación literal '. S 10 febrero 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, arts. 1281 y ss. CC forman un conjunto armónico y subordinados entre sí de modo que la aplicación del art. 1281 pfo. 1º , excluye la de las normas contenidas en arts siguientes... La jurisprudencia de esta Sala ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991 , 5 julio 1994 , 7 julio 1994 , 9 julio 1994 y 13 julio 1994 'la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación'. En el mismo sentido, precisan SS 25 enero 1995 , 4 febrero 1995 y 10 abril 1995 'la interpretación de los contratos está atribuida a los órganos de instancia, cuyo criterio sólo puede ser modificado en casación cuando se acredite que es ilógico o contrario a la ley' lo que resume la citada anteriormente, S 29 marzo 1994 Tiene declarado con reiteración esta Sala que la interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre ilógico, contrario o contradictorio con alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en arts 1281 a 1289 CC ,; y lo reiteran SS 31 enero 1997 y 11 febrero 1997 la interpretación es facultad de la instancia, que sólo puede combatirse en casación demostrando que es ilógica o vulneradora de preceptos legales'.

Pues bien, teniendo en cuenta la anterior doctrina y tras el examen de la sentencia recurrida, debe resaltarse lo siguiente: a) no existe en el contrato una cláusula que expresamente imponga al arrendatario-optante la pérdida del depósito constituido por la opción en caso de que ésta no se lleve a efecto, pues únicamente se prevé la pérdida de dicho depósito en el caso de que el arrendatario decidiese, después de los cuatro años, continuar en el arrendamiento; b) no se dice lo mismo, sin embargo, para el caso de que el arrendatario, después de los cuatro años, decidiese no continuar con el arrendamiento, ni tampoco se dice nada para el caso de que el contrato de arrendamiento de extinguiese antes de los cuatro años, que es lo que ha ocurrido en el caso de autos.

Parece claro que la voluntad de las partes fue la de no tener por perdido el depósito constituido en caso de que se extinguiese el arrendamiento antes de los cuatro años, pues la pérdida únicamente se contempla para el supuesto de que el arrendatario, transcurridos los cuatro años, optase por seguir en el arrendamiento, y así parece desprenderse de una interpretación a sensu contrario de la cláusula relativa al depósito.

Debe respetarse la voluntad de las partes, las cuales, por los motivos que fuere, no pactaron expresamente la pérdida del depósito en caso de extinción del arrendamiento antes de los cuatro años, sin que se pueda, sin fundamento suficiente, configurar lo que las partes llaman un 'depósito' como unas arras o sanción para el caso de no ejercitarse la opción en el plazo de cuatro años.

Es preciso reconocer, como hace el Juez 'a quo', que 'parece razonable que no se pactara la pérdida de este depósito atendiendo a que las rentas de alquiler no se destinaban totalmente al precio de la venta, a partir del tercer y cuarto año, y, en contrapartida, se devolvería la cantidad al arrendatario'.

El recurso debe, pues, ser desestimado.

TERCERO.-Que al ser desestimado le recurso de apelación interpuesto procede imponer a los apelantes el pago de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398.1 de la LEC ).

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representaciones procesal de D. Alejandro y Dª. María Luisa contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Santa Fe con fecha de 12 de Noviembre de 2.015 , en los autos de procedimiento verbal 742/15, debíamos confirmar y confirmábamos íntegramente la citada resolución, imponiendo a los apelantes las costas causadas de la presente alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Esta resolución es firme y contra la misma no cabe recurso

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Presidente D. José Luis López Fuentes, estando celebrando Audiencia pública la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial.