Sentencia Civil Nº 160/2012, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 708/2011 de 20 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 708/11 - AUTOS Nº 436/10

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 9 DE GRANADA

ASUNTO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO

PONENTE SR. JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ

S E N T E N C I A N Ú M. 160

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ Mª JIMÉNEZ BURKHARDT

MAGISTRADOS

D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO

Dª JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ

En la Ciudad de Granada, a veinte de abril de dos mil doce.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 708/11- los autos de Procedimiento Ordinario nº 436/10 del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Granada, seguidos en virtud de demanda de D. Eduardo y de Dª Estela , contra Promociones Lidamo 2004, S.L.

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 3 de mayo de 2011, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que desestimando la demanda formulada por D. Eduardo y D.ª Estela contra Promociones Lidamo 2004 S.L. debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta absolviendo a la entidad demandada de la pretensión ejercitada en su contra, sin imposición de costas, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad ."

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a éste Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO .- Cómo hechos básicos a tener en cuenta en la resolución de esta litis se hace constar: 1) Los actores Sres. Eduardo y Estela , adquirieron a la entidad demandada Promociones Lidamo 2.004. S.L. a virtud de contrato de 10 de Diciembre de 2.004, una vivienda y plaza de aparcamiento en un edificio en la CALLE000 de Churriana de la Vega (Granada), por precio cierto de 132.222.66 euros, de los que antes de la entrega había de satisfacerse la suma de 20.000 euros y el resto a la entrega de llaves, bien en metálico o mediante hipoteca. 2) La entrega de la vivienda se estableció -cláusula cuarta del contrato- en Abril de 2.006, "salvo causa de fuerza mayor, motivos administrativos, técnicos o jurídicos o reformas...", pactándose además en la cláusula octava que "En caso de incumplimiento del presente contrato por causas imputables a la parte vendedora que no dependan de su sola y exclusiva voluntad, el mismo quedaría resuelto automáticamente y de pleno derecho, viniendo obligada aquella a devolver las cantidades percibidas incrementadas con el interés legal del dinero". 3) La actora cumplió con su obligación de entregar los 20.000 euros en la forma estipulada, pero llegada la fecha de la entrega de la vivienda, esta no pudo llevarse a cabo ya que se quedó en suspenso la concesión de la licencia de primera ocupación, dado que se habían formulado en 2.005 y 2006 sendos procedimientos contencioso-administrativos, el primero de los cuales -271.05-, a instancias de un particular, pedía la revocación de la licencia de obras, por presuntas infracciones de la normativa urbanística, y el segundo -533.06- a instancias de la Consejería de Obras Publicas de la Junta de Andalucía, interesaba la revisión de oficio del acuerdo de concesión de la licencia de obras referida por otras razones de tal entidad. 5) Entretanto se resolvían los anteriores procedimientos hubo contactos entre las partes para darle una solución al problema sin resultado, ya que ambos procedimientos terminaron en primera instancia ( SS de 14 de Diciembre de 2.006 y 13 de Noviembre de 2.008 respectivamente) con estimación parcial de las demandas, las cuales fueron objeto de recurso de apelación por el Excmo. Ayuntamiento de Churriana de la Vega, que habia otorgado la licencia de obras, y esta ultima también por la demandada, y que actualmente están pendientes de resolver. 6) Ante tal situación, los actores remitieron a la entidad demandada un burofax en Marzo de 2.009 comunicándole su intención de resolver el contrato con devolución de las sumas entregadas a cuenta y los daños y perjuicios, lo que rechazó la demandada al no considerarse responsable del incumplimiento -folios 65 y 67 y ss-. La demanda fue formulada el 17 de Marzo de 2.010 en la que se pedía la resolución del contrato, la devolución de los 20.000 euros entregados a cuenta del precio y los daños y perjuicios producidos, consistentes en el alquiler de una vivienda entre Septiembre de 2.007 a Junio de 2.009, por importe de 9.620 euros y gastos de desmontaje de cocina y tasación de vivienda por importe respectivo de 2.019 euros.

SEGUNDO.- Si los contratantes pueden establecer los pactos cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, según les autoriza el artículo 1.255 del código civil , es patente que el pacto contenido en la estipulación octava del contrato de compraventa que se pretende resolver, a cuyo tenor "En caso de incumplimiento del presente contrato por causas imputables a la parte vendedora que no dependan de su sola y exclusiva voluntad, el mismo quedaría resuelto automáticamente y de pleno derecho, viniendo obligada aquella a devolver las cantidades percibidas incrementadas con el interés legal del dinero", goza de la fuerza y eficacia vinculante que determina el art. 1.258 del código sustantivo, y no se puede decir, por ello, que el mismo sea contrario a las leyes, a la moral o al orden publico.

Por tanto, acreditado que, según la cláusula cuarta del contrato, se pactó la entrega de la vivienda en Abril de 2.006, y que a dicha fecha, aunque estaban finalizadas las obras, no se contaba por la entidad demandada con la licencia de primera ocupación, la estimación de la demanda en cuanto a la resolución contractual era obligada como consecuencia de la fuerza vinculante del propio pacto resolutorio y en aplicación de los artículos 1.255 y 1.258 en relación con el 1.123 , 1.124 y 1101 del código civil , pues los contratantes, amen de quedar obligados a cumplir las consecuencias que, según la naturaleza del contrato, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, también quedan obligados "al cumplimiento de lo expresamente pactado", y en este caso se pactó expresamente que la vivienda debería entregarse en Abril de 2.006 y que el comprador tenia facultad de resolver el contrato con devolución por el vendedor de las cantidades que hubiese hecho efectivas cuando el vendedor incumpliere el contrato por causas independientes de su voluntad, que es como ha de entenderse la expresión "...por causas imputables al vendedor que no dependan de su sola y exclusiva voluntad".

TERCERO.- No se consideran por esta Sala causas de justificación del incumplimiento de la obligación de entrega, la existencia de sendos procedimientos contencioso-administrativos sobre la legalidad de la construcción, actualmente pendientes de recurso.

Efectivamente, aunque la cláusula cuarta establece y fija concretamente la fecha de entrega, y señala seguidamente "...salvo casos de fuerza mayor, motivos administrativos, técnicos o jurídicos o reformas...", ello no debe entenderse en el sentido de que cualquier circunstancia o contingencia de tal naturaleza pudiera ser estimada como justificadora del retraso, pues ello dejaría inoperante, ante la falta de concreción de tales causas, la fecha cierta pactada para la entrega, amen de que tal interpretación dejaría sin aplicación lo previsto en la cláusula octava del contrato, de modo que aquella previsión ha de interpretarse que contemplaba la justificación de un retraso breve, mas no la de un retraso como el de autos, donde habían transcurrido cuatro años al tiempo de presentarse la demanda y actualmente casi seis años y aun no se esta en disposición de entregar la cosa, ya que están pendientes de resolución los recursos sobre la legalidad y adecuación de la construcción a las normas urbanísticas, al que son totalmente ajenos los actores. Y ya decía esta Sala en sentencia de 4 de Abril de 2.008 , con cita de las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de enero de 1.990 , 26 de abril de 1.993 , 18 de Abril de 1.994 y 23 de Octubre de 1.997 , que la concurrencia de impedimentos urbanísticos en ciertos contratos como el de compraventa los considera la jurisprudencia, de forma general, como causa de frustración de la finalidad contractual para el adquirente y causantes de invalidez contractual a medio de la resolución.

En nada empece a lo anterior el hecho de que haya habido contactos entre las partes para darle una solución al problema, lo que cabe enmarcar dentro de las previsiones contractuales establecidas en la cláusula cuarta, constitutivas de la demora breve o razonable basada en obstáculos o causas administrativas, de modo que la asunción de esos contactos no implica una voluntad de asumir una demora indefinida de la obligación de entrega hasta que se solventen definitivamente los procesos que impiden el conceder la licencia de primera ocupación y, posiblemente, la entrega de la misma cosa vendida, habida cuenta el alcance de las pretensiones en dichos procesos.

Y como se desprende de lo anterior, esta Sala no relaciona el incumplimiento resolutorio con la presunta infracción urbanística, que además está pendiente de resolver por otro orden jurisdiccional, sino que basa dicho incumplimiento en la objetiva materialidad del retraso en la entrega, que frustra totalmente la finalidad del contrato para el comprador, a quien el vinculo contractual - art. 1.258 del código civil - no obliga a soportar una situación de gravísimo retraso en la entrega en la que no ha tenido parte y de la que no es responsable. Y ello aunque tan amplia demora venga motivada por causas actualmente en discusión ante los Tribunales, y sin perjuicio de las posibles acciones que correspondan al demandado frente a los promotores de aquellos procedimientos si no se acreditaran las infracciones urbanísticas invocadas.

CUARTO.- Consecuencia de lo que se expone es la estimación de la pretensión resolutoria del contrato, y la condena a la demandada a la devolución de las sumas entregadas a cuenta, por importe de 20.000 euros.

En cuanto a los daños y perjuicios reclamados, ha de tenerse en cuenta que, respecto de los gastos de alquiler, no se ha acreditado existiese entre las partes algún tipo de acuerdo para que asumiere tales gastos la parte demandada entretanto se solucionaba el problema planteado, pareciendo a esta Sala que participar voluntariamente en las reuniones habidas entre las partes y con otros interesados para resolver el problema supone asumir sus consecuencias y entre ellas el alquilar otra vivienda en Septiembre de 2.007, por lo que reclamar ahora lo que se asumió voluntariamente entretanto se encontraba dicha solución, es ir contra sus propios actos, cuanto mas que la voluntad resolutoria no se manifestó hasta Marzo de 2.009, decidiendo los actores adquirir otra vivienda en Abril de 2.009 -folio 121-.

En cuanto a los daños y perjuicios producidos por el desmontaje de la cocina, ha de tenerse presente que, aunque la propia parte demandada admite en el interrogatorio de su representante legal que, como estaba prevista la entrega de la vivienda en fechas cercanas al plazo pactado, se le entregaron las llaves "para que fueran metiendo cosas" (Sop. Inf. Min. 4), consta asimismo que ello fue a petición de los demandantes, de modo que no se puede hacer derivar de un hecho gracioso y de mera liberalidad, que supone una transferencia interina de la posesión, la indemnización de unos perjuicios no derivados o imputables a la propia naturaleza de la cosa, cuanto mas que al poseedor interino y de buena fe -como lo fueron los actores- solo le son indemnizables los gastos necesarios o útiles que hubieren efectuado en la cosa, siempre que estos últimos permanecieren en la cosa - art. 453 del código civil - hecho que es contradictorio con lo que se reclama ewn la medida en que los actores, voluntariamente, se llevaron dichas impensas útiles, como es la cocina instalada.

En cuanto a los gastos de tasación de la vivienda litigiosa, no se ha justificado la razón de la misma, cuanto mas que se trata de una valoración efectuada por encargo de un tercero, ajeno a comprador y vendedor, como consta en el documento aportado -folio 130-, por lo que no hay razón suficiente para que puedan ser imputados tales gastos al vendedor, todo lo cual conlleva la desestimación de la pretensión indemnizatoria de los daños y perjuicios.

QUINTO.- Las sumas a que se condena a la demandada devengaran el interés legal desde la fecha de la interpelación judicial, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.100 , 1.101 y 1.108 del código civil y jurisprudencia que los interpreta, citándose a tal efecto la sentencia de 19 de Junio de 1.995 .

SEXTO.- Habiéndose estimado parcialmente el recurso del actor, no procede imponer las costas causadas en ambas instancias. Todo ello de conformidad a los artículos 394 y 398 de la LEC .

SÉPTIMO.- Procede resolver de conformidad con lo dispuesto en la D. Adicional decimoquinta de la Ley 1/2009 de 3 de Noviembre .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Se estima parcialmente el recurso del actor con devolución del deposito constituido. Se revoca la sentencia. Se declara la resolución del contrato de compraventa concertado entre las partes el 10 de diciembre de 2.004, condenándose a la demandada a pagar al actor la suma de 20.000 euros mas sus intereses legales desde la interpelación judicial. No se imponen las costas de ambas instancias.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.