Sentencia Civil Nº 158/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 875/2014 de 30 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE MÁLAGA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 875/2014.

SENTENCIA NÚM. 158

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª Inmaculada Melero Claudio .

Dª María Teresa Sáez Martínez

En Málaga, a 31 de marzo de dos mil dieciséis

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Málaga, sobre impugnación de acuerdos en Propiedad Horizontal, seguidos a instancia de Don Luis Alberto y otros contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en ALAMEDA000 nº NUM000 - NUM001 ; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por los demandantes contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Málaga dictó sentencia de fecha 22 de mayo de 2014 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'Que debo desestimar y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador D Jorge Alonso Lopera contra la Comunidad de Propietarios ALAMEDA000 NUM000 - NUM001 a quien absuelvo de todas las pretensiones en su contra realizadas con imposición de las costas causadas a la parte actora.'

Por auto de fecha 5 de septiembre de 2014 y a instancia de la Comunidad demandada dispuso el juzgador 'que debía aclarar la sentencia dictada en el sentido siguiente: En el Antecedente de hecho tercero debe constar que 'en el acto de la Audiencia Previa se tuvo por desistido a D. Florian con condena en costas''.

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de los demandantes, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 28 de marzo de 2016.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, de acuerdo con el suplico de la demanda, declarase la condición de disidentes de los apelantes y la no obligación de pago de las cuotas extraordinarias en cuanto a los excesos de las varias partidas que se concretan en su escrito de apelación y quedaron determinadas en el suplico de la demanda. Como primer motivo del recurso impugnó el pronunciamiento sobre que el propietario disidente, a los efectos del artículo 11 (actual 17.4) de la LPH , solo lo es si además de votar en contra, impugna el acuerdo posteriormente. Esta parte no puede estar conforme con tal interpretación legal, porque la condición de disidente con unas obras o instalaciones no requeridas para la adecuada conservación del edificio solo requiere la declaración judicial de disidente, sin que sea exigible para ello la previa impugnación del acuerdo adoptado y el voto en contra. Y ello porque en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal , en vigor cuando se interpuso la demanda, no se exige la previa impugnación del acuerdo adoptado, ni el voto en contra del disidente; y porque la poca jurisprudencia y doctrina sobre si se exigen tales requisitos previos de la impugnación del acuerdo y el voto en contra del disidente se muestra en su mayoría a favor de que, para alcanzar la condición de propietario disidente no es necesaria la previa impugnación judicial del acuerdo, sino que basta haber votado en contra o, de no haber asistido, mostrar la oposición con el pago. Lo procedente es, por tanto, pedir la declaración judicial de la condición de disidentes respecto al pago de la cuota extraordinaria aprobada. Además la sentencia razona que, no pudiendo prosperar la demanda por no haberse impugnado previamente el acuerdo de la Junta de Propietarios, no se ha probado tampoco que las obras acometidas fueran innecesarias. Pero el Juez no ha valorado debidamente la prueba que consta en autos, pese a ser documental, ya que sobre las importantes obras llevadas a cabo en la fachada del edificio, hasta el total cambio de todos sus elementos arquitectónicos, considera que las obras fueron ordenadas por la Gerencia Municipal de Urbanismo, cuando no consta que el proyecto de reforma fuera consecuencia de tal orden municipal. Lo ordenado por la Autoridad administrativa es muy inferior a la obra realizada. Es decir, las obras llevadas a cabo en la fachada exceden de la conservación, y ello porque la orden dada por la Gerencia Municipal de Urbanismo a raíz del desprendimiento del frente de una terraza del edificio, se refería a una obra que se llevó a cabo por una empresa nombrada por dicha Administración municipal, quedando subsanado el daño de la fachada, y después fue requerida de pago la Comunidad de propietarios demandada por 15.139'60 euros. Si la Gerencia Municipal de Urbanismo hubiera detectado unos daños de mayor entidad, no se hubiera limitado a establecer ese importe de las obras que contrasta con la aprobación de obras para el total derribo de la fachada y su nueva construcción, por un importe de cerca de 559.824'64 euros. También porque ya en una anterior ocasión se produjo una reparación de la fachada del edificio, cuya factura ascendió a 59.814 euros, y que dio lugar a que un técnico de la empresa que la llevó a cabo hiciera constar que las plaquetas de la fachada están intactas, aunque se aconseja una reparación de otros elementos en cantidad coincidente con lo que luego llevó a cabo la Gerencia Municipal de Urbanismo. Y por último, consta en las fotografías aportadas con la demanda que los laterales del edificio no han sido reparados, pese a estar formados por plaquetas parecidas a las del frontal de la fachada; y ello porque el estado de las placas de los citados laterales era y es perfecto, lo que demuestra que no era necesario derribar las plaquetas frontales y cambiar totalmente la fachada. Invoca la sentencia el informe de la empresa 'Cemosa', pero es lógico que, si se encarga un dictamen de los daños de una fachada y se muestra un especial interés en que se determine su cambio, se aconseje la sustitución total de todos los elementos arquitectónicos. Estos argumentos no se han tenido en cuenta por el Juzgado y son pruebas y no presunciones. Decir que era necesario el total cambio de la fachada, pese a que la Administración municipal no lo haya considerado y ordenado, es ilógico. A los apelantes no les parece bien que se les reclame una cantidad de entre 14.000 a 18.000 euros por las obras, porque el espíritu de la LPH es permitir que los propietarios decidan mejorar el edificio, pero no obligando a los disidentes al pago de cantidades desproporcionadas que, por razones personales y de la crisis económica, no pueden soportar actualmente. Considera esta parte que la cantidad importe de la obra a la que estén obligados los apelantes a pagar no debe exceder de la reclamada por la Gerencia Municipal de Urbanismo, procediendo declarar como disidentes a los recurrentes por el exceso. En lo referente a la partida de los ascensores, que considera como necesaria la sentencia, está de acuerdo esta parte con que había que cumplir la orden dada por la Autoridad administrativa, pero no comparte el razonamiento del Juez ya que, habiendo facilitado la empresa 'Zardoya Otis', encargada del mantenimiento de los ascensores desde la construcción del edificio, un presupuesto total de 246.000 euros por la total modernización de dichos aparatos elevadores, la Comunidad de propietarios haya decidido aceptar otro presupuesto de 330.164 euros. La obra de modernización propuesta por la empresa 'Zardoya Otis' cumplía lo ordenado, y la diferencia de 84.164 euros supone a cada uno de los apelantes un pago de unos 1.100 euros más, que evidentemente supera en mucho más de tres veces la cuota ordinaria de tres mensualidades, que no llega a 400 euros. La reparación de los ascensores era necesaria, como había ordenado la Autoridad administrativa, pero ello no es lo mismo que la sustitución total de los ascensores. Invoca la sentencia el argumento de que la sustitución era mejor que la modernización, máxime de unos aparatos de 40 años, aparte el ahorro energético. No hay duda que la sustitución era mejor, pero es obra que excede de lo que es mantener o conservar, y no es de aplicación el argumento de que, si no estaban de acuerdo, que hubieran impugnado. Nos remitimos a la alegación primera de este escrito. Igual sucede con la obra del portal, que supone su total cambio de elementos, como solería y paredes, cuando son de materiales de gran calidad (piedra granítica y madera), en lugar de procederse solo a la sustitución de la instalación eléctrica y puerta de acceso. La sentencia razona que la contratación de la empresa 'Dolmar' para coordinar los trabajos técnicos llevados a cabo no se ha probado que haya resultado superflua o innecesaria. El propio administrador admitió que por su envergadura y complejidad él no podía asumir en exclusiva la coordinación de la obra, pero en esto también se muestra por esta parte su disconformidad ya que se encarece innecesariamente la obra, dirigida por arquitecto y arquitecto técnico, que han percibido unos honorarios elevados, contratándose a una empresa para coordinar los trabajos, que percibió 58.007'55 euros, además de los pagados a los expresados técnicos. Está claro que esta contratación no era necesaria, porque se trata de un servicio no requerido para la adecuada conservación del edificio. Se han pagado honorarios a los preceptivos técnicos y existe un administrador, cuya misión es colaborar con los trabajos administrativos referidos a la obra, sobra entonces la contratación de una empresa para coordinarla, máxime cuando se duplican otros honorarios. Es evidente que no existe motivo legal, ni de otro tipo, que justifique esta partida, que supone a los apelantes un pago de unos setecientos cincuenta euros a cada uno, muy superior a tres cuotas ordinarias. Necesario no es y los apelantes no quieren pagar una duplicidad de este gasto técnico. Por eso se impugna también la sentencia en cuanto a esta partida, que es manifiestamente inexplicable, inusual e innecesaria.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, acordando la desestimación del recurso de apelación presentado con expresa condena en costas a los recurrentes, añadiendo que en primer lugar, sobre la falta de legitimación de alguno de los actores, concretamente Don Florian , debe acogerse la excepción pues no es dueño de inmueble alguno en el edificio, porque, aunque se recoge en el poder para pleitos que se aporta por la contraparte que 'es propietario con carácter ganancial de la vivienda sita en ALAMEDA000 NUM000 NUM002 NUM003 ', sin embargo, en la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad nº 2 de Málaga se observa que no consta como titular de dicho inmueble. Además, en el acto de la audiencia previa se le tuvo por desistido con expresa condena en costas. Y en fecha 5 de septiembre de 2014 el auto de aclaración de la sentencia dispone que en ella debe constar que 'en el acto de la Audiencia Previa se tuvo por desistido a Don Florian con condena en costas'. En consecuencia, si el artículo 448 de la LEC recoge que solo contra las resoluciones de los Tribunales y Secretarios Judiciales que les afecten desfavorablemente podrán las partes interponer los recursos previstos en la ley, en este caso la sentencia no afecta desfavorablemente a Don Florian ya que no es propietario y además desistió en la audiencia previa de su injustificada demanda. Existe una evidente temeridad en la imposición de este recurso por el Sr. Florian , lo que debe conllevar su condena en costas. En segundo lugar señaló que en el suplico de la apelación se solicita una sentencia por la que se declarase la condición de disidentes de los apelantes y la no obligación de pago de las cuotas extraordinarias 'en cuanto a los excesos de las varias partidas que se concretan en este escrito y quedaron determinadas en citado suplico de la demanda'. En la demanda se solicita la declaración de que los actores, en su condición de disidentes, no están obligados a pagar la partida correspondiente al cambio de solería del portal y puerta del edificio, debiendo restarse el importe que proceda del concepto referente a las obras del citado elemento común. Y, sin embargo, en el recurso se muestra conforme con proceder 'solo a la sustitución de la instalación eléctrica y puerta de acceso'. En cuanto a la necesidad de impugnación del acuerdo, se opone esta parte al recurso en este punto y se adhiere a los acertados argumentos de la sentencia, así como a los de la Sentencia del Tribunal Supremo, de su Sala de lo Civil, de 17 de diciembre de 2009 , que en relación a la aplicación del artículo 11.2 de la LPH exige la previa impugnación del acuerdo pues 'no existiría seguridad jurídica con relación a los acuerdos adoptados, no impugnados por la vía judicial dentro de los plazos establecidos, por lo que debe aplicarse la doctrina del consentimiento tácito y de los actos propios'. Por tanto, la quietud impugnatoria debe tener los efectos de desestimación de las pretensiones de los hoy recurrentes. Además, hay conformidad de los recurrentes con la obra, por lo que la presentación de la demanda ha sido solo una manera de intentar evitar su pago y desplazar a otros su abono, pudiendo disfrutar de la misma. En cuanto a la acreditación de la necesariedad de la obra debe resaltarse la ausencia de pericial contradictoria, sin que pueda entenderse que la parte contraria no haya traído pericial alguna al procedimiento para sustentar sus afirmaciones. La Comunidad de propietarios con la adopción de los acuerdos reseñados ha dado cumplimiento a la obligación de ejecutar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad y seguridad y a dar respuesta al requerimiento administrativo de obligación de los propietarios de conservación. Es obligación de todos los comuneros contribuir a que los elementos comunes se mantengan en estado de servir al fin para el que fueron creados, teniendo en cuenta el deterioro por el paso de tiempo del edificio, y la dejación de esta obligación hubiera conllevado graves responsabilidades. La valoración económica de la administración tiene el carácter de medida cautelar para la salvaguarda inmediata de la seguridad de los residentes y viandantes y no se trata de las obras necesarias para la conservación del edificio, que es la obligación que compete a los propietarios del mismo. En cuanto a la inspección técnica de edificios, el de ALAMEDA000 NUM000 fue construido en 1967, por tanto el citado edificio contaba a fecha de la contestación con cuarenta y cinco años de antigüedad, siendo obligatoria la inspección técnica de edificios para los que tengan una antigüedad superior a 50 años. Según el informe de 'Cemosa' todas las obras realizadas tienen carácter obligatorio por su carácter necesario para conservación del edificio y en el acto del juicio el perito Don Juan Pedro ratificó el informe, contestando a todas las preguntas de orden técnico respecto de la situación de la fachada del edificio y su corrosión interna por oxidación, la falta de fijación de los elementos como barandillas, bajorrelieves, etc. En cuanto a las actuaciones anteriores llevadas a cabo por la empresa 'Sirio', es de destacar que los anteriores intentos llevados a cabo por la Comunidad de conservación no conllevaron un estudio de la patología y una reparación integral, y supusieron un coste económico importante que no conllevó un arreglo de la problemática. Así, en el año 2002 se procedió por dicha empresa a una reparación de fachadas del edificio, que dio lugar a la reaparición de los defectos, lo que motivó que la Comunidad decidiera dar una solución definitiva al problema de conservación del edificio. En cuanto a la necesariedad de la obra del portal y el arreglo de instalaciones de agua y de la instalación eléctrica, con cuotas extraordinarias se acordó por la Junta de propietarios proceder a acometer obras necesarias en el portal, en la marquesina exterior, en las entradas al edificio tanto principal como de acceso para personas con movilidad reducida y en las fachadas del inmueble. En fecha 30 de octubre de 2012 se levantó acta notarial en el edificio, que da fe del estado de los citados elementos comunes, acompañada por fotografías y que hace referencia al Libro de incidencias de los conserjes. Se incorporó también informe pericial sobre deterioros de las instalaciones que fue ratificado luego por el Sr. Eliseo , Ingeniero Técnico industrial. En este punto reitera la apelada la incongruencia de que, por un lado, se oponen los hoy recurrentes al arreglo de la puerta del edificio en el suplico de apelación y, por otro se manifiestan conformes en el acto de la vista. En cuanto a la necesariedad y ventajas de la sustitución de los ascensores, decir que las incidencias eran múltiples con los ascensores y especialmente con el montacargas, utilizado por las personas con movilidad reducida porque a él es al único que se accede desde la entrada al edificio sin escaleras. Se incorporaron con la contestación informe de la empresa 'Ditecpro' y de la empresa 'Schindler' respecto a la situación y la necesidad de reposición los ascensores. Además hay ahorro en el consumo eléctrico al ser aparatos más eficientes. En cuanto a la coordinadora de la obra, se acordó la contratación de una empresa gestora de seguimiento técnico, administrativo y financiero de la rehabilitación aprobada y sus funciones fueron las recogidas en la propuesta de contratación y, como puede observarse, exceden de las que pueda exigirse a los técnicos y profesionales intervinientes. Y es que la envergadura de la obra, su montante económico y la necesidad de búsqueda de financiación requerían el auxilio de técnicos especialistas para el buen fin de la misma y así se entendió por la Junta de propietarios, y así lo ha entendido la sentencia. En cuanto a la rehabilitación de los laterales dejar constancia de que han sido, como todo el edificio, rehabilitados mediante trabajos verticales, y así fue corroborado por el administrador, Sr. Matías , en el acto de la vista. Por último, en cuanto a la información a los comuneros, se ha facilitado en las numerosas reuniones de la Comunidad de propietarios que se detallan en el escrito de oposición al recurso, y a todos ha sido notificada copia de las actas levantadas y se les dirigió una carta del presidente informando de todas las cuestiones en fecha 21 de octubre de 2011.

TERCERO.- Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', en la demanda se solicita el dictado de una sentencia que declarase que los actores no están obligados a pagar la cuota extraordinaria aprobada en la Junta de 3 de noviembre de 2011 , referente a las obras llevadas a cabo en la fachada, en lo que exceda de 16.139'69 euros; que los actores no están obligados a pagar el exceso de 246.000 euros presupuestado por la empresa 'Zardoya Otis' para la reparación de ascensores; que los actores no están obligados a pagar la partida correspondiente al cambio de solería del portal, que no están obligados al pago de los honorarios de técnicos aprobados para el proyecto de las obras de las fachadas, debiendo limitarse la cuota por tales honorarios a los que correspondan al presupuesto de 16.139'69 euros, y que no están obligados a pagar cuota extraordinaria alguna derivada de la contratación de la empresa 'Dolmar', encargada de la gestión de las obras de rehabilitación. Y ello en base a que, siendo los actores propietarios de diversos pisos en el EDIFICIO000 ', sito en los números NUM000 - NUM001 de la ALAMEDA000 de Málaga, en Junta de Propietarios celebrada el 3 de noviembre de 2011 se aprobaron obras en la fachada, portal y sustitución de los ascensores que no fueron impugnadas por los actores, aunque remitieron cartas de disconformidad con el pago de las cuotas extraordinarias aprobadas. Que la necesidad de llevar a cabo las obras en la fachada deriva de la existencia de expediente sancionador administrativo iniciado por la Gerencia Municipal de Urbanismo, que informó a los actores que el coste de la ejecución subsidiaria era de 16.139'69 euros. Frente a ello la Comunidad demandada alegó que no se ha impugnado acuerdo alguno por ninguno de los actores, que no se ha consignado cantidad alguna por ninguno de los actores respecto a las partidas con las que se encuentran conformes, que existen actores que no se encuentran al corriente de pago de las cuotas ordinarias, que la comunidad ha cumplido con la obligación que le afectaba de mantener el inmueble en un estado adecuado para la seguridad y habitabilidad del mismo, que a la Comunidad de Propietarios le fue notificado expediente administrativo de ejecución subsidiaria y sancionador de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga como consecuencia de desprendimientos en la fachada, encargando un informe a la empresa 'Cemosa' sobre la patología del edificio, conforme al cual se realizó el proyecto de rehabilitación por el arquitecto Don Alberto ; que el importe de 16.139'69 euros era el coste de una medida cautelar, pero no es el importe de las obras necesarias para la conservación del edificio. También se incoó a la Comunidad expediente sancionador administrativo por incumplimiento de las prescripciones de seguridad en materia de aparatos elevadores por lo que, dada su antigüedad y defectos, era absolutamente necesario su cambio. Y todas las obras aprobadas en relación con el portal eran asimismo necesarias por motivos de seguridad dado el estado de la electricidad y la fontanería. Sentado lo anterior, con cita del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción vigente cuando se adopta el acuerdo de 3 de noviembre de 2011, recalcó el juzgador que sólo es disidente a estos efectos el propietario que, además de votar en contra del acuerdo, lo impugne posteriormente. Entiende el juzgador bajo este prisma que la insistencia de los actores en el hecho de que no impugnaron el acuerdo adoptado, sino que pretendían obtener directamente la declaración judicial de exención de pago de las cuotas extraordinarias, lleva a la lógica consecuencia de que eximirse de todos los requisitos que para legitimación y plazo establece La Ley de Propiedad Horizontal en la impugnación de acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, ejercitando por tanto una acción 'no sujeta a plazo ni requisito de procedibilidad alguno', crea gran indefensión a la Comunidad demandada que, una vez adoptados los acuerdos y transcurridos los plazos para recurrirlos, inicia las obras asumiendo unos elevados compromisos de pago con la seguridad jurídica que le proporciona el hecho de que esos acuerdos son inatacables jurídicamente. Concluye el Juez que, si la Ley de Propiedad Horizontal hubiese querido someter esta acción a un procedimiento especial en cuanto a plazo y requisitos lo habría hecho expresamente, por lo que no haciéndolo debe entenderse sujeta a los requisitos generales. No obstante lo anterior, entiende que la parte actora no ha logrado acreditar el carácter innecesario de las obras que se acometieron ya que, partiendo de la variada jurisprudencia sobre la materia y a la vista de las pruebas practicadas en el juicio, 'resulta acreditado el carácter necesario de las obras que se acometieron por la Comunidad demandada'. En primer lugar, razona el Juez, por la previa existencia de un procedimiento sancionador de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga a consecuencia de desprendimientos en la fachada, ante el cual la Comunidad decide encargar la realización de un estudio a fin de determinar las patologías del edificio y las obras necesarias para su conservación. Dicho informe, ratificado luego en el acto del juicio, señala que las placas decorativas de la fachada del edificio presentaban 'fisuraciones y desprendimientos por la corrosión de las armaduras internas de los elementos prefabricados', presentado 'un estado de conservación bastante deficiente, con riesgos evidentes de desprendimiento a la vía pública''. Como solución al problema detectado 'dado el grado de extensión de estos problemas, el número elevado de placas sobre las que se debería actuar' se propone 'la retirada de los aplacados de frente de forjados en terrazas y su reposición por nuevos aplacados de hormigón polimero o de piedra artificial, debidamente fijados con anclajes mecánicos ocultos'. Asimismo 'se recomienda la retirada de los bajorrelieves por las deficientes condiciones de seguridad y la incertidumbre acerca de sus condiciones de estabilidad por el estado de conservación de las garras metálicas encastradas en el forjado'. El informe también detecta 'problemas en dinteles, jambas y alfeizares de ventanas', presentando 'riesgo de caída a la vía pública'. Como solución al problema detectado se propone que 'se repongan las piezas afectadas por piezas nuevas' y 'un tratamiento de rehabilitación'. Asimismo, presentan problemas las barandillas metálicas de las terrazas con 'oxidación superficial en los pasamanos superiores y daños ya más severos en los balaustres y montantes', siendo especialmente preocupante 'los estados de las bases de los montantes en su empotramiento en el forjado' con 'el riesgo que ello supone para la estabilidad de las barandillas y para la seguridad de cara al apoyo de personas sobre éstas'. Como solución al problema detectado se propone 'el corte de las zonas afectadas y reposición de las secciones perdidas, además de una limpieza y tratamiento de la totalidad de ellas'. Argumenta el Juez - acertadamente, a juicio de esta Sala - que el edificio presentaba graves problemas de conservación con riesgos de desprendimientos a la vía pública (que ya habían llegado a materializarse) y con unas barandillas con riesgo de seguridad en el apoyo. En consecuencia, las obras eran absolutamente necesarias y así lo había entendido la autoridad administrativa al iniciar el correspondiente procedimiento dirigido a que las mismas fueran realizadas. Además, en la Junta general Ordinaria de 21 de julio de 2011, se dio traslado del informe, realizado por la empresa 'Cemosa', a los propietarios y se realizaron sobre el mismo varios presupuestos por empresas constructoras, remitiéndose a los propietarios 'un cuadro comparativo del coste de los referidos presupuestos'. Teniendo presente el informe y los diversos presupuestos, se aprueba adjudicar la obra a la empresa que determine la Junta Directiva, estableciéndose únicamente un límite máximo de 900.000 euros. Y ninguno de los actores manifiesta en la citada junta que las obras sean innecesarias o vota en contra del acuerdo adoptado. Partiendo el Juez, por lo expuesto, de que las obras eran necesarias para la conservación del edificio, y recalcando que resulta claramente del informe, traído como pericial y ratificado por los técnicos que lo realizaron, que la Comunidad actuó correctamente decidiendo la reparación, sin que la parte actora haya aportado, o propuesto, pericial alguna que acreditase que no era necesaria la rehabilitación del edificio, y que avalase la disconformidad con el presupuesto elegido, que solo han hecho valer los propietarios disidentes, no mediante la impugnación del correspondiente acuerdo, sino ya en la demanda origen de este proceso. Entiende el Juez que tampoco puede pretender la actora defender que el coste de la reparación era de 16.139'69 euros - presupuestado por la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga - dado que consta en el informe realizado por el citado organismo y remitido al juzgado el 25 de febrero de 2014, dicho presupuesto tenía 'carácter provisional', pues la ejecución subsidiaria se acordó exclusivamente respecto a aquella zona con mayor riesgo de desprendimiento, pero sin implicar una valoración definitiva de las obras de rehabilitación del edificio, suficientes para evitar en el futuro otros riesgos para las personas. Añade el Juez que 'algo similar a lo anteriormente expuesto ocurre con el cambio de los ascensores', pues, con una antigüedad de 42 años, la Conserjería de Industria de la Junta de Andalucía había iniciado expediente por incumplimiento de las prescripciones de seguridad. En este caso discuten los actores, no la necesidad de reparación de los ascensores, sino la decisión que la Junta de Propietarios adoptó el 3 de noviembre de 2011 de sustituirlos por otros nuevos, dada la diferencia entre el importe de la reparación (246.000 euros) y el de la instalación de unos ascensores nuevos (330.000 euros). En definitiva, concluye el juzgador que el cambio de los ascensores realizado era absolutamente necesario, en primer lugar, por estar impuesto por la autoridad administrativa y, en segundo lugar, por el evidente riesgo que para la integridad de las personas físicas existía al constatar deficiencias muy graves en las inspecciones realizadas, por lo que la solución adoptada correctamente por la Comunidad - la sustitución - 'debería haberse combatido mediante la impugnación de los acuerdos'; sin perjuicio de que ha quedado acreditado en el juicio que la decisión de renovación no fue en absoluto perjudicial ni antieconómica para la Comunidad por las rebajas obtenidas, tanto en el contrato de mantenimiento, como en el gasto energético. 'Todo ello con independencia de que la reparación de unos ascensores de más de 40 años no podría excluir tener que afrontar en breve nuevos gastos por su falta de adaptación a diversas exigencias normativas, así como por el lógico desgaste de aquellas piezas que no fueran incluidas en la reparación'. Respecto a las obras de cambio de solería del portal y de la puerta de acceso, también las estima necesarias el Juez 'a quo', y ello en base a 'la declaración de la actual presidenta de la Comunidad como de la testifical de Don Genaro ', resultando acreditada la necesidad del cambio de puerta pues la anterior estaba permanentemente rota, con los porteros automáticos que no funcionaban y con dificultad por ello de acceso a las viviendas. Y en cuanto al cambio de solería, el mal estado de las tuberías y de las conducciones de agua había producido diversas inundaciones en el portal y la necesidad de cambios parciales en la solería, sin que fuera posible reponer las piezas dañadas por su antigüedad, ya que no existían en el mercado. Y el Juez, por último, se refiere a la intervención de técnicos y de la empresa 'Dolmar' en las obras, insistiendo en la improcedencia de impugnar tales partidas por la vía elegida en la demanda, concluyendo que 'de la prueba practicada en el juicio no ha resultado acreditado que su intervención fuese superflua o innecesaria. Por el contrario el propio administrador reconoció que, por su envergadura y complejidad, él no podía asumir en exclusiva la coordinación de la obra, dado que por la intervención de múltiples empresas se necesitaba una coordinación de las mismas que excedía de su funciones'. Por todo lo expuesto desestima la demanda en su integridad y, conforme al artículo 394.1 de la LEC , impone las costas de la primera instancia a la parte demandante que ha visto rechazadas todas sus pretensiones.

CUARTO.- Considerando que, a la luz de la prueba practicada y tras el examen del desarrollo argumental de los motivos del recurso, entiende la Sala que lo que realmente se pretende por los recurrentes es realizar una valoración de la prueba practicada de manera distinta a la efectuada en la sentencia recaída en primera instancia, con el propósito de contraponer su personal criterio frente al más objetivo e imparcial del Juez 'a quo', lo cual resulta inadmisible y ello sólo bastaría para desestimar la apelación. Por otro lado, no es posible atribuir a la sentencia recurrida infracción alguna de los preceptos legales que examina, toda vez que contiene suficiente argumentación jurídica respecto de los mismos que se apoya en jurisprudencia y doctrina que es mayoritaria en la interpretación de los mismos. Por otra parte, la jurisprudencia ha venido interpretando el artículo 217 de la vigente LEC indicando que se trata de una norma distributiva de la carga de la prueba que no responde a unos principios inflexibles, sino que se debe adaptar a cada caso según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar, es decir, teniendo en cuenta los criterios de normalidad, proximidad y facilidad probatoria, derivados de la posición de cada parte en relación con el efecto jurídico pretendido. Conforme a este precepto corresponde, en principio, a la parte demandante la prueba de los hechos constitutivos de su pretensión, mientras que a la demandada le es atribuida la justificación de los impeditivos o extintivos del derecho invocado por aquélla. Así, de la misma manera que el demandante se encuentra obligado a acreditar los hechos normalmente constitutivos o fundamentadores de su derecho, al demandado - que introduce un hecho distinto y contradictorio con el del actor - le corresponde la prueba del mismo, sin que pueda únicamente limitarse a negar lo alegado por la parte contraria sin soporte probatorio alguno; de manera que la simple negativa de un hecho no desvirtúa por sí sola la prueba que de contrario se haya aportado sobre tal extremo, y, si al demandado le incumbe demostrar los hechos obstativos o extintivos, ello es solo a partir de los probados por el actor, sin que tampoco quepa admitir como norma absoluta que los hechos negativos no pueden ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios. En este contexto los actores, como titulares de determinados inmuebles, impugnan los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 ' sito en los números NUM000 y NUM001 de la ALAMEDA000 de esta ciudad que, tomados en las Juntas de fechas respectivas 21 de julio y 3 de noviembre de 2011, sobre obras que los actores no consideran necesarias en su totalidad y que matizan como se acaba de exponer en su recurso. Sin perjuicio de que, según reciente escrito de la Comunidad demandada, dos de los actores - Don Secundino y Don Anibal - han abonado la cantidad proporcional impugnada, y sin perjuicio de que el demandante Sr. Florian no acredita ser dueño del inmueble en el edificio que en el poder para pleitos que se aporta cita como suyo con carácter ganancial - la vivienda sita en ALAMEDA000 NUM000 NUM002 NUM003 - pues en la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad número Dos de Málaga no consta como titular de dicho inmueble, debe entrarse con carácter previo en el estudio de los requisitos de procedibilidad que alega la demandada como incumplidos y tienen los demandantes como no exigibles, a tenor del texto vigente del artículo 11 de la LPH al tiempo de formular la demanda (actual 17.4); es decir, si los propietarios demandantes pueden ser declarados disidentes respecto al pago de las cuotas extraordinarias que derivan de las obras, o si el Juez debe examinar previamente a entrar en el fondo de dicha declaración - a los efectos del citado artículo 11 de la LPH - si votaron en contra, de haber acudido a la Junta, o si impugnaron en tiempo y forma tales acuerdos. Como se ha adelantado la parte apelante - demandante en la primera instancia - no está conforme con la interpretación del precepto que hace el juzgador (exigiendo ambos requisitos), porque en su opinión 'la condición de disidente respecto a unas obras o instalaciones no requeridas para la adecuada conservación del edificio solo requiere la declaración judicial de disidente, sin que sea exigible para ello la previa impugnación del acuerdo adoptado y el voto en contra'. El artículo 11 de la LPH , vigente al tiempo de interposición de la demanda, establecía en su número 1 que ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, añadiendo en su número 2 que, cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. Tras la cita íntegra del precepto entiende la Sala que el planteamiento de los requisitos de procedibilidad puede y debe tener lugar en situaciones en que la obra o mejora no sea necesaria, pues es el supuesto al que la Ley Especial (LPH) anuda la figura del propietario disidente; pero no cabe en los casos en que la obra es necesaria, bien para evitar accidentes, bien en el campo de la accesibilidad. En consecuencia, la conclusión a la que llegue este Tribunal sobre la naturaleza de las obras es fundamental para responder a si es necesario o no haber votado contra el acuerdo en la junta o haberlo impugnado para poder pedir luego judicialmente la declaración de disidente y la consecuente exoneración del pago de las cuotas extraordinarias o derramas. Debe partirse pues de que el régimen de propiedad horizontal se rige por un sistema de mayorías, aunque en algunos casos requiera la unanimidad. La consecuencia es que en principio el discrepante queda vinculado por el acuerdo aprobado mayoritariamente, sin que pueda pretender imponer su voluntad minoritaria; y solo podrá pedir que se anule judicialmente el acuerdo - o incluso que, en las condiciones referidas, no le sea vinculante - cuando el mismo sea contrario a la Ley o a los estatutos de la Comunidad de propietarios, resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. En definitiva, el disidente, por muy acertada que crea su opinión, no puede imponerla contra el criterio mayoritario, pues la convivencia en una Comunidad de vecinos conlleva unas restricciones sociales y legales. Sobre la válida adopción de acuerdos en el marco de la Propiedad Horizontal, en cuanto que supongan la voluntad colectiva adecuadamente adoptada, el régimen imperante es la regla de mayoría de los participes y cuotas, para el normal desarrollo de la Comunidad, que constituyen los denominados actos de administración, exigiéndose la unanimidad cuando se pretende la modificación del título constitutivo o de los estatutos, con las excepciones que la norma contiene. Pero no se ha impugnado en este proceso tal requisito en la adopción de los acuerdos que, de alguna manera, los demandantes han impugnado. El artículo 9º de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de las obligaciones del propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidad que no sean susceptibles de individualización. En tales gastos se incluyen los ordinarios fijos, periódicos no fijos y aquellos cuya cuantía varía en función del consumo y del uso, y los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia. Y su impago genera un crédito preferente a favor de la Comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local. Entrando a resolver sobre la cuestión litigiosa planteada en relación con los acuerdos referidos, y que se resumen en la autorización de determinadas obras - fundamentalmente adecentamiento de la fachada y del portal, y sustitución de los ascensores - y en la fijación de su importe en base a presupuesto y contratación de técnicos y empresas que las llevasen a cabo, la prueba practicada en autos acredita que la Comunidad de Propietarios demandada ya se había planteado tiempo atrás el problema que presentaba la fachada del edificio, de la que se habían desprendido varios componentes de su revestimiento, y se había procedido a su reparación parcial, que no fue suficiente, interviniendo la Gerencia Municipal de Urbanismo que abrió un expediente en el que señaló la obra provisional mínima para evitar daños personales y materiales. Pese a ello los desprendimientos y el deterioro de la fachada seguían produciéndose por lo que se afrontó dicha situación en las Juntas ya expresadas, incluyendo en el saneamiento general del edificio los problemas de solería en el portal de entrada y el cambio de los ascensores que habían dado también problemas y cuya reparación no era la decisión más adecuada. Tales obras aconsejadas por técnicos consultados, reflejadas en diversos presupuestos y proyectos, y para las que se requirió a empresas especializadas y a los técnicos que, conociendo el estado del edificio, realizaron el proyecto, pueden incardinarse en el vigente artículo 10 de la LPH que señala que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. Las obras controvertidas, además de ordenadas (en cuanto a mínimos) por el Ayuntamiento ante el riesgo de desprendimiento de la fachada, al entender la autoridad municipal que resultan necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad del edificio, y aconsejadas por los técnicos también en cuanto a la seguridad en los ascensores y en el tránsito por el portal, conforme al artículo 10 de la LPH antes referido, son obligatorias y no requerirían siquiera el acuerdo previo de la Junta de propietarios. Resulta así baladí la discusión planteada por los actores-disidentes, ahora apelantes, en torno a sí la adopción de los acuerdos que pretenden que no les afecten económicamente - no así su impugnación -, de si son de mero ornato o necesarias; y tampoco resulta acogible el argumento de si debió contratarse o no una empresa coordinadora de los diferentes y diversos trabajos o si los honorarios de los técnicos competentes estaban más o menos ajustados. Así pues, debe la Sala concluir, como acertada y detenidamente hace el Juez en la sentencia ahora revisada, que la Comunidad demandada ha actuado, primero, conforme a lo ordenado por la autoridad municipal; segundo, realizando las obras de aseguramiento de la fachada, de sustitución de los ascensores y de cambio de tuberías y solería del portal, según las directrices del técnico competente contratado al efecto; y, tercero, ejecutando las obras que eran obligatorias conforme a las directrices de contratación y presupuesto que la propia Comunidad en las Juntas celebradas al efecto decidió sin oposición entonces de quienes luego, tras la derrama de su coste, han devenido en disidentes. Es decir, en principio, todos los propietarios, incluidos los apelantes, aceptaron su coste y distribución de los gastos generados, en acuerdos que devinieron firmes y ejecutivos al no ser impugnados, siendo éstas razones suficientes que llevan a desestimar la apelación. Así pues, estando fundadas las obras en la necesaria garantía de accesibilidad del inmueble y en la seguridad de moradores visitantes y transeúntes, la consecuencia es que todos los propietarios están obligados al pago de los gastos correspondientes, pues la posible exoneración de los disidentes solo vendría avalada en caso de obras no necesarias, y las efectuadas son, como queda probado, obligatorias e impuestas como medio para garantizar la accesibilidad del inmueble y su seguridad, por lo que no son - ni siquiera en lo relativo a su coste y en la contratación de empresas y técnicos - un mero gasto de mantenimiento o de uso o de conservación de tales elementos o servicios, o de ornato o comodidad, sino que son 'obras necesarias', donde no cabe la 'disidencia' que recogía el anterior artículo 11 de la LPH (y actual art 17 desde la Ley 8/2013 ). Por último, tratándose de gastos claramente comunes, aunque aparentemente no redunden en beneficio directo de los apelantes, tienen no obstante que pagarlos en la proporción que corresponda, con independencia del uso que hagan de las nuevas instalaciones, incluso aunque no hagan ninguno, pues no consta exención estatutaria de clase alguna. En conclusión, alcanzadas las mayorías legales exigidas, los acuerdos de la Comunidad demandada que fijaron las obras - avaladas por los correspondientes informes periciales -, y su importe, impugnado sin apoyo en dictamen contradictorio, así como su distribución entre los propietarios, obligan a todos, incluso a los disidentes ahora demandantes, viniendo obligados a pagar según su coeficiente el coste de la derrama, sin que de esa obligación contributiva puedan quedar exentos. Y, además, en este supuesto concreto, si las obras que se han realizado se encuentran dentro de aquellas de conservación necesarias y obligadas a que se refiere el artículo 10 de la LPH ya citado, estamos ante unos acuerdos que se rigen por la regla de la mayoría y, por tanto, siendo esta suficiente, la única vía para impugnarlos sería la denuncia del abuso de derecho o grave perjuicio para el comunero que no esté obligado a soportarlo, a que se refiere el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , lo que no es el caso; todo lo cual lleva a la desestimación del recurso de apelación y a la confirmación íntegra de la resolución impugnada, incluso en lo que dispone, conforme al artículo 394.1 de la LEC , sobre las costas devengadas en la primera instancia.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Luis Alberto y otros contra la sentencia dictada en fecha veintidós de mayo de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Málaga en sus autos civiles 1204/2012 - aclarada por auto de fecha 5 de septiembre de 2014 -, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.