Sentencia CIVIL Nº 16/2020, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Vendrell (El), Sección 1, Rec 388/2019 de 24 de Enero de 2020

Encabezamiento

Jutjat Primera Instància 1 El Vendrell (UPSD)

C/ Francesc Riera, 13

43700 El Vendrell

Procediment:Judici verbal (desnonament per manca de pagament) 388/2019

Secció:B

NIG :43163 - 42 - 1 - 2019 - 8181977

Part demandant: Rosa

Procurador :Mª ASSUMPCIO POLO AIBAR

Part demandada: Socorro i Efrain Procurador :ANA ADORACION CALLES DURAN

SENTÈNCIA

El Vendrell, a 24 de gener de 2020

Vistes per mi, Josep Bosch Mitjavila, magistrat titular d'aquest jutjat, les actuacions de judici verbal de desnonament per falta de pagament en les quals és part actora Rosa, representada per la procuradora Sra. Polo i assistència lletrada del Sr. Sarret contra Socorro, representada per la procuradora Sra. Calles i assistència lletra del Sr. Crua, i Efrain

Antecedentes

PRIMER.- Les presents actuacions es van iniciar per mitjà de demanda interposada davant del SCPG del Vendrell el dia 31 de juliol de 2019. En ella es demanava que es condemnés la part demandada desallotjar la finca, així com també a satisfer la suma de 1.829,08 euros per les despeses i serveis que es van pactar que anessin a càrrec de la part demandada i tots aquells altres que es generin fins la recuperació de l'immoble.

SEGON.- Es va notificar la demanda per mitjà del Jutjat de Pau de Creixell el dia 11 de novembre de 2019. Es va sol·licitar assistència jurídica gratuïta per part de Socorro. Es va contestar la demanda per la seva part per escrit de 19 de desembre de 2019, demanant la desestimació de la demanda amb imposició de les costes a la part actora.

TERCER.- Es va celebrar la vista el dia 20 de novembre de 2020, on després que les parts es ratifiquessin en els seus escrits i s'admetés com a prova només la documental que consta a les actuacions i l'aportada per la part actora, van quedar les actuacions vistes per a sentència.

Fundamentos

PRIMER.- La part actora fonamenta la seva pretensió en els següents extrems:

1) Que la Sra. Rosa és propietària de l'immoble situat a l'Avinguda del Mar 7 de Creixell.

2) Que es va celebrar contracte d'arrendament, el dia 1 de gener de 2017, amb els demandats, a raó de 200 euros mensuals, acordant que la part demandada s'encarregaria del pagament dels serveis i subministraments.

3) Existeix un únic comptador per a l'aigua i la llum i es va pactar que l'arrendatària satisfaria la meitat d'aquells consums o la suma total en cas de ser els únics inquilins de la finca.

4) Des de principis de 2017 s'hauria desatès l'obligació de pagar els subministraments.

5) Sumen els consums reclamats 1.829,08 euros.

6) Els intents de solució amistosa de la controvèrsia han estat impossibles.

La part demandada entén que són nuls els pactes relatius al pagament d'aquestes despeses. Això perquè la finca no té divisió horitzontal però consta de dos pisos. També el pacte relatiu al pagament de tributs s'hauria d'haver determinat la seva suma anual. També era obligació de la part demandant la individualització dels consums.

SEGON.- S'ha de valorar la validesa dels pactes cinquè i sisè de del contracte subscrit entre les parts.

En primer terme, pel que fa a serveis i subministraments es pacta a l'estipulació cinquena del contracteque 'el arrendador liquidará la mitad de la parte a la propiedad o la cantidad íntegra o total en caso de permanecer el inquilino único de la finca'.

A la sisena es diu que aniran a càrrec de l'arrendatari els arbitris municipals d'escombraries.

Pel que fa al règim aplicable al contracte, tenint en compte la redacció de la LAU vigent al moment dels fets, l'article 4 diu:

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Per tant, com que estem davant d'un arrendament d'habitatge, s'han de respectar el marc d'allò establert al títol II. L' article 20.1 de la LAU vigent al moment de subscriure's el contracte diu:

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

La SAP de Barcelona, Secció 13, de 28 de juny de 2019 diu:

En relación con la obligación (pactada en el contrato) de abono de los gastos 'generales' o de comunidad, por la parte arrendataria, debe advertirse lo siguiente: Según el artículo 20.1, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , para la validez del pacto por el que los gastos generales del inmueble se ponen a cargo del arrendatario, el pacto debe constar por escrito, y debe determinarse el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

En este sentido, es doctrina reiterada de esta Sala ( Sentencias de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona dictadas en los rollos de apelación nº 942/05 , 101/06 , 724/06 , o 779/08 ) que los gastos generales a que se refiere el artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , el cual permite que pueda pactarse por las partes que sean a cargo del arrendatario, son los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios; y que los gastos generales a los que se refiere este artículo son los conocidos como gastos de comunidad, a los que se refería el artículo 9, regla 5ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , habiéndose copiado literalmente la dicción de este último precepto, el cual se mantiene casi idéntico en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril.

En el caso que nos ocupa, se establece en la cláusula segunda del contrato (sobre Renta y fianza) en el apartado 2.1 'in fine' que 'Los gastos mensuales a cargo del inquilino son también Luz, Gas butano, Agua, internet, teléfono, comunidad, basuras, etc etc. (...)'. Esto es, no se cumple en el contrato (documento nº 1 de la demanda) con lo establecido en el artículo 20 de la LAU , por lo que ninguna cantidad puede reclamarse a la parte arrendataria, señor Pablo Jesús , en concepto de gastos de comunidad de propietarios. Máxime, cuando la parte arrendataria ha mostrado su oposición frontal y clara al abono de este concepto, desde el inicio mismo del contrato y en la primera reclamación de tales gastos realizada por la arrendadora demandante en esta litis (no siendo pues, de aplicación al caso, tampoco, la doctrina de los actos propios, pues no consta en las actuaciones ni un sólo recibo de abono de estos gastos de comunidad por parte del arrendatario demandado).

Así pues, no existiendo en el contrato objeto de autos pacto válido por el que los gastos generales del inmueble se pusieran a cargo del arrendatario, por no haber constancia de pacto por escrito en el que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, en los términos exigidos por el artículo 20.1, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos ; y no dándose las circunstancias para aplicar la única excepción posible (a través de la doctrina de los actos propios) debe concluirse que la demandante, señora Amanda , carece de acción contra la demandada para reclamarle la cantidad de 216,5 euros, en concepto de gastos de la Comunidad de Propietarios de los cuatro trimestres del año 2017.

En aquest cas, un cop aclarit el concepte de 'gastos generales' com a despeses d'una comunitat o de caire general de l'immoble, s'ha de matisar l'aplicació de l'article 20. En relació amb les despeses d'escombraries, la seva suma no queda aclarida al contracte, ni s'estableix quin era el seu abast al moment de signar el contracte. D'igual manera, els cinc rebuts que es reclamen es fan de manera íntegra. Això no quadraria amb allò que s'ha estipulat pels altres serveis, on s'han dividit en tres parts cadascuna de les quotes. Per això, no constant determinat quin havia de ser la suma de la despesa al moment del contracte s'ha de considerar com a no reclamable la suma reclamada de 240,80 euros.

Respecte de les altres quantitats, hauria estat possible la seva individualització per mitjà de la instal·lació de comptadors separats. De tota manera, es va pactar entre les parts la prorrata d'aquestes factures, i se li ha reclamat un terç de cadascuna d'elles. Si no s'acordés la condemna del demandada al seu pagament s'estaria produint un enriquiment injustificat de la demandada, que hauria gaudit de manera gratuïta de llum i aigua. Per això s' entén procedent que l'acció prosperi en relació amb els 234,95 euros de factures de llum i 1.353,33 euros de factures d'aigua i les que es meritin fins a la restitució de claus a l'actora seguint amb l'aplicació de la satisfacció del terç de la factura.

En definitiva, s'ha de tenir per resolt el contracte d'arrendament subscrit entre les parts el dia 1 de gener de 2017, per manca de pagament d'una quantitat assimilada a la renda, i s'ha de condemnar als demandats a satisfer les sumes de 234,95 euros de factures de llum i 1.353,33 euros de factures d'aigua i les que es meritin fins a la restitució de claus a l'actora seguint amb l'aplicació de la satisfacció del terç de la factura, així com a posar a disposició de l'actora la finca sota apercebiment de llançament.

TERCER.- En tant que es reclamen expressament, es meritaran els interessos legals de l' article 1.108 del CC des de la data de la interpel·lació judicial.

QUART.- Pel que fa a les costes, estem davant d'una estimació parcial de la demanda, raó perquè la diferència entre la petició i la condemna excedeix del 12 % de la suma reclamada.

Fallo

ACORDO: Estimar parcialment la demanda interposada en nom i representació de Rosa i condemno Efrain i Socorro satisfer les sumes de 234,95 euros de factures de llum i 1.353,33 euros de factures d'aigua i les que es meritin fins a la restitució de claus a l'actora seguint amb l'aplicació de la satisfacció del terç de la factura, així com a posar a disposició de l'actora la finca sota apercebiment de llançament, tot això amb la declaració de resolució del contracte d'arrendament de data 1 de gener de 2017. Es meritarà l'interès legal del diner des de la interpel·lació judicial. No es fa expressa condemna en costes .

Aquesta resolució s'ha de notificar a les parts personades.

Es pot recórrer en apel·lació en el termini de 20 dies des de la seva notificació, recurs que serà substanciat davant l'Audiència Provincial de Tarragona.

Per aquesta resolució ho acordo i signo. En dono fe.

'D'acord amb allò que disposa el reglament 2016/679 del Parlament Europeu i del Consell, de 27 d'abril de 2016, relatiu a la protecció de les persones físiques quant al tractament de dades personals i a la lliure circulació d'aquestes dades, a l' article 5 de la Llei Orgànica 15/1999 , que remet a l' article 236 de la Llei Orgànica del Poder Judicial , i al Reial Decret 1720/2007, de 21 de desembre, per mitjà del qual s'aprova el reglament de desenvolupament de la Llei Orgànica de Protecció de Dades de caràcter personal, els informem que en aquest moment ( llevat que ja hagués estat informat anteriorment) que les seves dades personals han estat incorporades al fitxer d'assumptes d'aquesta oficina judicial, únicament per al compliment de la tasca que aquesta duu a terme i sota la seva guarda i responsabilitat, i que els tractarà amb tota la diligència possible'.

PUBLICACIÓ. Avui el jutge d'aquest Jutjat Magistrat ha llegit i publicat aquesta Sentència en audiència pública. En dono fe.