Sentencia Civil Nº 16/2016, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 468/2015 de 27 de Enero de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA Nº 468-279/15

PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO 2646/12

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA ALICANTE-3

SENTENCIA NÚM. 16/16

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a veintiocho de enero de dos mil dieciséis.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 2646/12, sobre resolución contractual, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Núm. 3 de Alicante, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, QUIMINVERSIONES, S.A., representada por el Procurador Don Daniel J. Dabrowski Pernas, con la dirección del Letrado Don Fernando Abengózar Bañón y; como apelada, la parte demandada, Doña Lidia y Doña María Inés , representada por la Procuradora Doña Pilar Fuentes Tomás, con la dirección del Letrado Don Fabián Villena Pastor.

Antecedentes

PRIMERO.-En los autos de Juicio Ordinario número 2646/12 del Juzgado de Primera Instancia Núm. 3 de Alicante se dictó Sentencia de fecha veintitrés de junio de dos mil quince , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:' Se DESESTIMA la demanda presentada pro el procurdor Sr. Dabronwski Pernas en nombre de QUIMINVERSIONES , SA SE ABSUELVE las demandadas Dª Lidia y Dª María Inés de las pretensiones deducidas en su contra .

Se imponen las costas del pelito a la parte demandante. '

SEGUNDO.-Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora y, tras tenerlo por interpuesto, se dio traslado a la adversa, la cual presentó el escrito de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 468-279/15, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día veintisiete de enero, en el que tuvo lugar.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda que inicia este proceso tiene por objeto:

1) una pretensión de resolución del contrato privado de compraventa y permuta de obra futura celebrado entre Doña Lidia y Doña María Inés , en calidad de vendedoras y, QUIMINVERSIONES, S.A., en calidad de comprador, el día 27 de diciembre de 2006 fundada en i) la inhabilidad de la finca transmitida sita en la CALLE000 número NUM000 de Monforte del Cid para poder ejecutar en la misma la edificación proyectada por la actora al imponer de forma sobrevenida el Ayuntamiento unas afecciones públicas imposibles de cumplir y ii) por haber ocultado las vendedoras la existencia de las referidas afecciones;

2) una pretensión de condena a las demandadas a restituir la suma de 39.000.- € que recibieron a cuenta del precio y, al pago de los intereses.

La Sentencia de instancia desestimó la demanda porque i) el contrato fue resuelto extrajudicialmente con anterioridad a instancias de las vendedoras; ii) nunca ocultaron las vendedoras la existencia de las afecciones que limitaban la edificabilidad de la finca; iii) la finca no era inhábil porque la mercantil compradora pudo conocer con anterioridad a la celebración del contrato, habida cuenta de su objeto social dedicado a la promoción inmobiliaria, las condiciones de la edificabilidad de la misma.

Frente a la misma se ha alzado la parte actora quien formula las siguientes alegaciones: i) ineficacia de la resolución extrajudicial del contrato instada por las vendedoras al presentar varios defectos; ii) resolución del contrato por imposibilidad de edificar en la finca transmitida como consecuencia de las afecciones públicas (servidumbre de luces y vistas y constitución de servidumbre de paso sobre el callejón que permitiría el acceso al garaje subterráneo del edificio proyectado) impuestas por el Ayuntamiento de Monforte del Cid que resultaron sobrevenidas e imprevistas para ambas partes; iii) petición subsidiaria, formulada durante el acto del juicio, sobre la moderación de las sumas abonadas a cuenta que deberán ser devueltas por las vendedoras.

SEGUNDO.-Los defectos que la apelante atribuye a los requerimientos extrajudiciales de resolución instados por las vendedoras (documentos números 11 y 11-bis de la contestación) con anterioridad al presente procedimiento y que les privarían de cualquier efecto son dos: de un lado, fueron instados por una persona que carecía del poder de representación de las vendedoras que actuó como simple mandatario verbal y; de otro lado, los requerimientos no fueron recibidos por la compradora.

La falta de poder de representación de la persona que instó los dos requerimientos extrajudiciales de resolución instrumentados a través de sendas actas notariales queda subsanada por la ratificación tácita de los mismos que las vendedoras (documento número 16 de la demanda) hicieron al oponerse a un previo requerimiento de resolución instado por la compradora (documentos números 12 y 13 de la demanda) donde pusieron de manifiesto que ya habían instado la resolución del contrato y donde describieron las vicisitudes de la notificación de los dos requerimientos notariales. Esta ratificación posterior produce efectos retroactivos de tal manera que la ausencia de poder de la persona que instó los requerimientos extrajudiciales de resolución quedó purificada con la ratificación del dominus negotii.

El otro defecto señalado que provocaría la ineficacia de los requerimientos de resolución instados por las vendedoras es que nunca llegaron a su destinatario cuando la resolución extrajudicial necesariamente ha de ser una declaración de voluntad unilateral y recepticia en el sentido de que ha de ser recibida y conocida por su destinatario. Es cierto que no pudieron ser entregados los dos requerimientos notariales a la compradora pero ello fue así porque la propia parte compradora se opuso voluntariamente a su recepción.

Así, el primer requerimiento (documento número 11 de la contestación) se intentó practicar personalmente por el Sr. Notario el día 9 de noviembre de 2009 en el domicilio en el que la compradora ha indicado como propio en su demanda ( AVENIDA000 , NUM001 - NUM002 de Alicante) y no pudo llevarse a efecto al no obtener respuesta alguna tras pulsar en varias ocasiones el interruptor del portero electrónico. Intentó seguidamente la notificación mediante correo certificado con acuse de recibo y fue devuelto por el Servicio de Correos por caducidad el día 30 de noviembre de 2009 con acuse de recibo negativo. Si éste era el domicilio de la compradora y no pasó a retirar en casi un mes la cédula notarial que contenía el requerimiento de resolución ello no puede obedecer más que a su pasividad sin que pueda perjudicar al instante de la resolución.

El segundo requerimiento (documento número 11.bis de la contestación) se llevó a cabo el día 3 de marzo de 2010 en el POLÍGONO000 , CALLE001 NUM003 de San Vicente del Raspeig y si no pudo ser entregado por el Sr. Notario fue porque la persona que se identificó como jefa de administración de la empresa destinataria 'no quiso hacerse cargo de la cédula de notificación reglamentaria, alegando no estar autorizada para ello ni ser trabajadora de la sociedad requerida.'

Así pues, la ratificación posterior de los dos requerimientos notariales así como la falta de recepción voluntaria de los mismos por parte de la destinataria dotan de eficacia a los requerimientos extrajudiciales de resolución del contrato privado de fecha 27 de diciembre de 2006 por causa imputable al incumplimiento de la compradora. Además, uno de los efectos derivados de la resolución contractual como es la recuperación de la posesión del inmueble por parte de las vendedoras ya se ha producido (documentos números 12 a 16 de la contestación) sin oposición alguna por parte de QUIMINVERSIONES, S.A.

La consecuencia que se deriva de la eficacia de la resolución extrajudicial del contrato instado por las vendedoras es que carece de virtualidad la pretensión principal de la demanda dirigida a la resolución del mismo contrato cuando éste ya había dejado de producir efectos y las vendedoras ya habían retenido para sí la parte del precio abonado a cuenta por la compradora en virtud de lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato y, además, habían recuperado la posesión del inmueble.

TERCERO.-Con lo dicho hasta ahora haría innecesario entrar a examinar la siguiente alegación del recurso sobre la ineficacia del contrato por la imposibilidad sobrevenida de ejecutar la edificación proyectada en el inmueble objeto de transmisión al imponer el Ayuntamiento en la licencia de obras una condición inasumible como era la autorización de la constitución de una servidumbre de paso para acceso al garaje subterráneo por parte de los catorce propietarios de inmuebles adyacentes al callejón sin salida pero, con el fin de dar respuesta a todos los aspectos de la controversia, pasaremos a su análisis.

En primer lugar, se descarta ya en el recurso que las vendedoras hubieran ocultado información a la compradora acerca de las posibles afecciones públicas que limitaban la edificabilidad del solar porque reconoce que las condiciones impuestas por el Ayuntamiento fueron sobrevenidas y no imputables a ninguna de las partes.

En segundo lugar, consta que con anterioridad a la firma del contrato la compradora solicitó del Ayuntamiento de Monforte del Cid la cédula urbanística 'completa' relativa al inmueble que iba a ser objeto de transmisión (documentos números 3 y 4 de la contestación) lo que le permitió conocer con exactitud las condiciones de edificabilidad.

En tercer lugar, la compradora es una mercantil dedicada a la promoción inmobiliaria por lo que si el concreto proyecto que pretendía ejecutar en el inmueble (edificio de 11 viviendas, local, más un garaje subterráneo) presentaba unas especialidades como es que el acceso al garaje se realizaría a través de un callejón sin salida debió, en atención a la diligencia exigible a un profesional, solicitar información adicional sobre este particular previa a la firma del contrato.

En cuarto lugar, si la condición impuesta relativa a la constitución de una servidumbre de paso con la necesaria autorización de los propietarios de los inmuebles adyacentes al callejón fue sorpresiva e inesperada porque no estaba reconocida en ninguna inscripción registral ni tampoco en ningún documento, pudo impugnar la constructora el acto administrativo de la licencia de obra mediante el correspondiente recurso.

En conclusión, no puede ampararse la actora en la imposibilidad de ejecutar ese concreto proyecto de edificación en el inmueble objeto del contrato porque antes de su celebración pudo, en atención a su condición de promotor inmobiliario, conocer las particularidades urbanísticas que lo podían condicionar y, después de su celebración, pudo impugnar la afección urbanística consistente en la servidumbre de paso condicionante de la licencia de obras.

Así pues, tampoco hubiera procedido la estimación de la segunda alegación ni de la tercera que parte del supuesto de la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida que ya hemos negado.

CUARTO.-La desestimación del recurso de apelación lleva consigo la imposición a la apelante de las costas causadas en esta alzada según disponen los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

QUINTO.-Se declara la pérdida del depósito constituido para la interposición del recurso de apelación al haberse desestimado según establece la Disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS:Con desestimación del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Alicante de fecha veintitrés de junio de dos mil quince , en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSla mencionada resolución, imponiendo a la apelante las costas causadas en esta alzada, con declaración de la pérdida del depósito constituido para la interposición del recurso.

Notifíquese esta Sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

La presente resolución no es firme y podrá interponerse contra ella ante este tribunal recurso de casación al poder presentar su resolución interés casacional y también, conjuntamente, el recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días a contar desde el día siguiente al de su notificación.

De dichos recursos conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ( Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Al tiempo de la interposición del recurso de casación y/o del extraordinario por infracción procesal deberá acreditarse la constitución del DEPÓSITO para recurrir por importe de 50 € por cada recurso que se ingresará en la Cuenta de Consignaciones de esta Sección Octava abierta en8 BANCO SANTANDER y el ingreso de las TASAS legales en el Tesoro Público en el caso de que legalmente proceda, sin cuya acreditación no se tendrá por interpuesto.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose el Tribunal de Marca Comunitaria celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-