Sentencia Civil Nº 163/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 663/2010 de 26 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 663/10

Procedente del procedimiento ordinario nº 687/09

Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona

S E N T E N C I A Nº 163

Barcelona, 26 de marzo de 2012

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DON ANTONIO RECIO CORDOVA y DON RAMÓN VIDAL CAROU, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 663/10, interpuesto contra la sentencia dictada el día 29 de junio de 2010 en el procedimiento nº 687/09, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona en el que es recurrente DÑA. Serafina y apelado REYAL URBIS, S.A. y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por Dª. Serafina contra REYAL URBIS, S.A. y en consecuencia absolviendo a la demandada.

Se imponen las costas de este procedimiento a la parte actora.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON ANTONIO RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora apunta en su escrito inicial que los ahora litigantes suscribieron en fecha 14 de junio de 2007 un contrato privado de compraventa que tenía por objeto la finca integrada por la vivienda planta NUM000 piso NUM001 y la plaza de aparcamiento NUM002 , sótano NUM000 , del EDIFICIO000 , en Sant Adrià del Besós, cuya construcción promovía la demandada REYAL URBIS, SA, fijando un precio de 510.000 euros, más IVA al 7%, y una fecha limite de entrega al día 28 de febrero de 2009; y como quiera que en la fecha indicada la finca no se encontraba terminada "ni en su vivienda, ni en los elementos comunes....ni dispondría...de la Licencia Municipal de Primera Ocupación, requisito indispensable para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y para la entrega de las viviendas", es por lo que interesa del juzgado en el suplico de su escrito inicial "se sirva dictar sentencia en la que:

a) Se declare la resolución del contrato privado de reserva suscrito en fecha 30 de mayo de 2007, así como del contrato de compraventa suscrito por mi mandante en fecha 14 de junio de 2007, con la mercantil, INMOBILIARIA URBIS, SA (PROMODOMUS DESARROLLO DE ACTIVOS -REYAL URBIS, SA);

b) Se condene a dicha entidad a abonar a mi mandante la cantidad de 120.848,31 EUROS (CIENTO VEINTE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y OCHO EUROS CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS);

c) Se condene a la demandada al pago de los intereses legales desde la interpelación judicial, y las costas de la presente litis¿.

Precisaba la actora en aquel escrito inicial que la cantidad reclamada procedía de "la devolución de las cantidades entregadas que ascienden al importe de 114.490 Euros (CIENTO CATORCE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA EUROS), en concepto de cantidades entregadas a cuenta de la compraventa, así como la cantidad de 6.358,31 Euros (SEIS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO EUROS CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS) en concepto de intereses pactados para la devolución en la Estipulación CUARTA del contrato privado de compraventa (EURIBOR a seis meses vigente a esta fecha -resolución-, más dos puntos)".

SEGUNDO .- La sentencia de instancia, tras precisar que "de la valoración conjunta de la documentación aportada por ambas partes y no impugnada se desprende que el día 28 de febrero de 2008 la demandada no disponía de la licencia de primera ocupación, aunque la había solicitado al Ayuntamiento (y así se acredita también del interrogatorio del legal representante de Reyal Urbis, Sr. José ), que faltaban las obras de urbanización de la zona verde cedida al Ayuntamiento y en su caso de las zonas comunitarias (documental aportada por la actora e interrogatorio del legal representante de Urbis, de la testifical de la Sra. Estrella ), y que disponía del certificado final de obra y de la cédula de habitabilidad" , desestima tales pretensiones con la siguiente argumentación: "Valorando además que la actora no indicó a la demandada el Notario ante el que quería otorgar el contrato de compraventa, que la actora se había comprometido expresamente a otorgar la escritura de compraventa en el plazo máximo de 15 días a contar desde el requerimiento, y la voluntad de llevar a término el contrato y cumplir con sus obligaciones, por tanto actuando de buena fe, debe decirse que no es procedente la resolución del contrato instado con anterioridad a la fecha fijada en el contrato como fecha de entrega de la vivienda, máxime cuando la propia parte actora no acredita que estuviera en disposición de cumplir las suyas".

Frente a tal resolución se alza la parte actora insistiendo en que "a los efectos civiles, la entrega de un inmueble sin Licencia de primera ocupación es causa de incumplimiento contractual (ex. art.1124 CC ) de todos aquellos contratos por los que se transmita el dominio de la vivienda, sino porque la demandada estableció dicha cláusula cuarta en la que para entender finalizada la obra, y proceder a su entrega y elevación a escritura pública, debía obtenerse la licencia de primera ocupación, fijando un plazo límite para la entrega de la vivienda antes del día 28 de febrero de 2009, de lo contrario estaríamos dejando al arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato" y concluye lo siguiente:

"Por tanto, la inexistencia de la licencia de primera ocupación, así como de los suministros de luz y agua en la fecha pactada de entrega, fue ya advertido por mi mandante en una visita efectuada al inmueble, motivo por el cual considera esta parte que dichas carencias impiden el uso legal del inmueble, el cual no se habría obtenido hasta septiembre del año 2009, fecha muy posterior a la pactada en el contrato, siendo dicho uso de la vivienda la finalidad propia de los contratos de compraventa, lo que deberá ser considerado como un incumplimiento del contrato de compraventa por la parte vendedora, todo ello a al vista de que mi mandante no podía acceder al suministro legal y regular la luz, agua y demás servicios de uso habitual de una vivienda, lo que en consecuencia frustra totalmente la finalidad del contrato, que no es otro que el uso adecuado de la vivienda por la parte compradora, y por ello concurre el incumplimiento que ampara el artículo 1124 del Código Civil .

En conclusión, del conjunto de las pruebas practicadas consta acreditado en autos que mi mandante ha tenido en todo momento la voluntad de comprar, ha cumplido todos los pagos aplazados, se ha acreditado su solvencia, y además se constata con la documentación aportada en el acto de la audiencia previa que mi mandante ya adquirió de la demandada dos inmuebles más sin necesidad de solicitar hipoteca, sino mediante el pago en activo metálico del precio restante en el momento de la elevación a escritura pública y entrega de llaves. Sin embargo, la demandada sí ha incumplido con las obligaciones derivadas del contrato de compraventa suscrito por ambas partes, dado que en la fecha pactada de entrega las obras no se encontraban finalizadas (pese al certificado de final de obra aportado), no disponían de la licencia de primea ocupación, y finalmente, los servicios y suministros de luz, agua y gas, no se encontraban de alta lo que hace inútil e inservible el contrato para su finalidad, que no es otra que el uso legal del inmueble, motivo por el cual debe estimarse íntegramente la demanda presentada por esta represtación frente a URBIS REYAL, SA".

La parte demandada se opone a la apelación e interesa la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de costas a la recurrente.

TERCERO .- Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos indicados en el numeral anterior, es claro que el mismo se centra en analizar si la resolución contractual instada por la compradora en fecha 25 de febrero de 2009 -f.43- resulta procedente o, por el contrario, al no concurrir causa que justifique tal decisión, debe rechazarse dicha pretensión resolutoria.

Pues bien, conviene comenzar por significar que nos encontramos ante un contrato privado de compraventa suscrito en fecha 14 de junio de 2007 que tiene por objeto una vivienda, con plaza de aparcamiento, en construcción ubicada en la promoción edificada por la entidad demandada (promoción denominada "TORRE NORD"); y el mismo se recoge como estipulación cuarta la siguiente previsión:

"CUARTA.- La vivienda será entregada al comprador con anterioridad al día 28 de febrero de 2009...

De superarse la fecha máxima para la entrega, EL COMPRADOR podrá optar entre exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal caso al vendedor una prórroga por seis meses más, o por la resolución del contrato...Para estos supuestos, las partes pactan lo siguiente:...

Si EL COMPRADOR optara por la resolución, REYAL URBIS, SA le devolverá las cantidades recibidas, incrementadas con sus intereses calculados desde la fecha de ingreso de cada una de ellas hasta la repetida fecha máxima de entrega incumplida, calculados el EURIBOR (o índice que lo sustituya) a seis meses vigente a esta fecha, más dos puntos...

A efectos de lo establecido en el párrafo primero de esta cláusula respecto al plazo de entrega, se entenderá que la vivienda se encuentra concluida y en condiciones de ser recibida por la parte compradora, cuando, una vez finalizadas las obras, se haya obtenido la licencia municipal de primera ocupación".

La jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo viene declarando de forma reiterada que para la resolución contractual no es bastante un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución (entre otras, STS 20 noviembre 1984 ); ahora bien, conforme consta en la cláusula antes transcrita, en el contrato suscrito por las ahora litigantes expresamente se faculta a la compradora a la resolución contractual "de superarse la fecha máxima para la entrega", lo que en definitiva supone que las partes libremente pactaron que el plazo de entrega constituía un elemento esencial del contrato y su mero incumplimiento podría justificar la resolución contractual, sin necesidad de entrar a valorar si tal retraso frustra o no el contrato.

Siguiendo la reciente jurisprudencia del la Sala 1ª del Tribunal Supremo cabe invocar en este punto el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) que permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil ( STS 17 diciembre 2008 , y la en ella citadas); y a tal efecto es buena la referencia al art. 8:103 PECL, que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, entre otros, el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato, de modo que siendo en el contrato de autos esencial el plazo establecido, hasta el punto que facultaba expresamente a la Compradora para resolver el mismo, el retraso constatado puede constituir un incumplimiento definitivo.

Como pone de manifiesto la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 2002 : "Admitiendo que una primera y superficial lectura de los hechos acaecidos podría concluir en que se ha producido un mero retraso en la entrega de la vivienda no justificativo de la resolución por total incumplimiento a cargo del vendedor, también es cierto que es obligado hacer la lectura del contrato en todas sus circunstancias y cláusulas. De esta lectura o interpretación no puede estimarse que el retraso sea irrelevante a estos efectos, ya que la cláusula quinta que establece el plazo de entrega aparece con carácter esencial, si se le relaciona con la previa recepción por el vendedor de una parte sustancial del importe del precio. Se ha excedido en más del doble el plazo de entrega pactado por las partes. En el contrato se fija la fecha de terminación en poco más de cuatro meses desde la fecha de su celebración. El retraso en el requerimiento hecho por el vendedor para la recepción del resto del precio y elevación a escritura pública, es sólo de cinco meses, pero éste periodo es el doble del esencialmente pactado".

En consecuencia, debemos partir de que el retraso en la entrega de la vivienda podría justificar la resolución contractual.

CUARTO .- Sentado lo anterior, la cuestión se reconduce a analizar si cabe advertir incumplimiento contractual en la promotora demandada por resultarle imputable la falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado, y ello por cuanto la resolución contractual que pretende la parte actora precisa de tal incumplimiento por así exigirlo el art.1124 CC .

Pero veamos lo acontecido con relación a la compraventa analizada:

1º La fecha límite de entrega de la vivienda se fijó en el contrato el 28 de febrero de 2009 .

2º En fecha 13 de febrero de 2009 la promotora remitió a la compradora un burofax indicando (i) que las obras de la promoción habían finalizado y disponían del correspondiente Certificado final de obra de fecha 31 de enero de 2009, (ii) que estaban tramitando ante los organismos competentes la documentación pertinente para efectuar la entrega de las viviendas y (iii) que habían efectuado reserva en la Notaria para otorgar la escritura el día 27 de febrero de 2009 -f.34-

3º En fecha 25 de febrero de 2009 la compradora remitió burofax a la promotora resolviendo el contrato, e interesando la devolución de cantidades y la oportuna indemnización, al advertir que la obra no había finalizado en la fecha pactada y, por tanto, que resultaría imposible se otorgara licencia municipal de primera ocupación antes del 27 de febrero -f.43-

4º En fecha 8 de abril de 2009 la promotora remitió burofax a la compradora informándole nuevamente de la finalización de las obras e indicándole (i) que el Ayuntamiento de Sant Adrià del Besós había emitido certificación de silencio administrativo positivo referente a la licencia de 1ª ocupación del inmueble y (ii) que habían efectuado reserva en la Notaria para otorgar la escritura, a su elección, los días 22 y 28 de abril -f.45-

5º En fecha 14 de abril de 2009 la compradora remitió nuevo burofax a la promotora insistiendo en la resolución contractual previamente notificada -f.46-

6º El certificado final de la obra es de fecha 30 de enero de 2009 -fs.106 a 109-; (ii) la cédula de habitabilidad de es de fecha 24 de febrero de 2009 -f.110-, (iii) solicitada la licencia de primera ocupación al Ayuntamiento de Sant Adrià del Besòs en fecha 6 de febrero de 2009 -f.111-, en fecha 23 de marzo de 2009 dicho Ayuntamiento emitió "el corresponent certificat de silenci administratiu positiu, dintre del termini establert" -f-115-; y (iv) la Comunidad de Propietarios de la finca en cuestión se constituyó en fecha 13 de febrero de 2009 -f.116-

QUINTO .- Lo referido en el numeral anterior permite concluir con la instancia que no ha existido incumplimiento alguno imputable a la promotora desde el momento en que en la fecha límite pactada para la entrega de la finca ya habían finalizado las obras, se había obtenido la cédula de habitabilidad y solicitado la licencia de primera ocupación, bien que aún no se había obtenido respuesta del Ayuntamiento; lo que en definitiva supone que si finalmente no llegó a efectuarse la entrega de la vivienda sin duda fue por causa imputable a la compradora que, al haber perdido el interés en la compra, aprovechó la mínima demora del Ayuntamiento en pronunciarse sobre la licencia de primera ocupación para proceder a resolver el contrato de forma injustificada.

En efecto, si realmente la compradora hubiera tenido voluntad de cumplir el contrato le hubiera bastado con esperar a la respuesta del Ayuntamiento sobre la licencia de primera ocupación, que tan sólo se demoró 23 días, por cuanto a partir de ese momento ya podía entenderse cumplida la exigencia pactada en el contrato en la medida en que la certificación municipal de silencio positivo permitía la contratación de los suministros de la vivienda (así expresamente lo entiende la Direcció General d'Urbanisme en su resolución fecha 1 de diciembre de 2008 al interpretar el art.236.2 del Reglament de la Llei d'urbanisme -fs.97 a 101-), y, por tanto, nada obstaba al otorgamiento de la escritura pública de compraventa; pero lejos de actuar de la forma exigida por la buena fe ( arts.7.1 CC y 111.6 CCCat), optó por aprovechar la lentitud de la administración para intentar apartarse de las obligaciones contraídas.

O dicho de otro modo, la buena fe contractual exige que las partes respeten lo pactado, lo que en definitiva supone que si el obstáculo para el otorgamiento de la escritura pública se encuentra en una mínima demora del Ayuntamiento en conceder la licencia de primera ocupación, lo procedente no es la resolución del contrato sino simplemente señalar una nueva fecha en marzo/abril de 2009 para proceder a la entrega de la vivienda, que es precisamente lo propuesto por la promotora.

Conviene recordar en este punto como la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo viene declarando de forma reiterada que la resolución contractual constituye un remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, exigiendo que se aprecie en la parte que insta tal resolución un "interés jurídicamente atendible", tópico mediante el cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real ( SSTS 4 junio 2007 y 12 abril 2011 ); y en el caso de autos bien cabe afirmar que la compradora ha buscado una excusa para instar la resolución contractual por cuanto no cabe advertir un incumplimiento de la promotora que determine una insatisfacción de sus expectativas o genere la frustración del fin en la medida en que estaba en condiciones de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa antes de la fecha límite pactada, quedando únicamente pendiente de la respuesta del Ayuntamiento sobre la solicitud de licencia de primera ocupación, que finalmente tan sólo se demoró 23 días.

En consecuencia, es claro que los tribunales no pueden amparar conductas contrarias a la buena fe ( art.11 LOPJ ) y, por tanto, procede rechazar el recurso de apelación al no advertir incumplimiento alguno en la promotora que justifique la resolución contractual interesada por la compradora.

SEXTO .- En atención a todo lo expuesto, se ha de desestimar el recurso de apelación, procediendo, en consecuencia, la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios y acertados razonamientos, con imposición de las costas devengadas en esta alzada a la recurrente al desestimarse todas sus pretensiones ( arts.394.1 y 398.1 LEC ).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Serafina contra la sentencia de 29 de junio de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 21 de Barcelona , que confirmamos en todos sus extremos, siendo a cargo de la indicada recurrente las costas devengadas en esta alzada.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.