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Última revisión
10/01/2013
Sentencia Civil Nº 160/2012, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 99/2012 de 01 de Junio de 2012
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Orden: Civil
Fecha: 01 de Junio de 2012
Tribunal: AP - Ciudad Real
Ponente: ALARCON BARCOS, MARIA JESUS
Nº de sentencia: 160/2012
Núm. Cendoj: 13034370012012100276
Encabezamiento
Rollo de Apelación Civil: 99/12
Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 211/09
Juzgado: PRIMERA INSTANCIA CIUDAD REAL 2
Iltmos. Sres.
Presidenta:
Dª MARIA JESUS ALARCON BARCOS
Magistrados:
D. LUIS CASERO LINARES
Dª MARIA PILAR ASTRAY CHACON
D. ALFONSO MORENO CARDOSO
CIUDAD REAL, a uno de junio de de dos mil doce.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 211/2009, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de CIUDAD REAL, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 99/2012, en los que aparece como parte apelante, COMUNICACION NATURAL INTERACTIVA, CNI, S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. ANA MARIA OSSORIO GONZALEZ, asistido por el Letrado D. ANGEL GARCIA ORTIZ DE ZARATE, y como parte apelada, GRUPO MASA, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MERCEDES HINOJOSAS SANZ, asistido por el Letrado D. ELENA SOMOZA GONZALEZ, sobre PROCEDIMIENTO ORDINARIO, siendo el Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D./Dª Dª.MARIA JESUS ALARCON BARCOS.
Antecedentes
Fundamentos
A este procedimiento se acumulo el procedente del juzgado de Primera instancia num. 6 en el que la actora reclamaba a la demandada la cantidad de 17.586'09 euros por los daños y perjuicios causados en el inmueble arrendado y reconoce la existencia de una fianza de 36.000 €.
Frente a sendas demandas, respecto a la primera al margen de oponerse a la misma formula reconvención alegando que dejó de abonar las rentas como un medio para presionarle a fin de que se realizase las obras de remodelación necesarias en el Hotel que había arrendado. Así como que en el contrato de arrendamiento se incluía una derecho de opción de compra que no pudo ejercitar con motivo de que se llevo a efecto el desahucio, reclamando por está vía el importe de la opción de compra como así mismo las reparaciones que se realizaron en su momento por el demandado reconviniente y que no fueron satisfechas por el demandado. Igualmente niega que se hubiese causado daños y perjuicios durante la vigencia del contrato de arrendamiento, pero si que adeudada determinadas cantidades relativas a la luz y el agua de los últimos tiempos.
El Juzgado de Instancia dicta sentencia estimando parcialmente la demanda en el sentido de que se abonen las rentas impagadas, los gastos derivados de luz, y gas así como los de reparación del aire acondicionado, excluyendo el resto de gastos que reclamaban por tal concepto. E igualmente estima parcialmente la demanda reconvencional en el sentido de que se abone a la demandada el importe del precio de la opción de compra, así como los 36.000 € relativos a la fianza prestada. Y tras ello procede a la compensación de las cantidades que mutuamente se adeudan.
Frente a dicha sentencia se alza la demandante alegando incongruencia con la demanda reconvencional para conceder la devolución del precio de la opción de compra, así como que se proceda la rectificación de la cantidad de 11.198'60 € y debe reconocer el importe de 14.061'87 euros, tratándose de un mero error en la suma aritmética de dicha cantidad.
Por su parte la demandada reconviniente se opuso a la demanda alegando los motivos fácticos y jurídicos que estimó procedentes.
Al respecto, conviene citar la doctrina jurisprudencial que concreta el concepto y alcance de la misma. Tanto el Tribunal Supremo (v.g. STS de 10 de marzo de 1998 ) como el Tribunal Constitucional (sentencia 9/1998 ) han establecido una doctrina muy sólida y reiterada que proclama que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido - ultra petita-, o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo solicitado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (infra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Igualmente, señala la misma jurisprudencia, no se exige que la relación entre lo pedido y resuelto responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional o flexible, estado autorizado el órgano judicial a efectuar un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, si bien esta facultad tiene como límite el respeto a la causa de pedir, que no puede alterarse, ni cabe la sustitución de unas cuestiones por otras.
Aplicando al caso que nos ocupa entendemos que la sentencia de instancia no cabe entender que ha incurrido en ningún tipo de incongruencia, se puede o no compartir los argumentos jurídicos que sustentan en fallo estimatorio parcial de la demanda reconvencional, así como la estimación del pago del precio de la opción de compra, pero ello no supone que el Juzgado incurre en un supuesto de incongruencia. Razona los motivos por lo que entiende que procede su estimación y estos como decimos no resulta irracionales, sin perjuicio de su valoración por esta Sala cuando procedamos a al estudio del segundo motivo de impugnación.
No obstante lo que considera el recurrente que es incongruente la devolución del precio de la opción de compra, en base a considerar que la extinción del contrato se produjo por causas voluntarias del demandado reconviniente dejando de abonar el precio de la renta con el único fin de presionarle para que se efectuasen las obras de remodelación.
El Juzgador de Instancia entiende que en el caso concreto que nos ocupa procede la devolución del importe del precio de la opción al considerar que los motivos que dieron lugar al desahucio por falta de pago y con ello la extinción del contrato, no fue la voluntad renuente del arrendatario de no abonar su pago, sino muy al contrario como un medio de que el actor se aviniese a la posibilidad de llegar a un acuerdo en relación a acometer las obras de modernización y rehabilitación del hotel, ya que existían serias discrepancias al respecto. Y por ello entendió que los motivos que le llevaron a dejar de pagar la renta produjo el efecto contrario al pretendido de ahí que considere que las causas por las que no pudo ejercer su derecho de opción fue porque se dio por extinguido el contrato de arrendamiento por causas no imputables. Entendemos que tal razonamiento no es incongruente, sino que si bien pudiera considerarse que no era el medio más idóneo para obtener la adecuada respuesta del actor, sin embargo es evidente que por parte de este sólo hubo impedimentos, hasta el punto que consta que por parte del demandado reconviniente, instó a la actora a que se designase un Arquitecto independiente con el fin de valorar las obras que habían que acometer en el Hotel (documento 15 folio 76 de las actuaciones) y con ello daba cumplimiento a lo dispuesto en la cláusula decimoquinta del contrato relativo a la opción de compra y las obras de remodelación. La respuesta de la demandante se recoge en el folio 182, manifestando que podrían ponerse de acuerdo amigablemente (correo electrónico de fecha 15 de mayo de 2008 aportado por la actora en contestación a la reconvención), así como contenido del correo remitido el 23 de julio de 2008 en el que se le supedita acceder a realizar las obras de remodelación y rehabilitación de habitaciones a que decidan comprar el hotel, pues en otro caso no iban a elevar el precio de las reformas gratuitamente. Ello en definitiva lo que pone de manifiesto que la demandada reconviniente pretendía realizar obras que consideraba imprescindibles para el buen funcionamiento del Hotel, a lo que se oponía de forma sistemática la actora, supeditando su realización a que ejerciera la opción de compra, cuando claramente tal vinculación era inexistente, si tenemos en cuenta que en el último párrafo de dicha cláusula se dice "De no llevarse a cabo la opción de compra se devolverá a la arrendataria la cantidad global de gastos de reformas acordada tal y como se haya anexado al presente contrato" ello verifica que la demandada no pretendía el desenlace que tuvo finalmente, y por tanto como indica el Juzgador de instancia no hay un voluntario desistimiento del derecho de opción y sin una actitud obstrucionista por parte de la actora para dar su consentimiento a las obras de rehabilitación, condición imprescindible según el clausulado del contrato para acometerlas.
El Tribunal Supremo en relación al llamado arrendamiento con opción de compra dice que nos encontramos ante la figura de los contratos coligados, que da lugar a la unión de diferentes contratos en un solo negocio, para conseguir así la finalidad empírica que persiguen las partes contratantes. Es decir de ello se concluye que en supuestos como el que nos ocupa nos podríamos encontrar ante un solo negocio jurídico, y por eso las cuestiones que él mismo pudiera plantear relativas a su incumplimiento en razón a unos concretos hechos, no pueden desdoblarse pretendiendo la existencia de dos negocios jurídicos distintos, y dando lugar a resoluciones que además pudieran ser contradictorias.
De forma que, la opción de compra es un contrato a causa variable, por el que una persona limita su facultad de disposición sobre un inmueble en favor de otra, durante cierto tiempo, y bajo determinadas condiciones. Se perfecciona con el consentimiento y se consuma con la declaración unilateral de ejercicio, momento en que se perfecciona la venta si necesidad de nuevo consentimiento en ese extremo.
Ese pacto, unido al arrendamiento trae consigo un contrato relativamente complejo, y decimos relativamente, porque el fruto de la unión no es la yuxtaposición de contratos que conserven su independencia de forma absoluta sin puntos de contacto ni interferencias. La opción está influenciada por el arrendamiento, de manera que si el arrendatario esta en causa de extinción del arrendamiento no podrá ejercer la opción vinculada al mismo, ni podrá ejercitarla una vez vencido o extinguido por cualquier causa. La causa que justifica la concesión de la opción es: ser arrendatario".
Por tanto el demandado reconviniente no podría ejercer su derecho de opción de compra en cuanto que se había extinguido el derecho arrendaticio vinculado al mismo y por tanto su derecho a ejercer el contrato de opción de compra.
Fallo
Se desestima el recurso de apelación formulado por la Procuradora D.ª ANA OSSORIO GONZALEZ, en nombre y representación de COMUNICACIÓN NATURAL INTERACTIVA CNI, S.L. , contra la
sentencia dictada en fecha 5-12-2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ciudad Real , en los Autos Civiles de Juicio PROCEDIMEINTO ORDINARIO 211/2009, y en su consecuencia se confirma la sentencia pero salvando el error padecido en el computo de las cantidades que cada parte debe abonar, de modo que Comunicación Natural Interactiva CNI deberá abonar a Grupo MA SA S.A. la cantidad de
Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer ante este Tribunal Recurso de Casación del artículo 477.2.3º de la LEC y o extraordinario de infracción procesal, dentro del plazo de VEINTE días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla. Previa o simultáneamente a la presentación del recurso, deberá constituirse depósito por importe de 50 euros (CINCUENTA EUROS), cantidad que deberá ser ingresada en la Cuenta de Consignaciones de este Tribunal (1376), con referencia a los datos del presente expediente.
Y una vez firme, devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.
Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.