Sentencia CIVIL Nº 161/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Tudela, Sección 4, Rec 179/2021 de 11 de Noviembre de 2021

Encabezamiento

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA

E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE TUDELA

ORDINARIO 179/21

SENTENCIA

En Tudela, a 11 de noviembre de 2.021.

DOÑA BELEN PANIAGUA PLAZA, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 4 de Tudela, habiendo visto los presentes autos de Juicio Ordinario civil, seguidos en este Juzgado al número 179/21 a instancia de DOÑA Bernarda, representado por el Procurador Sr. Arregui, con la asistencia del letrado Sr. Chueca, contra DON Eutimio, representado por el procurador Sr.Laseca y asistido del Letrado Sr.Sesma.

Antecedentes

PRIMERO-El Procurador Sr. Arregui, en la representación antes indicada, presentó demanda de Juicio Ordinario, que por turno de reparto correspondió a este Juzgado, acompañando los documentos unidos a autos y alegando en esencia los siguientes hechos:

A) Qué la actora es propietaria del establecimiento de hostelería 'Bar Pelayo' de Fustiñana (Navarra), y en fecha 1 de mayo de 2.014 suscribió con el demandado contrato de arrendamiento de industria, habiéndose prestado una fianza por importe de 7.200 ueros.

B) en dicho contrato se estableció que tendría una duración de 10 años, es decir, hasta el 30 de abril de 2.024, y si se rescindía antes de la finalización del mismo, el arrendatario haría suyas en compensación de daños y perjuicios por la expectativa de negocio, la suma de 6.000 euros. el arrendatario podía rescindir el contrato de arrendamiento con un preaviso al arrendador de 6 meses dde la fecha de efectos.

C) El demandado resolvió el contrato el pasado 1 de marzo de 2.017, sin cumplir el plazo de preaviso, y una vez entregada la posesión, se pudo comprobar que parte de la maquinaria que se entregó, o no estaba o estaba inservible, ascendiendo los daños y perjuicios ocasionados a 3.121,65 euros.

D) En fecha 16/03/20187 se envió al demandado carta certificada en el que se le indicaba que se le retenía la fianza por los incumplimientos sufridos por el actor, por pérdidas de las expectativas del negocio, por 6.000 euros, por falta de preaviso la suma de 3.600 euros, que descontados los 1.200 euros correspondientes a la parte de fianza, aún adeuda la suma de 2.400 euros, así como los daños y perjuicios valorados en el informe pericial que ascienden a 3.121,65 euros.

E) reclama la suma de 5.521,65 euros una vez descontada la fianza entregada, más la suma de 669,87 euros, en concepto de intereses desde el día 16/03/2017 hasta el 31/03/2021.

Alegando los fundamentos jurídicos que tuvo por conveniente en apoyo de la pretensión ejercitada, terminó solicitando, se dictase sentencia en los términos recogidos en el suplico de la demanda, el cual se da aqeuí por reproducido.

SEGUNDO-Admitida a trámite la demanda, se acordó dar traslado de la misma a la demandada, para que la contestasen en el plazo de 20 días.

En tiempo y forma el demandado presentó escrito de contestación a la demanda, en el que en esencia alegaba:

A) Qué es cierto la suscripción entre partes del documento aportado por el actor, así como se entregó una fianza de 7.200 euros. En cuanto a la posibilidad de rescisión y preaviso, hay que estar a la cláusula segunda del contrato, aunque el actor reconoce que se cumplimentó entre ambos la entrega de llaves.

B) El local había sido explotado como bar durante al menos 20 años, poniéndose e impugnando el informe pericial aportado por el actor, el cual carece de título para reclamar la indemnización de 3.121,65 euros, porque reclama desperfectos ya existentes antes de firmar el contrato, así como maquinaria que no estaba en el local en el momento de suscribir el contrato. El contrato fue redactado por el actor y se constató por el demandado que no todo el contenido del anexo se encontraba en el local, y por eso se realizaron añadidos a mano en dicho anexo dejando constancia del estado real de los elementos y maquinaria.

C) Se están reclamando daños que ya se habían producido antes de entrar el demandado en el local y se reclama por maquinaria que no estaba incluida en el objeto de arrendamiento. En la carta enviada al demandado no se llegó a concretar que se iba a reclamar. El demandado no ha de abonar cantidad por falta de preaviso, ni por daños y perjuicios, ni por intereses, no estableciendo el actor que importe de principal los causa.

Tras alegar los fundamentos jurídicos que tuvo por conveniente, terminó suplicando se dictase sentencia en la que se desestimasen las pretensiones del actor.

TERCERO.-Convocadas las partes a la correspondiente audiencia previa, fue celebrada, y no existiendo acuerdo entre las mismas, propusieron la correspondiente prueba que se contiene en el acta, y que aquí se da por reproducida.

En fecha 8 de noviembre de 2.021 se llevó a efecto el acto de juicio oral, practicándose la prueba con el resultado que obra en autos, y que se da por reproducido, quedando seguidamente los autos conclusos para sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-En la presente litis, el actor pone de manifiesto que la actora es propietaria del establecimiento de hostelería 'Bar Pelayo' de Fustiñana (Navarra), y en fecha 1 de mayo de 2.014 suscribió con el demandado contrato de arrendamiento de industria, habiéndose prestado una fianza por importe de 7.200 euros. Afirma, que en dicho contrato se estableció que tendría una duración de 10 años, es decir, hasta el 30 de abril de 2.024, y si se rescindía antes de la finalización del mismo, el arrendatario haría suyas en compensación de daños y perjuicios por la expectativa de negocio, la suma de 6.000 euros. Alega, que el arrendatario podía rescindir el contrato de arrendamiento con un preaviso al arrendador de 6 meses de la fecha de efectos, y el demandado resolvió el contrato el pasado 1 de marzo de 2.017, sin cumplir el plazo de preaviso, y una vez entregada la posesión, se pudo comprobar que parte de la maquinaria que se entregó, o no estaba o estaba inservible, ascendiendo los daños y perjuicios ocasionados a 3.121,65 euros. Por último, afirmó que en fecha 16/03/20187 se envió al demandado carta certificada, en el que se le indicaba que se le retenía la fianza por los incumplimientos sufridos por el actor, y se detallaban los mismos. Por ello, interesó se dictase sentencia en la que se condenase al demandado, en concepto de indemnización por desperfectos ocasionados al local y negocio arrendado, así como los perjuicios por falta de preaviso, a abonar al actor la suma de 5.521,65 euros, más 669,87 euros, por intereses generados desde el día 16/03/2017 al 31/03/2021, dando un total de 6.191,52 euros, más intereses legales a partir del 1 de abirl de 2.021 hasta la fecha de la sentencia.

A tales pretensiones se opone la parte demandada, y alega que es cierto la suscripción entre partes del contrato aportado por el actor, así como se entregó una fianza de 7.200 euros. Afirma, que en cuanto a la posibilidad de rescisión y preaviso, hay que estar a la cláusula segunda del contrato, aunque el actor reconoce que se cumplimentó entre ambos la entrega de llaves. Alega, que el local había sido explotado como bar durante al menos 20 años antes de entrar el demandado, oponiéndose e impugnando el informe pericial aportado por el actor, el cual carece de título para reclamar la indemnización de 3.121,65 euros, porque reclama desperfectos ya existentes antes de firmar el contrato, así como maquinaria que no estaba en el local en el momento de suscribir el contrato. Aduce que el contrato fue redactado por el actor y se constató por el demandado que no todo el contenido del anexo se encontraba en el local, y por eso se realizaron añadidos a mano en dicho anexo dejando constancia del estado real de los elementos y maquinaria. Afirma, que en la carta enviada al demandado no se llegó a concretar que se iba a reclamar. En definitiva, considera que el demandado no ha de abonar cantidad por falta de preaviso, ni por daños y perjuicios, ni por intereses, no estableciendo el actor que importe de principal los causa.

SEGUNDO.-Centrados los hechos en los términos expuestos, es un hecho no controvertido por las partes, que entre las mismas firmaron contrato de arrendamiento de industria el 1 de mayo de 2.014, que tenía por objeto el negocio de Bar ' El Pelayo', sito en Fustiñana (Navarra), libre de personal, y con todos los elementos, maquinaria, útiles y enseres que existían en el mismo, y que en inventario aparte se relacionan como ANEXO I, cláusula primera, documento Nº 4 de la demanda.

Dicho contrato se estableció por una duración hasta el 30 de abril de 2.024 (Cláusula segunda), en la que también se recogió '... Asimismo, se acuerda que el arrendatario podrá rescindir este contrato con un preaviso al arrendador de seis meses de la fecha de efectos. En caso de que se produzca la rescisión del presente contrato a instancias del arrendatario, el arrendador, en compensación de los daños y perjuicios producidos por la pérdida de la expectativa de negocio, retendrá y hará suyos la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 euros) de la fianza'. En la cláusula undécima del contrato se estableció que en el momento de la firma de aquel, la parte arrendataria entregaba al arrendador: '... La cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS EUROS correspondientes a una anualidad de renta de fianza, la cual será devuelta siempre que no existan responsabilidades a las que pueda afectar la misma y se hayan cumplido todas las condiciones del contrato'.

En la cláusula cuarta del contrato se estableció: ' el arrendatario recibirá el local objeto de arriendo y los elementos de la industria relacionados en el anexo I en perfectas condiciones para el uso a que se destina'.

Como anexo al contrato se incorporó al mismo el inventario de existencias de maquinaria, existiendo anotaciones manuscritas en el mismo, con expresiones como ' falta , roto, está sin cerrar, está deteriorado...'.

El actor reconoce en su demanda que el arrendatario resolvió el contrato de arrendamiento el 1/03/2.017, haciéndose entrega de llaves en ese momento.

TERCERO.-Sentado cuanto antecede, por el actor se reclama en primer lugar, la suma de 3.600 euros, con fundamento en la cláusula segunda del contrato por falta de preaviso del arrendatario para resolver el contrato, cantidad a la que descuenta la suma de 1.200 euros, correspondiente, según sus alegaciones, a la parte de fianza que restaba (de los 7.200 euros), por lo que por tal concepto en definitiva reclama 2.400 euros.

Es sabido, que las reglas interpretativas contenidas en los Arts 1.281 a 1.289 del Código Civil constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no deja duda sobre la intención de las partes no entran en juego las restantes reglas contenidas en el mismo artículo y en los siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal ( sentencia de 2 de diciembre de 2005 ); ahora bien cuando falta la 'claridad indubitada' de que habla el artículo 1281 el párrafo segundo de ese mismo precepto obliga a acudir a otros medios interpretativos para tratar de encontrar la verdadera intención de los contratantes, en especial, los contenidos en los artículos 1283, 1285 1286 y ello ocurrirá tanto en el supuesto más clásico de que, por defecto de redacción de las cláusulas del contrato, se susciten dudas y controversias entre las partes, interesadas sobre el alcance e inteligencia de lo convenido ( sentencia de 3 de octubre de 1990 y 2 de marzo de 1992 , entre otras), como también en aquellos otros en los que la duda sobre la común intención de los contratantes nazca o provenga de otros elementos de convicción, esto es cuando de lo alegado y probado en el proceso surge la duda acerca de si la verdadera intención negocial no quedó, en su integridad, reflejada en la mera literalidad del contrato, pues entonces, por ser cuestión sometida a resolución, mediante la alegación del demandado, el órgano jurisdiccional tiene el deber de indagarla a través de los demás medios que, para ello, le brinda el Ordenamiento jurídico ( sentencia de 19 de enero de 1.990 , 29 de enero de 2010 y 15 de noviembre de 2.012 ).

Es decir, la primacía de la interpretación literal cede en supuestos de simulación y de oscuridad - sentencias de 29 de febrero y 9 de abril de 1996 - de manera que en esos supuestos de duda sobre la común intención de los contratantes, la interpretación del texto en cuestión no puede detenerse en el sentido gramatical y riguroso de las palabras, sino que debe indagarse fundamentalmente el espíritu y la finalidad, deduciéndola de las circunstancias concurrentes y de la conducta de los interesados, como prescribe el art. 1282, el cual no excluye los actos anteriores - sentencias de 8 de abril de 1931 , 11 de octubre de 1984 y 21 de abril de 1993 -.

Pues bien, en el análisis de la cláusula controvertida (cláusula segunda), es clara la redacción de la misma, en cuanto da la posibilidad al arrendatario de rescindir el contrato con un preaviso al arrendador de seis meses de la fecha de efectos, estableciéndose que en caso de rescisión a instancia del arrendatario, supondría que el arrendador hacía suya la fianza de 6.000 euros, en compensación de los daños y perjuicios producidos por la pérdida de expectativa de negocio. Es decir, tanto si el arrendatario rescindía el contrato con el plazo de antelación de preaviso al arrendador de 6 meses, como si no cumplía con dicho plazo, el arrendador retendría y haría suyos los 6.000 euros en compensación de los daños y perjuicios producidos por la pérdida de expectativa de negocio. Cierto es que el arrendatario, como ha quedado acreditado, rescindió unilateralmente el contrato sin preavisar al arrendador, y antes de la finalización de duración de dicho contrato, pero no se contempla cláusula penal por incumplimiento de preaviso, sino por rescisión unilateral del contrato, a fin de compensar la pérdida de expectativa de negocio. En definitiva, el actor, sin mayor concreción de la cifra reclamada, ni a que corresponde, aunque probablemente sea a 6 meses de renta, pero no deja de ser una suposición de éste Juzgador, duplica la petición, dado que con base en la meritada cláusula, sí que tiene derecho el actor por rescisión del arrendatario del contrato litigioso, a retener y hacer suya la suma de 6.000 euros, pero no tiene derecho contractualmente a la indemnización solicitada por falta de preaviso, máxime, como se ha expuesto, sin mayor determinación de la cual se extrae la cifra reclamada.

En definitiva, se reitera, sí que tiene derecho por lo tanto el actor a hacer suyo el importe de 6.000 euros, como indemnización por pérdidas de las expectativas de negocio, pero dicha cuantía ya la había descontado aquel en la petición realizada en la presente Litis, por lo que ningún pronunciamiento cabe al respecto.

CUARTO.-Por último, el actor reclama los daños y perjuicios ocasionados por el arrendatario, y valorados en el informe pericial aportado en autos, y que asciende dicha reclamación a 3.121,65 euros, en concepto de pérdida de maquinaria entregada en alquiler, deficiencias de alguna de ellas, y en definitiva, daños irrogados en los bienes contenidos en el anexo del contrato.

En éste punto ha de señalarse que, es obligación legal de todo arrendatario el devolver el objeto de arrendamiento y los enseres que forman parte del mismo en el mismo estado en el que se le entregó. Ahora bien, habrá de determinarse que objetos faltaban de los que fueron objeto de arrendamiento, y cuál o cuáles de ellos se encontraban deteriorados, tal y como argumenta el actor.

En éste orden de cosas, existe en autos un informe pericial, el cual no fue ratificado a presencia judicial, dada la incomparecencia de dicho perito al acto de juicio, y en el que determinaba y cuantificaba los daños y perjuicios irrogados al actor por el demandado. Dicho informe, fue realizado, conforme consta en el mismo, tras la visita efectuada por el Perito el 15/07/2.017, y conforme consta en autos, el demandado entregó las llaves a la propiedad el 01/03/2.017. Pues bien, a falta de clarificación por dicho Perito de los datos contenidos en su informe, no puede sino determinarse que, por dicha prueba, aun teniendo el carácter de prueba documental y no pericial, no puede afirmarse los daños y perjuicios objeto de reclamación. Y ello, por lo siguiente: En primer lugar, no existe dato alguno de lo sucedido en el local desde la fecha de entrega de llaves por el demandado y hasta la fecha de visita realizada por el Perito. En segundo lugar, en cuanto a las anotaciones que se encuentran realizadas a mano en el anexo del contrato, por el demandado reconoció en el interrogatorio practicado en el acto de la vista, que aquellas no son suyas, pero sabe que se realizaron algunas de ellas en el momento de firma del contrato. Es decir, se desconoce si las anotaciones 'falta, deteriorado...', las ha realizado el actor, tras la entrega por el demandado del local, o si parte de ellas fueron realizadas en la firma del contrato, etc.

En definitiva, existe una total carencia de prueba por la parte actora de los daños y perjuicios reclamados en concepto de deterioros y falta de elementos objeto de arrendamiento. No basta con las meras alegaciones en demanda, si no son objeto de probanza, de conformidad con lo establecido en el Art.217 de la LEC.

Se impone la desestimación de la demanda, sin que proceda resolver sobre la cuestión planteada de reclamación de intereses, ya que ninguna cantidad es objeto de condena al demandado.

QUINTO.-En materia de costas de conformidad con lo establecido en el Art. 394 de la L.E.C., las costas causadas han de imponerse al actor.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y necesaria aplicación,

Fallo

DESESTIMANDO la demanda interpuesta por DOÑA Bernarda, representado por el Procurador Sr. Arregui, contra DON Eutimio, representado por el procurador Sr.Laseca, debo ABSOLVER y ABSUELVO al demandado de los pedimentos aducidos en su contra, con imposición al actor de las costas causadas.

Insértese el original de esta resolución en el Libro de Sentencias del Juzgado, y quede en los autos certificación literal de la misma. Notifíquese a las partes y hágase saber que contra la misma puede interponerse Recurso de Apelación ante la Ilma. Audiencia Provincial de Navarra, en el plazo de veinte días contados desde el siguiente a la notificación de la presente resolución, debiendo de acreditar el haber procedido al depósito establecido legalmente.

Así por esta mi sentencia que se notificará a las partes en legal forma, lo pronuncio, mando y firmo

PUBLICACION- La sentencia que antecede fue leída y publicada por el Juez que la dictó, hallándose celebrando audiencia pública. Doy fe.