Sentencia Civil Nº 162/2011, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 125/2011 de 14 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00162/2011

PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Tfno.: 949-20.99.00 Fax: 949-23.52.24

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 125/2011

Procedimiento de Origen: Desahucio 2089/09

Órgano de origen: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE GUADALAJARA

APELANTE: DESARROLLOS GOFRANJO S.L.

Procurador: MARIA LUISA COTAYNA MARÍN

Abogado: FELIPE SOLANO RAMÍREZ

APELADO: Fulgencio

Procurador: MARIA CRUZ GARCIA GARCIA

Abogado: JORGE SÁNCHEZ DE CASTRO CALDERÓN

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS

D. JOSE AURELIO NAVARRO GUILLÉN

Dª MARIA DEL CARMEN MARTÍNEZ SÁNCHEZ

S E N T E N C I A Nº 163/11

En Guadalajara, a catorce de septiembre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de Desahucio 2089/09, procedentes del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA nº 1 DE GUADALAJARA, a los que ha correspondido el Rollo nº 125/11, en los que aparece como parte apelante, DESARROLLOS GOFRANJO S.L. representado por la Procuradora de los tribunales, Dª MARIA LUISA COTAYNA MARÍN y asistido por el Letrado D. MIGUEL SOLANO RAMÍREZ, y como parte apelada, D. Fulgencio representado por la Procuradora de los tribunales, Dª MARIA CRUZ GARCIA GARCIA y asistido por el Letrado D. JORGE SÁNCHEZ DE CASTRO CALDERÓN, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARIA DEL CARMEN MARTÍNEZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 16 de diciembre de 2010 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Con desestimación de la demanda promovida a instancia de Desarrollos Gonfranjo S.L., representado por el Procurador Sra. Cotayna Marín y asistido por el Letrado Sr. Felipe Solano Ramírez contra D. Fulgencio , representado por el Procurador Sra. García García y asistido por el Letrado Sr. Jorge Sánchez de Castro Calderón, debo absolver y absuelvo al demandado de todas las pretensiones contra él ejercitadas en la demanda. En materia de costas se imponen a la parte actora."

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de DESARROLLOS GOFRANJO S.L. se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado dia 13 de septiembre de 2011.

CUARTO .- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación contra la sentencia en la que se procede a desestimar la demanda rectora de estos autos y se imponen las costas a la parte actora. Los motivos de impugnación que se concretan en el escrito de recurso son un posible error de derecho en el enjuiciamiento de los hechos declarados probados, dado que se considera que el Juzgador confunde el desahucio por falta de pago que es juicio sumario sin autoridad de cosa juzgada, art. 447.2 LEC , con un juicio declarativo tramitado por las normas del juicio verbal que sí la tiene, y en este caso se planteaba un desahucio por transcurso del plazo, lo que conlleva que no exista limitaciones en cuanto a la prueba, ni en cuanto a las cuestiones a alegar, incluyendo la nulidad de contrato que puede hacerse por vía de acción o de excepción, con cita de jurisprudencia del Tribunal Supremo, refiriéndose al valor de los documentos privados, con referencia concreta al contrato aportado por el demandado de 16 de abril de 2004, y alegando posible infracción del art. 1.225 CC , negando valor a dicho documento, dado que no fue reconocido por la parte que lo firmó y ha sido impugnado por la suya, con referencia también al art. 1.227 CC en cuanto a la validez de la fecha en cuanto a efectos frente a terceros, además de considerar que en todo caso el arrendamiento no era válido porque se había concertado por el propietario minoritario, con infracción del art. 398 CC , en relación a los actos de administración en las comunidades de bienes, con lo que en definitiva se considera que la sentencia apelada infringe el art. 447.2 LEC por su indebida aplicación, así como los arts. 1.225, 1.227 y 398 CC , por su no aplicación; solicitando se deje sin efecto la sentencia recurrida y se proceda a estimar íntegramente la demanda con costas para el demandado.

SEGUNDO.- Plantea el actor en su demanda una acción de desalojo de finca rústica por extinción del contrato de arrendamiento por expiración del término contractual y de sus prórrogas y de la tácita reconducción, conforme a, véase demanda, las normas del juicio ordinario, y con fundamento en los arts. 399 y siguientes LEC , conforme dispone el art. 249.1 6º . Pues bien conforme a ésta última disposición, antes de la reforma producida por la Ley 19/09, de 23 de noviembre , en vigor el 24 de diciembre de 2009: "1. Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:... 6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.", es decir, excepto el "desahucio por extinción de la relación arrendaticia" con lo que en consecuencia se remite a las normas del juicio verbal, arts. 437 y siguientes LEC , no art. 399 y siguientes relativos al ordinario, como se alega en la fundamentación jurídica de la demanda y por éste trámite se ha seguido el procedimiento, con lo cual en el cauce jurídico del desahucio nos hallamos. Y así el art. 250 LEC , antes de la reforma, establecía que: "1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1.º Las que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca." Y si bien el art. 447.2 LEC antes de la reforma establecía limitaciones en cuanto al alcance de la cosa juzgada, no mencionando el desahucio por extinción de plazo, después de la reforma anteriormente mencionada dicha disposición establece: "2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias.", dotando de coherencia al hecho de que tanto la falta de pago como la extinción temporal se tramitan por el cauce del juicio verbal de desahucio con lo que no tenía sentido esa limitación de la cosa juzgada a la falta de pago. Pero en todo caso el razonamiento del Juzgador a este respecto va mucho más allá, porque con independencia de las cuestiones procesales planteadas, lo que realmente dice el Juez es que no se puede plantear una cuestión de nulidad contractual sin traer a pleito a todas las personas que fueron parte en el mismo, en este caso Guadalnur, con lo que el argumento carece de toda consistencia.

El planteamiento de la actora recurrente se basa fundamentalmente en negar la existencia del contrato de arrendamiento de 26 de abril de 2004, o en todo caso su eficacia, concertado, según se manifiesta en la contestación a la demanda, entre el demandado y la empresa Guadalnur, que no tiene presencia en este procedimiento, y que supone el arrendamiento por un periodo de quince años y cuatro meses, contrato que se encuentra aportado a autos y que en consecuencia es impugnado, habándose incluso de documento preconstituido y alegándose la nulidad del mismo en el caso de que existiera, y en este punto tenemos que recordar, desde planteamientos de carácter general, que la ineficacia de los contratos conlleva que los mismos no produzcan efectos, y en consecuencia supone una verdadera sanción ya sea por nulidad, anulabilidad o rescisión contractual por ineficacia sobrevenida, o incluso por resolución, revocación o reducción, también por causa sobrevenida. En todo caso la declaración de nulidad de un contrato, o la consideración de su ineficacia por nulidad, que es lo que se pretende en este caso en el supuesto de que existiera, exige que estén presentes en el proceso todos los que hayan sido partes en el mismo, por una simple y evidente razón, porque nadie puede ser objeto de un pronunciamiento condenatorio sin haber sido oído salvo violación clara y patente de precepto legal ( SSTS 7 de marzo de1972 ó 5 de abril de 1986 ), siendo su apreciación de carácter restrictivo ( STS 24 de abril de 1997 ). En consecuencia para pretender la ineficacia de un contrato demandados o legitimados pasivos lo serían los que lo celebraron o sus sucesores, con lo que había que habérseles llamado a pleito, en este caso a Guadalnur, ya que efectivamente la acción de nulidad puede ejercerse tanto por vía de acción como de excepción pero, insistimos, siempre que estén todos los intervinientes en el mismo presentes, lo que no ocurre en este caso, y eso es precisamente lo que manifiesta el Juez en el penúltimo párrafo del fundamento de derecho primero, con lo que no existe esa vulneración denunciada del art. 447.2 LEC , por cuanto el Juzgador simplemente les recuerda que la validez o nulidad del contrato debe ser determinada trayendo a pleito a la parte que lo otorgó, que fue Guadalnur, con quien contrató la hoy demandada el arriendo de la porción de la finca litigiosa, conforme a ese contrato de 26 de abril de 2004.

Cuestión distinta es si con ese documento, contrato privado de arrendamiento y la aportación de fotocopias de distintos recibos de pago la parte demandada ha conseguido acreditar lo que pretende, es decir, un arrendamiento en vigor que excluiría la posibilidad de un desahucio por expiración del término, la actora en este punto alegaba posible infracción normativa, en concreto de los arts. 1.225 y 1.227 CC , en que se habría incurrido en la sentencia, manifestando, previa impugnación, que dichos documentos privados carecían de valor probatorio respecto a ella mientras no fueran reconocidos a presencia judicial, y aún siendo reconocidos carecerían de valor probatorio al no tener fecha auténtica. Y en este punto, y también desde planteamientos de carácter general, debemos recordar que el documento como objeto material que incorpora un pensamiento o acto humano, de forma escrita, es privado cuando se confecciona sin intervención de fedatario público o no son emitidos por organismos o entidades públicas, imponiendo su diversidad una definición negativa, art. 324 LEC , de manera que son aquellos documentos que no son públicos en el sentido del art. 317 LEC , y su valor probatorio es el que los Tribunales le atribuyan conforme a las reglas de la sana crítica, haciendo "prueba plena" únicamente, igual que un documento público, cuando no son impugnados, y en el caso de que lo fueran la parte que lo aporta debe convencer al Tribunal de su validez mediante cualquier prueba útil y pertinente, art. 326 LEC , siendo en todo caso de libre valoración. En este sentido se pronuncia el Tribunal Supremo en su Sentencia de 7 de febrero de 2005 . La Ley de Enjuiciamiento por lo tanto va mucho más allá que el art. 1.225 CC ya que conforme al tenor literal del art. 326.1 LEC la parte a quien perjudique un documento privado tiene la carga de impugnarlo si no quiere que se le impongan las consecuencias del documento público. Y en este caso, efectuada la impugnación, el Juzgador la descarta al considerar que efectivamente, y después de la apreciación y valoración probatoria cuyo razonamiento plasma en sentencia, existe ese contrato de arrendamiento aportado a autos, que el mismo es válido, y que no era desconocido por la actora, pero lo realmente cierto es que aunque efectivamente la existencia del arrendamiento era conocido puesto que constaba inscrito en el Registro y se reconoce que a fecha de adquisición de los terrenos se conocía esa situación arrendaticia, y así se hizo constar en las distintas escrituras de compraventa, si no este procedimiento no tendría sentido, constando en autos las distintas comunicaciones de las sucesivas propietarias, Guadalagua y la hoy actora, sobre las intenciones de vender y comprar y de dar por extinguido el arrendamiento, lo cierto y verdad es que ese contrato de arrendamiento concretado en la forma en que se ha efectuado en esos documentos privados que se aportan al procedimiento por el demandado nunca se ha hecho valer, siendo lo más fácil, frente a los requerimientos efectuados, haber concretado a la propietaria que lo fuera en ese momento la fecha de inicio de vigor del arrendamiento y la propia existencia del contrato, bien simplemente contestado o incluso exhibiéndolo, pugna a la lógica que no sea hasta este momento procesal cuando se hace valer existiendo teóricamente desde el año 2004, y contestando el arrendatario a Laragua con fecha 24 de junio de 2008, en relación a la oferta de venta de una participación de la finca, que se era arrendatario desde hace mas de treinta años, sin más especificaciones, cuando presuntamente existía ese contrato de 26 de abril de 2004, y concurriendo una serie de circunstancias que hacen dudar de la veracidad del mismo, como es el hecho de que se elimine el derecho de tanteo y retracto del arrendatario sin motivo aparente y sin contraprestación alguna, o el hecho de que se concierte un arrendamiento cuando ya se era arrendatario, lo que pugna con la lógica. Además debemos valorar en este punto que efectivamente en la escritura de compraventa de 3 de abril de 2009, otorgada por Laragua al actor, se siguen reconociendo los arrendamientos y los derechos de tanteo y retracto que no fueron pactados en ese presunto contrato de arrendamiento de 2004 entre Guadalnur y el demandado, es decir, entre el señor Fulgencio y la vendedora a Laragua, cuyo representante legal en el acto del juicio manifestó que en el acto de la venta por parte de Guadalnur su representante legal le dijo que dichos arrendamientos, que eran varios, habían sido concertados por el anterior propietario y vendedor a Guadalnur, don Jose Miguel , pero nada nos dice, porque así se lo manifestara Guadalnur, sobre la existencia de ese arrendamiento plasmado documentalmente con uno de los arrendatarios y que se habría concertado ese mismo día, lo que carece de sentido.

E impugnados esos documentos, contrato de arrendamiento y recibos de pago, por la actora, documentos privados, y teniendo en cuenta que efectivamente el art. 1.225 CC concede el mismo valor que la escritura pública al reconocido legalmente, pero entre los que lo han suscrito y sus causahabientes, que en este caso no es así, y que el art. 1.227 CC establece que para que la fecha se cuente respecto de terceros se deben dar una serie de circunstancias que no se dan aquí, y teniendo en cuenta que ni tan siquiera se ha articulado prueba para acreditar su existencia entendemos que la misma no queda acreditada, y la impugnación debió ser considerada. Se ha procedido únicamente a su aportación, y observamos que se trata de un contrato privado, original, de arrendamiento no reconocido por su autor, y debió la parte probar la autenticidad de los documentos y nada más fácil que haber propuesto prueba testifical en este sentido, en concreto del representante legal de Guadalnur, firmante del contrato, dado que era absolutamente previsible que la parte actora iba a proceder a la impugnación, y de unos recibos, fotocopias, que abarcan un periodo temporal y donde únicamente se destaca un sello de Guadalnur, pero, insistimos, fotocopiado y no reconocido por el representante legal de la empresa, aparte de ser cuanto menos curioso que no se hayan aportado originales que deben estar en poder del demandado. El art. 427.1 LEC establece que el pronunciamiento de las partes acerca de los documentos aportados en la audiencia puede ser admitiéndolos, impugnándolos o reconociéndolos, o, en su caso, proponer prueba sobre su autenticidad y en este caso nos encontramos con documentos privados, que no hacen prueba frente a tercero, impugnados y cuyo contenido, o incluso su existencia, no se ve corroborado por prueba alguna que por otra parte no se ha articulado, siendo lo más fácil, insistimos, haber traído a pleito al otro firmante para que reconociera esa existencia, con lo que consideramos que por parte del demandado no se ha articulado prueba suficiente y eficaz para eludir la pretensión del actor que debió ser objeto de estimación, dado que no se ha valorado de manera correcta la prueba practicada, y no se han aplicado debidamente los arts. 1.225 y 1.227 CC . Y en ello tiene razón la apelante.

Enlazaba el recurso con una posible infracción del art. 398 CC en cuanto a que el otorgamiento del arrendamiento, en el caso de que así hubiera sido, se hizo por un comunero sin contar con el consentimiento del resto de condueños y siendo además minoritario, con lo cual se sigue insistiendo en la no validez del arrendamiento que es un cuestión que no se puede considerar en este procedimiento por las razones anteriormente expuestas, es decir, y fundamentalmente porque no es parte quien lo concertó, e inclusive debemos plantearnos que el ejercicio de esa acción debería corresponder a quien en su momento resultó perjudicado por su condómino que no es la actora sino la mercantil Laragua, o no, ya que hemos concluido en que no ha quedado suficientemente acreditado con la documental aportada la existencia del contrato de arrendamiento.

Y teniendo en cuenta que efectivamente consta acreditado, por reconocimiento del demandado, que el arrendamiento se encuentra en vigor mas de 21 años, por propio reconocimiento aunque fuera extrajudicial antes de la aparición cuanto menos sorpresiva del contrato de arrendamiento de 2004, y la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 , establece ese límite en el supuesto de cultivadores personales, legislación aplicable al tratarse de un contrato concertado con anterioridad a dicha ley, y que la actora por telegrama de fecha 9 de septiembre de 2009 se opone a la tácita recondución, posibilidad prevista en el art. 1.156 CC, requiriendo al demandado de desalojo y habiendo comenzado el 1 de octubre la campaña agrícola, procedía y procede declarar resuelto el mismo por expiración del plazo con todos los pronunciamientos inherentes. En este punto debemos contestar a la contraparte que en su escrito de oposición al recurso de apelación cuestiona la duración del contrato y la legislación aplicable al mismo partiendo de que el arrendamiento tuvo que ser concertado por don Jose Miguel , y que el mismo sólo fue propietario de la finca durante dos años, como sucesor de don Miguel , quien falleció el 25 de septiembre de 2002, mediante aceptación de herencia en escritura pública de 10 de octubre de 2003, hasta la venta de la finca el 16 de abril de 2004, en el sentido de que sus propios actos reconociendo que la finca la tiene arrendada hace mas de treinta años, y que conforme a las escrituras de compraventa donde constan los distintos arrendamientos, conforme a Registro, no se especifica título ni fecha, son los que llevan a entender que efectivamente el contrato ha durado mas de 21 años y la legislación invocada es la correcta.

TERCERO. Por todo lo expuesto procede estimar el recurso de apelación interpuesto y revocar la resolución recurrida y en consecuencia se procede a la estimación íntegra de la demanda con costas de la primera instancia para el demandado, en virtud de lo establecido en el art. 394 LEC . Dada la estimación del recurso de apelación no se hace expresa imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes, art. 398 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos estimar el recurso de apelación interpuesto por Desarrollos Gonfranjo S. L., contra la sentencia nº 307/10 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Guadalajara , revocando la resolución recurrida y procediendo a la estimación de la demanda rectora de autos y en consecuencia, y conforme al suplico de la misma, se declara haber lugar al desahucio de la parte de finca rústica descrita en el hecho segundo de la misma; se tiene por extinguido el contrato de arrendamiento, que vinculaba a las partes, desde el 1 de octubre de 2009; y se impone al demandado la obligación de desalojar la finca desde dicha fecha, declarándole poseedor de mala fe si la sigue cultivando; imponiéndole el pago de las costas de la primera instancia. No se hace expresa imposición de las costas de esta alzada dada la estimación del recurso de apelación, y con devolución, en su caso, del depósito constituido en el Juzgado de instancia.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.