Sentencia Civil Nº 160/2015, Audiencia Provincial de Alava, Sección 1, Rec 86/2015 de 15 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALAVA. SECCIÓN PRIMERA

ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA. LEHEN SEKZIOA

AVENIDA GASTEIZ 18-2ª planta - C.P./PK: 01008

Tel.: 945-004821

Fax / Faxa: 945-004820

NIG PV / IZO EAE: 01.02.2-14/006483

NIG CGPJ / IZO BJKN :01.059.42.1-2014/0006483

A.p.ordinario L2 / E_A.p.ordinario L2 86/2015 - C

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: UPAD Civil - Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Vitoria-Gasteiz / Zibileko ZULUP - Gasteizko Lehen Auzialdiko 6 zenbakiko Epaitegia

Autos de Procedimiento ordinario 534/2014 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Sabino

Procurador/a/ Prokuradorea:JUAN USATORRE IGLESIAS

Abogado/a / Abokatua: MONICA ROMAN VIÑASPRE

Recurrido/a / Errekurritua: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 N. NUM000 DE VITORIA

Procurador/a / Prokuradorea: MARIA PILAR ELORZA BARRERA

Abogado/a/ Abokatua: MONICA RICO MENDIGUREN

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz compuesta por los Ilmos. Sres. Dª Mercedes Guerrero Romeo, Presidenta, D. Íñigo Elizburu Aguirre y D. Edmundo Rodríguez Achutegui, Magistrados, ha dictado el día quince de mayo de dos mil quince,

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A Nº 160/15

En el recurso de apelación civil rollo de Sala nº 86/15, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Vitoria-Gasteiz, Autos de Juicio Ordinario nº 534/14 promovido por D. Sabino dirigido por la letrada Dª Mónica Román Viñaspre y representado por el procurador D. Juan Usatorre Iglesias, frente a la sentencia nº 216/14 dictada en fecha 20 de noviembre de 2014 , siendo parte apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE000 , nº NUM000 DE VITORIA- GASTEIZ dirigidos por la Letrada Dª Mónica Rico Mendiguren y representados por la Procuradora Dª. Pilar Elorza Barrera; siendo Ponente la Ilma. Sra. Presidenta Dª Mercedes Guerrero Romeo.

Antecedentes

S

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Vitoria-Gastiez se dictó sentencia nº 216/14 cuyo FALLO es del tenor literal siguiente:

'Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por D. Sabino , debo declarar y declaro la caducidad de la acción respecto al Acuerdo de 14 de febrero de 2013 y la validez del acuerdo de 21 de enero de 2014 de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE VITORIA GASTEIZ, convalidando la obligación del demandante de contribuir a los gastos objeto del presente pleito.

Con expresa imposición de costas al demandante.'.

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución, se interpuso, en tiempo y forma recurso de apelación por la representación del Sabino , que se tuvo por interpuesto mediante proveído de fecha 15/1/15 dándose el correspondiente traslado a la parte contraria por diez días para oponerse o impugnar la sentencia, presentando la representacion de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE000 . NUM000 DE VITORIA-GASTEIZ, escrito de oposición al recurso planteado de contrario. Seguidamente, se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial con emplazamiento de las partes.

TERCERO.-Personadas las partes y recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala, con fecha 10/2/15, se mandó formar el Rollo de apelación, registrándose con el número AOR 8

6/15 y turnándose la ponencia recaída en la Ilma. Sra. Presidenta Dª Mercedes Guerrero Romeo. Por providencia de 4/3/15 se señaló para deliberación, votación y fallo el día 23 de abril de 2015.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes necesarios. La sentencia de instancia. Motivos de impugnación.

El actor es propietario de las viviendas NUM001 y NUM002 NUM003 del inmueble situado en el número NUM000 de la CALLE000 de ésta ciudad de Vitoria.

La declaración de obra nueva y Estatutos de la Comunidad de Propietarios de este edificio data del 12 de diciembre de 1.975. En esta fecha el inmueble constaba de nueve viviendas, distribuidas en seis plantas. En la planta NUM002 estaba situado el piso del portero.

El 5 de junio de 1.989 la Comunidad de propietarios adopta el acuerdo de desafectar el piso del portero, acuerdo que se adopta por unanimidad, pasando esta vivienda a ser independiente. Días más tarde, el 21 de junio de 1.989, el piso del portero se vende al actor. En la misma escritura pública de compraventa se desafecta el elemento común y se recalculan las cuotas de participación de las viviendas.

Por escritura pública de 6 de marzo de 1.996 se rectifica la escritura anterior de 21 de junio de 1.989 en lo referente a las cuotas de participación, acordando para la vivienda del piso NUM002 NUM003 el 3,70 %, para las demás viviendas el 6,741 %, el 13,78% para las viviendas dobles.

A pesar de que la comunidad desafectó la vivienda común del piso NUM002 , y se modificaron las cuotas en escritura pública, no se modificaron los Estatutos, continuando vigentes los del año 1.975, razón por la que el actor, como propietario de la vivienda del piso NUM002 , entiende que no le corresponde pagar los 'gastos de los vecinos' que incluyen los gastos de mantenimiento de portal, ascensor, y escalera, que según los Estatutos corresponde repartir entre las nueve viviendas originarias, sin incluir el piso séptimo.

El actor impugna el acuerdo adoptado por la Comunidad de vecinos sobre la aprobación de las cuentas del ejercicio 2.012 y 2.013, con devolución de las cantidades abonadas en concepto de 'gastos de los vecinos' por la vivienda del piso NUM002 NUM003 , por considerar que se ha vulnerado lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad, condenando a la demandada a la devolución íntegra de 984,94 euros del ejercicio 2.012 y 901,65 euros correspondientes al ejercicio 2.013.

La sentencia de instancia desestima la demanda por entender que continua vigente el acuerdo de 6 de junio de 1.989 de la Comunidad adoptado por unanimidad en el que se desafecta la vivienda del portero y se señala una cuota de participación en las cargas y beneficios del 3,70 % para esta vivienda. Y también el acuerdo de 1 de julio de 1.989 en el que se establecen las cuotas para las viviendas NUM004 a NUM001 y para la vivienda del NUM002 . Estos acuerdos no han sido discutidos durante estos años, continúan vigentes, la vivienda del piso séptimo se desafecta, pasa a ser una vivienda privativa, y como tal, por aplicación de lo dispuesto en los Estatutos, debe sujetarse a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal y contribuir a los gastos en la forma prevista en los Estatutos.

El actor impugna la resolución alegando error en la valoración de la prueba en relación a la documental aportada, y vulneración de la normativa aplicable, la Ley de Propiedad Horizontal.

SEGUNDO.- Error en la valoración de la prueba. La documental anexa. Estatutos de la Comunidad.

La Comunidad de propietarios, al igual que el actor, admite que de los Estatutos de la Comunidad se desprende que existen tres tipos de gastos:

a) G astos comunes, que son los generales para el sostenimiento del edificio y sus elementos comunes, a los que se contribuye según la cuota de participación. A estos gastos el actor contribuye por la vivienda del piso NUM002 en un 3,85%.

b) Gastos de calderas, que incluyen el mantenimiento y consumos del sistema general y que se pagan en función de la superficie de la vivienda, un 7,99% por los propietarios de viviendas, a excepción del piso NUM002 cuyo porcentaje es de un 4,12% puesto que su superficie es menor al del resto de las viviendas. Los locales comerciales no usan el sistema de calefacción, por tanto no pagan.

c) Gastos de vecinos, se identifican con los de conservación, alumbrado del portal y escaleras, así como los ocasionados por los ascensores. Los Estatutos excluyen del pago de estos gastos a los locales comerciales, y también al piso NUM002 por ser un elemento común en el año 1.975 cuando se realiza la escritura de obra nueva, constitución en régimen de Propiedad Horizontal y establecimiento de Estatutos.

Partiendo de los hechos descritos en el fundamento primero y de esta distinción de los gastos que realizan los Estatutos y que acabamos de exponer, conviene recordar que lo que aquí se discute es si el actor debe o no contribuir como propietario de la vivienda del piso NUM002 a los 'gastos de vecinos', es decir, si debe pagar los gastos ordinarios y habituales de la escalera y portal como luz, limpieza, pintura caso de ser necesaria, gastos de mantenimiento y reparación de ascensor, y otros similares. El actor considera que los Estatutos no se han modificado desde el año 1.975 y que está exento de abonar estos gastos.

Para resolver la cuestión se hace necesario interpretar la siguiente cláusula (pag. 53, anexo nº 6):

'e).- No obstante lo dispuesto en el epígrafe a) del presente antecedente expositivo, los gastos correspondientes a pintura, conservación y alumbrado del portal y escalera así como los ocasionados por los ascensores, serán sufragados por los titulares de las nueve viviendas de pisos, en la proporción de una doceava parte cada vivienda derecha e izquierda de los pisos NUM005 , NUM006 , y NUM001 ; y dos doceavas partes cada vivienda de los pisos NUM004 , NUM000 y NUM007 . De todos estos gastos quedan excluidos los titularesde los locales de las plantas de sótano y planta baja por tener entrada independiente de la común de la finca y no hacer uso de aquellos servicios '.

Haciendo una interpretación literal de la cláusula, quedan excluidos de los gastos de conservación y mantenimiento de portal, escalera, y ascensor, los locales comerciales. En cuanto a la vivienda del piso séptimo, no se dice nada en los Estatutos, el recurrente pretende que quede exonerada haciendo una interpretación literal de la cláusula estatutaria, y añade que el hecho de que se abonen los 'gastos comunes' del edificio no significa que deban abonarse los de 'vecinos', por el mero hecho de ser usuario y comunero.

La vivienda del piso séptimo era un elemento común cuando se constituye la Comunidad y se redactan los Estatutos, pertenecía a la Comunidad de Propietarios como vivienda de portero. Del tenor literal de la cláusula se deduce que en el año 1.975 los gastos de portal, escalera y ascensores debían ser abonados por las nueve viviendas del inmueble, estas abonaban los gastos ordinarios a prorrata, no se especificó nada respecto al piso del portero porque se trataba de un elemento común.

Cuando el recurrente dice que quedó excluido este piso del abono de los 'gastos de vecinos' no tiene en cuenta la desafección de la vivienda del año 1.989 y la modificación de cuotas de la escritura pública, que quedase excluido en el año 1.975 no significa que deba estarlo ahora siendo una vivienda independiente y privativa.

La escritura de compraventa de la vivienda y desafección de la misma del año 1.989 incluye el recalculo de cuotas, atribuyendo al piso NUM002 el 3,70% del total, que sumado al 6,89 % de las viviendas, y 13,78% de las viviendas dobles, hacen un total del cien por cien. Los Estatutos excluyen a los locales de estos 'gastos de vecinos' por la simple razón que no hacen uso del portal ni del ascensor, servicios que usan en exclusiva las viviendas. El piso NUM002 no puede quedar equiparado a estos efectos a los locales que no usan el portal, escaleras, ni ascensor, de ahí que quedasen excluidos de los gastos de vecinos en los Estatutos.

Desde el año 1.989 los gastos de uso, y conservación del portal, escaleras, y ascensor se abonan por los propietarios de todas las viviendas conforme a la cuota de participación establecida en la escritura, sin excluir la vivienda NUM002 (antigua del portero). Esta vivienda desde su desafección y venta es privativa, y hace uso de estos elementos, por lo que resulta lógico que también contribuya a estos gastos, de lo contrario quedaría exonerado de la limpieza del portal y escaleras, y de los gastos de ascensor generados por su uso.

La voluntad de la Comunidad ha sido desde el año 1.989 que el propietario de la vivienda NUM002 contribuya a estos 'gastos de vecinos' con la cantidad que corresponda a su cuota de participación. La Comunidad consideró que no era necesario cambiar los Estatutos puesto que atendiendo a un interpretación amplia eran los propietarios de las viviendas quienes tenían que contribuir a los gastos de mantenimiento, limpieza y conservación de portal, escaleras y ascensor, solo quedaban excluidos los propietarios de los locales. Al desafectar el piso NUM002 pasa a ser una vivienda privativa más, ocupada por un particular, y por tanto, con las mismas obligaciones que los nueve pisos existentes. Las viviendas dobles del NUM004 , NUM000 y NUM007 también se segregaron en dos, y nadie ha discutido que los nuevos propietarios contribuyan con la parte que corresponde a su cuota a los 'gastos de vecinos'.

El acuerdo adoptado por la Comunidad el 5 de junio de 1.989 fue por unanimidad, ninguno de los vecinos lo impugnó, y desde entonces deviene firme, siendo de obligado cumplimiento para todos los miembros de la comunidad, sin que pueda ser atacado su contenido. Alega el recurrente que no lo impugnó porque no incluía los 'gastos de vecinos', pensó que no era necesario incluirlo. De ser así no habría pagado estos gastos durante veinticinco años. En la voluntad de la Comunidad estaba que el propietario de la vivienda del séptimo contribuyese a los gastos de mantenimiento y conservación del portal, ascensor y escaleras, de lo contrario no habría reasignado las cuotas de participación en la escritura pública de compraventa y posterior escritura de rectificación.

Entendemos que los acuerdos impugnados en el presente procedimiento de 14 de febrero de 2.013 y 20 de enero de 2.014 se limitan a cumplir lo que se acordó en el año 1.989, y que los vecinos han venido aceptando durante todos estos años. El recurrente alega que en aquella Junta de vecinos del año 1.989 no aceptó participar en los 'gastos de vecinos' a partes iguales, y que no impugnó aquel acuerdo porque lo consideraba correcto. Volvemos a reiterar lo mismo, el actor ha estado pagando los 'gastos de vecinos' veinticinco años, y ahora impugna dos acuerdos que se limitan a cumplir lo decidido en 1.989, sinceramente, creemos que es un poco tarde, más cuando no queda duda de que la intención de la Comunidad fue repartir los 'gastos de vecinos' entre todos los propietarios, no puede ser de otra forma, todos los que usan una vivienda tienen obligación de contribuir a la limpieza y mantenimiento de los elementos comunes, portal, escaleras y ascensor. Los gastos comunes se repartían de otra forma porque a ellos contribuyen todos los copropietarios, incluidos los propietarios de los locales. Y lo mismo ocurre con los gastos de calefacción, se abonan por quienes reciben este servicio.

Para la Sala no existe duda de que existen actos propios, que son aquellos que por su carácter trascendental o por constituir convención, causan estado, definiendo inalterablemente la situación jurídica, o aquellos que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, por lo que el citado principio solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que hubieran creado una situación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( STS 15-6-01 , 24-5-01 ). La doctrina de los actos propios tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia. Y en este caso el actor durante todos estos años ha pagado los 'gastos de vecinos' que le correspondían como propietario de la vivienda del séptimo, cumplió el acuerdo de 1.989 durante todo este tiempo, generó confianza, y lo hizo de buena fe. El acuerdo se adoptó por unanimidad, incluyendo su voto como propietario de la vivienda del piso NUM001 , en consecuencia, no puede ahora ir en contra de sus propios actos, y en perjuicio de todos los que forman la comunidad.

TERCERO.- Vulneración del a Ley de Propiedad Horizontal.

Desde el momento que la vivienda del piso NUM002 queda desafectada y pasa a ser privativa, le es aplicable la Ley de Propiedad Horizontal y conforme dispone el art. 9.1.e ) del texto, su propietario debe contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

En este caso todos los copropietarios acuerdan contribuir con una cuota similar a los gastos de mantenimiento y conservación del portal y ascensor, también la vivienda del NUM002 desafectada en cuanto que hace uso de estos elementos. Lo que propone el recurrente vulnera lo dispuesto en el art. 9.1.e) LPH mencionado, y también lo que se acordó en la junta de 5 de junio de 1.989. Además, no existe en los Estatutos cláusula alguna que exonere al pago de los 'gastos de vecinos' al titular de la vivienda del piso NUM002 , la interpretación que realiza el actor del texto es la que le conviene para no pagar los gastos de limpieza y mantenimiento del portal, escaleras y ascensor.

En suma, el recurso no puede prosperar.

CUARTO.-Las costas de esta instancia se abonarán por el recurrente ex art. 394 y 398 LEC .

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMARel recurso interpuesto por Sabino representado por el procurador Juan Usatorre contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Vitoria en el procedimiento Ordinario nº 534/14, CONFIRMANDOla misma; y con expresa imposición de costas al recurrente.

Conforme a la disposición Adicional 15 de la LOPJ , dése el destino legal al depósito constuido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta resolución cabe recurso de CASACIÓNante la Sala de lo Civil del Trubunal Supremo, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAShábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESALante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAShábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósitode 50 euros si se trata de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el Banco Santander con el número 0008.0000.00.0086.15. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para el recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponerlos recursos ( DA 15ª de la LOPJ ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Al escrito de interposición deberá acompañarse, además, el justificante del pago de la tasa judicial debidamente validado, salvo que concurra alguna de las exenciones previstas en la Ley 10/2012.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario Judicial, doy fe.