Sentencia Civil Nº 159/2010, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 125/2010 de 15 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO00159/2010

Rollo Núm. ............. 125/2.010.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 5 de Toledo.-

J. Ordinario Núm.... 425/2.009.-

SENTENCIA NÚM. 159

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a quince de junio de dos mil diez.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 125 de 2.010, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 5 de Toledo, en el juicio ordinario núm. 425/09, sobre reclamación de cantidad, en el que han actuado, como apelante ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Rojas Cuartero y defendida por el Letrado Sr. Clemente González; y como apelado D. Belarmino , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Conde Gómez y defendido por el Letrado Sr. Sánchez de la Llave.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. EMILIO BUCETA MILLER, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 5 de Toledo, con fecha 2 de septiembre de 2.009, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Belarmino , contra la entidad ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO SL, y por ende, debo acordar y acuerdo, tener por resuelto el contrato suscrito entre el demandante y la entidad demandada con fecha trece de noviembre de 2006, así como debo condenar y condeno a la entidad demandada ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO S.L., al pago de la cantidad de 62.504 euros (sesenta y dos mil quinientos cuatro euros) por los fundamentos anteriormente expuestos.

Igualmente la demandada ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO S.L. deberá abonar los intereses legales de 31.252 euros desde el día uno de noviembre de 2008 hasta su efectiva devolución.

Todo ello sin efectuar pronunciamiento de condena en las costas causadas en el presente procedimiento".

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por la demandada, dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE REVOCAN los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto no se entienden ajustados a derecho y en todo lo que contradigan a la presente resolución, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se recurre en apelación por la vendedora demandada que ha sido condenada en primera instancia a devolver duplicadas las arras o señal recibida en un contrato de compraventa de un inmueble, por considerar la sentencia que se trataba de arras confirmatorias y que la parte que incumplió el contrato fue la vendedora, por lo que la compradora tiene derecho a recibir duplicadas las arras.

Citábamos en nuestra sentencia de 27 de enero de 2010 una reciente sentencia del TS de 29 junio 2009, que señala que en torno al carácter de las arras, es doctrina constante, plasmada en la reciente Sentencia de 24 de marzo de 2009 (Recurso de casación 946/2005), que cita la de 20 de mayo de 2004, que a su vez menciona la de 24 de octubre de 2002, que «ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 », señalando también la antedicha Sentencia que «las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 ") ». En otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993, « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».

Por su parte, la STS Sala 1ª de 16 marzo 2009 estableció que no es incongruente que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento.

En el presente caso, parece claro como dice la resolución recurrida que nos encontramos ante unas arras penitenciales, es decir, de aquellas que permiten lícitamente a cualquiera de las partes desistir del contrato sin más consecuencia que perder o devolver duplicadas las mismas.

Así se desprende no solo de la denominación que las partes les dan a las arras calificándolas literalmente de penitenciales, sino además de la cláusula tercera , que establece que en caso de resolución del presente contrato de arras por parte del comprador o de la propiedad, el comprador perderá la cantidad entregada y el vendedor devolverá la cantidad duplicada, es decir, lo que está autorizando es a las partes a apartarse del contrato voluntariamente sin otra consecuencia que la perdida o devolución duplicada de las sumas entregadas. En ese sentido, el recurso debe ser rechazado.

SEGUNDO: No obstante el carácter de las arras, la segunda cuestión que analiza la sentencia y que se combate en el recurso en los dos últimos párrafos, es la relativa a determinar cual de las dos partes ha incumplido el contrato, es decir, el carácter penitencial de las arras faculta desde luego a la compradora a apartarse del contrato, pero si lo hace sin causa justificada, perderá las cantidades entregadas en tanto que si lo hace por causa justificada, es decir, sobre la base de que quien ha incumplido es el comprador, tendrá derecho a exigir la devolución de las arras duplicadas.

Y en este punto la Sala no comparte los razonamientos de la sentencia en orden a que el retraso de la vendedora en la entrega de la vivienda constituye un incumplimiento que faculta a la compradora a la resolución y entrega duplicada de las arras, pues como decíamos en nuestra sentencia de 27 de enero de 2010, lo verdaderamente determinante es si el incumplimiento o los incumplimientos que el adquirente relata en su demanda, son de carácter esencial y permiten por tanto la resolución del contrato, pues como es sabido, no todo incumplimiento permite la resolución del contrato, sino que como decíamos en nuestra sentencia de 29 junio 2006, accionada la resolución del vínculo contractual a través del art. 1.124, CC, lo que importa esencialmente (STS. 20.6.80, 10.10.82,18.11.83, 31.5.85, 28.2.86 , etc .), es la valoración de las conductas refractarias a la ejecución del negocio, estimándose que se patentiza ese incumplir cuando se frustra la legítima expectativa de la parte cumplidora, señalando la STS de 27 septiembre 2007 que es doctrina reiterada actualmente que el incumplimiento que da lugar a la resolución es la frustración del fin del contrato -sentido objetivo- tal como recuerdan las sentencias recientes de 13 de mayo de 2004 y 5 de abril de 2006, entre otras muchísimas anteriores. En concreto, en relación al retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar una vivienda, señala la STS de 5 diciembre 2002, que tanto para los supuestos del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa contemplada en el artículo 1504 del Código Civil , en el supuesto de venta de bienes inmuebles, como el con carácter genérico otorga el artículo 1124 del Código Civil , en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución (Sentencia de 20 de noviembre de 1984). En un supuesto prácticamente idéntico al que no ocupa, señaló la STS Sala 1ª de 17 diciembre 2008, que no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, pues hallamos ante supuestos en que lo acordado aun puede ser realizado, debiendo determinarse si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor, es decir, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada.

Utilizando a estos efectos, como ya ha ocurrido en otras sentencias de esta Sala (SSTS de 10-10-2005, 4-4-2006, 20-7-2006, 31-10-2006, 22-12-2006 y 20-7-2007 ), el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil.

Y a tal efecto es buena la referencia al art. 8:103 PECL , que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento". Concluye la citada sentencia que aunque se ha producido un retraso en el cumplimiento, no puede considerarse como esencial porque no ha privado al acreedor de lo que podía esperar como consecuencia del contrato, entendiendo que la prestación es aun idónea para satisfacer los intereses del acreedor, y que no existe una voluntad incumplidora de los deudores que han ido superando los obstáculos presentados a la construcción del edificio, y por último que el vendedor no ha alegado ninguna razón que permita entender que el plazo establecido era esencial en el contrato.

Por tanto, la conclusión a que llega la sentencia citada es que habiendo incumplimiento que se manifiesta en la entrega tardía de lo pactado, no puede ser considerado como esencial, por lo que no es aplicable la regla del art. 1124. 2 CC , que se ha denunciado como infringida.

Por último para concluir con el examen de la Jurisprudencia al respecto, la STS de 5 diciembre 2002 , examina un supuesto en que no puede estimarse que el retraso sea irrelevante a efectos de resolución del contrato, pero ello es así porque la cláusula que establece el plazo de entrega aparece con carácter esencial y se ha excedido en el caso examinado en aquella sentencia en más del doble el plazo de entrega pactado por las partes.

En el caso presente, las partes contratantes no contemplan en el contrato de trece de noviembre de 2006 el carácter esencial del plazo de entrega de la vivienda, pues simplemente dicen en la cláusula cuarta que la señal entregada tendrá validez hasta el día en que se formalizará la escritura pública de compraventa, prevista para noviembre de 2008, es decir, prevén que la entrega de la vivienda será en noviembre de 2008. Así las cosas, el requerimiento de la demandante, de fecha 9 de febrero de 2009, reiterado el 13 de febrero, apenas transcurridos dos meses desde la fecha prevista para la entrega, dando por resuelto el contrato de compraventa, carece de toda justificación a tenor de la Jurisprudencia más atrás examinada, pues la vivienda adquirida cumplía exactamente la misma finalidad y utilidad en noviembre que en enero, siendo irrelevante en la compra de un inmueble un retraso tan breve, ya que la vendedora el 29 de abril requirió a la compradora para escriturar el 13 de mayo de 2009, es decir, con un retraso de seis meses sobre la fecha prevista, entendiendo la Sala que ese mero retraso no constituye ni remotamente un incumplimiento de carácter esencial que permita a una de las partes desvincularse del contrato no ya sin consecuencias, sino incluso como aquí se pretende, exigiendo la devolución de las arras duplicadas.

El plazo de entrega era de dos años, de noviembre de 2006 que se firma el contrato a noviembre de 2008 en que se prevé la entrega, siendo irrelevante, al menos a efectos resolutorios un retraso de seis meses, y muchísimo menos de dos meses que es lo que transcurrió hasta el primer requerimiento resolutorio de la demandante. Dicho retraso puede dar lugar a algún tipo de reclamación por los daños y perjuicios ocasionados por el mismo por no poder disponer de la vivienda en el plazo pactado, pero no justifica la resolución. Por tanto, dado el carácter penitencial de las arras, la compradora puede apartarse del contrato sin causa justificada como ha hecho, pero la consecuencia es que pierde las arras entregadas en lugar de tener derecho a que se le devuelvan duplicadas.

Prospera por tanto el recurso debiendo ser revocada la sentencia de instancia y desestimada en definitiva la demanda.

TERCERO: No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, imponiéndose las de primera instancia a la demandante al ser desestimada la demanda, en virtud del art. 394 del mismo Texto Legal.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO S.L., debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 5 de Toledo, con fecha 2 de septiembre de 2.009, en el procedimiento núm. 425/09, de que dimana este rollo, y en su lugar desestimando la demanda interpuesta en nombre y representación de D. Belarmino , debemos absolver y absolvemos de la misma a la demandada ESMON GESTION INTEGRAL DEL SUELO S.L. imponiendo las costas de primera instancia a la demandante; todo ello sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas en el presente recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. EMILIO BUCETA MILLER, en audiencia pública. Doy fe.-