Sentencia Civil Nº 159/2012, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 65/2012 de 04 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00159/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de GUADALAJARA

Domicilio: PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Tfno.: - 949-20.99.00

Fax: 949-23.52.24

N.I.G. 19130 37 1 2012 0100084

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000065 /2012

Juzgado de procedencia: JDO.PRIMERA INSTANCIA N.4 de GUADALAJARA

Procedimiento de origen: JUICIO VERBAL 0000482 /2011

Apelante: Antonio

Procurador: MARIA DE LAS MERCEDES ROA SANCHEZ

Abogado: MARIA ANGELES CAÑAS GUTIERREZ

Apelado: Baltasar

Procurador: ENCARNACION HERANZ GAMO

Abogado: SOLEDAD CLEMENTE LUCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dª ISABEL SERRANO FRÍAS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS

D. JOSE AURELIO NAVARRO GUILLÉN

SENTENCIA Nº 159/12

En Guadalajara, a cuatro de julio de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de J. Verbal de Desahucio y reclamación de cantidad nº 482/11, procedentes del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 4, a los que ha correspondido el Rollo nº 65/12, en los que aparece como parte apelante Antonio representado por la Procuradora de los tribunales, Dña MARIA DE LAS MERCEDES ROA SANCHEZ y asistido por la Letrada Dña MARIA ANGELES CAÑAS GUTIERREZ y como parte apelada Baltasar , representado por la Procuradora de los tribunales ENCARNACION HERANZ GAMO y asistido por la Letrada Dña. SOLEDAD CLEMENTE LUCIA sobre resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago y reclamación de cantidades debidas, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ISABEL SERRA NO FRÍAS

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 19 de septiembre de 2011, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la pretensión ejercitada por la Procuradora Dña Encarnación Heranz Gamo, en nombre y representación de D. Baltasar , contra D. Antonio , declarada en situación de rebeldía procesal en el acto de la vista, DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda respecto de inmueble sito en la CALLE000 , nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Guadalajara, suscrito por las partes el día 10 de julio de 2.009, y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad total de 6.761,62 euros en concepto de gastos y mensualidades no satisfechas, correspondientes a los meses que se especifican en el escrito de demanda, mas la renta de junio y julio de 2.011, así las cantidades pactadas en concepto de penalización y suministros. Las costas se declaran impuestas a la parte condenada".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Antonio se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 3 de julio del año en curso.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso de apelación se interpone frente a la sentencia que acoge íntegramente la demanda de resolución del vinculo contractual y reclamación de cantidad, alegando el recurrente que existe un error en la cantidad a que resulta condenado que no es la señalada en la sentencia sino la de 5652,04 contabilizando para ello únicamente las rentas hasta julio y descontando el importe de la fianza. Nada hay que decir en cuanto a las rentas adeudadas pues la cantidad correspondiente al periodo durante el que dispuso del inmueble coincide con la cantidad reclamada quedando así por examinar pues el tema de la fianza.

El arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

Ciertamente su cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda, pero ello no supone un tope legal, sino que es el mínimo; nada prohibe la exigencia de mayor suma como sistema adicional de garantía, como en el presente caso en que se pactó la entrega de dos mensualidades más de renta, y también se pactó el momento de su liquidación.

SEGUNDO.- Consecuentemente, no cabía ninguna posibilidad de compensación, ni podía configurarse como rentas "anticipadas", ni su constitución excluía la fundamental obligación del arrendatario de abonar la renta durante la vigencia del contrato, ex art. 1555.1 CC ; por lo que es improcedente la compensación pretendida y solo cabe rechazar el recurso y confirmar la resolución impugnada.

Se imponen al recurrente las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto debemos confirmar y confirmamos la resolución impugnada imponiendo al recurrente las costas de esta alzada, con pérdida, en su caso, del depósito constituido en el Juzgado de instancia.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.