Sentencia Civil Nº 159/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 97/2008 de 14 de Marzo de 2008

Encabezamiento

Rollo nº 000097/2008

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 159

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D.JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados/as

Dª.PILAR CERDÁN VILLALBA

Dª MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a catorce de marzo de dos mil ocho.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001476/2006 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 15 DE VALENCIA entre partes; de una como demandante-apelante/s Augusto dirigido por el/la letrado/a D/Dª. RAFAEL FERRER BARO y representado por el/la Procurador/a D/Dª LUIS JOSE CERVELLO PEREMARCH, y de otra como demandado-apelado/s DIRECCION000 NUM000 GARAJE CP y Víctor dirigido por el/la letrado/a D/Dª. IGNACIO BENEYTO FELIU y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARIA ANGELES ESTEBAN ALVAREZ.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDÁN VILLALBA .

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 15 DE VALENCIA, con fecha 9 de julio de 2007 se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda y en su consecuencia absolver a la parte demandada de los pedimentos e la demanda al tiempo que estimándose íntegramente la reconvención procede declarar la ilegalidad de las obras realizadas por el reconvenido debiendo reponer las mismas a su estado original, todo ello con expresa condena en costas a la parte actora, declarando la inexistencia de servidumbre de desagüe todo ello con expresa condena en costas a la actora reconvenida.".

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 10 de marzo de 2008 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso se formula por la parte actora y demandada en la reconvención en base a que, la sentencia de instancia que desestimó su demanda de juicio ordinario y acogió la reconvención, declarando la ilegalidad de las obras acometidas en su local sin autorización de la Comunidad para su conexión a la red de saneamiento del edificio necesaria para desarrollar su actividad de clínica dental, incurre en una errónea valoración de las pruebas y calificación jurídica de su resultado e infringe el Art.394 de la LEC por lo siguiente:1)Esa autorización de la Comunidad de Garajes demandada para hacer dichas obras no le es exigible, por la debida interpretación del título constitutivo de Propiedad Horizontal y de la realidad social acordes con el fin comercial de la actividad de su local, por no alterar las perforaciones a hacer en el forjado de los garajes al efecto la estructura, ni impedir el uso de los elementos comunes a que afectan, tal red de saneamiento, que lo es de todo el edificio por lo que todos sus integrantes pagan los gastos de ella derivados, y dichos garajes y se ha de hacer necesariamente la conexión a la primera, según el informe pericial que aporta, por no constituir una servidumbre para aquella Comunidad, dada ese carácter de elemento común de todo el edificio, y por ser similares a las ejecutadas por otros copropietarios;2)En ningún caso se le han de imponer las costas por las dudas de derecho que concurren en el caso y que la misma resolución admite ante la existencia de jurisprudencia contradictoria .

La demandada y actora reconvencional se opuso al recurso por los propios fundamentos de la sentencia de instancia y por los contrarios a aquel.

SEGUNDO.- Esta Sala da por reproducidos los Fundamentos de la sentencia apelada en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación, previa revisión de las pruebas practicadas para luego valorarlas a la luz de las normas y doctrina aplicables, pruebas de las que resulta:

1)La Comunidad de garajes demandada forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal que, según la Norma 2ª estatutaria de su título constitutivo, es una de las cuatro subcomunidades en que éste se divide.

2)Dicho título distingue entre elementos comunes generales de todo el edificio, algunos de los que describe y, en general, todos los que la Ley les dé ese carácter, como el Art.396 del CC da a las conducciones y canalizaciones para el desagüe, y que no los exceptúe el primero, a cuyos gastos contribuyen todos sus propietarios, salvo de los que excluye a los locales comerciales entre los que no se citan los derivados de la red de saneamiento, y en elementos comunes particulares de cada una de esas subcomunidades, a cuyos gastos contribuyen sólo cada una de ellas(Normas 3 y 4).

3)En relación con dichos locales de la Planta Baja la Norma 4 señala que podrán realizar por sí sólos operaciones de agrupación, agregación, segregación, división y subdivisión, con redistribución de las cuotas que tiene asignadas, con el límite de aprovechamiento normal como locales independientes, sin que en ningún caso se altere la estructura externa del edificio ni se disminuya su seguridad, para lo cual se considerarán investidos de poderes irrevocables de todos los restantes titulares de la propiedad horizontal que se entenderán conferidos por la sola adquisición de sus unidades y aceptación de los estatutos.

4)No todos los locales se vendieron con sistema de evacuación de aguas, como el primero que adquirió el actor el 10-12-90, destinado a clínica dental, a quien la demandada ya le denegó conectarla sobre el forjado que forma parte del techo de su garaje hasta la red general del edificio por lo que efectuó los desagües directamente a la calle, con problemas de embozo adverados por las facturas que aporta (documentos 5 y 6 de la demanda).

5)Cuando en el 14-3-2005 el actor adquirió otro local contiguo para ampliar su negocio, inició con la preceptiva licencia las precedentes obras para lo que dió cuenta y obtuvo autorización de la Junta de Propietarios en que se integra el 25-1-06 pero no de la demandada que, por el contrario, no consta que hiciera reclamación alguna al comunero y propietario de otros dos locales del mismo edificio, Sr. Iván , cuando realizó las mismas, como testifica éste, ni a otros que también las testificaron si bien últimamente ha denegado las conexiones por el garaje.

6)Estas obras consistentes en conducciones colgadas sobre el techo del garaje y sobre la repetida red de saneamiento del edificio, según la única prueba pericial de autos y las fotografías que une, al requerir pequeñas perforaciones en el forjado de éste no alteran su estructura ni afectan a su seguridad, ni impiden su uso ni el de sus plazas ni el de aquélla red de saneamiento, existiendo otros tubos similares, y es el único medio de evacuación de todos los caudales generados durante el funcionamiento de la actividad del nuevo local al no ser posible la misma por la perforación que existe sobre el primitivo y no permitir que las distintas dependencias de la clínica se conecten a un sólo desagüe las ordenanzas correspondientes.

7)No consta que técnicamente que esta modo de conexión cause problemas a la referida red de saneamiento comunitaria ni que sea sustituible por la elevación del suelo del local del actor, lo que niega la citada pericial.

TERCERO.- Valorando esta resultancia a la luz de las normas y doctrina aplicables cabe llegar a las siguientes consideraciones:

1)Hay que partir de que estamos ante una única Propiedad Horizontal y de que, siendo la red de saneamiento un elemento común de todo el edificio, al margen de que la conexión enjuiciada se haya de ejecutar en la subcomunidad que regula administrativamente su parte destinada a garaje, por serlo por Ley y contribuir a sus gastos de sostenimiento todos sus integrantes, incluídos los locales, ello excluye que su ejecución suponga la constitución de una servidumbre en relación con la última pues esta sólo concurre cuando el dominio del predio sirviente y del dominante pertenece a diferentes dueños .

2)Tampoco vulnera esta instalación el Art.7 de la LPH por no afectar a la seguridad, estructura ni al uso de las plazas de garaje ni, en definitiva perjudica a los derechos de sus comuneros siendo el único medio adverado de modo técnico para que el local del actor pueda desarrollar su actividad de clínica dental.

3)Es cierto que el actor, sólo dio cuenta al efecto y, en contra de lo que exige el Art.7 a la subcomunidad en que se integra su local, que le autorizó y a no a la de los garajes demandada pese a lo cual empezó las obras amparado en las amplias facultades modificativas y de autonomía que los Estatutos dan a los propietarios de los locales para cumplir su fin comercial con poderes irrevocables, según rezan, siempre que respete aquélla norma en el sentido expuesto en el precedente lo que, como se ha dicho, se ha acreditado.

Ello hace aplicable la doctrina jurisprudencial, de un lado en el sentido de que la limitación a las facultades dominicales( STS de 31 octubre 1987 y 29-10-01 )y de las normas estatutarias que la fijen ha de interpretarse restrictivamente y la permisibilidad de modo amplio, tales normas acorde con la voluntad que medió al otorgarlas y favoreciendo la explotación de los locales comerciales sin restringirla debido a la exigencia del consentimiento unánime.En concreto, la última resolución señala:"... Sin que puedan tener virtualidad otras alegaciones hechas en el recurso, sobre la apreciación de la prueba realizada en la sentencia de instancia, que no puede tener cabida en este motivo, que se refiere a la supuesta infracción de los artículos citados de la Ley de Horizontal y no a los artículos que regulan el régimen de interpretación de la prueba. Por lo que respecta a la interpretación de la cláusula estatutaria en relación con los art. 7.2, 11 y regla 1ª del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 , que son los indicados como infringidos por la parte recurrente, ya que es patente que la instalación de una chimenea por el patio interior de la comunidad que exige además la rotura del piso de un patio interior (parte del local está debajo del patio), afecta a elementos comunes, que en supuestos normales exigiría la autorización de la Comunidad con el consentimiento unánime de todos los propietarios, en este caso no se precisó por las razones expuestas más arriba, si se cumplen determinados requisitos, de acuerdo a una interpretación literal de la norma estatutaria, que está de acuerdo con la intención evidente de los otorgantes, pero por suponer esta norma estatutaria, una regla que limita el contenido de los preceptos generales, señalados como infringidos en el recurso, por ser una norma excepcional ha de aplicarse con criterios restrictivos; norma estatutaria pensada, para favorecer la explotación de los locales comerciales a los futuros adquirentes de los mismos, que sin ella, se limitaría de forma considerable, debido a la exigencia del consentimiento unánime de todos los propietarios para la autorización de obras de ese género...".

De otro lado, hay que estar a la doctrina que se cita en el recurso en casos similares acorde con la precedente que este Tribunal, pese a haberla en contra como la que refiere la sentencia que revisamos, comparte, en concreto la de la SAP de Sevilla de 3-3-03 que señala:"... PRIMERO.- La actora en el presente procedimiento solicitó la declaración de ilegalidad de la obra por la que se colocaron las tuberías de desagüe situadas en el techo de la planta del sótano del número ... de la calle Capitán Vigueras de esta ciudad e instaladas, perforando el forjado, sobre las plazas ... y ... instando a su vez que se declarase la obligación de los codemandados a derruir lo construido devolviendo las cosas a su estado primitivo, por entender que las referidas obras a pesar de poderse incluir dentro del art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal 8/1999 de 6 de abril (RCL 1999879 ) por ser de adecuación al tipo de negocio a realizar, no han respetado los derechos de las fincas colindantes.La representación procesal de don Juan María ., propietaria del local arrendado, además de alegar la falta de legitimación activa, manifiesta que la obra realizada por la arrendataria se ajusta en todo caso a la legalidad, en concreto los artículos 7 de la LPH (RCL 19601042) y 5 del estatuto de la propia comunidad y que la solución adoptada se ajusta a los criterios lógicos de instalación según las necesidades del propio negocio, por lo que solicita sentencia absolutoria con imposición de costas a la actora.Por último, la representación procesal de Servicios Dentales San Bernardo, tras alegar las excepciones de inadecuación de procedimiento, falta de legitimación pasiva, ambas resueltas en la Audiencia Previa, y falta de legitimación activa, se opuso al fondo del asunto solicitando que se dictase sentencia absolutoria con imposición de costas a la actora al manifestar que las obras ejecutadas lo fueron de conformidad con la legalidad vigente y en concreto con el art. 396 del CC (LEG 188927 ) en relación con el art. 7 de la LPH y el art. 5 de los estatutos de la comunidad que autorizan a los propietarios de los locales de negocio, sin necesidad de autorización de la Junta de Propietarios, a realizar todas las obras necesarias para su adecuación al tipo de negocio a realizar, siempre que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otro propietario, circunstancias que, según esta parte, no acontecieron.SEGUNDO.- Aceptada por las partes la existencia de las conducciones de desagüe, efectuadas a través del forjado de la planta baja, sobre las plazas de garaje números ..., ... y ..., para adaptar el local arrendado a las necesidades del negocio instalado en el mismo, una consulta dental, se centra el objeto del debate en una cuestión jurídica; si efectivamente la obra realizada se enmarca o no dentro del ámbito del art. 7 de la LPH (RCL 19601042 ), afectando a los derechos de las plazas de garaje de la actora, teniendo en cuenta lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad (folio 64 vuelto de la finca con el número ... del libro ..., tomo ... de Registro de la Propiedad número ... de Sevilla).TERCERO.-... Las obras ejecutadas afectan al techo del sótano en el que están situados las plazas de garaje, éste tiene carácter común y de forma reiterada se ha reconocido dicha legitimación por la jurisprudencia a los comuneros (y la actora lo es de la comunidad) como lógica proyección de la también reiterada doctrina que permite a cualquiera de los condóminos ejercitar las acciones que benefician a la comunidad (entre otras muchas, SSTS de 9 de febrero de 1991 [RJ 19911160], 22 de septiembre [RJ 19927017] y 6 de noviembre de 1992 [RJ 19929229 ]).CUARTO.- El carácter común del techo del sótano viene determinado por el art. 396 del CC (LEG 188927 ) que determina como tal el suelo y el vuelo de los edificios y así lo reitera asentada jurisprudencia (SAP Asturias 7/197/2000 [JUR 2000294856] y SAP Pontevedra Sección 5ª 21-5-2001 , entre otras). La primera de las resoluciones mencionadas afirma, con referencia a las sentencias del Tribunal Supremo de 24 de diciembre de 1990 (RJ 199010365) y 9 de junio de 1999 (RJ 19994733 ) que «la conducción, para unirse a la bajante general, atraviesa elementos comunes y no privativos del demandante, pues en la definición de los elementos de las plazas confluyen, la facultad de atribuir la condición privativa a cada uno de los espacios en que se delimitan con la copropiedad de los elementos comunes del sótano en el que se ubican».QUINTO.- El art. 7 de la LPH (RCL 19601042 ) determina que «el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad».En el presente caso las obra realizadas responden a las necesidades de la actividad para cuya realización se alquiló el local de negocio, una clínica dental que necesita desagües por donde evacuar las aguas procedentes de los aseos y conforme a los arts. 4 y 5 de los estatutos de la propia comunidad la ejecución de estas obras para la adecuación al tipo de negocio a que vayan a ser dedicados en los locales comerciales se pueden realizar, sin la Autorización de la Junta de Propietarios, siempre que respeten los derechos de las fincas colindantes.Las referidas obras, consistentes en el perforado del techo del sótano para la colocación de dos conducciones que evacúan las aguas residuales al bajante general, por su nimiedad y escaso perjuicio para la parte actora (ninguno), no puede considerarse que afecten a la estructura y configuración del edificio teniendo en cuenta la propia naturaleza de las obras, preferentemente la fractura (boquete del diámetro del tubo) de suelo del local o techo del garaje para la colocación de las tuberías. Entender lo contrario privaría al propietario del local del adecuado disfrute de los elementos comunes del inmueble amparándose una conducta de ejercicio antisocial del derecho proscrita por los arts. 2 y 7 del Código Civil (LEG 188927 ), por cuanto la evacuación en las aguas residuales es indispensable para el local arrendado.Igualmente debemos desestimar la manifestación de la parte actora referente a que la obra realizada no ha respetado los derechos de las fincas colindantes. El mencionado art. 7 de la LPH excepciona la posibilidad de realización de modificaciones cuando «... perjudique los derechos de otro propietario» pero, y tal como refiere el art. 394 del CC que determina que «cada copartícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho», en el presente caso el propietario, actor, de las plazas de garaje sobre cuyo techo, elemento común, se instalaron las conducciones de desagüe no ve obstruido ni perjudicado el derecho al uso que tal propiedad le confiere. Tal como refleja el dictamen pericial aportado por la representación procesal de la entidad Servicios Dentales San Bernardo SL la colocación de elementos de desagüe «colgados» del techo y paredes de los sótanos es práctica usual correcta y lógica repitiéndose tal actuación en otros puntos del sótano de la presente «litis». Igualmente es de destacar que las tuberías no impiden ni perjudican la utilización de plaza de garaje dado su reducido grosor, existiendo incluso otros elementos sobre las referidas plazas, como son los conductos de ventilación, de mayor grosor que las conducciones cuya ilegalidad se reclaman que no impiden ni perjudican la utilización de las plazas de garaje conforme a su destino, esto es el estacionamiento de vehículos, dada la altura existente entre el suelo y las citadas instalaciones.La solución propuesta por el informe pericial de la actora consistente en «levantar la solería de uno de los aseos para ganar altura y colocar el tubo de desagüe» es del todo desproporcionada dada la mayor complejidad y carestía de la opción ofrecida, una vez determinado que la solución adoptada no afecta a la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, ni perjudica los derechos de otro propietario y teniendo en cuenta que la obra se ha desarrollado tomando en consideración la situación de los dos aseos, del bajante general y de las anteriores instalaciones existentes sobre las plazas de garaje de la actora, que determinan la colocación y la dirección de las conducciones existiendo, por último, las autorizaciones administrativas correspondientes.Por último acreditada la comunicación al Presidente de la Comunidad de propietarios afectada y al administrador de la misma (documento número 11 de la contestación a la demandada formulada por la entidad Servicios Dentales San Bernardo SL) de fecha 17 de septiembre de 2002, confirmado por el acta de la Junta de Propietarios de fecha 9 de octubre de 2002 (documento 6 de los de la demanda), procede concluir que las obras objeto de «litis» se realizaron conforme a derecho no dando lugar a su declaración de ilegalidad...".

4)Conclusión de lo expuesto, es la legalidad de las obras aquí enjuiciadas, pues su falta de autorización por la demandada se suple con las citadas normas estatutarias que eximen de ella siempre que respeten el reiterado Art.7 y doctrina, más cuando sí se le comunicaron como éste exige.

Pero es que además, bajo este prisma doctrinal no unánime que mantenemos que exime de autorización comunitaria aunque se vea afectado un elemento común, constando en esta litis que se han autorizado de hecho por la demandada instalaciones similares a las enjuiciadas, salvo últimamente, pues aunque alega que hubo oposición nunca las ha impedido, ni requerido ni reclamado al efecto, como establece también la Sentencia del Tribunal Supremo 683/94 de 11 de julio , incluso la reconvención podría suponer un posible ejercicio abusivo de un derecho por utilizarlo de un modo anormal y contrario a la convivencia, con premisas de hecho ponen de manifiesto las circunstancias objetivas o subjetivas que lo determinan, como el dejar transcurrir un largo periodo de tiempo sin hacer esas reclamaciones y modificando de modo injustificado el criterio inicial de sí autorizar esas obras, inherentes además, a la ausencia inicial de conexión a la red de saneamiento de muchos de los locales cuando se constituyó el régimen enjuiciado sin que, el que la del actor, como la de otro comunero que sí las ejecutó, necesite con ese fin de su explotación ese paso por el garaje en contra de otras que se han podido realizar sin afectar a éste le haga merecedor de ese trato diferente máxime cuando tampoco se la ha dado la diferente opción que pedía en su demanda.

CUARTO.- Por todo lo expuesto, se estima el recurso con acogimiento de la demanda y rechazo de la reconvención, si bien como se alega en el mismo, dadas la dudas de derecho que concurren en el caso por la jurisprudencia contradictoria existente, sobre las costas, no cabe imponer las de ninguna de las instancias como excepción al criterio del vencimiento que los arts. 394 y 398 de la L.E.C.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación total del recurso de apelación, interpuesto por la representación de D. Augusto , contra la sentencia de fecha 9 de julio del 2007, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 15 de Valencia , en autos de juicio ordinario 1476/06, debemos revocarla y la revocamos y, en su lugar dictar otra por la que:1)Se estima la demanda, declarando el derecho de su actor a ejecutar las obras necesarias para dotar a sus locales de los conductos necesarios de desagües para destinarlos a su actividad de clínica dental, según el informe pericial que aporta como documento nº 3, es decir, con perforaciones en el forjado y colocación de anclajes en el techo del garaje para la sujeción de las tuberías colgadas en él, su conexión a al red general de saneamiento del edificio y con respeto del gálibo libre exigido por la normativa municipal, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración y a realizar los actos necesarios para la ejecución de esta instalación;2)Se desestima la reconvención absolviendo a su demandado de todos sus pedimentos:3)No se ha expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias .

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a catorce de marzo de dos mil ocho.