Sentencia Civil Nº 163/2005, Audiencia Provincial de Zaragoza, Rec 282/2004 de 30 de Marzo de 2005

Encabezamiento

SENTENCIA NÚMERO: 163/05

Ilmos. Señores:

Presidente:

D. JULIÁN CARLOS ARQUÉ BESCÓS

Magistrados:

D. FRANCISCO ACÍN GARÓS

Dª. MARÍA ELIA MATA ALBERT

En ZARAGOZA, a treinta de Marzo de dos mil cinco.

Visto por la Sección Segunda de ésta Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1, de los de Zaragoza, en el juicio ordinario nº 731/03, rollo nº 282/04, sobre reclamación de cantidad, en el que es apelante EXPOFINQUES S.L., representada por la Procuradora Dª Begoña Uriarte González y dirigida por el Letrado D. José Luis Valadez Lázaro, y apelada Dª Raquel , representada por el Procurador D. Eduardo Forcada González y dirigida por el Letrado D. Rafael Merino Gavin, y

Antecedentes

Se aceptan los que figuran en la sentencia apelada, y

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1, de los de Zaragoza, se dictó el 13 febrero 2004 sentencia que contenía el siguiente fallo: "Que estimando racialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Begoña Uriarte González, en representación de "Expofinques S.L.", contra Dª Raquel , representada por el Procurador D. Eduardo Forcada González, debo condenar y condeno a la demandada a que pague a la actora la suma de 2.764,66 euros, mas los intereses legales desde la interposición de la demanda y sin expresa imposición de las costas procesales".

SEGUNDO.- La representación de "Expofinques S.L." presentó escrito de preparación del recurso de apelación y, dentro del termino del emplazamiento, escrito de interposición, en el que solicitaba se dicte sentencia por la que a) se revoque la resolución recurrida y se dicte otra por la que se condena a Dª Raquel a abonar a la actora la cantidad de 12.020,24 euros, con sus intereses legales desde la interpelación judicial, incrementados en dos puntos desde la sentencia de apelación y hasta su efectivo pago, imponiéndole asimismo las costas de la primera instancia; b) subsidiariamente a la anterior petición modere la anterior cantidad en otra no inferior a 4146,98 euros, mas 663,52 euros del correspondiente IVA, condenando a su pago a Dª Raquel , con sus intereses legales desde la interpelación judicial, incrementados en dos puntos desde la sentencia de apelación y hasta su efectivo pago; c) subsidiariamente a las dos anteriores peticiones, se condena a Dª Raquel a abonar a cantidad de 442,35 euros, correspondientes al IVA al 16 % de ka cantidad de 2764,66 euros a que fue condenada en la sentencia de primera instancia, con sus intereses legales desde la interpelación judicial, incrementados en dos puntos desde la sentencia de apelación y hasta su efectivo pago; y d) y, se estimen o no cualesquiera de las anteriores tres pretensiones, se impongan a Dª Raquel las costas de la primera instancia; y dado traslado a esta del recurso interpuesto, dentro del termino de su emplazamiento presentó escrito de oposición, en el que solicitó la confirmación de la sentencia dictada, con imposición de costas a la apelante.

TERCERO.- Remitidos los autos a esta Sala, no aportados nuevos documentos ni propuesto prueba, ni considerado necesaria la celebración de vista, se señaló para votación y fallo el día 14 de Diciembre de 2004.

CUARTO.- En la tramitación de la apelación se han observado todas las prescripciones legales, a excepción de que no se ha podido cumplimentar el plazo al que se refiere el art 465 LEC.

Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don FRANCISCO ACÍN GARÓS.

Fundamentos

PRIMERO.- El 10-1-01 actora y demandada suscribieron "Encargo de Venta" por el que la segunda, propietaria del piso sito en C/ DIRECCION000 NUM000 del BARRIO000 , de esta Ciudad, encomendaba a la primera su venta, por un plazo de 90 días, en régimen de exclusiva, pactándose entre otras cláusulas, en lo que interesa al objeto del pleito: a) Que la propiedad debía percibir 21.000.000 pts, precio cuya obtención le garantizaba "Expofinques" por todos los conceptos derivados de la compraventa; b) Que la diferencia hasta el mayor importe que los compradores pagasen para la adquisición del inmueble los percibiría el agente en concepto de honorarios, pudiendo detraerlos de las cantidades entregadas por los compradores; y c) Que si la propiedad resolviera anticipadamente el encargo, debía abonar el equivalente al 10 % del total precio convenido, respondiendo de ello solidariamente y en concepto de cláusula penal, sin perjuicio de la responsabilidad frente al comprador.

El día 12-1-01, dos días mas tarde, "Expofinques" suscribió con los Srs Eusebio una solicitud de reserva -23.000.000 pts, de las que 100.000 pts se entregaban en el acto, previéndose la entrega de 1.000.000 pts como arras y 21.900.000 pts para la firma de la escritura- y el 13-6-98 un contrato de compromiso de venta con las arras penitenciales previstas, condiciones que fueron aceptadas por la parte vendedora, que, no obstante, en carta recibida por "Expofinques" el 22-1-01, manifestó su voluntad de dar por rescindido el contrato.

"Expofinques" interpuso contra la Sra. Raquel demanda en reclamación de 12.020,24 euros, siendole desestimada porque, aun estimándose acreditado que la actora prestó sus servicios profesionales a la demandada y que la venta quedó perfeccionada, la Juez de instancia concluyó que la segunda debía remunerar los servicios que la Agencia prestó, "pero en la suma de 2764,66 euros, ya que a la vista del oficio remitido por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, debemos considerar abusiva la cantidad acordada en la cláusula 2ª del contrato".

Recurre "Expofinques", que discrepa de la moderación que en base a las razones expuestas introdujo la Juez en la condena pronunciada v reproduce sus alegaciones y la pretensión deducida en la instancia, con los sucesivos pedimentos que con carácter subsidiario enumera.

SEGUNDO.- La condición segunda del "Encargo de Venta" -"la diferencia hasta el mayor importe que los compradores paguen para la adquisición del inmueble los percibirá el agente en concepto de honorarios"- contrarió la obligación del Corredor de atemperar su conducta a las exigencias de la buena fe y de la fidelidad contractual, las cuales, por mas que en el caso se garantizase a la parte vendedora el precio que dijo quería obtener, no quedaron salvaguardadas cuando, como sucedió, solo dos días mas tarde -"4 o 5 visitas" según el Sr. Jose Ignacio - se encontró un comprador dispuesto a pagar un precio superior en 2.000.000 pts al que la vendedora había estimado adecuado y exigible, hecho que, a juicio de esta Sala, indica con claridad que en el mercado existían unas posibilidades que, conocidas por la Agencia, fueron silenciadas a la misma con infracción del deber de completa información que tenia derecho a esperar y, en definitiva, de la buena fe que debe presidir las relaciones contractuales, habida cuenta de lo cual, extensibles las razones expuestas a la cláusula penal convenida, que se modera según el mismo paralelismo con que fue concebida para asegurar en todo caso el beneficio previsto, debe mantenerse la resolución recurrida, que con implícita referencia al art 10 bis 2 de la LCU estima abusiva y tiene por no puesta la condición en cuestión, y, en definitiva, la condena de la demandada al pago de 2764,66 euros - el 2% del precio que para el caso de falta de pacto expreso prevé a cargo del vendedor el art 5 del RDL 5/96, de 7 de junio, sobre "Medidas Liberalizadoras en materia de Suelo y Colegios Profesionales"-, cantidad que, reduciendose a este particular la estimacion del recurso, debe ser incrementada en el 16 % del IVA, punto este en el que la apelada ha manifestado ya su conformidad.

TERCERO.- Estimados en parte recurso y demanda, no se hace especial pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias (arts 394 y 398 LEC).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por EXPOFINQUES S.L. contra Dª Raquel y la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada- Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1, de los de Zaragoza, a la que el presente rollo se contrae, debemos revocar en parte la referida resolución y, estimando en parte la demanda de "Expofinques S.L.", condenamos a Dª Raquel a hacerle pago de la cantidad de 2.764,66 euros e IVA del 16 %, mas los intereses legales desde la interposición de la demanda. Sin imposición de costas en ninguna de las instancias.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de su procedencia, juntamente con testimonio de la presente para su ejecución y cumplimiento, debiendo acusar recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, esta Sala Segunda, en el mismo día de su fecha, doy fe.