Sentencia Civil Nº 162/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 499/2013 de 13 de Abril de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 499/2013

Procedente del procedimiento Verbal nº 1642/2012

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 Terrassa (ant. CI-1)

S E N T E N C I A Nº 162

Barcelona, 13 de abril de 2015

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, actuando como Tribunal Unipersonal, ha visto el recurso de apelación nº 499/2013interpuesto contra la sentencia dictada el día 25 de abril de 2013 en el procedimiento nº 1642/2012 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia 1 Terrassa (ant. CI-1) en el que es recurrente D. Jesús Ángel y apelada Dª Belen , y pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'DISPONGO: ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Susana Moreno García, en representación de Doña Belen , y CONDENAR a Don Jesús Ángel a abonar a Doña Belen la suma de SEIS MIL EUROS (6.000 euros) más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, por los conceptos de esta sentencia.

CONDENAR a Don Jesús Ángel a abonar las COSTAS del procedimiento.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado D. Antonio RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte actora interesó en su demanda la condena del demandado, D. Jesús Ángel , a reintegrarle la suma de 6.000 euros que la ahora demandante, Dª Belen , le había entregado en concepto de 'reserva' de un piso que dicho demandado tenía a la venta, a través de un mediador, y ello por cuanto la Sra. Belen finalmente no estuvo interesada en la compra del piso en cuestión precisando lo siguiente:

'Dicho documento no contiene cláusula alguna, como tampoco explicación sobre los derechos o deberes vinculados a una reserva inmobiliaria, ni el contenido de ningún tipo de obligación que debiera cumplir la demandante en el plazo indicado, ni mucho menos cualquier tipo de penalización por un supuesto incumplimiento Por lo cual, dicho documento no puede considerarse de ningún modo un contrato, al carecer de las mínimas formalidades necesarias, ni establecer obligaciones entre las partes. A nuestro entender, se trata de un recibo, un justificante de cantidad recibida'.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda al descartar que la firma del documento 'reserva' supusiera la perfección de un contrato de compraventa, así como tampoco se le puede reconocer como arras penitenciales, de modo que concluye que se trata de un derecho de adquisición preferente de la vivienda del demandado y, por tanto, tan sólo genera obligaciones para el concedente, que se obliga a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo pactado, mientras que la optante puede interesar la devolución de la cantidad entregada si finalmente no esta interesada en la compra del piso al tratarse de una opción de compra gratuita.

Frente a tal resolución se alza la parte demandada por considerar que entre los ahora litigantes existió un contrato de compraventa perfeccionado y 'la entrega de la cantidad a cuenta del precio final pactado constituía unas arras penitenciales', de modo que concluye lo siguiente:

'No hay incumplimiento alguno por parte del vendedor y sí por parte del comprador y por tanto en virtud del ar.1454 del C.c. siendo la cantidad recibida por el sr. Jesús Ángel unas arras penitenciales, no debe devolver cantidad alguna tras el desistimiento unilateral de la sra. Belen puede retener los ***6000 euros*** y en consecuencia debe desestimarse totalmente la demanda con expresa condena en costas a la demandante.

Asimismo lo que esta claro es que la actitud de la compradora causó graves perjuicios al vendedor quien no pudo vender la vivienda y no le fue notificado en forma el desistimiento de la actora'.

La parte actora se opone a la apelación e interesa la desestimación del recurso, con imposición a la recurrente de las costas de la alzada.

SEGUNDO.- Planteado el debate en esta segunda instancia en los indicados términos, conviene comenzar por destacar que la recurrente no cuestiona su legitimación pasiva, asumiendo de esta forma que le vincula la RESERVA suscrita en su nombre por el mediador (Don Piso) con la actora, percibiendo la suma de 6.000 euros entregada por la Sra. Belen .

Es de observar que con anterioridad a este proceso la ahora demandante dirigió su reclamación frente al mediador a quien había entregado la suma de 6.000 euros en concepto de reserva, y en la sentencia dictada en grado de apelación en dicho litigio por la Sección 11ª de esta Audiencia de fecha 27 de diciembre de 2011 se confirmó la sentencia desestimatoria de la instancia, advirtiendo lo siguiente:

'Revisadas las actuaciones, la Sala considera que la conclusión alcanzada por el magistrado de instancia es ajustada a Derecho y por ello debe ser confirmada.

Para ello debemos recordar la siguiente secuencia de hechos debidamente acreditada por los medios que se expresan:

1º El día 16 de julio de 2.009 don Jesús Ángel encarga a Baco Giral, S.L., mediadora inmobiliaria (documento 1 de la contestación), la venta de la finca de su propiedad arriba reseñada autorizándole expresamente para la recepción de cantidades a cuenta del precio de los posibles compradores (...)

2º Tras la firma de ese convenio y antes del día 27/7/09, DOÑA Belen acudió al inmueble de autos en compañía de un representante de Baco Giral, S.L. y ahí contactó personalmente con el sr. Jesús Ángel -quien le informó de la existencia del contrato antes referido (testifical sr. Jesús Ángel 20m.:37s. videograbación)- y seguidamente entregó en concepto de reserva la suma de 3.000€ (testifical sr. Jesús Ángel 26m.:05s).

3º El día 27 de julio de 2.009 la actora/recurrente entregó a Baco Giral, S.L. otros 3.000€ en concepto de reserva, total 6.000€, que la anterior abonó en su integridad al sr. Jesús Ángel el día 29 de julio de 2.009 (documento al folio 48, anverso y reverso, y testifical sr. Hipolito 19m.:58s.).

Con esta secuencia de hechos probados extraemos las siguientes conclusiones jurídicas:

1º aunque en el documento de 27/7/09 en el que la actora fundó su reclamación no constaba que Baco Giral, S.L. actuara por cuenta de tercero, este dato era conocido por la sra. Belen pues días antes había negociado directamente con el propietario sr. Jesús Ángel para lograr una rebaja del precio inicialmente fijado. En otras palabras, la actora hoy recurrente sabía que la parte material de toda la contratación que había iniciado no era Baco Giral, S.L., sino el propietario del piso cuya adquisición pretendía, que había otorgado el correspondiente poder a la anterior (arts. 1.257 y 1.259 CCivil).

2º Baco Giral, S.L. no se extralimitó en sus facultades al recibir unas cantidades en concepto de reserva, pues basta recordar que una parte fue entregada en presencia del dueño del negocio. En definitiva, la actuación de la mediadora produce efectos directos en el patrimonio del mandante, sr. Jesús Ángel (arts. 1.709, 1.714, 1.717 párrafo 1º a sensu contrario y 1.727 párrafo 1º CCivil).

3º Baco Giral, S.L., según ha quedado demostrado en el proceso y podía haber conocido la actora con un mínimo de diligencia ( art. 256.1.1ª LECivil ), traspasó al sr. Jesús Ángel la totalidad de las sumas recibidas en concepto de reserva lo que la priva de legitimación para soportar la acción tendente a recuperarlas'.

TERCERO.- Sentado lo anterior, la cuestión se reconduce a analizar las obligaciones que derivan para la ahora demandante del acuerdo de RESERVA suscrito con la representante del demandado y que, como venimos diciendo, a éste afecta.

Pues bien, centrado el debate en torno a la interpretación que debamos efectuar del documento nº2 acompañado a la demanda, titulado de RESERVA, lo acordado por los ahora litigantes se acerca a la figura de la opción de compra, que la jurisprudencia del Tribunal Supremo considera consiste en conceder al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente, se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción ( SSTS, Sala 1ª, 13 noviembre , 1 y 22 diciembre 1992 ).

En el caso de autos la ahora demandante obtuvo de la propiedad la posibilidad de adquirir el piso por un precio (156.263,156 euros) hasta el 8 de septiembre de 2009 con preferencia a cualquier otro comprador, sin que en el documento en cuestión conste que la misma debiera pagar importe alguno a cambio.

Obsérvese que la parte demandada justifica su derecho a retener la suma entregada en un pretendido contrato de compraventa que es claro no llegó a perfeccionarse en momento alguno, sin que tampoco pueda hablarse de unas arras penitenciales cuando nada consta al respecto en el contrato de RESERVA.

Por tanto, la única justificación a la retención de dicha cantidad por parte de ahora demandado se encontraría en considerar la entrega de 6.000 euros como contraprestación a la opción de compra (prima), pero lo cierto es que tal planteamiento ni siquiera es defendido por la parte recurrente y, en todo caso, no resulta del documento en cuestión.

Más bien parece que se trataba de interesar de la Sra. Belen una mera demostración del interés real en la compra del piso en cuestión para así obtener un tiempo -muy reducido dado que estamos hablando del mes de agosto de 2009- para decidir si realmente le interesaba la adquisición del piso: en el acto del juicio manifestó que quería comentarlo con su hijo.

En cualquier caso, difícilmente puede pretender el ahora demandado retener el importe entregado por la actora en concepto de RESERVA cuando en el documento suscrito por el mediador nada se dice sobre la pérdida de la cantidad entregada en caso de que la compraventa no llegue a perfeccionarse y, por el contario, consta que la ahora demandante solicitó a la mediadora la devolución de la cantidad entregada antes de que transcurriera el plazo concedido en la reserva, concretamente en fecha 4 de septiembre de 2009 (doc.nº3 de la demanda).

CUARTO.- En atención a todo lo expuesto se ha de desestimar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, procediendo en consecuencia la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de las costas devengadas en esta alzada a la recurrente al desestimarse todas sus pretensiones ( art.394 y 398.1 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimo el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jesús Ángel contra la sentencia de 25 de abril de 2013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Terrassa , que confirmo en todos sus extremos, siendo a cargo del indicado recurrente las costas devengadas en esta alzada.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncia y firma esta sentencia el Magistrado.