Sentencia Civil Nº 160/2012, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 37/2011 de 24 de Mayo de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA nº 160/12
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE
Dª. LOURDES MOLINA ROMERO
MAGISTRADOS
D. RAFAEL GARCIA LARAÑA
D.ANDRES VELEZ RAMAL
En la ciudad de Almería a veinticuatro de Mayo de 2.012
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación, Rollo nº 37/11 los
autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de El Ejido seguidos con el nº 560/09 sobre Procedimiento
Ordinario, de uno como demandante PROMOCIONES MURCIA Y ALMERIA S.L. representado/a en esta
alzada por el/la Procurador/a Sr/a. Sánchez Cruz bajo la dirección Letrada del Sr/a. Belnaldez Rodríguez frente
a Dª. Milagros Y D. Isidoro representado/a en esta alzada por el/la Procurador/a Sra. Batlles Paniagua y
dirigido por el/la Letrado/ Sr. De Castro García .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia en los referidos autos se dictó Sentencia de fecha 8 de Octubre de 2.010 cuyo Fallo dispone: 'Estimo íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Elena Romera Escudero, en representación de PROMOCIONES MURCIA Y ALMERIA SL., sobre CUMPLIMIENTO CONTRACTUAL, contra D. Isidoro Y Dª Milagros , representados por el procurador D. José Román Bonilla Rubio, condenando a éstos a elevar a público el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes en fecha 27 de Abril de 2006. bajo apercibimiento de que de no hacerlo se realizará por este Juzgado en su nombre y a su costa, así como a abonar a la mercantil actora la cantidad de ciento sesenta y siete mil quinientos veintinueve euros con noventa céntimos (167.529,90 #), cantidad ésta que devengará un interés equivalente al interés legal del dinero, desde el día 30 de agosto de 2008 y hasta su completo pago, y la cantidad de seis mil quinientos cuarenta y ocho euros con ochenta y cuatro céntimos (6.548,84 #) en concepto de gastos, más los que se vayan devengando hasta el íntegro cumplimiento de la obligación.

Desestimo la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. José Román Bonilla Rubio, en representación de D. Isidoro y Dª Milagros , contra la mercantil PROMOCIONES MURCIA Y ALMERIA S.L, absolviendo a ésta de todos los pedimentos efectuados en su contra.

Se imponen a los codemandados las costas causadas en el presente procedimiento.'.



TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandada se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, solicitando en el escrito de recurso la revocación de la mencionada resolución .



CUARTO.- Recibidas las actuaciones en este Tribunal, se formó el rollo de sala, se turnó de ponencia y se trajeron para votación y fallo el día 14 de Mayo de 2.012 quedando los autos vistos y conclusos para sentencia.



QUINTO .- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Es ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª LOURDES MOLINA ROMERO.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de Isidoro y Milagros interpuso recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando la infracción del art. 1.184 del C.Civil ; la infracción de la normativa sobre consumidores y usuarios, y la improcedencia de la condena al pago de las cuotas hipotecarias devengadas desde que se debía haber otorgado la escritura pública.

Se desestimará el recurso porque aquella resolución es ajustada a derecho.

Promociones Murcia y Almería S.L. formuló demanda de Juicio Ordinario, instando el cumplimiento del contrato de compraventa celebrado el 27 de Abril de 2.006 con los demandados, Isidoro y Milagros . El contrato tenía por objeto la vivienda situada en el ' DIRECCION000 ' del término municipal de El Ejido, concretamente en la planta NUM000 del bloque NUM000 . El precio estipulado fue de 197.094,00 # IVA incluido. De ese precio se habían abonado 5.940,00 # en concepto de reserva, más 23.624,10 # como pago a cuenta del precio total, que debería abonarse a la entrega de las llaves y el otorgamiento de la escritura pública. La fecha de finalización de las obras y entrega de las viviendas se había acordado para el segundo trimestre del año 2008, y a la conclusión de aquellas debería emplazarse a los compradores para la entrega de llaves y el otorgamiento de la escritura pública. Aún así, y concluida la construcción de la vivienda se había requerido a los demandados en el sentido expuesto, y estos no cumplieron lo estipulado.

De ahí que se interesara el cumplimiento del contrato, con el pago del precio y los intereses legales devengados, y los de las cuotas del préstamo hipotecario que pesaba sobre la vivienda desde la fecha en que se debiera haber otorgado la escritura, hasta que definitivamente se otorgase.

Los demandados se opusieron a aquella pretensión, alegando la concurrencia de una cuestión prejudicial civil, al haberse interpuesto demanda ejecutiva contra el avalista de la promotora (Caja Madrid).

Asimismo alegaron la imposibilidad para obtener la financiación hipotecaria. Esta cuestión fundamentaba la demanda reconvencional interpuesta. Además consideraban que era nula, por abusiva, la cláusula prevista en el apartado 3.3 de las condiciones generales del contrato de compraventa, conforme a la redacción del INC, y la legislación de Consumidores y Usuarios. En definitiva, interesaba la resolución del contrato y la devolución a los compradores de las cantidades entregadas a cuenta.

La entidad actora se opuso a todas y cada una de estas pretensiones, y finalmente y una vez practicadas las pruebas pertinentes se dictó sentencia estimando la demanda principal y desestimando la reconvencional.

Contra la referida resolución se interpuso el recurso que nos ocupa, en los términos expuestos con anterioridad.



SEGUNDO.- Para resolver la cuestión litigiosa partiremos de la interpretación genérica del art. 1.124 del C.Civil , que fue invocado por la actora para fundamentar la acción de cumplimiento de contrato que ejercita en la demanda principal. Las obligaciones recíprocas tienen unos efectos específicos debido a su interconexión o interdependencia. El primero es la necesidad de cumplimiento simultáneo, en el sentido de que el acreedor de una obligación recíproca no puede exigir a su deudor que cumpla, si a su vez no ha cumplido o cumple al tiempo u ofrece cumplir la otra obligación recíproca de la que es deudor. Si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor, sin que aquel haya cumplido u ofrezca cumplir la suya, este deudor podrá oponer y rechazar la acción de cumplimiento, mediante la llamada excepción de incumplimiento contractual.

Lo cual no se establece explícitamente sino que se deduce del art. 1.100 último párrafo y del art. 1.124, ambos del C. Civil . ( S.T.S. 9 de Diciembre de 2.004 R.J. 2004,7916). En este caso concurren los requisitos expuestos, y no consta acreditada la pretensión de los demandados sobre la imposibilidad sobrevenida en el cumplimiento del contrato.

Como señala la sentencia de esta Sala de 1 de Febrero de 1.999 , el art. 1.184 del C. Civil que establece la imposibilidad objetiva de cumplir la obligación como causa de extinción, es causa de extinción de la obligación por no ser posible realizar la prestación del deudor, sin que le sea imputable a ésta; si le es imputable, no es causa de extinción de la obligación, sino que da lugar a la resolución, a la ejecución forzosa en forma específica o a la indemnización ( S.T.S. 5 de Octubre de 2.002 R.J. 2002, 9264). El art. 1.184 del C. Civil establece la liberación del deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultase legal o físicamente imposible, lo que de acuerdo con la interpretación jurisprudencial, supone una alteración de las circunstancias completamente extraordinaria y racionalmente imprevisible que permita objetivamente hacer viable la resolución de los contratos para adaptarlos a tales circunstancias excepcionales, teniendo en cuenta que para que exista irresponsabilidad es preciso que el motivo de no poder cumplir el contrato sea imprevisible o irresistible, que no se deba a voluntad del deudor y que haya relación causal entre el evento y el resultado ( S.T.S. 20 de Mayo de 1.997 R.J. 1997, 3890). En definitiva, el art. 1.184 del C. Civil es manifestación del principio que se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles y ha de tratarse de imposibilidad física, objetiva, absoluta, duradera, suficientemente demostrada y no imputable al deudor y si se trata de imposibilidad legal, la misma se extiende a toda imposibilidad jurídica que se presenta definitiva.

( S.T.S. de 8 de Junio de 2.007 R.J. 2007, 3383).

Se tendrá en cuenta la anterior doctrina para resolver el supuesto enjuiciado, bien entendido que los demandados no han logrado probar la imposibilidad que alegan, en los términos y con los requisitos anteriormente expuestos.



TERCERO.- Ambas partes han reconocido la concertación del contrato de compraventa privado que tuvo lugar el 27 de Abril de 2.006, sobre la vivienda en construcción situada en el complejo inmobiliario denominado ' DIRECCION000 ', en el término municipal de El Ejido, PARAJE000 . En concreto de la vivienda NUM001 , situada en la planta NUM000 del bloque NUM000 .

La vivienda en cuestión estaba gravada con una hipoteca constituida a favor de Caja Madrid por importe de 141.920,00 # de principal, 27.674,40 # de intereses ordinarios, la misma cantidad de intereses moratorios y costas. El precio total pactado era de 197.094,00 # (IVA incluido), que se abonaría del siguiente modo: 5.940,00 # (IVA incluido) como entrega a cuenta; 23.624,10 # mediante cheque bancario, y el resto 167.529,90 # al otorgamiento de la escritura pública y entrega de llaves. Asimismo se pactó, una vez informada la parte compradora de la posibilidad de subrogarse en la hipoteca suscrita por la vendedora, que no lo haría, obligándose la promotora a la cancelación de dicha carga a su costa antes de la entrega de los inmuebles.

Así las cosas, diremos que los compradores, como se acreditó a través de los documentos aportados con la demanda, pagaron 29.564,10 #, restando la cantidad que habría de abonarse al otorgamiento de la escritura pública. Este importe no llegó a hacerse efectivo, según los compradores por la imposibilidad sobrevenida. No obstante, dicha imposibilidad no se ha probado en modo alguno. No se ha justificado la insuficiencia de medios económicos para hacer frente al pago, que además no fuese imputable a los deudores; ni tampoco queda constancia de que la entidad bancaria Caja Madrid hubiera denegado la concesión del préstamo hipotecario. Al contrario, de la certificación remitida por la entidad se infiere que no llegó a iniciarse el oportuno expediente. No se ha justificado que otra u otras entidades bancarias hubieran denegado la concesión del préstamo, que finalmente imposibilitara a los compradores el pago del precio. Téngase en cuenta que no se imponía a los compradores el pago a través de la concertación de un préstamo, bastando con que a la entrega de llaves y otorgamiento de la escritura pública hicieran efectivo el pago de la cantidad pendiente, que ascendía a 167.529,90 #.

A falta de prueba sobre este particular, no puede prosperar la petición principal de la demanda reconvencional, que además está vinculada a la declaración de nulidad de la cláusula tercera, tres, de las condiciones generales del contrato.

La referida cláusula se refiere al supuesto en que no se obtenga la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria y en la obligación personal derivada del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado.

En cualquiera de estos supuestos se establecía que la parte compradora se obligaba a pagar igualmente a la vendedora el importe previsto para el referido préstamo en la forma y bajo las condiciones específicadas en las estipulaciones particulares del contrato. En el caso de incumplimiento de esta obligación de pago la vendedora podrá resolver el contrato, perdiendo la compradora la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta como cláusula penal por incumplimiento. En solicitud de la nulidad de la citada cláusula invocaron los compradores las normas de la legislación sobre consumidores y usuarios, en concreto los arts. 10 y 10 bis de la Ley 26/1984 General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y el punto 17 de la Disposición Adicional Primera de la citada Ley .

En principio, y de una lectura separada de la citada cláusula podría inferirse la falta de reciprocidad de la misma respecto a la entidad vendedora, pues no contempla una sanción similar para esta última. Ahora bien, la conclusión sería precipitada si no se tienen en cuenta las siguientes consideraciones: En primer término la cláusula en cuestión forma parte del apartado relativo a la forma de pago, y es consecuencia de la falta de cumplimiento de la obligación esencial del comprador, esto es, la del pago del precio a la fecha de la entrega de llaves y del otorgamiento de la escritura pública; resultando lógico que ante el impago exista una cláusula penal consistente en la pérdida de cantidades entregadas a cuenta. No pudo pactarse en esta cláusula algo similar para el vendedor, pues resulta obvio que el cumplimiento de esta obligación únicamente es exigible al comprador, en justa contrapartida por la entrega de la vivienda, que sí incumbe como obligación principal al vendedor. Es por ello que esta cláusula tiene su correspondencia directa con la cláusula octava de las condiciones particulares del contrato. En efecto, esta última cláusula tiene por objeto el incumplimiento de las partes, y distingue entre una y otra. Cuando se trata de la compradora, la vendedora está facultada para exigir el cumplimiento, en los términos pactados, o en su caso la resolución, en cuyo supuesto 'retendrá en su poder el 100 % de las cantidades abonadas por la parte compradora, como cláusula penal por incumplimiento'.

De otro lado y en el caso de incumplimiento de la parte vendedora también a la compradora se le faculta de la misma forma, pudiendo pedir el exacto cumplimiento de las obligaciones o, en su caso la resolución 'en cuyo caso, la vendedora restituirá por duplicado a la compradora las cantidades anticipadas entregadas a cuenta del precio final de la vivienda'. Además y como colofón se incluirá en esta última cláusula un tercer apartado que era una disposición común para el incumplimiento de ambas partes, en el sentido que no podrán exigir simultáneamente el cumplimiento de la obligación de entrega de los inmuebles, o del pago de los mismos, y el abono de la cláusula penal. Pues bien, la legislación aplicable no será la Ley 26/1984 de 19 de Julio General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, sino la vigente que es el Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de Noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

El art. 82 de la citada norma determina el concepto de cláusulas abusivas, entendiendo con carácter general, según el párrafo 1º que son aquellas no negociadas individualmente, y todas aquellas prácticas no consentidas, que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. Además, según el párrafo tercero, habrá que tener en cuenta para su apreciación las circunstancias concurrentes, 'y todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que este depende'. De igual modo, el párrafo 4º describe aquellas cláusulas que 'en todo caso son abusivas', entre las que pueden destacarse las que limiten los derechos del consumidor y usuario; y las que determinan la falta de reciprocidad en el contrato.

Como queda dicho las cláusulas del contrato que comentamos no tienen el carácter abusivo que se les atribuye. De modo que no procede declarar la nulidad de las mismas, desestimándose la petición que se formula. Dicha petición también se puso en relación con el dictamen emitido por la Comisión de Cooperación de Consumo sobre cláusulas abusivas celebrada el 3 de Abril de 2.001. El dictamen en cuestión contenía un contrato tipo de compraventa de vivienda en el que se incluían determinadas cláusulas correctoras de las que se consideraban abusivas. En concreto y en relación con la relativa a la no obtención de la financiación prevista, contemplaba la posibilidad de que el comprador optase por la resolución de contrato con devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta. Entendemos que este dictamen ha de interpretarse, teniendo en consideración lo dispuesto en el apartado primero del informe, esto es, 'sin perjuicio de la valoración que, en su caso, realicen las instancias judiciales, únicas a las que compete la declaración de nulidad de las cláusulas que se reputen abusivas, según dispone el art. 10 bis, nº 2 de la Ley 26/1984 de 19 de Julio , General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y de las funciones de calificación y control encomendadas a Registradores y Notarios'.

Es evidente que dicho informe no resulta vinculante , y en cualquier caso no puede suplir la función que corresponde a los Jueces y Tribunales, que en el caso concreto tendrán que valorar las circunstancias concurrentes, y realizar una interpretación sistemática de las cláusulas contractuales para determinar su carácter abusivo, y por ende la nulidad derivada del mismo.

En definitiva y por todo lo expuesto también este argumento habrá de desestimarse.



CUARTO.- Nos referiremos por último a la petición, entendemos que subsidiaria, relativa al pago de los intereses de la cuota hipotecaria que impuso la sentencia de instancia.

Como queda dicho, la sentencia estimó la demanda principal que tenía por objeto el cumplimiento del contrato, con la obligación impuesta a los compradores del pago del precio aplazado y los intereses de demora.

La petición que examinamos se refiere a los intereses del préstamo hipotecario que pesaba sobre la vivienda que nos ocupa. Al no producirse el pago del precio aplazado a la entrega de llaves, la entidad promotora ha tenido que continuar abonando las cuotas del préstamo hipotecario y los intereses del mismo.

La reclamación de estos últimos se hace en concepto de los perjuicios sufridos por la vendedora. En efecto, el incumplimiento voluntario decidido y provocado exclusivamente por el comprador a causa del impago del precio de la compraventa (que quedó resuelta) ocasiona la consecuencia especial de la indemnización de daños y perjuicios que se hubieran ocasionado y resulten suficientemente demostrados, como autoriza el art.

1.124, en relación al 1.101 y 1.106 del C. Civil ( S.T.S. 26 de Enero de 2.004 R.J. 2.004, 489).

En este caso con la documental aportada con la demandada, en la Audiencia Previa y en el acto del Juicio Oral, se ha probado el devengo de los intereses del préstamo que afectaba a la vivienda, y es por ello que también ha de mantenerse el pronunciamiento sobre el particular.

En definitiva, y por todo lo que se viene razonando se desestima el recurso, confirmando la sentencia de instancia.



QUINTO.- Dado el sentir de esta resolución se impondrán las costas de esta alzada a los apelantes ( art. 398.1 de la LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 8 de Octubre de 2.010, dictada por el Juzgado Mixto nº 1 de El Ejido en el Juicio Ordinario nº 560/09, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución con imposición de las costas de esta alzada a los apelantes..

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de la esta resolución a los efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.