Sentencia Civil Nº 16/2013, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 17/2013 de 31 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00016/2013

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistradosque se expresan al margen, ha pronunciado

EN NO MBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N Ú M: 16/2013

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRÍSIMOS SRES.

PRESIDENTA

DOÑA MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ

MAGISTRADOS

DON JESÚS GARCÍA GARCÍA

DON MIGUEL ÁNGEL CALLEJO SÁNCHEZ

En la ciudad de Ávila, a treinta y uno de enero de dos mil trece.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 364/2012, seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE ÁVILA, RECURSO DE APELACIÓN Nº 17/2013, entre partes, de una como recurrente COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 , DE ÁVILA, representada por la Procuradora Dª. MARÍA JESÚS SASTRE LEGIDO, dirigida por la Letrada Dª. MONTSERRAT ARIAS MARTÍN, y de otra como recurrida CONSTRUCCIONES LÓPEZ Y TALAVERA S.L., representada por la Procuradora Dª. MARÍA CONCEPCIÓN PRIETO SÁNCHEZ y dirigida por el Letrado D. ÁNGEL PÉREZ GALLEGO.

Actúa como Ponente, la Iltma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE ÁVILA, se dictó sentencia de fecha 24 de octubre de 2012 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: que, estimando la demanda presentada por la sociedad mercantil Construcciones López y Talavera S.L., representada por la Procuradora Dª. Concepción Prieto Sánchez y defendida por el Letrado D. Ángel Pérez Gallego contra la Comunidad de Propietarios del conjunto inmobiliario sito en el número veinticinco de la CALLE000 en la ciudad de Ávila, representada por la Procuradora Dª. María Jesús Sastre Legido y defendida por la Letrada Dª. Montserrat Arias Martín:

A.- Declaro la nulidad y dejo sin efecto el punto tercero del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios del conjunto inmobiliario sito en el número veinticinco de la CALLE000 en la ciudad de Ávila, en la Junta general extraordinaria celebrada con fecha de dieciocho del mes de enero del año dos mil doce.

B.- No se hace especial pronunciamiento respecto de las costas causadas'.

Posteriormente con fecha 2 de noviembre de 2012, por dicho Juzgado, se dicta auto aclaratorio de la sentencia dictada, cuya parte dispositiva acuerda: 'estimar la petición formulada por la representación procesal de la parte actora de aclarar la sentencia de fecha veinticuatro del mes de octubre del año dos mil doce, dictada en el presente procedimiento, en el sentido que se indica:

En el apartado A de su parte dispositiva o fallo donde dice que 'Declaro la nulidad y dejo sin efecto el punto tercero del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios del conjunto inmobiliario sito en el número veinticinco de la CALLE000 , en la ciudad de Ávila, en la Junta general extraordinaria celebrada con fecha dieciocho del mes de enero del año dos mil doce', en realidad, debe decir que 'Declaro la nulidad y dejo sin efecto los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios del conjunto inmobiliario sito en el número veinticinco de la CALLE000 , en la ciudad de Ávila, en el punto tercero del orden del día de la Junta general extraordinaria celebrada con fecha dieciocho del mes de enero del año dos mil doce''.

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación, que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta los de la resolución impugnada en cuanto no se opongan a los siguientes.

SEGUNDO.- La sentencia objeto de recurso declaró la nulidad de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios del conjunto inmobiliario sito en el Nº NUM000 de la CALLE000 , de Ávila, en el punto tercero del orden del día relativo a la Junta general extraordinaria celebrada con fecha 18 de enero de 2012, sin especial pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, resolución frente a la que se alza la Comunidad de Propietarios oponiendo como primer motivo el que titula 'error en la valoración de la prueba', siendo así que la equivocación del Juzgador derivaría de haber preterido el exacto tenor de los acuerdos impugnados, su naturaleza de simple norma de administración para el adecuado uso de una zona común, obviando asimismo el precedente que supone la construcción de un murete de ladrillo que protege los contadores de gas del edificio y la inexistencia de impacto visual del cerramiento proyectado para los locales comerciales; a estas consideraciones fácticas se añade otras relativas a la parca motivación de la sentencia en punto a diversos aspectos, como la naturaleza del acuerdo, razones que llevaron a la Comunidad de Propietarios a su adopción etc, llegando a tacharla de incompleta, incongruente y contradictoria.

El segundo motivo denuncia 'error en la valoración y aplicación de la doctrina y jurisprudencia existente', a propósito del consenso exigible para la validez de los acuerdos litigiosos.

Importa recordar que dichos acuerdos dispusieron el cerramiento con muro y valla del perímetro del patio exterior, adyacente a vías públicas, que pertenece al conjunto inmobiliario, y la colocación de puertas tipo verja, las de entrada por la CALLE000 sin dispositivo de cierre eléctrico, para facilitar el acceso a los locales del interior de la plaza, y las de las calles Padre Victoriano Rodríguez y Virgen de la Portería con sistema que facilite el paso de los vecinos con mecanismos interiores de apertura y exteriores con llave, y otros aspectos accesorios, siendo aprobados por mayoría de propietarios y cuotas, de tal forma que la cuestión en liza es determinar si para la adopción de los citados acuerdos se precisa unanimidad de los partícipes en la propiedad horizontal, por afectar al título constitutivo e implicar alteración de elementos comunes.

TERCERO.- La Sala entiende que el Juez de instancia no erró al valorar la prueba, y antes bien sus conclusiones asientan en una apreciación global y racional de los distintos medios practicados, acorde a la sana crítica impuesta por los artículos 326 y 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y al examen personal para el esclarecimiento de los hechos y percepción de su trascendencia, y si bien se ve las protestas de la disconforme tienden a que la evaluación objetiva del Juzgador sea sustituida por la propia de la recurrente, con el método de conferir mayor peso o incidencia a algunos aspectos, así, sobrevalorando extremos accesorios o colaterales del acuerdo impugnado -v. gr. omisión de sistema de cierre eléctrico en el acceso al patio por la entrada principal, CALLE000 Nº NUM000 , para posibilitar se acceda a los locales durante horario comercial, o práctica del cerramiento a altura que no impide la visibilidad- absolutizando las razones que aconsejarían la medida al parecer de los comuneros partidarios o dotando de trascendencia injustificada para la resolución de la litis a otras alteraciones en el patio, como la protección de contadores con un murete de ladrillo, obra que no es comparable a la pretendida.

La realidad acreditada es que en el conjunto residencial existen 39 locales, de los cuales 13 -los numerados 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 3B y 2A- tienen entrada sólo desde la zona peatonal, a la que se accede por tres vías públicas distintas: calle Padre Victoriano Rodríguez, calle Virgen de la Portería y CALLE000 , conforme resulta del título constitutivo y certificaciones registrales de las fincas, por lo que no tienen acceso desde vía pública y quedarían enclavados en la zona clausurada; el Juez a quo mediante comprobación directa, in situ, pudo apreciar el estado de cosas y efectos que para la visibilidad de los locales desde el exterior del conjunto urbanístico tendría un cierre con murete de fábrica y verja, que aun sin oclusión permanente de la puerta a situar en CALLE000 supone una barrera física, y psicológica, entre los locales y posibles clientes, situación agravada por la clausura mecánica de los accesos por las otras dos calles, que obligaría a cualquier persona ajena a la Comunidad a rodear la manzana para entrar por la CALLE000 , acceso que el nuevo sistema posibilitaría durante horario comercial, pero persistiendo la falta de vista de los escaparates desde fuera del recinto, lo que supone un obstáculo a la comercialización de bienes o servicios y merma el valor de los locales.

CUARTO.- Tampoco la denuncia por falta de motivación o incongruencia tiene fundamento. La motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifiquen el fallo, pero ese requisito no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo o pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla, sin que la motivación implique un paralelismo servil del razonamiento con el esquema discursivo de los escritos forenses donde se contienen las alegaciones de los litigantes, y, además, el hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba, relevantes a juicio de quien recurre, carece de trascendencia en relación con el cumplimiento del requisito de motivación de la sentencia, pues basta para una debida argumentación que el tribunal razone sobre aquellos elementos relevantes a partir de los cuales obtiene sus conclusiones, sin necesidad de que se refiera de manera exhaustiva a todos los medios de prueba obrantes en los autos. Por último, la congruencia se mide poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia, ajuste o adecuación que no olvida la sentencia de instancia, pues decide también todos los puntos sometidos a consideración judicial, sin contradicciones internas en su discurso.

QUINTO.- En otro orden de cosas es patente que el cambio pretendido implica una alteración de elementos comunes y del título constitutivo. A propósito de lo primero es lo cierto que la obra proyectada altera la actual configuración externa del conjunto, y afecta a un elemento común, cual es el patio, al crear un muro de carga de un pie de espesor, obra que requiere, conforme al único dictamen pericial emitido en el proceso, obras de excavación y cimentación, afectantes a una longitud de aproximadamente 75 metros (45 en CALLE000 y más de 15 metros en cada una de las vías laterales).

A mayor abundamiento, el patio en el título constitutivo -escritura de fecha 26 de octubre de 1989- se define como un espacio abierto, zona peatonal o de libre circulación, y en los Estatutos, modificados por escritura de 9 de mayo de 1991, se contempla para los locales de negocio que tengan acceso a través del patio o zona peatonal y se destinen a cafeterías, bares, restaurantes o similares, que puedan ocupar las partes libres colindantes con dichos locales del referido patio o zona peatonal, sin rebasar los límites de fachada de los mismos, para instalar veladores que utilizarán como terrazas para el servicio del negocio, que podrán cubrir con toldos o quitasoles etc, utilización difícilmente compatible con el cerramiento que se pretende. En suma, no es aceptable la tesis de que el acuerdo sólo entraña una simple norma de administración para el adecuado uso de una zona común.

SEXTO.- El segundo motivo tacha de incorrecta la aplicación de la doctrina legal asentable al caso, e invoca la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 de diciembre de 2011 . Sin embargo esta resolución del Alto Tribunal se refiere a un caso distinto al presente, en que se preveía el acceso al interior del patio, y por tanto a los locales, a través de vallas móviles que no estarían cerradas en el horario de apertura de los locales comerciales, tesitura no comparable con la construcción de un muro perimetral, de fábrica y verja, con mucho mayor impacto visual disuasorio del acceso, y clausura de otras entradas por calles laterales -y en una de ellas instalación de puerta homologada para acceso de bomberos y emergencias- como se pretende en el caso que nos ocupa, haciendo entrar en consideración la jurisprudencia reiterada que cita el Juzgador: STS de 20 de mayo de 2009 , sobre la prevalencia reconocida en resoluciones anteriores del derecho de los propietarios de los locales comerciales a ejercer su actividad en las condiciones establecidas en el título constitutivo (vid. SSTS de 2 de abril de 1993 y 30 de enero de 1996 ), cuando acuerda aquélla: 'La declaración como doctrina jurisprudencial de que el cerramiento de un inmueble, consistente en la instalación de una verja en la zona de aparcamiento y garaje, espacio en los que están situados los locales comerciales de los actores, para dejar una puerta de salida al paseo y otra que baja al garaje, ocasiona perjuicios a los demandantes y afecta al título constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes y debe acordarse en Junta de Propietarios por unanimidad', no se trata, por tanto, de un acto de mera administración.

SÉPTIMO.- En definitiva, el acuerdo en estudio requería unanimidad, conforme exige el artículo 17.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, y la impugnación era de obligado acogimiento, y ahora se está en el caso de desestimar el recurso, con imposición de costas a la recurrente, pues la sentencia aclaró en lo preciso el supuesto litigioso y las dudas jurídicas que la existencia de doctrina legal aparentemente contradictoria pudiera suscitar, por lo que no haremos extensiva a esta segunda instancia la dispensa en costas que se estableció en la primera, ex artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás aplicables.

Fallo

que desestimando el recurso de apelación interpuesto en representación de la Comunidad de Propietarios de CALLE000 Nº NUM000 , de Ávila, contra la sentencia de fecha 24 de octubre de 2012, dictada por el Titular del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Ávila , en el procedimiento civil Nº 364/2012, de que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución en todos sus particulares e imponemos las costas de esta alzada a la recurrente.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber los recursos que caben contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitido con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.