Sentencia CIVIL Nº 158/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 279/2018 de 26 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.058.00.2-2017/0002879
Recurso de Apelación 279/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Fuenlabrada
Autos de Procedimiento Ordinario 345/2017
APELANTE: SERVICIOS SOCIOSANITARIOS VITAL S.L.
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL PILAR FERNANDEZ GUERRA
APELADO: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 , NUM000
PROCURADOR D./Dña. JOSE MARIA RICO MAESSO
BANCO CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA SAU
JL
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos. Sres.:
Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ
D. RAMON BELO GONZALEZ
Dª Mª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL
En Madrid, a veintiséis de marzo de dos mil diecinueve. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado
de apelación los autos de juicio ordinario número 345/2017 procedentes del Juzgado de Primera Instancia
número 4 de Fuenlabrada, seguidos entre partes, de una, como Apelante- Demandado: SERVICIO
SOCIOSANITARIOS VITAL S.L., de otra, como Apelado- Demandante: C.P. DIRECCION000 NUM000
DE FUENLABRADA y de otra como apelado-Demandado: BANCO CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES
SALAMANCA Y SORIA SAU
VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Fuenlabrada, en fecha 16 de enero de 2018, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que, estimando la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 , de Fuenlabrada, contra Servicios Sociosanitarios Vital, SL, y Banco de Caja España de Inversiones Salamanca y Soria, SA, se condena a dichos demandados a retirar por sus medios o a su costa el rótulo de 'Teleasistencia Vital' que figura en la fachada de los locales 9 y 10 ubicados en la citada comunidad, que, en su caso, deberá ser sustituido por otro que se acomode al acuerdo de la comunidad de fecha 24 de junio de 1999. Se impone a las demandadas el pago de las costas de la instancia.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Servicios Sociosanitarios Vital, SL, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 17 de enero de 2019 señaló para deliberación, votación y fallo el día 25 de marzo de 2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El proceso del que trae causa esta apelación se inició mediante demanda promovida por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Fuenlabrada contra quien entendía que era la ocupante de los locales 9, 10 y 11 - DIRECCION001 C.B- al haber instalado en la fachada rótulos que no cumplían lo acordado en la Junta de 2009, acuerdo firme, en el que se convino qué colores eran los que debían ser utilizados, para no romper la estética del edificio.

Se personó en autos la demandada alegando falta de 'personalidad o de capacidad para ser parte' porque la arrendataria de dichos locales, según el contrato suscrito con la propietaria que era BANCO CAJA DE ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA S.A, era SERVICIOS SOCIOSANITARIOS VITAL S.L quien debería ser tenida por parte y en segundo lugar opuso la falta de litisconsorcio pasivo necesario al no haber dirigido la acción contra la propietaria.

En la contestación precisó cual era el error en el que había incurrido la actora al identificarla porque la persona jurídica se denominaba como se indica en el anterior párrafo, y el nombre comercial no era tampoco 'VITAL TELEASISTENCIA' SINO 'TELEASISTENCIA VITAL'. Y respecto a la cuestión de fondo negó que hubiera alterado los elementos comunes porque como ocupante del local podía instalar rótulos que no alteraban la fachada desde un punto de vista arquitectónico ni tampoco causaran perjuicio, por lo que estaba amparada su actuación por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, sentencia de 6 de abril de 2006, añadiendo que el color 'azul pantan' es el que utiliza en el desarrollo de su actividad, su logo es de ese color, por lo que era parte de su 'imagen corporativa' e impedirle el uso en la fachada le impediría la actividad comercial al ser una forma de diferenciarla de otras empresas. Afirmando que su oposición estaba justificada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo recogida en las sentencias de 18 de mayo de 2011 y 14 de febrero de 2011.y otras a las que hizo referencia.

El tribunal de instancia en una primera Audiencia Previa acordó que procedía la excepción de falta de litis consorcio pasivo necesario, debiéndose dirigir el proceso también contra la propietaria del local, Banco Caja de España de Inversiones Salamanca y Soria S.a, que fue emplazada y declarada en rebeldía, no habiendo comparecido a la Audiencia previa, en la que quedaron los autos pendientes de sentencia al no proponerse nada mas que la prueba documental, habiendo dictado sentencia la Juez de instancia estimatoria de la demanda porque, atendiendo a los motivos alegados y prueba practicada, consideró que procedía estimar la acción ejercitada porque la actuación de la demandada, arrendataria, era contraria al acuerdo adoptado en su día por la Comunidad, que no fue impugnado por los propietarios, y que había sido ratificado en la Junta de 14 de julio de 2016 en la que se trató la retirada de los rótulos instalados por la demandada sin autorización de la Comunidad y en contra del acuerdo adoptado en su día, que vinculaba a 'todos los propietarios'. Y rechazó que se estuviera infringiendo el principio de igualdad en relación con el cartel 'directorio' en el que se utilizaron los colores 'blanco y azul', por no considerar que fueran equiparables atendiendo a los colores - azules- y tamaño, además de desconocer 'las circunstancias en que fue instalado dicho directorio si fue antes o después del acuerdo de 1999'.

Concluyó condenando tanto a la propiedad como a la demandada personada, la arrendataria, a retirar 'por sus medios o a su costa el rótulo de 'teleasistencia Vital' que figura en la fachada de los locales 9 y 10 ubicados en la citada comunidad, que, en su caso, deberá ser sustituido por otro que se acomode al acuerdo de la Comunidad de fecha 24 de junio de 1999'.

Apela la codemandada, arrendataria de los locales 9 y 10 de la Comunidad demandante, que alega en el motivo único de apelación haber incurrido la sentencia en 'un error material' y no haber valorado 'la prueba documental propuesta y admitida': *El error al que se refiere no es otro que la fecha de la Junta en la que se adoptó el acuerdo en virtud del cual se ha instado la retirada del rótulo.

*Y el segundo motivo la falta de valoración de la prueba, 'por extraerse de la sentencia conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los mas elementales criterios de la lógica o se adopten criterios desorbitados o irracionales' -sic-.

*Infracción de los artículos 3.1 y 394 CC, artículos 7 y 9 de la LPH, así como la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

*'Examen del caso. Valoración de la prueba y del cumplimiento de los rq3uisitos exigidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo para la flexibilización de las normas sobre la adopción de cuerdo por la Comunidad de Propietarios'.

A través de estos motivos además de poner de manifiesto un error en cuanto al año en el que se celebró la Junta en la que se decidió cómo debían ser los rótulos o carteles a colocar en la fachada, lo que pretende es que se revoque la sentencia por ser errónea la valoración de la prueba, siendo arbitraria en sus conclusiones e irracional lo acordado al no reseñar ninguna sentencia del Tribunal Supremo y no tener en cuenta el criterio de flexibilidad que ha de utilizarse al interpretar 'las exigencia legales sobre mayorías' cuando se trata de locales, debiéndosele permitir ejecutar 'obras adecuadas a las necesidades de su actividad comercial que supongan la alteración de la fachada siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edifico y su estructura, o perjudique los derechos de otros propietarios, sin el requisito del consentimiento unánime de los copropietarios'.

En definitiva y dejando al margen cuestiones que no fueron alegadas por la parte actora en relación con el rótulo o cartel como son las dimensiones, el argumento de la recurrente no es otro que considerar que puede no cumplir el acuerdo firme adoptado en su día por la Comunidad, no impugnado por quien era la propietaria de los locales, en relación con la estética de la fachada, habiendo decidido cuáles deberían ser los colores que se utilizaran, y la razón ser un local, y no considerar que la estética se altere por no ajustarse a lo decidido en su día.

La Comunidad actora se opuso al recurso rechazando que hubiera incurrido la Juez en error al valorar la prueba y no ser la conclusión, generada por la estimación de la demanda, ni irracional ni desorbitada, rechazando que se haya infringido norma alguna de la Ley de Propiedad Horizontal ni tampoco la jurisprudencia del Tribunal Supremo porque en ningún caso la misma otorga libertad absoluta a los titulares u ocupantes de los locales; considerando que en ningún caso se puede pretender actuar en contra de los acuerdos firmes adoptados por la Comunidad, porque sí se causa un perjuicio que es la misma ejecución de algo contrario a la voluntad expresada en el acuerdo contra el que ha actuado la recurrente, y 'el estético', por último rechaza que haya habido discriminación alguna.



SEGUNDO.- Es cierto que en la sentencia se ha incurrido en un error al indicar el año en el que tuvo lugar la Junta en la que se acordó cómo podían ser los rótulos, incluyendo los colores a utilizar. Es una obviedad que en el año 1999 no pudo ser, pero de esto no se debía hacer cuestión como parece pretender la apelante, porque es un hecho que el acuerdo lo fue en la junta de 2009 por tanto no cabe hablar de 'un error con trascendencia' en lo resuelto.

Son hechos no litigiosos, admitidos, exentos de prueba, artículos 280, 281 y 282LEC, que la demandada no es la propietaria de los locales sino la codemandada declarada en rebeldía, sí es la arrendataria según contrato que la misma aportó de 2016, 1 de abril de 2016, fecha posterior al acuerdo en el que se decidió por los propietarios de las viviendas y locales de la Comunidad actora el tema referido a los rótulos o carteles que podían instalar los propietarios que integraban la misma.

La Comunidad en la Junta de 24 de junio de 2009 siendo el orden del día la instalación de rótulos en fachadas, a elegir modelos y aprobar 'los mismos si procede', e igualmente fue objeto de la misma 'la instalación de directorio en el exterior y aprobación si procede'.

En la referida Junta, se aprobó por unanimidad, porque no consta que nadie lo impugnara, como debían ser los colores a utilizar, no así las dimensiones que quedaba pendiente de estudio.

Los colores se acordó que fueran similares a los instalados 'por FREMAP', que ya estaba instaladas en un local; y en base a ello los colores que se eligieron fueron 'burdeos y blanco'; y el motivo que también se tuvo en cuenta era ser esos colores los que 'menos distorsionan con la fachada'. Quedó pendiente el tamaño que podrían tener, incorporándose después un anexo, según el cual por consenso se decidió que fueran en burdeos y blanco y el formato y dimensiones quedaba 'a criterio de cada una de las propiedades'.

En la referida Junta, se acordó dónde se pondría el directorio, pero nada sobre el color del Directorio; por lo que lo razonado en la sentencia sobre este extremo no es erróneo en sentido absoluto, porque es cierto que la Comunidad decidió la colocación de ese directorio, y desde luego en ese momento el diseño pero no así los colores del mismo, no siendo de recibo argumentar que se produce por comparación un trato desigual, porque se desconoce con quién se produce la desigualdad, porque el directorio no lo es en interés de un propietario, que por otra parte no se identifica por la apelante.

No solo está probado ese acuerdo, anterior, al contrato de arrendamiento. Sino también que no pidió autorización a la Comunidad antes de instalarlo, por lo que difícilmente se puede alegar, como reiteró en la audiencia previa, desconocimiento del acuerdo porque sino lo tuvo fue por su desidia al no ponerse en contacto con la Comunidad; que pudiera atendiendo a lo que se conviniera con la propiedad, como arrendataria, hacer uso del local, y ejecutar obras, entre ellas la instalación de los rótulos, no la eximía de la obligación de comunicar la ejecución de las obras a la Comunidad lo que no hizo, dando lugar a que se le remitiera una carta en el que se le indica cómo deberían ser los colores.

Este tribunal no considera que como ocupante del local, al margen de lo que hubiera convenido con la propiedad al alquilar los mismos, pueda actuar en contra de los acuerdos firmes adoptados por la Comunidad, y menos aun imponer su criterio por considerar que el uso de otros colores, que la publicitan, no alteran la estética del edificio; este criterio no es objetivo, pero además fue tenido en cuenta por la Comunidad cuando decidió como debían ser los rótulos y carteles y ese acuerdo es firme. Y por tanto vinculante para la propiedad y por ende frente a la arrendataria.



TERCERO.- Es cierto que el Tribunal Supremo ha venido considerando que la interpretación de las normas, en concreto la exigencia de unanimidad para hacer uso de los elementos comunes, modificándolos, debería en relación con los locales sitos en los bajos ser flexible a los efectos de no afectar a la explotación de la actividad, así se recoge en la sentencia no solo alegada por la parte de 2006 y referida en la sentencia sino en las restantes, al tratar la no autorización a los propietarios de los locales en relación con las obras a ejecutar. Ahora bien, lo que en ningún caso constituye jurisprudencia como parce entender la parte es que pueda cualquier propietario por serlo de un local excepcionar sin estar esta excepción ampara por norma alguna. Acuerdo que no fue impugnado en su día por ningún propietario de local, por lo que él mismo sería asimilable a un acuerdo estatutario, y por tanto con eficacia frente a todos los propietarios, no habiendo lugar a interpretar de forma flexible ninguna norma en tanto no se comunicó su ejecución; no se trata de autorizar unas obras que no estuvieran reguladas y tampoco consta que tenga que hacer uso de los logos en la puerta para el desarrollo de su actividad, sin que afirmar esto suponga desconocer el efecto identificativo que tienen los colores y anagramas.

Cabe añadir que en ningún caso consta que se le haya exigido que cambie el color azul que utiliza en su merchandising, ni en su publicidad, sino que no utilice ese color azul en ese rótulo, no existiendo elementos que permitan considerar que es necesario utilizar esos colores como forma de identificación en esta forma, pero además porque al contratar pudo y debió saber cuáles eran las normas que regulaban la convivencia en dicha Comunidad de Propietarios, lo que no consta que hiciera, como tampoco que la anterior ocupante hubiera hecho uso de otros colores que no fueran 'el burdeos y blanco', etc, ninguna prueba en ese sentido se propuso; únicamente las fotos aportadas, que sí ponen de manifiesto una alteración de la estética de esa zona en la que está el cartel, y esto era lo que se trataba de evitar por la comunidad cuando en el año 2009 decidió regular el uso de los elementos comunes.

El Tribunal Supremo en sentencia de 21 de noviembre de 2012 razona que esa flexibilización en la interpretación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal 'no permite que el propietario de un local comercial pueda realizar, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en su local o, como acaece en este caso, en una terraza propiedad de la Comunidad, afecten o no a los elementos comunes del edificio'; que es en definitiva lo ocurrido en este caso, porque la recurrente no solicitó autorización ni comunicó la ejecución de esas obras, así resulta de la documentación aportada a los autos, se limitó a realizarla y a instalar carteles contrarios a un acuerdo firme, obligatorio, de la Comunidad, lo que era razón para estimar la demanda.



CUARTO.- En ningún caso procede admitir la tesis de la parte recurrente fundada en el contrato de arrendamiento que no vincula a la Comunidad de Propietarios, sino a la propietaria, codemandada, con ella.

En ningún caso lo que se acordara en él mismo puede ser razón para justificar una excepción a las normas que se dio la Comunidad, por lo que no es de recibo este motivo.

Y tampoco lo es esa conducta que considera en cierta medida abusiva al haber, entiende, autorizado un Directorio en el que se utiliza 'el color azul' y no a ella en su cartel, porque son cuestiones diferentes, no homogéneas, primero porque son azules distintos, y fundamental no cosnta en ningún caso que se esté perjudicando a ese usuario frente a otros, cuando el Directorio parece fue colocado por la Comunidad, que no consideró que se alterara la estética por el uso de ese color azul, distinto al de la actora, y en un elemento totalmente diferentes.

Por último cabe indicar que la percepción de la parte de no alterar 'la estética' no es más que una apreciación subjetiva, insuficiente para modificar una regla de convivencia y de uso, firme, adoptada por la Comunidad de Propietarios, olvidando que frente a las normas legales y acuerdos unánimes de la Comunidad cabe excepcionar pero siempre y cuando la excepción sea legal, cualidad que no concurre en este caso.

No existiendo razón alguna para imponer el criterio del arrendatario, ocupante del local, frente a un acuerdo unánime de la Comunidad.



QUINTO.- El recurso debe ser rechazado imponiendo las costas de esta alzada a la apelante conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada, SERVICIO SOCIOSANITARIOS VITAL S.L contra la sentencia dictada el 16 de enero de 2018 en los autos de Juicio ordinario número 345/2017 del que trae causa esta apelación y CONFIRMANDO lo resuelto se imponen a la apelante las costas de esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.