Sentencia Civil Nº 163/2008, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 888/2007 de 27 de Marzo de 2008

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 163

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.MANUEL TORRES VELA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOAQUIN DELGADO BAENA

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº1 DE MÁLAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 888/2007

JUICIO Nº 1400/2004

En la Ciudad de Málaga a veintisiete de marzo de dos mil ocho.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario (N) seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Emilio que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. OJEDA MAUBERT, BELEN y defendido por el Letrado D. CHECA GOMEZ DE LA CRUZ, ANTONIO. Es parte recurrida Ángela que está representado por el Procurador D. MARIA DOLORES CABEZA RODRIGUEZ y defendido por el Letrado D. ANTONIO CAMINO MARINETTO, que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 09/05/07 , en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando la demanda interpuesta por el procurador D. JOAQUIN CARRION PASTOR en nombre y representación de Ángela, Emilio Y Nieves, representada por la procuradora Belen Ojeda Maubert, debo declarar y declaro que el contrato de compraventa de 24 de mayo de 2003 está planamente perfeccionado, que el precio de la compraventa es de 138.232,78 euros, de los que se han satisfechao por la actora 600 euros, condenando a la parte demandada a estar y pasar por esta declaración, y debo condenar y condeno a la parte demandada a otorgar escritura pública de compraventa en el plazo de un mes desde la firmeza de la sentencia, en cuyo acto se entregará por la actora el precio restante a la parte demandada, y a que proceda, previo a dicho otorgamiento, a la cancelación de las cargas que pesan sobre el inmueble y sus anejos y a la descalificación de la finca, apercibiéndole de que de no hacerlo se hará a su costa, todo ello, con expresa condena en costas a la parte demandada.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 25/03/08 quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente proceso se ejercita por la parte actora, doña Ángela, una acción personal, derivada de una relación jurídica de contrato de compraventa de vivienda, dirigida frente a los demandados don Emilio y doña Nieves (esta última apartada del proceso por desistimiento), a fin de obtener un pronunciamiento declarativo, sobre la perfección del contrato de compraventa y el importe del precio cierto de la misma, y un pronunciamiento de condena, para hacer efectivas las obligaciones contraídas por los demandados, en calidad de vendedores, en orden al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, previa la liberación de la vivienda objeto de la compraventa de las cargas y gravámenes que pesan sobre la misma, y previa la descalificación de la vivienda, sometida al régimen de viviendas de protección oficial.

La sentencia que ha puesto fin a la primera instancia ha estimado íntegramente la demanda. La Juzgadora a quo basa su decisión en que la parte compradora ha cumplido todo aquello a lo que se obligó, habiendo mostrado su disposición al otorgamiento de la escritura pública de compraventa y al simultáneo pago del precio de la misma, así como gestionado en la medida de sus posibilidades la descalificación de la vivienda objeto de la compraventa, no pudiendo decirse lo propio respecto de la parte vendedora, la que no ha cumplido sus obligaciones de levantar las cargas de la finca, descalificar la vivienda y, posteriormente, concurrir al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Habiendo rechazado la Juzgadora a quo la pretensión de la parte demandada en el sentido de darse en el presente caso una de las causas de rescisión previstas en el contrato, concretamente la referida al hecho de que no se pueda proceder a la descalificación de la vivienda, por basarse la imposibilidad aducida por la demandada en la falta de medios económicos para sufragar los gastos de la descalificación. Considerando dicha Juzgadora, además, que no representa obstáculo alguno para la estimación de la demanda la circunstancia de que la normativa vigente impida que se proceda a la descalificación de la vivienda objeto de la compraventa, por entender aplicable a este supuesto la jurisprudencia elaborada en torno a la hipótesis de la compraventa de una vivienda sometida el régimen especial de Viviendas de Protección Oficial en la que se pacte un precio superior al módulo establecido como precio máximo de venta en la legislación que regula dicho tipo de viviendas.

Contra dicha sentencia se alza la parte demandada mediante el presente recurso, solicitando la revocación íntegra de aquélla.

SEGUNDO.- Los motivos en que la parte apelante basa su recurso son los siguientes:

1.- El contrato de compraventa tiene una causa ilícita, ya que impone una prestación que infringe unas normas administrativas, concretamente aquella que impide vender las viviendas sometidas al régimen de Viviendas de Protección Oficial por un precio superior al establecido como máximo, y aquella que prohíbe la descalificación de dichas viviendas durante un determinado período de tiempo a contar desde la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Lo que produce la ineficacia del contrato, por aplicación del art. 1.275 del Código Civil .

2.- En la cláusula 3ª del contrato de compraventa las partes acuerdan rescindir el contrato y proceder a la devolución de las cantidades entregadas hasta la fecha en dos supuestos, uno de ellos cuando no se pueda proceder a la descalificación de la vivienda objeto del contrato. La Disposición Transitoria Segunda del Decreto 149/2006 de 25 de junio , por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, impone como requisito para llevar a cabo la descalificación que hayan transcurrido diez años desde la calificación definitiva de la vivienda. En el presente caso, el plazo de diez años finaliza el día 12 de julio de 2010, por lo que, siendo imposible la descalificación de la vivienda, de conformidad con lo establecido en la referida norma, ha de aplicarse la cláusula 3ª del contrato, lo que lleva a la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, en este caso la cantidad de 600 euros.

Procediendo el examen separado de cada uno de los expresados motivos del recurso de apelación.

TERCERO.- El primero de los motivos del recurso no puede ser acogido en los términos en que viene planteado. Se alega la ilicitud de la causa del contrato de compraventa, con base en una doble circunstancia, cuales: a) el exceso del precio cierto de la compraventa respecto del límite máximo establecido legalmente para la venta de las viviendas acogidas el régimen especial de las Viviendas de Protección Oficial, constituido por el Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial, aprobado por Real Decreto-Ley de 12 de noviembre de 1976 , el Reglamento de 24 de julio de 1968, y los Reales Decretos de 31 de octubre y 10 de noviembre de 1978 ; y b) la imposibilidad de la descalificación de la vivienda objeto del contrato de compraventa de autos, por el no transcurso del plazo de diez años establecido en la Disposición Transitoria Segunda del Decreto 149/2006 de 25 de junio , por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Así:

1.- La primera de las expresadas circunstancias no puede ser tomada en consideración como base del recurso, habida cuenta que, además de tratarse de una alegación realizada ex novo en esta alzada, el referido sobreprecio, conforme tiene reconocido reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales (nos remitimos a las sentencias citadas por la Juzgadora a quo), no afecta a la validez del contrato de compraventa, siendo tan solo representativo de una infracción administrativa, con sanciones económicas y pérdidas de beneficios. Estamos, pues, ante un pacto válido, con fuerza de ley entre las partes contratantes, las cuales vienen obligadas a su cumplimiento (artículos 1.091 y 1.258 del Código Civil ).

2.- La segunda de las circunstancias invocadas por la parte recurrente tampoco fue alegada en la fase correspondiente de la primera instancia, siquiera ello se justifique por el hecho de tratarse de una circunstancia sobrevenida, tras la entrada en vigor del Reglamento de Viviendas protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, producida en el curso del proceso. La ilicitud de la causa predicada por la parte apelante se basa en su supuesta ilegalidad. La causa es ilegal cuando el fin perseguido por las partes va en contra de lo dispuesto en una ley imperativa; la validez del contrato supondría dejar sin efecto la sanción legal. La consecuencia de la ilicitud de la causa es la ineficacia total del contrato.

La cuestión suscitada por la parte recurrente se contrae a la repercusión que sobre el contrato de compraventa de litis ejerce la disposición normativa contenida en la referida Disposición Transitoria Segunda del Decreto 149/2006 de 25 de junio , por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Esta Sala no comparte el enfoque jurídico que de dicha cuestión hace la parte apelante, ya que no estamos ante un problema de ilicitud sobrevenida de la causa del contrato, sino más propiamente ante una hipótesis de imposibilidad sobrevenida de la prestación, prevista en el art. 1.184 , en relación con el art. 1.182, ambos del Código Civil . Efectivamente, la modificación operada en la normativa sobre viviendas de protección oficial, aplicable al supuesto de litis por mor del derecho transitorio previsto en la misma, afecta, no a la causa del contrato, sino a la posibilidad del cumplimiento de una de las prestaciones establecidas en el contrato, la descalificación de la vivienda, cuyo carácter esencial es patente, habida cuenta la intención de las partes de comprar y vender una vivienda no sometida al régimen de la protección oficial, lo que les lleva a erigir en causa de rescisión contractual la imposibilidad de llevarse a cabo dicha descalificación.

Centrada la cuestión en los términos expuestos, resulta lo siguiente:

2.1.- Inicialmente, esta Sala no comparte el criterio de la Juzgadora a quo consistente en resolver la problemática suscitada por el referido cambio normativo mediante el expediente de negar que este cambio tenga repercusión alguna en la decisión del pleito, considerando que la circunstancia de que la normativa vigente en el momento del dictado de la sentencia impida que se proceda a la descalificación de la vivienda objeto de la compraventa no representa obstáculo alguno para condenar a la parte vendedora a otorgar la escritura de compraventa, en el plazo de un mes desde la firmeza de la sentencia, y a proceder a la descalificación de la finca previamente a dicho otorgamiento; justificando la Juzgadora de instancia su decisión a través de la aplicación de la jurisprudencia elaborada en torno a la hipótesis de la compraventa de una vivienda sometida el régimen especial de Viviendas de Protección Oficial en la que se pacte un precio superior al módulo establecido como precio máximo de venta en la legislación que regula dicho tipo de viviendas.

El rechazo de esta Sala se funda en la improcedencia de la aplicación de una doctrina jurisprudencial a un supuesto distinto del que se contempla en la misma, sin que entre uno y otro supuestos (sobreprecio e imposibilidad actual de la descalificación) exista la identidad mínima que justifique la actuación del instituto de la analogía. Por el contrario, las diferencias existentes entre ambos supuestos impiden que se les dé un mismo tratamiento jurídico. Radicando la principal diferencia en que en el caso del establecimiento de un precio superior al máximo autorizado estamos ante un pacto que despliega su eficacia en el ámbito de las relaciones entre las partes contratantes, en tanto que en la hipótesis de la descalificación de la vivienda se trata de una prestación que trasciende el estricto ámbito contractual, comprometiendo la actuación reglada del órgano administrativo competente para tramitar y conceder dicha descalificación, mediatizando el cumplimiento de la prestación por la parte contratante obligada a su realización.

2.2.- La imposibilidad sobrevenida de realizar la finalidad del contrato está prevista en el artículo 1184 del Código civil , con el efecto de liberar al deudor del cumplimiento de su obligación. Debiendo tenerse en cuenta los presupuestos para la aplicación de dicho precepto legal, establecidos en la doctrina del Tribunal Supremo generada sobre esta materia, y que aparece reflejada en STS de 30 de abril de 2002 , en los términos que reproducimos a continuación, por su evidente interés para la decisión de la litis:

1.- La regulación de los artículos 1272 y 1184 (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar «ex» artículo 1.182 , sentencias de 21 de febrero de 1991, 29 de octubre de 1996, 23 de junio de 1997 ) recoge una manifestación del principio «ad imposibilia nemo tenetur» (sentencias de 21 de enero de 1958 y 3 octubre 1959 ), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles («impossibilium nulla obligatio est»: D. 50, 17, 1185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor (sentencias de 15 de febrero y 21 de marzo de1994, entre otras ); 2 .- La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística atendiendo a los «casos y circunstancias» (sentencias de 10 de marzo de 1949, 5 de mayo de 1986 y 13 de marzo de 1987 ), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la sentencia de 16 de diciembre de 1970 se refiere también a la moral, y la de 30 de abril de 1994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica (sentencias, entre otras, de 15 de diciembre de 1987 , 21 de noviembre de 1958, 3 de octubre de 1959, 29 de octubre de 1970, 4 de marzo, 11 de mayo de 1991 y 26 de julio de 2000 ); 3.- A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria (sentencia de 6 de octubre de 1994 ), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad (sentencias, entre otras, de 8 de junio de 1906, 10 de marzo de 1949, 6 de abril de 1979, 5 de mayo de 1986, 11 de noviembre de 1987, 12 de mayo de 1992, 12 de marzo de 1994 y 20 de mayo de 1997 ), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la sentencia de 6 de octubre de 1994 ), de ahí que se siga un criterio objetivo (sentencias, entre otras, de 15 y 23 de febrero, 12 de marzo y 6 de octubre 1994 ); 4 .- La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera (sentencia de 13 de marzo de 1987 ) -que sólo tiene efectos suspensivos (sentencia de 13 de junio de 1944 )-, y la derivada de una situación accidental del deudor (sentencia de 8 de junio de 1906 ); 5 .- No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida (sentencias de 22 de febrero de 1979 y 11 de noviembre de 1987 ); 6 .- Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible (sentencia de 20 de marzo de 1997 ). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él (sentencias de 2 de enero de 1976 y 15 de diciembre de 1987 ), o le es imputable (sentencias de 7 de abril de 1965, 7 de octubre de 1978, 17 de enero y 5 de mayo de 1986, 15 de febrero de 1994, 20 de mayo de 1997 ), y existe culpa cuando se conoce la causa (sentencias de 15 de febrero y 23 de marzo de 1994, 17 de marzo de 1997 y 14 de diciembre de 1998 ), o se podía conocer (sentencia de 15 de febrero de 1994 ), o era previsible (sentencias de 7 de octubre de 1978, 15 de febrero de 1994 y 4 de noviembre de 1999 ), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya (sentencia de 23 de febrero de 1994 ) (...); 7 .- No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor (sentencias de 8 de junio de 1906, 7 de abril de 1965, 6 de abril de 1979, 12 de marzo de 1994, 20 de mayo de 1997 , entre otras). La Sentencia de 14 de febrero de 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la sentencia de 2 de octubre de 1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento; y, 8.- Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad (artículo 1.182 ; y sentencia de 23 de febrero de 1994 ).

2.3.- A la vista de las actuaciones practicadas en el proceso, se desprenden los siguientes datos: a) la imposibilidad de la prestación no tiene carácter definitivo, habida cuenta que el plazo de diez años durante el que no es posible llevar a cabo la descalificación de la vivienda vence el día 12 de julio de 2010; b) la imposibilidad legal de la prestación no es originaria, ya que no existía en el momento de la concertación del contrato ni durante el tiempo previsto para su consumación; constando que la posibilidad de descalificación de la vivienda se frustró por la actuación obstativa, o cuanto menos omisiva, de la parte vendedora; siendo con posterioridad al incumplimiento contractual de dicha parte, y tras haberse constituido en mora, cuando se produjo el acontecimiento (cambio normativo) que hizo devenir imposible, durante unos años, el cumplimiento de la prestación.

2.4.- Los expresados datos nos llevan a excluir la actuación del mecanismo liberatorio de la obligación del deudor previsto en el art. 1.184 CC , habida cuenta que estamos ante una imposibilidad temporal de la prestación atribuida al apelante en orden a la descalificación de la vivienda objeto de la compraventa, previamente al otorgamiento de la escritura pública, sobrevenida aquella imposibilidad cuando el deudor se hallaba incurso en mora.

Lo que determina que la repercusión del cambio normativo operado en el régimen de las viviendas de protección oficial carezca de eficacia liberatoria, limitándose a producir efectos suspensivos respecto del cumplimiento de la prestación afectada por la imposibilidad temporal, quedando diferido su cumplimiento hasta el momento en que desaparezca dicha imposibilidad legal.

Por todo lo que procede revocar parcialmente la sentencia apelada, por motivos distintos de los alegados por la parte recurrente, en los términos que han quedado expuestos, dejando sin efecto el pronunciamiento referido a la condena al otorgamiento de la escritura pública de compraventa en el plazo de un mes a partir de la fecha de firmeza de la sentencia, acordando en su lugar que dicho otorgamiento se llevará a cabo después de que la parte demandada proceda a la liberación de las cargas de la vivienda y a la descalificación de la misma, una vez transcurrido el plazo de diez años establecido en la Disposición Transitoria Segunda del Decreto 149/2006 de 25 de junio , por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, cuyo vencimiento se producirá el día 12 de julio de 2010 . Ello con estimación parcial de la demanda.

CUARTO.- A través del segundo motivo del recurso se pretende por la parte apelante la rescisión del contrato de compraventa por aplicación de la cláusula 3ª del contrato, en virtud de la cual las partes acuerdan rescindir el contrato y proceder a la devolución de las cantidades entregadas hasta la fecha en dos supuestos, uno de ellos cuando no se pueda proceder a la descalificación de la vivienda objeto del contrato.

Inicialmente, ha de resaltarse que la parte apelante ha modificado sustancialmente su pretensión en esta alzada, respecto de los términos en que había formulado la misma en la fase de alegaciones de la primera instancia. Entonces se invocó por el demandado, como causa justificativa de la imposibilidad de llevar a cabo la descalificación de la vivienda, que no podía hacer frente a los gastos de la misma. Estas alegaciones fueron rechazadas por la Juzgadora a quo, con base en unas consideraciones que son plenamente asumidas por esta Sala, dándose aquí por reproducidas. Siendo claro que la imposibilidad a que se refiere la cláusula contractual, que no puede ser confundida con la mera dificultad, ha de ser apreciada con base en criterios objetivos, no en atención a circunstancias subjetivas y accidentales del deudor, lo que significaría dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes contratantes, contraviniendo la prohibición establecida en el art. 1.256 CC .

En cuanto a las alegaciones que sustentan este segundo motivo del recurso, se refieren a la incidencia que ejerce sobre el contrato la Disposición Transitoria Segunda del Decreto 149/2006 de 25 de junio , por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Cuestión que ya ha sido cumplidamente examinada anteriormente, con el resultado que ha quedado expresado, y al que nos remitimos.

Lo que nos lleva a la desestimación de este segundo motivo de apelación.

QUINTO.- Por todo lo anterior, procede la estimación parcial del recurso de apelación, en los términos expresados en el Fundamento de Derecho Tercero de la presente resolución.

SEXTO.- En materia de costas procesales, se acuerda lo siguiente: 1.- No procede la expresa imposición de las causadas en la primera instancia, como consecuencia de la parcialidad de la estimación de la demanda producida por este recurso, por aplicación del art. 394 LEC. 2 .- Tampoco procede la expresa imposición de las costas de la alzada, por la misma causa de la estimación parcial del recurso de apelación, al amparo del art. 398 LEC .

VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por don Emilio, contra la sentencia de 9 de mayo de 2007 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia nº 1 de Málaga , en los autos de Juicio Ordinario 1400/04, de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida resolución en los términos que siguen:

1.- Dejando sin efecto el pronunciamiento referido a la condena del demandado al otorgamiento de la escritura pública de compraventa en el plazo de un mes a partir de la fecha de firmeza de la sentencia, acordando en su lugar que dicho otorgamiento se llevará a cabo después de que la parte demandada proceda a la liberación de las cargas de la vivienda y a la descalificación de la misma, una vez transcurrido el plazo de diez años establecido en la Disposición Transitoria Segunda del Decreto 149/2006 de 25 de junio , por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, cuyo vencimiento se producirá el día 12 de julio de 2010 .

2.- Dejando sin efecto el pronunciamiento por el que se condena a la parte demandada al pago de las costas de la primera instancia, acordando en su lugar no hacer expresa imposición de dichas costas.

Todo ello sin expresa imposición de las costas procesales causadas en la presente alzada.

Notificada que sea la presente, devuélvanse los autos originales al juzgado de su referencia.

Asi por esta nuestra resolución, la pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.