Sentencia Civil Nº 162/2012, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 1, Rec 87/2012 de 20 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE HUELVA

Sección Primera

RECURSO: APELACION 87/2012

Proc. Origen: Juicio Ordinario 657/09

Juzgado Origen : 1ª Instancia núm. 4 de Huelva

SENTENCIA

Iltmos. Sres.:

PRESIDENTE: D. ANTONIO G. PONTÓN PRÁXEDES

MAGISTRADOS: D. SANTIAGO GARCIA GARCIA (Ponente)

D. FRANCISCO BELLIDO SORIA

En Huelva, a veinte de Septiembre de dos mil doce.-

La Sección Primera de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados indicados y bajo la ponencia del Ilmo. Sr. D. SANTIAGO GARCIA GARCIA ha visto en grado de apelación el juicio ordinario 657/09, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Huelva, en virtud de recurso de apelación contra la sentenciade primera instancia, interpuesto por los demandados Don Felix y Doña Marina , representados por el Procurador Don Jesús Rofa Fernández y asistidos de la Letrada Sra. Doña María Ángeles Carrón Medel, siendo apelada la actora Doña Rosa , representada por el Procurador Don Ignacio Portilla Ciriquián y asistida del Letrado Don José Carlos Pérez Carrasco.

Antecedentes

1.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

2.- Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha 22 de Septiembre de 2011 se dictó sentencia estimatoria de la demanda interpuesta.

3.- Contra la anterior se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, y dado traslado a la parte contraria a los efectos legalmente establecidos, fueron remitidos los autos a esta Audiencia, para su resolución previa deliberación y votación señalada para el pasado día 24 de Mayo.

Fundamentos

PRIMERO.- TERMINOS DEL DEBATE.-Por la parte demandada se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda, que le condena al pago de seis mil euros en concepto de devolución de arras duplicadas. Considera que no han quedado acreditados los hechos de la demanda, ya que la inscripción registral de la parte de finca vendida no constituyó requisito ni condición de la venta inmobiliaria, ni el retraso en la elevación a escritura pública le es imputable, sino que se debió a la negativa de la contraparte.

La actora impugna el recurso oponiendo que se vio obligada a la resolución contractual porque transcurrió el plazo pactado para la elevación a escritura pública sin que los demandados realizaran actuación alguna para la inscripción registral de la finca, que ha resultado no inscribible, lo que le autoriza a reclamar duplicadas las cantidades ya pagadas en concepto de arras penitenciales, conforme al art. 1454 Cc ..

SEGUNDO.- DEVOLUCIÓN DE ARRAS.-Efectivamente, la resolución contractual fue instada por la actora una vez transcurrido el plazo pactado para elevación a escritura pública. Se hace necesario valorar las circunstancias por las que se produce el vencimiento de dicho plazo y si es imputable a una u otra parte, para poder determinar a cual de ellas es imputable el incumplimiento.

En cuanto a la ausencia de inscripción registral, del documento privado se extrae que la actora tenía que conocer la falta de entrada del inmueble en el Registro de la Propiedad. Porque su identificación se hace por la referencia catastral y nada mas. Y de los alegatos de la propia actora compradora, que nos vienen a decir que los demandados vendedores estaban obligados a obtener dicha inscripción antes de escriturar, en el plazo convenido para ello.

Opone la parte demandada que no fue la inscripción objeto de pacto en el contrato privado, en ningún caso podría ser condición para elevar a documento público, y en cualquier caso el plazo se otorgó a fin de que la actora compradora pudiera obtener el importe total del precio de venta. Siendo ella la que incumplió la obligación.

No consta acreditado plenamente ni uno ni otro alegato. Pero si que podemos inferir, conforme a la prueba de presunciones judiciales del art. 386 LEC , a partir de los documentos aportados, que la actora conocía la falta de inscripción registral, por lo ya expuesto, y que los demandados esperaban poder obtenerla: es revelador el informe del Sr. Registrador de la Propiedad, obrante a los folios 39 y 40, que señala haber indicado a dicha parte la posibilidad de conseguir la inscripción por vía de silencio administrativo positivo por el transcurso de tres meses desde la solicitud de licencia urbanística del Ayuntamiento para la transmisión. Y que desafortunadamente se produjo resolución administrativa denegatoria el día 2 de Diciembre de 2008, justamente en el curso del plazo pactado para otorgar la escritura pública de venta.

Ignoramos si fue ésta la razón que determina finalmente que no se formalizase el documento notarial. Es cierto que la obtención de inscripción registral de la finca no mereció reseña alguna en el documento privado de venta, pero es clara su relevancia a la hora de comprar, y que debe tener protección jurídica que su ausencia produzca el rechazo de la compradora a la hora de concluir la adquisición. Y no de los vendedores. Las posturas encontradas se producen a la hora de convenir en los efectos jurídico-económicos de la resolución contractual.

Entendemos que entra en aplicación la facultad moderadora que a los Tribunales le otorga el art. 1154 Cc ., para atemperar al perjuicio realmente causado la cláusulas que hubiesen estipulado las partes. Es en este sentido en el que no compartimos plenamente el razonamiento de primera instancia, pues es doctrina jurisprudencial consolidada la de estimar que las arras o señal del art. 1454 Cc . constituye la medida jurídica de los daños y perjuicios causados y es la cantidad exigible en los casos en que una de las partes incurre en responsabilidad 'in contrahendo' por desistirse de la relación contractual en marcha.

En este supuesto, es desproporcionada la devolución duplicada de las cantidades entregadas a cuenta, máxime cuando es a la compradora a quien ya no debe interesar la compraventa por no ser inscribible la finca, pero siendo los vendedores quienes alentaron dicha posibilidad, no obtenida finalmente. Pero no es cuestión que constituyera condición contractual de la cláusula penal en que consisten las arras penitenciales, sino el transcurso del plazo sin elevar a escritura pública. Y cual de las partes es la que deja transcurrir dicho plazo no ha podido quedar determinado inequívocamente.

Por lo mismo, tampoco puede afirmarse que el perjuicio real de la operación frustrada corra a cargo exclusivamente de la compradora. Tampoco de los vendedores. Nos inclinamos por considerar que ambas partes confiaron en la posibilidad de inscribir la finca en el Registro, y finalmente no se obtuvo. Riesgo que debe ser asumido por igual entre ellas. De modo que nos encontramos ante el caso de desistimiento que hace recaer el efecto económico de la rescisión exclusivamente en la parte vendedora, olvidando que también la compradora tenía que saber que dicha inscripción era algo que no dependía de la voluntad de los vendedores, y que no había sido objeto de pacto alguno.

Este Tribunal estima que pudo ser esa la verdadera razón de que la venta se frustrase, por lo que inferimos que el transcurso del plazo sin elevación a escritura pública debió ser es mas achacable a la compradora que a los vendedores, sin perjuicio de que éstos compartan con aquella la causa de ello: que la finca no pudo ser inscrita en el Registro.

Por lo que la solución moderadora que permite el art. 1154 Cc a esta resolución judicial debe ser la de estimar parcialmente la demanda, devolviendo los demandados vendedores el importe de 3.000 euros que la compradora les entregó en concepto de arras.

Por todo ello, el recurso es parcialmente estimado.

CUARTO.- COSTAS PROCESALES.-Que se estime parcialmente el recurso de apelación interpuesto por los demandados contra la sentencia de primera instancia, conlleva revocarla parcialmente y las costas de ambas instancias no deben imponerse a ninguna de las partes, conforme a los arts. 394 y 398 LEC .

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO

ESTIMARen parteel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Felix y Doña Marina contra la sentencia dictada el día 22 de Septiembre de 2011 en el asunto a que se refiere el rollo de Sala arriba citado, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Huelva, REVOCANDOLAen el sentido de estimar parcialmente la demanda reduciendo a tres mil euros mas intereses legales la cantidad que deberán entregarle a la actora Doña Rosa , sin especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Remítanse las actuaciones originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y efectos oportunos.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN:La de la anterior sentencia que lo ha sido en el día de su fecha por el Magistrado Ponente, estando celebrando la Sala audiencia pública, doy fe.