Sentencia Civil Nº 16/2011, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1, Rec 197/2010 de 02 de Febrero de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 16/2011

Presidenta

Dª. ESTHER ERICE MARTÍNEZ

Magistrados

D. FERMÍN ZUBIRI OTEIZA (Ponente)

D. JOSÉ JULIÁN HUARTE LÁZARO

En Pamplona/Iruña, a 2 de febrero de 2011.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 197/2010, derivado del Juicio verbal L. E.C. 2000 nº 332/2010, del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Pamplona/Iruña; siendo parte apelante, la demandada Dª. Carmela , representada por la Procuradora Dª. MARÍA JOSÉ GONZÁLEZ RODRÍGUEZ y asistida por la Letrada Dª. NURIA IRAÑETA HUARTE; parte apelada, el demandante D. Carlos María , representado por la Procuradora Dª. Mª. ASUNCIÓN MARTÍNEZ CHUECA y asistido por el Letrado D. JOSÉ LUIS SÁNCHEZ GALIPIENZO.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERMÍN ZUBIRI OTEIZA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 21 de abril de 2010, el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Juicio verbal nº 332/2010 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

"Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Martínez Chueca, en nombre y representación de Carlos María , contra Carmela , representada por la Procuradora Sra. González, debo declarar y declaro:

1º la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 2007 sobre el local situado en Huarte, Plaza Ezpeleta 1 bajo (cafetería Arrasate) que unía a las partes, dando lugar al desahucio de la demandada sin perjuicio de tener por efectuad la entrega de las llaves en la fecha del juicio, así como que

2º debo condenar y condeno a la demandada a que abone a la parte actora la cantidad de 4.096,40 € en concepto de rentas adeudadas hasta el mes de abril de 2010 así como al pago de los gastos que se devenguen desde la fecha de interposición a la demanda hasta la fecha de la vista celebrada en que se ha hecho entrega de las llaves del local, devengando la cantidad reclamada en demanda por importe de 3.072,30 € el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda hasta la de la presente sentencia y la cantidad de 4.096,40 € el interés por mora procesal previsto en el artículo 576 de la LEC desde la fecha de la presente sentencia, con condena en costas a la parte demandada."

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte apelante Dª. Carmela , solicitando se acordase su revocación en cuanto se rechazó la pretensión de la demandada de que se declarase la vigencia del contrato de opción de compra concertado entre las partes.

CUARTO.- La parte apelada, D. Carlos María , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia, con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Primera, en donde se formó el rollo apelación juicio verbal nº 197/2010, señalándose el día 31 de enero para su deliberación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte demandada muestra su conformidad parcial con la sentencia de instancia en cuanto en dicha sentencia se declara la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes sobre el correspondiente local y se acordó el desahucio, así como en cuanto se le condenó al abono de la cantidad señalada en el fallo de la sentencia apelada; ahora bien, muestra su disconformidad parcial con dicha sentencia en cuanto el juzgador de instancia rechazó su pretensión de que se declarase la vigencia del contrato de opción de compra que concertaron las partes al concertar también el citado arrendamiento.

Alega la parte recurrente que, frente a lo apreciado en la sentencia de instancia, la opción de compra es independiente del contrato de arrendamiento cuya resolución se declaró en dicha sentencia, subsistiendo, por tanto, el contrato de opción de compra, al ser el mismo independiente del arrendamiento resuelto.

SEGUNDO.- La referida pretensión de la parte apelante no puede ser acogida toda vez que, examinado el contrato privado de "arrendamiento de negocio y opción de compra", concertado entre las partes con fecha 1 de noviembre de 2007, en el que se contempla, como "claúsula adicional 1 opción de compra", la referida opción, del contenido de dicho contrato se desprende, con rotundidad, la vinculación de la opción de compra con la subsistencia del contrato de arrendamiento.

En ese sentido es expresivo que el referido derecho de opción de compra se concede con una vigencia que, "...se extiende a los primeros cinco años de arrendamiento...", según se señala en la claúsula adicional referida en su nº. 1) indicándose, por su parte, en su nº. 3 ) que "la parte optante podrá ejercitar su derecho de opción de compra en cualquier momento durante los cinco primeros años de duración del contrato de arrendamiento...", fijándose, además, en el nº. 2) la entrega de la cantidad correspondiente en concepto de prima en relación con la cual se señala que si la parte optante "no hiciese entrega del total de la prima en los plazos previstos, se entenderá que renuncia al contrato de arrendamiento y opción de compra ...", señalándose, por su parte, en la claúsula 6ª .) del contrato de arrendamiento, que en el supuesto de impago de rentas o el incumplimiento en la forma de las condiciones pactadas para su pago determinará la pérdida de "la cantidad entregada como prima o señal por la opción de compra", lo que se contempla, a su vez, en la claúsula 10ª , para el supuesto de que la parte arrendataria decidiere "unilaterlamente dar por finalizado el arrendamiento antes del vencimiento del presente contrato...".

En definitiva, dado el contenido de las citadas claúsulas, estimamos que es claro el hecho de que la opción de compra se pactó con vinculación absoluta respecto del contrato de arrendamiento, de modo que no puede subsistir el derecho de opción de compra una vez extinguido o resuelto el arrendamiento, teniendo en cuenta que el posible ejercicio de la opción de compra solo se contempla durante determinado periodo de vigencia del arrendamiento y en ningún caso al margen de la vigencia y existencia misma del contrato de arrendamiento.

Por tanto, compartimos la valoración efectuada en este sentido por el Juzgador de instancia, remitiéndonos a sus acertados razonamientos.

TERCERO.- Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de instancia, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada, dada la desestimación del recurso de apelación y conforme a lo establecido en el artículo 398-1 , en relación con el artículo 394-1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª MARIA JOSÉ GONZÁLEZ RODRÍGUEZ, en nombre y representación de Dª Carmela , contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado- Juez de Primera Instancia nº 1 de Pamplona, en autos de Juicio verbal L. E.C. 2000 nº 332/2010 , confirmamos dicha sentencia; imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, que es firme, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.