Sentencia Civil Nº 160/2010, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 528/2009 de 28 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00160/2010

SENTENCIA Nº 160/10

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000528 /2009

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D. José Ignacio Álvarez Sánchez

MAGISTRADOS

D. Agustín Azparren Lucas

D. Guillermo Sacristán Represa

En Oviedo a, veintiocho de Abril de dos mil diez.

VISTOS en grado de apelación por esta Sección Primera de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los presentes autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 749 /2008, procedentes del JDO.1A.INST. E INSTRUCCION N.1 de CANGAS DE ONIS, Rollo 528 /2009, entre partes, como Apelante Dª. Agustina y D. Cirilo representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. ISABEL ALDECOA ALVAREZ, y bajo la dirección letrada de D. EMILIO VEA RUIZ, y como Apelada SEIF RESIDENCIAL S.L. representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. CRISTINA GARCIA- BERNARDO PENDAS, y bajo la dirección letrada de Dª. MARIA LUISA RIOS DAVILA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onis dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 9 de Septiembre de 2009 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por Agustina Y Cirilo frente a la entidad SEIF Residencial S.l. Se declara la expresa imposición de costas a la parte demandante.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 2 de Febrero de 2010, quedando los autos para sentencia.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Don Agustín Azparren Lucas.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora, ahora apelante, presentó demanda instando la resolución del contrato de compraventa de vivienda, garaje y trastero suscrito con la Promotora demandada, resolución que fundaba en el incumplimiento de la entrega de la vivienda en el plazo señalado en el contrato y de conformidad con su condición general sexta que concedía a la parte compradora la opción entre exigir el cumplimiento del contrato con una prórroga y la resolución del contrato.

Según la estipulación primera del pliego de condiciones particulares del contrato, la parte vendedora se comprometía a entregar los inmuebles objeto del contrato antes del día 28 de febrero de 2008, siempre que la parte compradora tuviera abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha, estableciéndose además que en caso de que el vendedor no pudiera entregar los inmuebles en la fecha prevista, sería de aplicación lo dispuesto en la condición general sexta que concedía a la parte compradora, como ya se ha dicho, la opción entre la resolución y la prórroga del contrato.

SEGUNDO. Son hechos indiscutidos, que los compradores habían cumplido con la obligación de pago conforme a lo estipulado y también que la entrega de la vivienda no se produjo antes del día 28 de febrero de 2008, sin que sea necesario entrar en la discusión de si la cedula de habitabilidad concedida el 12 de marzo de 2008 (folio 84 de los autos), era suficiente para efectuar la entrega de la vivienda o si se necesitaba la licencia de primera ocupación no concedida todavía en el momento de presentación de la demanda, el 23 de octubre de 2008, a pesar de que la discusión sobre si hubo ocupación o no de algunas viviendas sin la licencia municipal, agotó la casi totalidad de la actividad probatoria en el juicio.

La sentencia de Instancia desestima la demanda al entender que no ha existido una pasividad en el vendedor que permita evidenciar una voluntad incumplidora en cuanto a la entrega de la vivienda partiendo de que la vendedora ha finalizado las obras antes del plazo fijado y ha dado todos los pasos necesarios para conseguir la legalización administrativa de la vivienda, concedida la cédula de habitabilidad el día 12 de marzo de 2008, es decir poco tiempo después de transcurrido el plazo de entrega, y que si bien solicitó licencia de primera ocupación esta no fue concedida por tener que subsanarse determinadas defectos de acabado o remate de las obras, defectos que eran achacables a la empresa constructora, distinta de la demandada. La sentencia termina por entender que el retraso en la entrega no es suficiente para justificar la resolución promovida al no poder considerarse como una voluntad inequívocamente obstativa que venga a frustrar decisivamente el fin del contrato.

Por su parte la entidad apelada dedica su extenso escrito de oposición a apoyar la sentencia de instancia y extenderse en un estudio sobre la facultad de resolución del art. 1124 del C.C . y sobre la jurisprudencia que considera que el incumplimiento del plazo de entrega no es esencial para entender que frustre las legítimas expectativas del comprador.

TERCERO. Como señala la parte apelante, la sentencia incurre en la inaplicación de la cláusula resolutoria del contrato, vulnerando el principio "pacta sunt servanda" recogido en el art. 1091 del C.C ., es decir, en el presente caso no se trata de aplicar la facultad de resolver que se entiende "implícita" en las obligaciones recíprocas, como señala el art. 1124 del C.C . y confirma la jurisprudencia que lo interpreta, cuestión a la que dedica la mayor parte del escrito de oposición la parte apelada, sino que nos encontramos con una facultad de resolución "expresamente" recogida por acuerdo de las partes en el propio contrato.

Son las partes las que han dado el carácter de esencial a la falta de entrega, de la misma forma que el vendedor se reservaba también la facultad de resolución si la parte compradora no hubiese pagado cualquiera de los plazos del precio (cláusula octava de las condiciones generales, folio 16 vto. de los autos), por ello los compradores podían optar por la resolución del contrato simplemente por el hecho de que la vivienda no fuera entregada "antes del 28 de febrero de 2008", lo que así hicieron presentando la demanda el 23 de octubre de 2008.

No nos encontramos por tanto ante un supuesto de facultad resolutota implícita, naturaleza que se deriva del art. 1124 como podemos ver en la STS de 26 de septiembre de 2000 , cuando tras calificar a dicho artículo como precepto genérico, dice que "se refiere a todo tipo de contratos bilaterales, cuando se incumpla por alguno de los obligados lo que les incumbe, en cuyo caso, automáticamente, el perjudicado, en su caso, podrá instar la resolución, aunque, claro es, ese remedio no esté previsto en el contrato, porque se trata de una 'facultad resolutoria implícita en las recíprocas'".

Tratándose de una cláusula contractual, como señala el art. 1281 del C.C ., se estará al sentido literal de la misma, cuando los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, y así es evidente que una cláusula que dice que "de superarse la fecha prevista para la entrega, la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato", no ofrece duda alguna de su sentido y de la intención de las partes, y así incluso lo entendía la propia compradora cuando en su interrogatorio en el juicio, y en referencia a la facultad de resolución, manifiesta que "había una cláusula del contrato donde lo ponía claramente" (min. 38.26 video 2 ).

Esta distinción entre la facultad implícita del 1124 o la regla especial del art. 1504 del C.C . por una parte y la existencia de un pacto expreso, es cuestión que es esencial para la resolución de este litigio, pues las abundantes citas jurisprudenciales incluidas en el escrito de la parte apelada se refieren a supuestos en que la facultad de resolución no estaba expresamente pactada, como se deduce del contenido de dichas resoluciones y se puede ver expresamente señalado en una de la sentencias citadas por la parte apelada, la SAP Murcia, Sección 5ª, de 1 de julio de 2008, concretamente en el párrafo segundo de su fundamento primero (folio 172 de los autos), cuando al referirse al desequilibrio contractual se dice que la facultad resolutoria para el comprador "no fue pactada en el contrato", de ahí que posteriormente entre en la valoración de si el incumplimiento del plazo es esencial.

CUARTO. Por último, quedaría por valorar las alegaciones que hace la parte apelada, como consecuencia de que la actora ejercita la facultad de resolución en la demanda iniciadora de este juicio, que se presenta el 23 de octubre de 2008, es decir, lo hace casi ocho meses después del plazo de entrega no cumplido. De esta demora extrae dos consecuencias o que la parte actora había optado tácitamente por la prórroga en lugar de la resolución o en todo caso que constituiría una actuación contraría a la buena fe, o un abuso del derecho.

Ninguna de estas alegaciones puede acogerse ya que no existe dato alguno que haga presumir que los compradores optaron por la prórroga, ni su actuación puede tacharse de contraria a la buena fe o constitutiva de abuso de derecho, si tenemos en cuenta que las explicaciones que expuso la compradora en su interrogatorio en el juicio fueron que la primera comunicación de la resolución del contrato se hizo con la demanda "porque no localizaban a la Promotora por ningún sitio" (min. 33.41 video 2), que "intentó ponerse en contacto con ellos" (min. 34.18) y que "no ha tenido oportunidad de dar prórroga porque no ha tenido oportunidad de hablar con la Promotora" (min. 34.50), explicaciones creíbles si tenemos en cuenta que el representante de la demandada reconoció que cambiaron el domicilio que figuraba en el contrato (min. 11.36). En todo caso, no puede entenderse como mala fe o abuso de derecho el hecho de que la facultad de resolución se haya ejercitado unos ocho meses después del plazo de entrega, cuando la parte demandada no ha justificado que hubiera intentado contactar con los compradores tras el incumplimiento del plazo y cuando realiza el requerimiento para que estos firmaran la escritura pública bastante tiempo después de presentarse la demanda (interrogatorio de la Sra. Agustina , min. 33.26).

QUINTO. En consecuencia procede estimar el recurso de apelación y revocar la sentencia del juzgado de 1ª instancia de Cangas de Onís, dictando otra por la que se estima íntegramente la demanda con la condena de la parte demandada al pago de las costas de la instancia conforme al art. 394.1 y sin hacer expresa condena al pago de las costas de la apelación de acuerdo con el art. 398.2 de la LEC .

Por todo lo expuesto, esta Sala dicta el siguiente:

Fallo

Estimar el recurso de apelación presentado por Dª Agustina y D. Cirilo contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onis con fecha 9 de Septiembre de 2009 , que se REVOCA y en su lugar se dicta otra por la que estimando la demanda presentada por Dª Agustina y D. Cirilo contra Seif Residencial S.L. se declara resuelto el contrato de compraventa estipulado entre la parte actora y la demandada con fecha 2 de octubre de 2007 respecto de los bienes que se determinan en el escrito de demanda, con la obligación de la entidad demandada de devolver a los actores Dª. Agustina y D. Cirilo la suma de 42.457,59 euros que corresponden a las cantidades entregadas en concepto de precio de venta y 2.122 euros por indemnización, más los intereses legales desde la interpelación judicial, con la condena de la demandada al pago de las costas de la instancia y sin que se haga expresa condena al pago de las costas de la apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.