Sentencia CIVIL Nº 160/2019, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 769/2018 de 20 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000769/2018
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ELX
Autos de Juicio Ordinario - 001704/2014
SENTENCIA Nº 160/2019
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega
Magistrado: D. Edmundo T. García Ruiz
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En ELCHE, a veinte de marzo de dos mil diecinueve
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos.
Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto los autos de JUICIO ORDINARIO 1704/2014, seguidos
ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud
del recurso entablado por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , habiendo intervenido en
la alzada en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. ANTONIO GARCIA y dirigida por
el Letrado Sr. COQUILLAT PUJALTE, y como apelados DON Benito y DON Bernardino , representados por
el Procurador Sr. GARCÍA MORA y dirigidos por el Letrado Sr. SEMPERE CAMPELLO.

Antecedentes

PRIMERO.- Fallo recaído en primera instancia .

El día 16 de octubre de 2017 se dictó sentencia en los autos arriba indicados cuyo fallo es del tenor literal siguiente: Que estimando parcialmente la acción ejercitada en la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Javier García Mora, en nombre y representación de D. Benito y D. Bernardino , contra Comunidad de Propietarios DIRECCION000 (denominada en la demanda Agrupación de Comunidades de Hecho (y ob rem) DIRECCION000 ), representada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Angela Antón García, y Comunidad de Propietarios DIRECCION000 : 1.- Debo declarar y declaro la nulidad del acuerdo adoptado en el punto 4º de la Junta de Propietarios de Comunidad de Propietarios DIRECCION000 celebrada el día 25 de julio de 2013, en el punto referente al reparto de los gastos, por ser contrario a la Ley de Propiedad Horizontal.

2.- Debo absolver y absuelvo a la demandada Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de las pretensiones deducidas contra ella en la demanda origen del presente procedimiento, por falta de legitimación pasiva ad causam.

3.- Debo desestimar y desestimo el resto de las pretensiones deducidas en el suplico de la demanda origen de este procedimiento.

4.- Cada parte abonara las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad .



SEGUNDO.- Interposición del recurso de apelación .

Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , siendo admitido y dándose el traslado legal a la parte contraria para oponerse y/o impugnar el recurso.



TERCERO.- Oposición al recurso de apelación .

Conferido el traslado legal, la parte demandante se opuso al recurso presentado.



CUARTO.- Formación de rollo y designación de ponente .

Elevadas las actuaciones a este tribunal, se formó el Rollo nº 769/2018, designándose ponente y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 14 de marzo de 2019 a las 9 horas.



QUINTO.- Control de la actividad procedimental .

En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales, a excepción de algunos plazos procesales debido a la carga de trabajo que soporta este órgano.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Marcos de Alba y Vega.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda presentada en solicitud de que se declarase la nulidad del acuerdo adoptado en el punto cuarto del orden del día de la Junta General de la Agrupación de Comunidades de hecho (y ob rem) DIRECCION000 celebrada el día 25 de julio de 2013, por resultar el acuerdo adoptado, en dicho punto cuarto, respecto al reparto de gastos por vivienda, contrario a la ley, resolviendo que las cargas y los gastos se distribuyan de acuerdo a las correspondientes cuotas de participación que constan en los títulos constitutivos de la Agrupación de Comunidades de hecho (y ob rem) DIRECCION000 y de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 (documento núm. 1).

Dicha resolución, como ha quedado expresado,declara la nulidad de dicho acuerdo ' en el punto referente al reparto de los gastos, por ser contrario a la Ley de Propiedad Horizontal '.

La Agrupación de subcomunidades referenciada, disconforme con dicho pronunciamiento anulatorio, interpone recurso de apelación denunciando que se ha producido una errónea valoración de la prueba, reclamando una sentencia revocatoria de la de instancia, que desestime la demanda en su integridad.

Los demandantes se oponen al recurso presentado, abundando en el acierto de la resolución recurrida.



SEGUNDO .- La sentencia apelada estima parcialmente la demanda y declara nulo el acuerdo citado porque considera que ' dado que el reparto de gastos que se acordó era distinto al que establece los Estatutos dados en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios, necesitaba de la unanimidad para poder ser aprobado ',razonando que '... La Comunidad de Propietarios DIRECCION000 reconocen el título de propiedad de los inmuebles que alegan los demandantes, pero se oponen a la demanda alegando, en síntesis, los siguientes hechos: Que la comunidad general, que es la denominada Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , se ha ido construyendo en distintas fases o subcomunidades, de tal forma que conforme se iban acabando se iban incorporando a la comunidad general.

La Comunidad está compuesta por varias fincas registrales, teniendo todas ellas, excepto dos, origen en la finca registral NUM011 , siendo las fincas segregadas de ésta, que integran la comunidad, las números NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 , NUM007 , NUM008 , NUM009 y NUM010 .

Las fincas segregadas de la finca registral NUM011 tienen todas ellas una vinculación 'ob rem' sobre las fincas NUM012 , destinada a viales y jardines privativos del complejo, y NUM013 , destinada a zona deportiva privativa.

Las dos fincas que integran la Comunidad General que no provienen de la finca matriz NUM011 , y que no tienen vinculación ob rem con las fincas NUM012 y NUM013 , son las fincas NUM014 , integrada por 14 viviendas y un garaje, y NUM015 , integrada por 17 viviendas, y en la inscripción de ésta es en las que aparece la descripción de la comunidad general con lo que parecen ser los estatutos, en los que se establecía que al mantenimiento de los gastos generales del conjunto quedaban afectos todos los propietarios, de acuerdo con su cuota de participación, con la excepción que señalaba. Pero esos estatutos no se transcribieron en las 11 declaraciones de obra nueva de las fincas en las que se paso a constituir la vinculación 'ob rem' los estatutos de la comunidad general. Al estar todas las subcomunidades integradas en la misma comunidad general, todas comparten los mismos elementos comunes, pero las dos que no tienen vinculación ob rem no tienen asignado un coeficiente de participación enlas fincas ob rem, circunstancia que afecta a los coeficientes de participación.

La comunidad general está formada por varias subcomunidades que siempre han funcionado como una sola comunidad, por lo que los acuerdos adoptados han afectado tanto a la comunidad general como a las subcomunidades que la componen, por lo que ninguna de las comunidades que la integran han funcionado de forma independiente de la general, como consta en el libro de actas de la Comunidad diligenciado el 13/07/1999 en el Registro de la Propiedad, en el que consta que el conjunto está integrado por las fincas inscritas bajo los números NUM015 , NUM011 y NUM014 ...

... En el supuesto de autos por la documental aportada queda probado que para el conjunto residencial denominado ' DIRECCION000 ', que se integra por todos los inmuebles que se construyeran en las fincas registrales NUM014 , NUM015 y NUM011 , por el urbanizador se acogió la opción de constitución del complejo inmobiliario como comunidad de propietarios ordinaria a la que se refiere el artículo 24 número 2, apartado a), de la Ley de Propiedad Horizontal , es decir la de constitución de una sola Comunidad de Propietarios que integra todos los inmuebles que se hayan construidos sobre las fincas registrales que integran el complejo residencial, así se hace constar en la copia de la certificación del Registro de la Propiedad de la finca registral núm. NUM014 , aportada por la demandada, en las que se señala que la Comunidad de Propietarios, del Conjunto Residencial ' DIRECCION000 ' se encuentra compuesta por el conjunto de edificaciones llevada a cabo en la finca de este número y de las inscritas bajo los números NUM015 y NUM011 de la circunscripción de este Registro'.

También se recoge la constitución de una sola Comunidad de Propietarios para todos los inmuebles que componen las fincas registrales NUM015 , NUM011 y NUM014 en la Diligencia que se aporta como documento número 18 de la contestación a la demanda, referente al diligenciamiento del libro de actas de la Comunidad de Propietarios, que es la Comunidad de Propietarios demandada, que se denomina 'Comunidad de Propietarios DIRECCION000 '.

Las viviendas de las que son propietarios los demandantes se encuentran ubicadas en una finca registral que procede de la división por reparcelación de la finca registral núm. NUM015 , por tanto las citadas viviendas forman parte de la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial ' DIRECCION000 '.

Dado que la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial acogió la forma de una sola comunidad ordinaria, la adopción de acuerdos se rige en cuanto a las mayorías por lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ....

... Los demandantes solicitan la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios celebrada el día 25 de julio de 2013, en cuanto al reparto de los gastos del presupuesto de gastos ordinarios y extraordinarios del ejercicio, alegando que con contrario a la ley porque se adoptó por unidad de vivienda en lugar de por cuotas de participación, tal y como establecen los estatutos, y no se adoptó por unanimidad.

El artículo 9 número 1, letra e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de las obligaciones del propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal la de 'contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización'.

Por su parte el artículo 5 del citado Texto legal señala en su párrafo segundo que en el título constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial, señalando los criterios que se tomarán como base para la fijación de éstos; y en su párrafo cuarto que cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Del contenido de los dos preceptos señalados resulta que es el título constitución del régimen de propiedad horizontal en el que se fija la cuota de participación, el cual puede ser modificado por los Estatutos en los que se establezca un régimen de participación en los gastos distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en los gastos en favor de determinados elementos privativos. El régimen de distribución de gastos fijado en los Estatutos también puede ser modificado, pero ha de ser mediante acuerdo unánime de todos los propietarios, tal y como establece el artículo 17 núm. 6 de la Ley de Propiedad Horizontal ..

... En el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios del conjunto urbanístico dado por el urbanizador, según consta en las copias de las certificaciones del Registro de la Propiedad que se ha aportado con la contestación a la demanda (documentos 16 y 17), consta en el artículo 6 de los Estatutos que los propietarios de las viviendas contribuirán de acuerdo a una cuota igual a la cuota de participación, a los gastos generales del mantenimiento reparación ordinaria y extraordinaria de la piscina, área deportiva, jardines y zonas comunes de paso y cuantos servicios comunitarios formen en la actualidad o en el futuro parte de la urbanización. Con independencia de la obligación de contribuir al mantenimiento de los elementos comunes del conjunto, cada propietario contribuía al mantenimiento o reparación del bloque o manzana en la que se sitúe su vivienda.

Teniendo en cuenta lo señalado en los Estatutos del título constitutivo, y dado que no se ha acreditado que se haya adoptado un acuerdo comunitario por unanimidad de todos los propietarios de los inmuebles que forman el conjunto residencial con posterioridad al otorgamiento de éste, la distribución de los gastos generales para el mantenimiento y reparación ordinaria y extraordinaria de los elementos servicios comunes del conjunto residencial debe realizarse en atención a la cuota de participación que cada uno de ellos tiene asignada en el título constitutivo.

El hecho de que durante varios años se haya venido aprobando como forma de contribución a los gastos comunes el reparto igualitario entre todas las viviendas y los garajes, no supone una modificación del título constitutivo ni de los Estatutos en cuanto al régimen de reparto de los gastos comunitarios de los inmuebles que forman el conjunto residencial, porque ninguno de ellos fue adoptado por unanimidad de todos los propietarios...

... El acuerdo adoptado en la Junta General de 25 de julio de 2013 en el punto 4º se acordaba un reparto de los gastos comunitarios del ejercicio con una cuota igual para todas las viviendas y otra cuota igual para todos los garajes. Dado que el reparto de gastos que se acordó era distinto al que establece los Estatutos dados en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios, necesitaba de la unanimidad para poder ser aprobado.

. ..No ha sido controvertido por las partes que el acuerdo antes citado, que es el que es impugnado, no fue adoptado por unanimidad, por tanto éste es nulo por ser contrario a la ley...

... En los Estatutos que se incluyen en el título constitutivo del Conjunto Residencial ' DIRECCION000 ' ya se hace referencia a esa duplicidad de participación en gastos (en el artículo 6), por tanto para la determinación de la cuota de participación de cada uno de los propietarios de las viviendas en los gastos, se deberá determinar cual es el porcentaje de participación asignado a cada una de las parcelas respecto a la Comunidad del Conjunto Residencial, y posteriormente el que le corresponde a la vivienda respecto a la parcela en la que ha construido ésta, y lo mismo respecto a los garajes. Por tanto, las alegaciones realizadas por la demandada de que es necesario realizar el reparto igualitario porque si no habrían dos fincas de las que integran la Comunidad que no participarían en los gastos comunitarios, porque no están vinculadas ob rem a las parcelas inscritas como fincas registrales números NUM012 y NUM013 , no es un motivo que legitime la adopción de un acuerdo contrario a lo acordado en el título constitutivo o los Estatutos...' La Comunidad apelante se opone a dicha argumentación afirmando que las dos subcomunidades integradas en la misma y que se corresponden con las fincas NUM014 y NUM015 no tienen ninguna vinculación ob rem con las fincas donde se ubican los elementos comunes, siendo sin embargo imposible su separación física, por lo que tienen obligación de contribuir a los gastos comunes generados por dichos elementos, reconociendo que estas dos subcomunidades únicamente tienen atribuido un coeficiente de participación en la propia subcomunidad,pero no en las fincas donde se ubican los elementos comunes. Añade que en art. 3 de las denominadas 'disposiciones generales' que figuran en las certificaciones registrales de las fincas NUM014 y NUM015 (doc 16 y 17 de la contestación) se establece la obligación de contribuir al mantenimiento de los elementos comunes con arreglo a la cuota de participación.

Además, insiste en que hay un acuerdo de 30 de agosto de 2005 (doc 18 de la contestación,folio 242 de los autos) en el que se aprobó la denominada 'opción 3' (que decía que ' el criterio que se venía aplicando hasta ahora y que consistía en que 'todos es de todos y todos pagamos por igual', y que según el cual los gastos son compartidos,y lógicamente en ello se incluye las nuevas fases que se han o se van incorporando'- sic ). La recurrente considera que dicho acuerdo no impugnado es válido y permite mantener el acuerdo impugnado.

La Sala, a la vista de la prueba practicada y la doctrina Jurisprudencial aplicable al caso, da por reproducidos los acertados y completos razonamientos de la juzgadora de instancia.

Efectivamente, la pretensión de la recurrente no se ajusta a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que recoge la sentencia de 6 de febrero de 2014 , que ha establecido ' que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido,por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente,..., y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo',es decir,para la validez del reparto igualitario acordado,la Comunidad debía ajustarse a lo previsto en el artículo 17.6 º de la LPH que exige para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, la UNANIMIDAD del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

A lo anterior no es obstáculo que las subcomunidades en las que se integran los demandantes no esten vinculadas ob rem con aquéllas en la que se ubican los elementos comunes; únicamente resulta que para poder obligar a los comuneros que las integran a contribuir al sostenimiento de aquéllos, a falta de unanimidad, será necesario acudir al correspondiente juicio ordinario en reclamación de que se modifiquen las cuotas de participación para incluir a esas nuevas subcomunidades, ya que ello no se hizo en el título constitutivo ni de manera estatutaria. Para ello tendrán demandar a todos los propietarios(que no sean demandantes en dicho procedimiento) individualmente, pues según la doctrina del TS reiterada desde la sentencia de 30 de noviembre de 1988 ,' cuando en un procedimiento judicial quedan afectados intereses patrimoniales de los propietarios, como es el caso de la pretensión de modificación de las cuotas de participación, que afectan directamente al derecho de propiedad privativo y a la copropiedad compartida con los demás, debe considerarse deficientemente constituida la litis en el caso en que exclusivamente había sido demandada la Comunidad de propietarios y se debata sobre la modificación del Título constitutivo .' Por otra parte, rechazamos que el acuerdo de 30 de agosto de 2005 referenciado constituya una modificación del título constitutivo de las subcomunidades afectadas, pues ni modifica la cuota de participación ni tampoco establece una obligación estatutaria, no siendo más que un acuerdo puntual de fijación igualitaria de cuotas para ese año, tal y como se expresa en el mismo al decir:' sometido a votación por los presentes el presupuesto presentado para el ejercicio que se inicia el 1 de julio de 2005 y finaliza el 30 de junio de 2006,y que se adjunta como anexo 2 del presente acta,se aprueba por mayoría absoluta la opción tercera,es decir,la cuota trimestral única de 91,34 euros '.

Así dice la STS de 6 de febrero de 2014 : 'En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004 ; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013 ) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente 'lo especialmente establecido' mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quien establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.

Como precisa la sentencia más reciente de 7 de marzo de 2013 'el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos, sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada . En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo'.

Por lo expuesto,procede la desestimación del recurso presentado,ratificando la sentencia recurrida.



TERCERO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398.1 y 394 LEC , procede la condena en las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 contra la sentencia de fecha 16 de octubre de 2017 recaída en visto los autos de JUICIO ORDINARIO 1704/2014, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche , debemos confirmar y CONFIRMAMOS dicha resolución, con condena en las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casación en los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite: 1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr.

Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.

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