Sentencia Civil Nº 161/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 41/2004 de 23 de Febrero de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:161/2005
Número de Recurso:41/2004
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00161/2005

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00152/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 913971937/913971947 Fax: 913971935

N.I.G. 28000 1 7000541 /2004

Rollo: RECURSO DE APELACION 41 /2004

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 533 /2002

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de TORREJON DE ARDOZ

De: Sergio , Juan Ignacio

Procurador: IRENE GUTIERREZ CARRILLO, IRENE GUTIERREZ CARRILLO

Contra: DIRECCION000

Procurador: ROSA MARIA MARTINEZ VIRGILI

SOBRE: Impugnación de acuerdo de Comunidad de Propietarios sobre el reparto de gastos por

coeficiente de participación.

PONENTE: D. JOSE ZARZUELO DESCALZO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDES

D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

D. JOSE ZARZUELO DESCALZO

En MADRID, a veintitrés de febrero dos mil cinco.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 533/02, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes D. Sergio y D. Juan Ignacio , representados por la Procuradora Doña irene Gutiérrez Carrillo y defendidos por Letrado, y de otra como demandado-apelado, DIRECCION000 ", representado por la Procuradora Doña Rona Mª Martínez Virigili y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE ZARZUELO DESCALZO.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que hacemos nuestros y damos por reproducidos para evitar innecesarias reiteraciones, en tanto no se contradigan por los de la presente resolución

SEGUNDO.- Se ejercita en el presente procedimiento por los demandantes Don Juan Ignacio y Don Sergio , frente a la DIRECCION000 de Algete, la acción de nulidad del acuerdo alcanzado por la junta de propietarios de fecha 1 de agosto de 2.002 por vulneración legal y estatutaria al no haberse acordado por unanimidad. Tal acuerdo, aprobado por 19 votos a favor representando el 45,272 % de la cuota de propiedad frente a 5 votos en contra representando el 44,471 %, aprobaba los presupuestos de la Comunidad repartiendo los gastos en proporción a las cuotas de participación frente a la propuesta que distinguía dos grupos de gastos, excluyéndose de uno de ellos a los locales comerciales que tenían acceso únicamente por el exterior de la Galería.

La Sentencia de primera instancia desestima la demanda y declara no haber lugar a la nulidad del acuerdo impugnado imponiendo las costas a los demandantes, básicamente por entender que no pueden pretender una exoneración de determinados gastos al no estar previsto así en las normas estatutarias y no haberse alcanzado un acuerdo unánime al respecto, no pudiéndose amparar en actos propios de la Comunidad en años anteriores y, frente a tal pronunciamiento se alza el presente recurso de apelación interpuesto por la representación de los actores que, en esencia, argumenta:

1º.- Infracción del artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y de la Jurisprudencia que lo interpreta, puesto que no se está discutiendo el reparto del coeficiente sino el hecho de que no se puede variar un acuerdo firme, por no impugnado, por otro acuerdo posterior sin unanimidad.

2º.- Infracción e inadecuada aplicación de la doctrina de los actos propios en tanto no la aplica a la Comunidad sino a uno de los actores, que además no se opuso al sistema de distribución de gastos sino a la determinación de los mismos.

3º.- Incongruencia con infracción del artículo 218.1 de la LEC que refiere a la condena en costas que no había sido solicitada por la demandada.

TERCERO.- Planteado en tales términos el presente recurso de apelación no puede prosperar, en cuanto a la alegada infracción de la norma contenida en el artículo 17, regla 1ª, de la Ley de Propiedad Horizontal en tanto no es precisa la unanimidad exigida en tal precepto, como pretende la parte apelante, para la adopción del sistema de distribución de gastos en este caso en el que, como pone de relieve el Juez a quo no existe norma estatutaria válida que implique la distribución conforme a los intereses de los actores, sino más bien al contrario y aún cuando los Estatutos no estén inscritos se establece la distribución por coeficientes sin ninguna exclusión específica, no habiendo por tanto propietarios excluidos de determinados gastos, por lo que no se requeriría la unanimidad para una modificación estatutaria que no existe y cuando lo que se está acordando es una distribución de gastos conforme a los coeficientes, que se impugna por entender que vulnera un acuerdo válido anterior firme, al no haber sido impugnado, cuando en realidad no existe tal acuerdo anterior válidamente aprobado, sino que la distribución de gastos con exclusiones se derivaba de una resolución judicial precisamente por falta de acuerdo en la forma de distribuir los gastos.

Parte la parte recurrente de un error en cuanto a la aplicabilidad al presente caso e interpretación de la doctrina contenida en las Sentencias que cita, y así, podemos advertir que en la Sentencia de este Tribunal de 22 mayo 2001(Sección 13ª) se indica que el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal tanto en su redacción originaria de la Ley 49/1960 como en la que le ha dado la actualmente vigente, sienta la obligación general de cada propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gasto generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, es decir todos aquellos gastos que no se puedan imputar a uno o varios pisos o locales deben ser satisfechos por todos los propietarios con arreglo a lo especialmente establecido o a la cuota de participación fijada en el título, para cuya determinación según el artículo 5 no solo se toma como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, ni su emplazamiento interior o exterior y situación (proporcionalidad conforme al valor intrínseco de la finca), sino también el uso que se presume racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elemento comunes (proporcionalidad de uso), con lo que a través de este medio o instrumento ponderativo la mayor o menor utilización de un elemento o servicio general, según la ubicación y características del piso o local dentro del inmueble, encuentra su necesario reflejo correctivo en la fijación de la cuota de participación.

Así pues, podemos concluir que la regla general es la de contribución de todos los propietarios, lo sean de pisos o locales, a los gastos generales del inmueble, obligación que nace de la simple condición de propietario, la cual persiste aunque no se utilice un determinado servicio, conforme señala el núm. 2 del artículo 9, salvo el caso de los gastos de mejora a que se refiere el núm. 2 del artículo 11; que la exoneración total o parcial de este deber constituye la excepción, que, por tanto, debe constar de modo claro y preciso, siendo, en todo caso, objeto de interpretación restrictiva; que en la fijación de la cuota de contribución no solo se atiende a datos materiales o de situación del piso o local, sino a la razonable precisión de la utilización de los elementos comunes o de los servicios generales que no son susceptibles de individualización, cuyo concreto uso posterior carece por sí de trascendencia jurídica; y que la modificación de la cuota de participación o la exoneración de algún propietario o local de su obligación de contribuir a los gastos generales o alguno de ellos, por afectar al título constitutivo, requiere la unanimidad en el acuerdo de la Junta de Propietarios, conforme a la norma 1ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y a la reiterada jurisprudencia que la interpreta y desarrolla, entre otras las Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989, 2 de febrero de 1991, 22 de diciembre de 1993, 16 de noviembre de 1996, 10 de febrero de 1997 y 4 de octubre de 1999, precisando la Sentencia de 30 de mayo de 1997 que "la Ley de Propiedad Horizontal contempla gastos particulares, que corresponden a cada propietario y gastos generales, que son los comunes (artículo 9.5), que se deciden y presupuestan por la Junta de propietarios (artículo 13.2) por mayoría (artículo 16.2) y cuya distribución del pago se hace según la cuota de participación (artículos 5.2 y 9.5) fijada en el título constitutivo o en los estatutos, que solo pueden modificarse por unanimidad (artículo 16.1)".

Asimismo, la sentencia de fecha 14 de marzo de 2000 que decide un supuesto análogo al presente, en el que los recurrentes argumentaban no estar obligados al pago de los gastos comunitarios reclamados, basándose en el supuesto material de que el local dispone de entrada desde la calle, propia e independiente de la del resto de los demás copropietarios y usuarios del edificio, así como que se trata de gastos por servicios de los que no hacen uso y resultan perfectamente individualizados, declara, como elemento decisivo, "la imperatividad genérica del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a los copropietarios a contribuir, según la cuota de participación que les corresponde, a) los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás que el precepto señala, generando su impago crédito preferencia a favor de la comunidad", precisa que "el concepto de gastos resulta amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como periódicos no fijos, y los que su cuantía varia en función al consumo y su (agua, electricidad, calefacción), así como también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia (reparaciones y similares). Para el abono de los referidos gastos queda afectado el piso o local correspondiente, tratándose de una titularidad "ob rem", que obliga al propietario su pago, al ostentar la denominada titularidad deudora subjetivamente real. No obstante el artículo 9.5° permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y actúa como excepción a la regla general, a que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios también cabe que se decida en Junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal", cita en su apoyo las Sentencias de la propia Sala de 16 de febrero de 1971, 7 de octubre de 1978, 22 de diciembre de 1979" 21 de julio de 1988, 2 de marzo de 1989, 6 de julio de 1991, 30 de diciembre de 1993 y 16 de noviembre de 1996, y concluye señalando "que el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa, de la que aquí no se discrepa".

Ahora bien, en el presente caso, como se ha señalado no se requeriría la unanimidad para acordar la distribución de gastos acordada en tanto no se realiza modificación estatutaria y, al contrario de lo que cree la parte recurrente, no se está dejando sin efecto un acuerdo válido anterior puesto que la distribución de gastos que se venía realizando, que por otra parte suscitaba múltiples discrepancias, obedecía a una resolución judicial en equidad y por tanto no puede entenderse se de la pretendida vulneración de lo dispuesto en la regla 1ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a los comuneros entre otras obligaciones, la de contribuir a los gastos generales que son necesarios e indispensables para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, conforme a su cuota de participación o a lo que expresamente se haya establecido, con la excepción de que sea susceptible de individualización.

Para la determinación y concreción de dicha obligación se requerirá el oportuno acuerdo de la junta de propietarios convocada y constituida en los términos que se establece en el artículo 16, y los acuerdos han de adoptarse con las mayorías que establece el artículo 17.

De ahí que puedan impugnarse en los términos que establece el artículo 18, aunque en principio no suspende su ejecución, salvo que se interese como medida cautelar, artículo 18-4, y una vez oída la comunidad de propietarios, lo acuerde el Juez.

No todo los acuerdos se pueden impugnar, tan solo los que sean contrarios a la ley y los estatutos de la comunidad, cuando resulten gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, y cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, artículo 18-1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En principio no todos los comuneros están legitimados para impugnar los acuerdos en los que concurran algunas de las causas mencionadas, tan solo los que menciona el apartado segundo del artículo 18, en concreto los que asistieron a la junta y salvaron su voto, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Estos dos últimos supuestos son evidentes, y respecto del primer supuesto el término "salvar" significa exceptuar, excluir, es decir, se vota negativamente o se abstiene, pero se realiza cualquier algún tipo de declaración o manifestación, aunque sea mínima, de que no se vota con la mayoría, para evitar cualquier duda de que el silencio, en definitiva que la postura adoptada pueda ser interpretada como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria.

Ciertamente el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, consagra el principio general de contribución de cada propietario al pago de los gastos generales, la obligación de cada propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidad que no sean susceptibles de individualización".

Y su párrafo final, aclara que para la aplicación de las reglas precedentes, se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes".

No debe olvidarse, que la regla general expuesta, quiebra en pro de lo "especialmente establecido", en las normas estatutarias, cuando en ellas se haya previsto un sistema diverso de contribución a los gastos generales, pero ello en el entendimiento de que, cualquier exoneración que pueda pactarse, desde luego perfectamente valida, habrá de ser interpretada y acogida restrictivamente, por la vigencia de aquel principio genérico, y toda vez que, ya se habrá tomado en consideración, al fijar la cuota o coeficiente, el uso o utilización que cada titular puede hacer de los servicios comunes del inmueble.

Todo ello, claro es, sin perjuicio de que si el Título refleja con claridad, sin asomo de duda, que la exoneración es total y completa en todos los supuestos, hay que respetar lo querido por quien otorgó el Estatuto, que fue aceptado después por los propietarios a la firma de la escritura individual (sentencia del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1994).

Y dicho ello, como se ha apuntado no nos encontramos con ninguna norma estatutaria que implique la distribución de gastos conforme a lo que pretenden los demandantes por lo que debe estarse a la regla general y en ese sentido se adoptó el acuerdo de distribución impugnado.

CUARTO.- Tampoco puede ser acogido el argumento referente a la indebida aplicación de la doctrina de los actos propios toda vez que, como se ha señalado no existe la norma estatutaria en la que se pueda sustentar la distribución de gastos que pretenden los actores y la forma en la que se ha venido abonando esos gastos obedece a los continuos desacuerdos sobre el tema, que se ponen de manifiesto en la documentación aportada sobre las juntas y que condujo incluso a su fijación judicial, lo que no puede equipararse a un acuerdo válido en tal sentido y que éste sea inmodificable, debiéndose rechazar la aplicación de dicha doctrina al presente caso en esta alzada, en primer lugar, porque el principio de que nadie puede ir contra sus actos propios tiene su fundamento en la buena fe y en la protección que objetivamente requiere la confianza que se puede haber depositado en el comportamiento ajeno, y por ello se exige una declaración de voluntad - tácita o expresa- concluyente e indubitada, de forma que el acto o actos definan de manera inalterable y unilateral la relación jurídica del autor de los mismos, es decir, con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, causando estado, según conocida jurisprudencia (por ejemplo, Sentencias de 15 junio y 4 mayo 1989 y 10 octubre 1988); habiendo indicado también el Tribunal Supremo que el consentimiento puede ser no sólo expreso, sino también tácito y presunto, y que el silencio, si bien en ningún caso es una declaración de voluntad propiamente dicha, en los supuestos en que se considera muy cualificado puede suponer el incumplimiento de un concreto deber de hablar, incompatible con el conjunto de derechos y deberes de la relación jurídica e induciendo a error a la otra parte, que puede equipararse a una manifestación de voluntad o al consentimiento, en aras a la buena fe y la seguridad jurídica (Sentencias de 19 diciembre 1990, 7 julio 1990, 6 abril 1989,18 octubre 1982 y 14 junio 1963), condiciones que no se reúnen en el supuesto enjuiciado.

QUINTO.- Del mismo modo ha de rechazarse la pretendida incongruencia por la imposición de costas del procedimiento, cuando no había sido solicitada por la demandada, al obedecer tal imposición al carácter imperativo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ("...se impondrán...").

SEXTO.- Al desestimarse el recurso de apelación formulado y de conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se impondrán al apelante las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz, en fecha 14 de julio de 2003, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: "Que debiendo desestimar se desestima la demanda presentada por la procuradora doña María Sara López en nombre y representación de don Juan Ignacio y don Sergio , declarándose no haber lugar a la nulidad del acuerdo impugnado y cordado por la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 de Algete. Procede la condena en costas de los demandantes".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante-apelante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 5 de noviembre de 2004, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 14 de febrero de 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FALLO

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Doña Irene Gutiérrez Carrillo, en nombre y representación de Don Juan Ignacio y Don Sergio , contra la Sentencia dictada con fecha 14 de Julio de 2.003 por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia núm. 5 de Torrejón de Ardoz en el Juicio Ordinario núm. 533/02 y CONFIRMAR íntegramente la misma imponiendo a los apelantes las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.