Sentencia Civil Nº 161/2008, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1, Rec 137/2008 de 28 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

VALLADOLID

SENTENCIA: 00161/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 137 /2008

SENTENCIA Nº 161

ILMA. AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALLADOLID

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente: D. FRANCISCO SALINERO ROMAN

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ RAMON ALONSO MAÑERO PARDAL

D. JOSÉ ANTONIO SAN MILLÁN MARTIN

En VALLADOLID, a veintiocho de Julio de dos mil ocho.

VISTOS por esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de Valladolid, en grado de apelación, los autos de Procedimiento Ordinario nº 922/07 del Juzgado de 1ª Instancia núm. Siete de Valladolid, seguido entre partes, de una como demandantes-apelantes D. Jose Ramón y D. Braulio , mayores de edad, con domicilio en Valladolid, Dª Penélope , mayor de edad, con domicilio en Valladolid y D. Juan Ignacio , mayor de edad, con domicilio en Valladolid, representados por el Procurador D. César Alonso Zamorano y asistidos por el Letrado D. Manuel Gangoso Movilla, y como demandada-apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 núm. NUM000 de Valladolid, representada por el Procurador D. David González Forjas y asistida por el Letrado D. José Miguel Tejedor Temprano; sobre nulidad de acuerdos.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 14.12.07, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Desestimo la demanda presentada por D. Jose Ramón , D. Braulio , Dª Penélope Y D. Juan Ignacio contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 (Valladolid).

Las costas se imponen a los demandantes.".

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la representación de los demandantes se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Recibidos los autos en este Tribunal y personadas las partes, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 17 de julio de 2008, en que ha tenido lugar lo acordado.

Vistos, siendo ponente el Ilmo. Magistrado D. JOSÉ RAMON ALONSO MAÑERO PARDAL.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada en los autos de procedimiento ordinario seguidos con el número 922/2.007 ante el Juzgado de Primera Instancia número Siete de Valladolid en la que por el Juez de Instancia se desestima la demanda que los ahora apelantes habían formulado con la finalidad de que se declarase la nulidad de los acuerdos adoptados en Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de la c/ DIRECCION000 número NUM000 de esta Ciudad, celebrada con fecha 21 de abril de 2.007 y relativos, el primero de ellos, a la fijación definitiva de las cuotas devengadas por plaza de garaje y determinación de la cuota anual para 2.007 por coeficiente, de acuerdo con el informe encargado por la comunidad, y el segundo, a la liquidación y aprobación de las cuotas pendientes por parte del propietario de las plazas de garaje 1 a 16 de la planta sótano del edificio, al estimar que se infringen en dichos acuerdos las normas determinadas por el Título Constitutivo, Estatutos Comunitarios y Ley de Propiedad Horizontal, tanto al determinar la cuotas correspondientes a las plazas de garaje, como al aprobar la liquidación practicada y la obligación futura de contribuir a determinados gastos de mantenimiento de los servicios con los que cuenta el inmueble.

En el escrito de interposición del recurso de apelación reproducen lo apelantes los motivos de nulidad indicados al formular la demanda, esto es, a) la inaplicación del criterio del coeficiente para distribuir los gastos comunitarios; b) la no imputación a los propietarios de viviendas y trasteros de los gastos de mantenimiento de las puertas de acceso peatonal y acceso rodado desde la calle; c) imputación aleatoria de un porcentaje del volumen total de consumo de energía eléctrica del conjunto del edificio al "grupo de gastos comunes particulares de garaje"; d) la no imputación a los propietarios de trasteros ubicados en planta de calle de partida de gasto alguno en el "grupo de gastos comunes particulares de garajes"; e) exposición para su aprobación en junta de balances que vulneran las reglas básicas de transparencia contable; f)requerimiento a los actores de abono de cuotas devengadas hasta el 31 de diciembre de 2.006, y g) no contabilización de partida presupuestaria alguna de la que se deduzca el reconocimiento por la Comunidad de su obligación de garantizar el correcto estado de conservación de las bombas de achique situadas en los sótanos del edificio.

SEGUNDO.- Una adecuada respuesta de esta Sala a los términos en que se articula el recurso de apelación exige precisar que el objeto del litigio está en determinar si los acuerdos segundo y tercero adoptados en Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada con fecha 21 de abril de 2.007, que son los únicos efectivamente impugnados, deben ser declarados nulos, por infracción de lo dispuesto en los artículos 9.1 y 5 de la ley de Propiedad Horizontal y lo específicamente dispuesto en el Título Constitutivo y Estatutos Comunitarios, quedando pues al margen de la referida acción de nulidad cualquier otra cuestión ajena a dichos acuerdos.

Es por ello que el hecho denunciado como séptimo motivo de impugnación, identificado en el razonamiento anterior como motivo g) y relativo a la no contabilización de partida presupuestaria alguna para garantizar el correcto funcionamiento de las bombas de achique comunitarias no puede constituir sin más un posible motivo de nulidad del acuerdo en que fijan las cuotas del garaje y se aprueba la liquidación practicada de la deuda existente para con la comunidad, digno de ser atendible en esta litis, pues nada obsta a la virtualidad de dichos acuerdos que en el momento en que sea precisa dicha partida presupuestaria se acuerde lo oportuno por la comunidad, siempre en cumplimiento de las reglas del título constitutivo, estatutos y Ley de Propiedad Horizontal.

Igualmente acontece con el más arriba referenciado motivo e), pues el hecho de que los balances expuestos para aprobación en junta no se presenten a satisfacción de los apelantes no es motivo para declarar la nulidad de los acuerdos impugnados, dado que en modo alguno se acredita por dichos apelantes que la junta haya negado en cualquier momento la información precisa y necesaria a cualquiera de los copropietarios.

TERCERO.- En relación con el resto de motivos de recurso la situación es muy distinta y distinto ha de ser también el tratamiento jurídico que les corresponde. El primero de los motivos -referenciado como motivo a) en el primer fundamento jurídico de esta resolución-, es casi reconocido y admitido en la resolución recurrida, pues el propio Juez de Instancia admite que no se ha seguido la regla del coeficiente para determinar las cuotas del garaje, dado que según textualmente señala "se ha tratado a todos los garajes por igual", si bien justifica el rechazo al motivo con el argumento de que ante la superior superficie de las plazas de garaje de los apelantes les beneficia la medida, considerando un abuso de derecho que debe ser proscrito la impugnación por este motivo.

Sin embargo, un más reposado examen de la documentación aportada permite constatar cómo es cierto que mientras las plazas de garaje de la planta sótano -propiedad de los apelantes- tienen un coeficiente de participación del 0,87% respecto del valor total del edificio, las plazas de garaje restantes en cuanto anejas a las viviendas no tienen atribuido un porcentaje de participación específico, incluyéndose en el que corresponde a las fincas de las que son elemento anejo, por lo que no existe justificación para la fijación de cuotas con una aplicación igualitaria. Por otra parte, no es cierta la aseveración del Juez de Instancia, pues la dimensión de 26,66 metros que el título atribuye a cada una de las plazas del sótano no corresponde en su totalidad a la superficie de cada plaza, sino que incluye la parte proporcional de elementos comunes necesarios, por lo que tampoco es cierta, o al menos exacta, y en modo alguno puede ser determinante, la aseveración efectuada en la resolución recurrida respecto del mayor tamaño de las plazas de la planta sótano. En consecuencia, este primer motivo, que debe considerarse fundamental pues constituye el punto de conflicto en el que se sustenta la controversia, debe prosperar, pues lo cierto es que para la determinación de las cuotas correspondientes a los garajes no se ha seguido el criterio legal, que además es el determinado en el Título Constitutivo, sino que se ha preferido un sistema igualitario por plazas de garaje que siendo factible caso de acuerdo unánime de los copropietarios, no resulta posible en el supuesto que nos ocupa al no alcanzarse la referida unanimidad.

CUARTO.- Los restantes motivos invocados afectan propiamente al acuerdo Tercero de la Junta de Propietarios impugnada, pues es en el que se liquidan y aprueban las cuotas pendientes tras la distribución del gasto propuesta por la Junta de Propietarios, correspondiendo los diferentes motivos a infracciones que se estima se cometen en la distribución de algunas de las partidas de gasto.

En el segundo motivo de recurso -apartado b) del fundamento de derecho primero de esta resolución-, se cuestiona la no imputación a propietarios de viviendas y trasteros de los gastos de mantenimiento de las puertas de acceso peatonal y rodado desde la calle. En relación con esta partida de gasto el propio juzgador reconoce y admite que la distribución del gasto no es del todo correcta, pues se incide en el error examinado en el motivo anterior. Dicho gasto se distribuye por igual entre las 24 plazas de garaje del inmueble cuando resulta que no es idéntico el coeficiente de participación pues 16 plazas tienen un coeficiente del 0,87 y las ocho restantes el que corresponde a la finca de la que son anejo inseparable.

Por otra parte el Juez de Instancia, interpretando los estatutos de la comunidad y su modificación posterior -de fecha 29 de marzo de 2.005-, entiende finalmente que la distribución del gasto realizada por la comunidad es correcta ya que al corresponder a cada copropietario solo la contribución a la conservación y mantenimiento de los elementos comunes que afecten a las fincas de las que son propietarios, no cabe imputar el gasto de conservación de la puerta electromecánica a los propietarios de viviendas y trasteros. Sin embargo, tal y como sostiene la parte apelante, la lectura de los estatutos lleva a una conclusión contraria de la alcanzada por el Juez de Instancia. La modificación del apartado f) del punto segundo de los estatutos lo que precisa es que "dado que los propietarios de las viviendas del edificio, de las plazas de aparcamiento y trasteros de la planta baja y los de las plazas de aparcamiento de la planta de sótano tienen acceso rodado y peatonal desde la calle, las puertas de entrada a los mismos situadas a la derecha del hueco de escalera serán utilizadas para su acceso por todos los propietarios, quienes pagarán los gastos de las mismas con arreglo a los coeficientes que tienen asignados", lo que contradice la conclusión del Juez de Instancia, pues de forma muy explícita se refiere a la posibilidad de acceso "peatonal" y "rodado" de todos los copropietarios del inmueble, lo que se traduce en la obligación de todos los copropietarios a la contribución a dicho gasto con arreglo al coeficiente de participación asignado en el título.

El siguiente motivo de recurso -referenciado como c) en el primer fundamento de esta resolución-, merece también suerte estimatoria, pues resulta que por más que siendo deseable la individualización del gasto de energía eléctrica en los diferentes partes del inmueble, si ello fuere posible, la falta de dicho sistema en la actualidad lleva necesariamente a la aplicación del título constitutivo y estatutos, en los que se establece por un lado el coeficiente de participación de cada finca en el inmueble y por otro el carácter de elemento común de las acometidas de electricidad que obliga a imputar el consumo, mientras no se disponga de otro sistema, a todos los copropietarios con arreglo a su cuota de participación en el inmueble y en los términos en los que la citada normativa comunitaria establezca.

Igualmente acontece con el motivo -referenciado d)- relativo a la no imputación de contribución de los propietarios de trasteros a las partidas de gasto en el grupo de "gastos comunes particulares de garajes" porque no existe dicha exoneración en el título ni en los estatutos y como ya antes se ha indicado el acceso rodado es reconocido a todos los copropietarios del inmueble, sean propietarios de viviendas, con garaje y trastero incluidos, solo de trastero o solo de garajes.

Por último, y consecuencia de lo anterior, la reclamación de cuotas adeudadas que es aprobada tras la aprobación de la liquidación practicada, concretando la deuda existente al tiempo de dicha aprobación debe quedar sin efecto, sin perjuicio de que no resultase en principio incorrecto reclamar la totalidad de cuotas devengadas y no satisfechas aunque no se correspondiesen con el ejercicio anterior y se incluyesen cuotas del ejercicio en curso.

En consecuencia, y como conclusión a lo indicado, debe estimarse el recurso de apelación interpuesto, revocándose la sentencia dictada en la instancia y declarando nulos y sin efecto los acuerdos segundo y tercero adoptados por la Comunidad de Propietarios de la c/ DIRECCION000 número NUM000 de esta Ciudad en Junta General Extraordinaria de fecha 21 de abril de 2.007.

QUINTO.- La estimación del recurso de apelación y consiguiente estimación de la demanda formulada determina que en materia de costas procesales deba imponerse a la Comunidad de Propietarios demandada expresa condena en las causadas en la primera instancia, y que no se haga especial pronunciamiento de condena en las causadas por esta apelación. Arts. 394 y 398 de la L.E.C.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto debemos revocar y revocamos la sentencia dictada en los autos de juicio ordinario seguidos con el número 922/2.007 , ante el Juzgado de Primera Instancia número Siete de Valladolid, dejándola sin efecto, y en su lugar declaramos la nulidad de las acuerdos adoptados a los puntos segundo y tercero del orden del día en la Junta General Extraordinaria celebrada por la Comunidad demandada con fecha 21 de abril de 2.007, los cuales se dejan sin efecto, imponiendo a la Comunidad de Propietarios demandada expresa condena en las costas procesales causadas en la primera instancia y sin que se haga pronunciamiento de condena en las correspondiente a esta apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Seguidamente ha sido leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que se indica en la misma, estando constituida en audiencia pública esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de Valladolid, lo que como Secretario certifico.