Sentencia Civil Nº 161/2012, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 5789/2011 de 23 de Marzo de 2012

Encabezamiento

Rollo n.º 5789/2011

40

S E N T E N C I A

Ilmos. Sres.:

Don Juan Márquez Romero

Don Conrado Gallardo Correa

Don Fernando Sanz Talayero

En la ciudad de Sevilla a 23 de marzo de 2.012.

Vistos por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla los autos de juicio verbal n.º 1903/2010 sobre resolución de contrato de arrendamiento de vivienda y reclamación de rentas pendientes por importe de 4.026,38 €, que procedentes del Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Sevilla, penden en grado de apelación ante este Tribunal, promovidos por TAMISUR CENTRAL DE COMPRAS, S.L., CIF B91149930, con domicilio social en Sevilla, representada por la Procuradora Doña Cristina Navas Ávila y defendida por el Abogado Don Francisco Vera Luque, contra Doña Blanca , DNI NUM000 , y Don Luis Antonio , DNI NUM001 , mayores de edad y vecinos de Sevilla, representados por la Procuradora Doña Mercedes Retamero Herrera y defendidos por la Abogada Doña Rosa María Escudero Romero. Habiendo venido los autos originales a este Tribunal en méritos del recurso de apelación interpuesto por la primera de las mencionadas partes contra la sentencia proferida por el expresado Juzgado en fecha 24 de febrero de 2.011 , resultan los siguientes antecedentes de hecho y fundamentos de derecho.

Antecedentes

Primero .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Cristina Navas Ávila, en nombre y representación de TAMISUR CENTRAL DE COMPRAS, S.L. frente a D. Luis Antonio y Blanca , absuelvo a los demandados de todos los pedimentos que se les formulan y todo ello con expresa condena en costas procesales a la parte actora".

Segundo .- Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora, y admitido el mismo, tras formular escrito de oposición la parte demandada, se elevaron seguidamente los autos originales a este tribunal, e iniciada la alzada y seguidos todos los trámites se señaló el día 22 de marzo de 2.012 para la deliberación y fallo.

Vistos , siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Conrado Gallardo Correa.

Fundamentos

Primero .- La sentencia apelada desestima la demanda por considerar que los demandados ya habían abandonado la vivienda con anterioridad a la interposición de la demanda y comunicado su voluntad de no continuar en el arrendamiento por lo que constituye abuso de derecho presentar la demanda pidiendo la resolución del contrato y el abono de las rentas devengadas, ignorando voluntariamente la disponibilidad de la vivienda que ya tenía. Frente a ello alega la parte actora en su recurso que nunca se llegó a un acuerdo resolutorio entre las partes, que no le fueron nunca devueltas las llaves por la arrendataria y que, como consecuencia de ello, no conoce el estado de la vivienda ni ha podido volver a alquilarla, constituyendo en todo caso el abandono de la vivienda una resolución unilateral del contrato a la que no tiene por qué acceder y que es inoperante por lo que los demandados tienen que abonar todas las cantidades devengadas hasta la efectiva entrega de la vivienda y, en todo caso y al menos, hasta la fecha de terminación del contrato; por todo ello terminaba solicitando que se revocase la sentencia y se dictase otra por la que se declare resuelto el contrato y se condene a los demandos a indemnizarle con la cantidad de 8.994 €.

Segundo .- La resolución unilateral de un contrato no prevista en el mismo ni permitida por la ley no es otra cosa que un incumplimiento del mismo por parte del que pretende resolverlo, en tanto en cuanto los contratos, desde que se perfeccionan, obligan al cumplimiento de lo pactado ( artículo 1.258 del Código Civil ), sin que su contenido pueda quedar al arbitrio de uno de los contratantes ( artículo 1.256 del Código Civil ), por lo que obviamente ninguno de ellos puede resolverlo unilateralmente. Frente a ese incumplimiento, conforme al artículo 1.124 del Código Civil , la otra parte puede optar por exigir el cumplimiento o por la resolución, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

En el caso de autos debe considerarse probado que la parte arrendataria abandonó la vivienda en junio de 2.010, cuando el contrato estaba vigente hasta el 16 de enero de 2.011. De la prueba practicada resulta claro que la vivienda desde ese momento pudo ser recuperada por el arrendador a pesar de que no hubiera entrega formal de llaves, por lo que no puede pretender la parte actora el devengo de cantidades más allá de la fecha de expiración pactada para el contrato. Por otra parte no se ha probado por la parte demandada que tal abandono de la vivienda se hiciese con el consentimiento del arrendador, el cual en su demanda opta por no exigir el cumplimiento del contrato, pidiendo en su lugar su resolución y, tal y como le faculta la ley, la indemnización de los daños causados por la terminación del mismo por decisión del arrendatario, daños que razonablemente cabe fijar en las rentas dejadas de obtener y en el impago de los servicios y suministros de la vivienda durante el arrendamiento.

Por tanto la fecha en que debe entenderse resuelto el contrato es aquélla en que coinciden la voluntad de ambas partes de no continuar en el mismo, es decir, desde el día 21 de septiembre de 2.010 que es la fecha de la demanda, primer documento en el que el arrendador acepta expresamente la resolución del contrato. Hasta esa fecha los demandados están obligados a pagar la renta y las demás cantidades que debían abonar conforme al contrato. A partir de esa fecha lo que procede es la indemnización de los perjuicios. Por tanto los demandados deben abonar las rentas de junio, julio, agosto y septiembre, cuyo importe asciende a 3.260 €.

Igualmente deben abonar las cantidades asimiladas estipuladas en el contrato, concretamente el suministro de gas y electricidad, cuyo importe justificado por la documental aportada es de 269,1 € y las cuotas de comunidad que en esos cuatro meses suman 497,28 €.

Tercero .- Con la firma del contrato de arrendamiento la parte arrendadora tiene la expectativa fundada de obtener unas rentas durante el período pactado, lo que frustra el incumplimiento del arrendatario, por lo que es razonable solicitar como indemnización, en concepto de lucro cesante, la cantidad equivalente a las rentas que debían haberse percibido si el arrendatario hubiese cumplido con sus obligaciones. Por tanto, en este concepto deberán abonar la renta de los meses de octubre, noviembre, diciembre y enero, lo que asciende a la cifra de 3.260 € y las cuotas de comunidad que debían igualmente haber pagado los demandados, por importe de 497,28 €. No corresponde sin embargo el pago de suministros y servicios que no han sido utilizados por los demandados.

Tal pretensión no cabe calificarla de abusiva en tanto en cuanto su origen se encuentra en el incumplimiento de la parte arrendataria, que trata de imponer una resolución unilateral contraria a derecho. El nuevo arrendamiento de una vivienda requiere una situación de seguridad jurídica sobre la situación del inmueble, lo que no se pudo lograr sino cuando la actora constató la voluntad rebelde al cumplimiento del contrato y optó por la resolución del mismo, sin que el breve período de tiempo transcurrido entre la interposición de la demanda y la expiración del término pactado permita afirmar que el piso no se arrendó exclusivamente por la voluntad de la arrendadora de no hacerlo.

Cuarto .- Por lo razonado procede condenar a los demandados a que abonen al actor la cantidad de 7.783,66 €, cantidad que sólo devengará los intereses legales previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no haberse solicitado otros por la parte actora, no habiéndose liquidado la cantidad por otro lado hasta el dictado de la presente sentencia.

Ello supone una estimación parcial de las pretensiones de la parte actora, lo que conforme al artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debe determinar que no proceda hacer especial imposición de las costas de la primera instancia, debiendo abonar cada parte las suyas y las comunes por mitad.

Quinto .- Debe estimarse pues parcialmente el recurso, sin hacer tampoco especial imposición de las costas procesales de esta alzada, por así establecerlo el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de que la apelación prospere en todo o en parte.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso interpuesto por la Procuradora Doña Cristina Navas Ávila, en nombre y representación de TAMISUR CENTRAL DE COMPRAS, S.L., contra la sentencia dictada el día 24 de febrero de 2.011 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Sevilla, debemos revocar y revocamos dicha resolución, dictando en su lugar otra por la que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la apelante contra Doña Blanca y Don Luis Antonio , debemos declarar resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda concertado por las partes el día 16 de enero de 2.010 desde el día 21 de septiembre de ese año, y condenar a los demandados a que abonen al actor la cantidad de SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y TRES EUROS CON SESENTA Y SEIS CENTS (7.783,66 €), cantidad que devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia, sin hacer especial imposición de las costas procesales de ninguna de las dos instancias.

Una vez firme, devuélvanse a su tiempo las actuaciones originales al Juzgado de donde proceden, con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su cumplimiento.

INFORMACIÓN SOBRE RECURSOS : cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si se acredita la concurrencia de interés casacional, debiendo interponerse en el plazo de veinte días desde su notificación ante el tribunal que la ha dictado, previa constitución del depósito legalmente previsto.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que ha sido ponente en estos autos estando celebrando audiencia pública ordinaria la Sección Quinta de esta Audiencia en el día siguiente hábil al de su fecha.

DILIGENCIA .- Seguidamente se contrae certificación de la anterior sentencia y publicación en su rollo, doy fe.