Sentencia Civil Nº 161/2014, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 47/2014 de 20 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00161/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

CIUDAD REAL

Sección 1ª

Rollo de Apelación Civil:47/14

Autos: procedimiento ordinario 89/12

Juzgado: PRIMERA INSTANCIA NUMERO UNO DE ALMAGRO

SENTENCIA Nº 161

Iltmos. Sres.

Presidenta:

Dª MARIA JESUS ALARCON BARCOS

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª MARIA PILAR ASTRAY CHACON

CIUDAD REAL, a veinte de junio de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000089 /2012, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de ALMAGRO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000047 /2014, en los que aparece como parte apelante, Dª Sandra , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA DE LA CONCEPCION LOZANO ADAME, asistido por el Letrado D. FELIX ROMERO VALBUENA, y como parte apelada, D. Gerardo , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA DEL MAR MOHINO ROLDAN, asistido por el Letrado D. RAMON RUIZ PRIETO, sobre PROCEDIMIENTO ORDINARIO, siendo el Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D./Dª D.LUIS CASERO LINARES.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº de uno de Almagro se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha 8-11-13 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO: 'Que DESESTIMANDO la demanda formulada por Dª Sandra , contra D. Gerardo , ABSUELVO al demandado de las pretensiones formuladas de contrario, con expresa condena en costas de la parte parte actora'.

SEGUNDO.-Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandante, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO:Se recurre por la parte demandante la sentencia que desestima su pretensión, al mostrarse en desacuerdo con los fundamentos de la misma.

La recurrente comienza señalando que existe un error en la Juzgadora a quo a la hora de fijar los hechos controvertidos, pues lo ejercitado es una acción de enriquecimiento injusto por parte del demandado al no poder ejercitarse la opción de compra pactada por las partes.

Se parte, y en ello están de acuerdo demandante y demandado, de un contrato de compraventa con opción de compra firmado el 1 de junio de 2008, en base al cual la demandante ocupó la vivienda como arrendataria por el plazo de tres años pudiendo, al finalizar el mismo, optar por adquirir la vivienda. En el propio contrato se establecía el precio de la compraventa y los requisitos para la opción, que básicamente eran un plazo y el estar al corriente en todos los pagos derivados de la compraventa.

Pues bien, lo que la demandante señala es que como consecuencia de las condiciones en las que se encontraba la vivienda, principalmente por humedades, tuvo que abandonarla sin poder ejercitar su derecho de opción, y de ahí deriva un enriquecimiento injusto por parte del demandado al entender que el dinero entregado mensualmente lo era en parte por el contrato de arrendamiento y en parte por la opción de compra.

SEGUNDO: Nos encontramos ante un escrito de recurso, que como la propia demanda, no deja de albergar una cierta confusión en cuanto a las exactas pretensiones de la demandante, pues hace una mezcla de conceptos que difícilmente permite conocer con claridad cual es la pretensión de la parte, sobre todo porque hace una serie de referencias genéricas a perjuicios sufridos sin la necesaria claridad expositiva que exigiría una demanda y finalmente un recurso de apelación. No obstante entendemos que lo que se afirma por la parte es que existe un incumplimiento contractual por parte del demandado al entregar una vivienda no hábil para su habitabilidad lo que habría frustrado las expectativas de la opción de compra, de ahí, y entendiendo que en el contrato no se dice que parte es para el arrendamiento y que parte para la opción, y partiendo de que la cantidad entregada debe englobar ambos conceptos, lo que la parte pide es que se determine esa cantidad, señalándose en el recurso que puesto que no se ha podido realizar la prueba pericial propuesta y admitida, se cifra en 4.500 € al considerar excesiva la renta establecida en relación a los precios medios de la población y sobre la base de que la mitad sería para la renta y la otra para la opción, ello, por tanto, sin hacer referencia a otros perjuicios a los que se alude como el deterioro de muebles.

TERCERO:Partiendo de lo anterior y teniendo en cuenta que la caracterización del contrato suscrito se recoge con precisión en la sentencia, con referencias a sentencias de esta misma Audiencia, lo que evita reiteraciones innecesarias, sí tenemos que resaltar que estamos ante un contrato atípico que no tiene una regulación legal especifica, por lo que hay que atender a las normas sobre el arrendamiento, la opción y la interpretación que este contrato complejo ha realizado la jurisprudencia, no olvidando que a falta de esa regulación específica las reglas de interpretación deben partir principalmente de lo señalado en el propio contrato, como manifestación de la libre voluntad de las partes.

Resulta evidente que esta modalidad contractual es utilizada muy frecuentemente como una forma de facilitación de la compraventa de inmuebles, dando a las partes un plazo para que puedan finalmente adquirir el mismo sobre la base de una toma de posesión que se articula como un contrato de arrendamiento sin perjuicio de que las todo o parte de esas rentas pagadas finalmente se computen como parte del precio. Ello no obstante no hace que estemos ante un simple contrato de compraventa, sino que el periodo hasta que se ejercita la opción debe ser contemplado como de un auténtico arrendamiento, pues ello resulta no sólo de la dicción literal de estos contratos sino que además tiene indudables ventajas para ambas partes y especialmente para el arrendatario-optante en cuanto excluye los efectos negativos de cláusulas penalizadoras, tan usuales en las compraventas, permitiéndole tomar posesión de inmueble con capacidad para finalmente no adquirir el mismo.

El arrendamiento, por su naturaleza, implica el pago de una renta o retribución, pero la opción no, pues esta puede ser onerosa o gratuita, de tal forma que hay que estar a lo acordado por las partes. Y de aquí, entendemos, parte el error de la recurrente pues deduce que la renta pagada tiene que ser la suma del arrendamiento y de la opción, cuando en el contrato no se establece tal cosa ni puede deducirse del mismo. Cierto es que, como ya dijimos en la caracterización de este contrato, el ejercicio de la opción finalmente supone que parte del precio pagado por el arrendamiento se impute a la compraventa (en este caso ni tan siquiera es la totalidad) pero ello no quiere decir que se haya establecido un precio específico por el derecho de opción, sino que todo lo más es un beneficio para el adquirente final, pues como ya se dijo, este tipo de contratos se articulan como una forma de facilitar las compraventas de inmuebles.

Si no se pactó una opción onerosa nada se puede reclamar en base a una supuesta frustración de esa opción por culpa del arrendador-concedente en los términos que requiere la recurrente, ello como premisa de la posterior determinación de la indemnización para la que no habría criterios de fijación, dada la ausencia de prueba al respecto, lo que haría igualmente inviable la pretensión de la recurrente.

Lo anterior conduce a la desestimación del recurso, debiendo confirmarse la sentencia dictada.

CUARTO:Procede imponer las costas al recurrente tal como establece el art. 398 de la L.E.C .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Concepción Lozano Adame, en nombre y representación de Dª. Sandra , contra la sentencia nº 143/13, de 8 de noviembre , dictada en el Juzgado de Almagro, procedimiento ordinario nº 89/12, debemos confirmar y confirmamos integramente dicha resolución, condenando a la recurrente al pago de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer ante este Tribunal Recurso de Casación del artículo 477.2.3º de la LEC y o extraordinario de infracción procesal, dentro del plazo de VEINTE días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla. Previa o simultáneamente a la presentación del recurso, deberá constituirse depósito por importe de 50 euros (CINCUENTA EUROS), cantidad que deberá ser ingresada en la Cuenta de Consignaciones de este órgano judicial 1376-0000-06 (casación) y 04 (infracción procesal)-00XX(número de rollo)-XX (año).

Igualmente a la interposición del recurso deberá el recurrente presentar justificante de pago de la TASA correspondiente, con arreglo al modelo oficial y debidamente validado, conforme determina el artículo 8.2. de la Ley 10/2012 de 20 de noviembre , que regula determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia.

Y una vez firme, devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, doy fe.