Sentencia CIVIL Nº 16/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 647/2018 de 25 de Enero de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933911
37013860
N.I.G.: 28.074.00.2-2017/0006437
Recurso de Apelación 647/2018 - UNIPERSONAL
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 04 de Leganés
Autos de Juicio Verbal (250.2) 502/2017
APELANTE: D./Dña. Olegario
PROCURADOR D./Dña. FELIPE SEGUNDO JUANAS BLANCO
APELADO: D./Dña. Primitivo
D./Dña. Eloisa
SENTENCIA Nº 16/2019
ILMA. SRA. MAGISTRADA
Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
En Madrid, a veinticinco de enero de dos mil diecinueve. La Sección Decimotercera de la Audiencia
Provincial de Madrid, en Resolución Unipersonal, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal
sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Leganés, seguidos entre
partes, de una, como demandantes-apelados-revonvenidos D. Primitivo y Dª. Eloisa , representados por
la Procuradora Dª. Pilar Benito Cabezuelo y asistidos del Letrado D. Javier González Teruel, y de otra, como
demandado-apelante-reconviniente D. Olegario , representado por el Procurador D. Felipe Juanas Blanco y
asistido del Letrado D. Alejandro Pelecín Hernández de la Torre.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4, de Leganés, en fecha once de junio de dos mil dieciocho, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: DESESTIMANDO LA DEMANDA RECONVENCIONAL, ACUERDO ESTIMAR INTEGRAMENTE LA DEMANDA formulada por D. Primitivo y Dª Eloisa , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. Mª Pilar Benito Cabezuelo, contra D. Olegario , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. Mª Rosa Gutierrez Ramirez, condenando a dicho demandado a abonar a la actora la cantidad de 6.000 euros mas los intereses legales devengados por dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda, con expresa imposición al mismo del pago de las costas causadas en el presente procedimiento'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha diez de octubre de dos mil dieciocho para resolver el recurso.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente RESOLUCIÓN el día veintitrés de enero de dos mil diecinueve

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO . Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de LEGANÉS se tramitó un procedimiento de juicio verbal nº 502/2017, instado por la representación procesal de D. Primitivo y Dª. Eloisa frente a D. Olegario , reclamando la cantidad de 6.000 € conforme a lo pactado en la cláusula cuarta del contrato privado de compraventa con arras penitenciales firmado por las partes el día 30 de julio del 2017.

Según dicha cláusula, los vendedores se comprometen a devolver la cantidad en euros de 6.000, en concepto de arras penitenciales si los compradores no pudieran hacer frente a la compra de la casa, por la denegación del crédito hipotecario.

La parte demandada se opuso a la demanda reconociendo la cláusula contractual en la que la parte funda su reclamación, pero alegando que estos no actuaron con la diligencia debida en la obtención de la financiación, por lo que equivale a dejar a la voluntad de la parte el cumplimiento de los contratos, lo que va en contra del artículo 1256 del Código Civil . A su vez, presentaron demanda reconvencional, solicitando la resolución del contrato de compraventa con arras por incumplimiento de los codemandados reconvencionales, y que, conforme a la cláusula tercera del contrato que pactaron las arras penitenciales, los compradores pierdan los 6.000 € entregados a los actores reconvencionales a su favor.

La sentencia fue estimatoria de la demanda y desestimatoria de la demanda reconvencional, con imposición de costas a la parte demandada y actora reconvencional.

Frente a dicha resolución se interpone por la representación del Sr. Olegario recurso de apelación, alegando error en la valoración de la prueba documental y testifical en la que se funda la sentencia para la estimación de la demanda, pues lo que quedó acreditado es la desidia y falta de diligencia de los compradores para obtener la financiación, y también por las costas, pues concurren serias dudas de hechos.

La parte actora se opuso al recurso.



SEGUNDO . Conocido es que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos, consagrando así el artículo 1091 del Código Civil la regla básica de la contratación: el 'pacta sunt servanda'. Por tanto, los contratantes, al amparo del artículo 1255 del Código Civil , que consagra a su vez el principio de libertad contractual y el principio de autonomía de la voluntad, pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, pero con ciertos límites que recoge el mismo precepto: las normas imperativas, la moral y el orden público. Si se observa la literalidad de la cláusula contenida en el contrato suscrito entre las partes litigantes, el comprador tenía la posibilidad de acudir a alguna entidad bancaria o de crédito (sin establecerse un número mínimo) para buscar la financiación hipotecaria que necesitaba para pagar el precio del inmueble, y la facultad en el caso de que se la negaran de instar la resolución del contrato, lo que implicaría para la vendedora la obligación de devolver la cantidad entregada en señal y como garantía de la reserva. No se pone en duda por ninguna de las partes (salvo el matiz formal ya resuelto) que la citada cláusula es completamente ajustada a derecho y entra dentro de los límites de la autonomía de las partes en el contrato. Por tanto, es claramente evidente que estaríamos frente a un contrato sometido a condición . La condición , junto con el término y el modo, son los llamados elementos accidentales del contrato, que sólo están presentes si las partes expresamente los pactan.

A diferencia de los elementos esenciales, no son requisitos para la validez del contrato y tampoco van de suyo si nada se pacta, como sí ocurre con los elementos naturales o esenciales. Los elementos accidentales limitan o modifican la eficacia del contrato, y la condición supone una alteración de la eficacia que se hace depender de un suceso futuro e incierto, que no se sabe si se va a producir, se sepa o no cuándo. Así, el artículo 1114 del CC establece que en las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición . Las condiciones suspensivas, como su nombre expresa, suspenden la eficacia del contrato de tal manera que el acreedor tiene una mera expectativa de derecho hasta que se cumpla la condición . Y las resolutorias hacen depender de un suceso futuro e incierto la validez del contrato. La cláusula expuesta establece con claridad una condición resolutoria, pues la eficacia final de la compraventa se hace depender de un hecho futuro e incierto, cual es la concesión al comprador de un préstamo hipotecario para financiar la vivienda. Y es claro que esta condición , dado su contenido, no depende exclusivamente de la voluntad del deudor, en este caso el comprador, sino al contrario, la concesión o no del préstamo hipotecario depende de un tercero ajeno a las partes como es la entidad bancaria o crediticia. No se trata en modo alguno de una condición que dependa exclusivamente del ejercicio por parte del comprador de ningún derecho de naturaleza potestativa , sino que depende, más bien en última instancia y como recoge el artículo 1115 del Código Civil , de la voluntad de un tercero, y si es así, dice el precepto mencionado, surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones del Código Civil. No se trata pues de una condición contraria a la ley, y de la misma manera no se entiende que el hecho de que se condicione finalmente la eficacia de la compraventa a la concesión del préstamo hipotecario sea contrario a las buenas costumbres ni mucho menos al orden público. Más bien parece una condición perfectamente lícita y hasta lógica teniendo en cuenta que su suscripción implica sin duda el conocimiento por parte de la vendedora de que la parte compradora, al menos en el momento en que suscribe el contrato, no dispone del dinero suficiente para hacer frente al pago de la totalidad del precio y si obtiene financiación firmará la compraventa y, en otro caso, podrá resolver el contrato de reserva sin formalizar el principal. Con la cláusula en cuestión no se deja, pues, el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, lo que prohíbe expresamente el artículo 1256 del Código Civil , sino que se condiciona -de mutuo acuerdo- su eficacia final a una condición resolutoria, que cumple con todos los requisitos legales como se ha expuesto. Cuestión distinta es que, afirmado lo anterior, hubiese quedado acreditado en el proceso, como pretende la recurrente, que apelado no fue lo suficientemente diligente en el intento de concertación del crédito hipotecario, pues lo que ciertamente ha quedado acreditado es lo contrario: que el demandante fue diligente en la búsqueda de financiación y que no la obtuvo, probando el requisito exigido de 'justificarlo debidamente'. Deben recordarse los principios informadores de la distribución de la carga de la prueba en el proceso que, como es de sobra conocido, imponen a cada una de las partes la carga, que no la obligación, de acreditar los hechos que introducen en la litis como base de sus pretensiones o de sus defensas. Y, aplicados a supuestos como el presente, suponen que el demandante deberá acreditar o justificar cumplidamente que no le fue concedida la hipoteca sin ninguna responsabilidad dolosa por su parte, más que su situación económica vigente al momento de la solicitud bancaria. Y lo ha hecho aportando el certificado bancario doc nº 5 de la demanda de BANKIA e igualmente lo acredita la testifical de Dª. Rosaura , directora de la sucursal de BANKIA en LEGANÉS, que ratificó el doc. nº 5 de la demanda y también el que tasada la vivienda ya se les comunicó que no se accedía a la concesión de la financiación. Lo mismo que el testigo Sr. D. Eladio , director de la sucursal de Leganés de IBERCAJA, el cual manifestó que los actores acudieron a su oficina a solicitar financiación y tras comprobar la tasación de la vivienda realizada por BANKIA, y ver que la cantidad a financiar superaba el 80% del valor de tasación, se les denegó la posibilidad de obtener el préstamo hipotecario.

Por tanto, dependiendo el derecho a pedir la resolución por falta de cumplimiento de la condición citada de acreditar que en el plazo expresado en el contrato no pudo obtener de una entidad bancaria la concesión de un préstamo hipotecario para pagar el precio del inmueble, y probado tal hecho, procede la resolución contractual a instancia del comprador, hoy demandante y apelado, así como el efecto que las partes vincularon a la misma: que la vendedora devolvería íntegra la cantidad recibida en su día como señal, es decir, 6.000 euros. Consecuentemente, procede confirmar la sentencia que estima íntegramente la demanda, declarando la resolución del contrato, y que condena al demandado al pago de la suma de 6.000 euros, más sus intereses legales desde la reclamación judicial.



TERCERO . Respecto de las costas, considera la parte apelante que existen dudas de hechos, sin embargo esas dudas no pueden ser estimadas en tanto que la parte recurrente reconoce el contrato, y reconoce que le fueron notificadas por los actores las dificultades en obtener la financiación para poder efectuar la compraventa en la fecha fijada en el contrato, por lo que ello implica mantener el pronunciamiento sobre costas, de conformidad con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que las impone a la demandada por haber visto desestimadas sus pretensiones absolutorias y reconvencionales. Y respecto de las del recurso, se impondrán a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Olegario frente a la sentencia dictada por la titular del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de LEGANÉS en fecha 11 de junio de 2018 , la cual confirmo íntegramente con imposición de costas a la parte apelante.

Contra esta sentencia no cabe recurso.

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.