Sentencia Civil Nº 159/2007, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 102/2007 de 27 de Abril de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00159/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000102 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a veintisiete de Abril de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 128/06, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Avilés, Rollo de Apelación nº 102/07, entre partes, como apelante y demandante DON Augusto y, como apelados y demandados DON Rogelio Y DOÑA Paloma .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Avilés dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 27 de noviembre de 2006 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Arnaíz Llana en nombre y representación de D. Augusto contra D. Rogelio y DÑA Paloma , debo condenar y condeno a la citada demandada a que abone al actor la cantidad de CUATROCIENTOS EUROS (400 EUROS) en concepto de daños y perjuicios mas, los intereses legales desde la interpelación judicial hasta la fecha de la presente resolución, momento en que se incrementará en dos puntos hasta la fecha de su efectivo y completo pago, debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Augusto , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr./a. DON/DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por el actor, Sr. Ordóñez Montes, se promovió demanda de juicio ordinario frente a Don Rogelio y Doña Paloma ejercitando las acciones de los arts. 1.484 y 1.101 del CC solicitando la condena de los demandados a abonarle 25.518 ,97 euros, importe de la reparación de los daños apreciados en la vivienda adquirida por el demandado a los actores mediante escritura pública de fecha 26-4-05, sita en la AVENIDA000 NUM000 , NUM001 de Avilés, al que pertenece como accesorio un trastero bajo cubierta; igualmente en la misma escritura el actor adquirió a los demandados una plaza de garaje, los inmuebles se vendieron como cuerpo cierto y así se señala en la escritura, en la que se añade que "Se entregan en la situación en que actualmente se encuentran, que es conocida y aceptada por la parte compradora, que los ha examinado previamente encontrándolos a su plena satisfacción". En cuanto al precio se fijó en la escritura en 120.000 euros, de los que 108.182,18 euros corresponden a la vivienda y el resto a la plaza de garaje, aunque en realidad el precio desembolsado fue de 180.000 euros.

Pues bien, según señala el actor en la demanda, los demandados desalojaron la vivienda por acuerdo de las partes el 6 de junio de 2.005, entregando las llaves del piso en la casa de los padres del actor, situada en el mismo inmueble que la vivienda adquirida, aunque en distinto portal. Con las referidas llaves accedieron el Sr. Augusto y sus padres a la vivienda adquirida observando que la misma presentaba desperfectos de los que no existía indicio alguno cuando se adquirió; y así constataron la existencia de numerosos cables al descubierto y sin protección colgando del techo y por el suelo, las cajas de registro sin tapas, el horno de la cocina sin anclajes, que las tuberías no eran de cobre y pvc como se les había dicho, sino una parte de plomo y otra de cobre, el bombillo de la cerradura funcionaba con dificultad, el linóleo del suelo estaba levantado, los rodapiés despegados, la escayola de parte del techo levantada, colgando del techo y por el suelo cables, parte del pavimento de la terraza que había estado cubierta con linóleo también presentaba daños, concretamente se observan varios baldosines rotos o triturados. Asimismo se denuncia que varios grifos del baño -bañera y bidet- pierden agua y además hacen ruido. Finalmente, en el cuarto trastero había un boquete en el techo por el que se aprecia las tejas de la cubierta.

Estos desperfectos, sobre los que se levantó acta notarial el 13-VI-05, supusieron según se señala en la demanda un grave perjuicio al actor pues el mismo había adquirido la vivienda para entrar a habitarla inmediatamente, siendo la única obra que pensaba realizar el cambio de papel existente en las paredes por pintura, señalando el perito que confeccionó el informe que se acompaña con la demanda que los defectos se observaron tras la retirada del mobiliario y del revestimiento continuo de papel pintado detrás del que apareció el cableado y las cajas de derivación o conexión de la instalación eléctrica, sin ningún tipo de protección, además de otros defectos en alicatado e instalaciones de fontanería o gas, defectos que, concretamente en lo que se refiere a la electricidad, debido a su deterioro el estado en que quedaron resultaba peligroso para la seguridad de personas o indemnidad de los bienes. En suma, el conjunto de reparaciones e indemnizaciones de daños, incluido beneficio industrial y gastos generales, eleva el importe de la rebaja de la venta postulada a la cantidad referida de 25.518,97 euros.

Por su parte, los demandados sostienen que: 1) el precio de venta del piso fue de 108.182,18 euros, constituye un precio muy inferior al de mercado por lo que no puede pretenderse que el mismo estuviera en estado perfecto, de modo que el precio pagado se justifica porque "dicha vivienda no estaba como nueva"; 2) Que como contraprestación al hecho de continuar residiendo en la vivienda desde el otorgamiento de la escritura de venta hasta el 6 de junio pagaron 450 euros como renta; 3) Se niega la existencia de daños y vicios ocultos en la vivienda vendida, no debiendo olvidar que se trata de un inmueble de más de 25 años y que se construyó de acuerdo con la normativa en aquel momento vigente -años 1.978 a 1.980-, no siéndole de aplicación la normativa actual; 4) En la propia escritura de compraventa se dice que los inmuebles se venden como cuerpo cierto y que la situación en que actualmente se encuentran es conocida y aceptada por la parte compradora, que la ha examinado previamente a su plena satisfacción; 5) Respecto a los desperfectos que se consignan en el acta notarial levantada el 13-VI-05, señalan los demandados que cuando ellos abandonaron la vivienda el bombillo de la puerta de entrada funcionaba perfectamente, los registros de la red eléctrica estaban con sus tapas, el cuadro general de interruptores automáticos existente en el vestíbulo se encontraba perfectamente, la puerta del armario del hall estaba a la vista y tenía el estado propio de 25 años de antigüedad, el horno de la cocina, mientras ellos residieron en la vivienda, no estuvo ni suelto ni desencajado; igualmente manifiestan respecto a los cables que el Sr. Notario apreció por el suelo que desconocen tal extremo y su responsable. En cuanto al zócalo, el mismo cuando lo dejaron estaban en perfecto estado salvo el desgaste propio del transcurso de 25 años. En lo referente a huecos circulares sitos encima de las puertas de acceso a las habitaciones era conocida por el actor. En cuanto a la caja de registro se dejó con la tapa puesta. Respecto al salón admiten los demandados que "parece existir un listón de madera cargado de yeso en su terminación". Mas sostienen que tuvieron conocimiento de ese hecho con la demanda y que así venía de construcción. En lo tocante a los cables del salón, admiten que al retirar determinados muebles de aquél se causó algún desperfecto en el citado cajetín, único desperfecto que la parte reconoce, estando valorado en 400 euros que ofrecen a la contraparte. Por lo que se refiere al pasillo, las cajas de los registros eléctricos quedaron todas puestas cuando ellos dejaron la vivienda. Por lo que atañe a los agujeros circulares sobre sus respectivas puertas conteniendo alguno de los altavoces de sonido, ello era conocido por el actor y reiteran que las tapas de registro de las otras estancias las dejaron colocadas. Respecto de la terraza señalan los demandados que ellos colocaron hace unos 20 años linóleo pegado sobre el original de cerámica, de modo que si la contraparte al despegarlo ha fracturado el original de cerámica sobre el que estaba adherido el linóleo será de de su exclusiva responsabilidad y no de los demandados. En lo que respecta a los grifos de uno de los baños, el que pierda agua según los demandados "es un extremo que ocurre en todos los grifos, pues al abrirse suelen desprender agua". En suma, se considera un defecto normal en una instalación de hace 25 años. En cuanto a los empalmes de las tuberías son los existentes con la construcción original. En cuanto al otro cuarto de baño, su estado fue perfectamente conocido por el comprador antes de la compra y respecto al boquete del trastero es perfectamente visible e imputable a la Comunidad. Finalmente, la instalación de gas anulada ningún peligro plantea, lo que ocurre es que se sustituyó la cocina de gas por vitrocerámica y quedaron los restos de la antigua conexión a la bombona clásica de gas butano que suministraba ese fluido a una antigua cocina de quemadores de gas butano. En suma, se adeuda la indemnización relativa a la rotura de escayola por cuantía de 300 euros, incluyendo además de la reparación de la escayola, pintura y reposición al estado primitivo. Se cifra en 150 euros la reparación del tema de los grifos del bidé y ducha del baño principal y ello para el caso de que se le imputen tales desperfectos, lo que niegan, y en 100 euros el importe de la reparación eléctrica de la instalación en el salón.

La juzgadora "a quo", tras considerar que la venta era de un cuerpo cierto y que el actor había ido en varias ocasiones a ver el piso antes de su compra, concluyó estimando la demanda únicamente en cuanto a la cantidad ofertada por los demandados de los 400 euros. Frente a esta resolución interpuso el actor el presente recurso de apelación.

SEGUNDO.- A la vista de las acciones ejercitadas en la demanda y de las alegaciones de una y otra parte, y toda vez que por el apelante se alega errónea valoración de la prueba por la juzgadora "a quo", debe la Sala efectuar las siguientes precisiones: 1) Respecto al concepto de vicios ocultos, se ha pronunciado con reiteración el TS, entre otras en la Sentencia de 24-2-06 , en la que hace un examen de la doctrina de la Sala y declara "El primer motivo se formula al amparo del artículo 1692,4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEG 1881/1 ), por infracción de lo previsto en los artículos 1484 y 1485 del CC (LEG 1889/2027) y jurisprudencia concordante: existencia de vicios ocultos en la cosa objeto de la compraventa y obligación de saneamiento del vendedor.

El recurrente sostiene, contra las declaraciones probatorias de las sentencias de instancia, la existencia de graves defectos en la finca objeto del pleito, (salubridad de las aguas y escasez de la misma). La sentencia impugnada no los califica como vicios ocultos, sino por el contrario reconocibles a simple vista por el sistema de la finca, que se vende como objeto cierto, sin que se especifique en el contrato que a toda su extensión fuera de regadío.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1994 (RJ 1994/6300 ) expone que el vicio en que pretende sustentarse la reclamación de los demandantes y hoy recurridos no tiene la condición de oculto, ya que para merecer tal consideración se requiere que el mismo no haya podido trascender y por lo tanto ser conocido o ser objeto de percepción por el comprador (Sentencias de 31 de enero de 1970 -RJ 1970/370-, 14 de marzo de 1971 y 29 de junio de 1988 ).

La sentencia de 6 de julio de 1984 (RJ 1984/3799 ) declara que habría que apreciar en el presente caso la inviabilidad de dicha acción de saneamiento, toda vez que, de una parte, la invocación de los aducidos defectos en la expresada mercancía vendida, de ser ciertos y por sus singulares características están poniendo de manifiesto que se trataría de defectos manifiestos y que estaban a la vista y que aún no reuniendo esas características los demandados compradores, ahora recurrentes, por razón de su oficio y profesión tienen el carácter de perito que les permitiría fácilmente conocer tales pretendidos defectos, ya que la expresión perito a que se refiere el artículo 1484 del Código Civil (LEG 1889/2027) hay que entender no en el sentido técnico de persona con título profesional en una determinada materia, sino el de persona que por su actividad profesional tenga cualidades para conocer las características de determinadas cosas o materiales, lo que indudablemente es de apreciar en quién, como los relacionados compradores-demandados, explotan una empresa para la realización de productos con determinados materiales, pues que la normal lógica impone que quien fabrica deba conocer las adecuadas calidades del material a emplear en la fabricación.

La Sentencia de 14 de marzo de 1973 (RJ 1973/981 ) expresa que para que el vendedor esté obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida y el comprador pueda o no ejercitar las acciones que le confieren los artículos 1484 y 1486 del Código Civil (LEG 1889/2027), es menester que aquéllos vicios hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina y que no se encuentren a la vista de un modo manifiesto y ostensible.

La disposición contenida en el artículo 1484 del Código Civil relativa al saneamiento por vicios ocultos, requeriría que los vicios no pudieran ser fácilmente apreciados por el comprador en razón a sus particulares conocimiento o singular notoriedad y anteriores relaciones mantenidas por los contratantes (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 1976 ).".

En segundo lugar, debe reseñarse, frente a la argumentación de la parte demandada relativa al precio de la vivienda, que es un hecho admitido por ambos demandados en el interrogatorio practicado en la vista que el precio de la vivienda fue de 26 millones de pesetas y cuatro millones por la plaza de garaje, siendo ese el precio real y no el consignado en la escritura. En tercer lugar, no puede ignorarse que entregadas las llaves el día 6 de junio, consta la inmediatez de la reacción del actor ante el estado del mismo al acudir a la notaría para que se levantase acta del estado de la vivienda, lo que se efectuó 7 días después de la entrega de las referidas llaves, no siendo lógico concluir que fuese el propio comprador quien causara daños a la que ya era suyo, de modo que, a juicio de esta Sala, el tema referido a los cables sueltos, a la ausencia de las tapas de las cajas de registros, la ausencia de anclaje en el horno, la rotura de la escayola y los problemas de defecto de funcionamiento de los grifos que perdían agua, así como el anómalo funcionamiento de la cerradura de la puerta de entrada, su indemnización o rebaja del precio de la venta debe correr a cargo de los demandados, no debiendo olvidar que, de un lado, los vendedores continuaron residiendo en la vivienda tras su venta y, de otro, que hay defectos que sólo pudieron conocerse cuando se retiró el papel. Igualmente le son imputables a los demandados el estado en que quedaron el linóleo de la terraza y los baldosines rotos existentes bajo el mismo. Igualmente compete a los demandados el estado en que dejaron la vivienda respecto a los huecos que quedan encima de las puertas, no habiendo acreditado aquéllos que tal extremo fuera conocido y consentido por el actor, no cabiendo alegar que en todo caso existe la justificación de la antigüedad del inmueble pues eso, si bien repercute en cuanto a la reglamentación aplicable a la construcción, incluida la instalación eléctrica, en absoluto justifica que ésta en el estado en que quedaba fuera potencialmente peligrosa, y sobre este punto resulta determinante no sólo el informe pericial de la parte actora, sino también y muy fundamentalmente el acta notarial aportada. Igualmente debe ser a cargo de los vendedores todas las partidas referidas a los rodapiés que aparecen despegados y cuya observación previa, dada la existencia de muebles, no pudo ser contemplada por el actor, además del hecho ya reiterado de que los demandados continuaron residiendo en la vivienda litigiosa tras su venta, razonamiento igualmente aplicable al estado del armario del hall.

Diversamente no cabe efectuar la valoración de los daños partiendo de su valor de nuevo, sino que hay que valorar la depreciación que las instalaciones sufren por el uso "normal", debiendo sobre este punto recordar que la representante de la Agencia Inmobiliaria que intervino en la venta sostuvo en el juicio que cuando visitó el piso con el padre de su cliente el estado de aquél era excelente y que el precio de 20 millones era ajustado a la realidad del mercado y a la fecha del contrato.

Finalmente, no cabe imputar a los demandados ni el tema del tabique, puesto que la manifestación de los demandados de que era de la construcción original no ha sido desvirtuada por el actor, ni el boquete del bajo cubierta, por ser el mismo totalmente visible. Tampoco puede imputárseles el tema de las tuberías, pues no se ha practicado prueba que acredite que los demandados le habían dicho al actor de qué material eran las tuberías. Como tampoco el actor justifica el tema de los restos de la anulación del suministro de gas, pues no puede ser calificada esa partida de oculta, ni tampoco cabe la partida referida a Beneficio Industrial y a gastos generales, porque lo que en definitiva solicita el actor es una rebaja del precio de la venta.

Las conclusiones precedentes no resultan desvirtuadas por el informe pericial de los demandados, pues el propio perito reconocío que no visitó la vivienda, limitándose a mostrar su discrepancia con el informe del perito propuesto por el actor.

La Sala atendiendo a los precios medios de mercado, al porcentaje de depreciación que ha de aplicarse respecto a la nueva instalación eléctrica, pues lo exigible a los vendedores es que la existente no estuviera deteriorada al punto de ser peligrosa, como manifestaron que lo era no sólo el perito sino también quien efectúa la nueva instalación, así como al resto de partidas acogidas para las que se tienen en cuenta la diferencia del precio de venta de nuevo a usado que se utiliza en el informe de los demandados, cuyo perito tasa el valor de nuevo del piso en 300.000 euros, cifra la indemnización a abonar al actor en 9.000 euros.

TERCERO.- No procede hacer expresa declaración de las costas del recurso -art. 398 de la LEC -, dado su parcial acogimiento.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Don Augusto contra la sentencia dictada en fecha veintisiete de noviembre de dos mil seis por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Avilés , en los autos de los que el presente rollo dimana, la que se REVOCA en el sentido de condenar a los demandados Don Rogelio y Doña Paloma a abonar al apelante la suma de 9.000 euros en concepto de rebaja del precio de la compraventa, suma que devengará el interés legal desde la interposición de la demanda hasta la sentencia de 2ª instancia y desde entonces el interés del art. 576 de la LEC .

No procede hacer expresa declaración de las costas de ambas instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.