Sentencia Civil Nº 163/2012, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 523/2011 de 02 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

TARRAGONA

SECCION PRIMERA

ROLLO NUM. 523/2011

ORDINARIO NUM. 924/2009

TORTOSA NUM. UNO

S E N T E N C I A NUM. 163/12

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

D. Manuel Díaz Muyor

En Tarragona, a 2 de abril de 2012.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de Tarragona, los Autos de Juicio Ordinario nº 924/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 1 de Tortosa, a los que ha correspondido el Rollo 523/2011, en los que aparece como parte apelante la mercantil HABITAT 3000 PROMOCIONS, S.C.C.L., representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Escolano Cladelles y asistida del Letrado Sr. Curto Comí, y como parte apelada, Dª Maite y D. Leon , representados por la Procuradora de los tribunales, Sra. Muñoz Pérez y asistida por el Letrado Sr. Grau Carrasco.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 27 de junio de 2011, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Tortosa en procedimiento ordinario nº 924/2009 de ese Juzgado cuyo fallo literalmente era el siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por D. Leon y Dª Maite frente Habitat 3000 Promocions, S.C.C.L., condeno a ésta última a abonar al actor la cantidad de 102.934.-euros, más los intereses fijados en el fundamento jurídico cuarto desde la interposición de la demanda. Se condena en costas a la demandada".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de la parte demandada, se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 1 de marzo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente Rollo se han observado las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Manuel Díaz Muyor.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda iniciadora del Juicio ordinario del que trae causa esta apelación fue promovida por el matrimonio formado por los Sres. Leon y Maite , en reclamación por un lado del reintegro doblado de la cantidad que entregaron a la demandada como cantidades a cuenta en cumplimiento de un contrato de compraventa, que fue suscrito el día 22 de febrero de 2008 en El Perelló, siendo los actores compradores y la mercantil demandada vendedora de una finca solar sito en partida " DIRECCION000 ", de referencia NUM000 donde se construía una promoción de 12 viviendas unifamiliares denominada Residencial DIRECCION001 , siendo el concreto objeto del contrato la adquisición de la vivienda casa NUM001 de dicha promoción, tal como se describe en el doc. 1 que se adjuntó al escrito de demanda.

En dicho contrato, entre otras cláusulas se dijo que el precio total de la vivienda era de 240.500 Euros más IVA (16.835 Euros), es decir un total de 257.335 Euros. (Acuerdo Primero). Se hizo constar que con anterioridad al contrato y al momento de su firma se habían entregado la cantidad de 25.733,50 Euros, que el vendedor declaró recibir en concepto arras penitenciales. También se acordó (Acuerdo 3º) que "ambas partes, podrán volverse atrás y rescindir el presente contrato de compraventa, allanándose el comprador a perder las arras, si es éste el que se arrepiente o el vendedor a devolverlas dobladas, en caso contrario". En el Acuerdo Quinto se dijo que "Se fija como fecha para formalizar la escritura de compraventa el día 31 de marzo de 2009 en la Notaría de l'Ametlla de Mar, la incomparecencia en la Notaría para otorgar escritura de compraventa se considera incumplimiento y conlleva para el incumplidor los efectos del art. 1454 del Código Civil ".

Dicho esto, la parte actora ejercita una acción incumplimiento que la Sra Magistrada de instancia estima por considerar que la parte vendedora no compareció en el día fijado en la citada Notaría, y considera que la cláusula quinta tiene naturaleza de arras penales, y por ello procede su aplicación, condenando a la demandada a la devolución, doblada, de las cantidades percibidas.

SEGUNDO.- El recurso de la parte apelante discrepa del razonamiento del Juzgador a quo por entender que existe una incorrecta valoración de la prueba practicada en la primera instancia. La parte apelante insiste en la existencia de un anterior contrato respecto del que tiene por objeto el presente procedimiento que tuvo lugar por las mismas partes el día 12 de junio de 2007 y con la intervención como mediador de JP Sica, S.L, donde ya se hizo entrega de la cantidad de 25.733,5 Euros (desglosados en 600 Euros en concepto de depósito, 12.266,75 como pago a cuenta y un resto a abonar de 12.866,75 que se entregó a la firma del nuevo contrato y que tiene por objeto el presente procedimiento). La parte apelante considera que este contrato es ignorado por el Juzgador, afirmación errónea en la medida en que la sentencia recurrida ya afirma que el contrato de febrero de 2008 supuso una novación del contrato anterior. Junto a estas alegaciones, por la parte apelante se dice también que por los compradores se produjo el retraso de algunos pactados en el primero de los contratos, impugnándose el valor probatorio atribuido a una prueba testifical instando que prevalezca el pacto de arras estipulado.

TERCERO.- Expuesto lo anterior, en la compraventa inmobiliaria, conforme a lo dispuesto en los arts. 1279 y 1280.1 CC cualquiera de las partes puede pedir la elevación a escritura pública del documento privado, de lo que se deriva la obligación del vendedor-promotor de otorgar escritura pública si así lo exige el comprador una vez perfeccionado el contrato. Ahora bien, esta obligación puede ser modificada por las partes mediante el pacto -frecuentemente incorporado en el contrato privado en que parte del precio queda aplazado- de que la escritura pública se otorgará en el momento en que el comprador satisfaga la totalidad del precio, para lo que se señala un plazo relacionado a su vez con la fecha de entrega.

En este caso, por así haber sido establecido expresamente y conforme al principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ), la obligación de otorgar la escritura pública y el pago del precio se configuran como obligaciones sinalagmáticas dado que, en principio y como se dice a continuación, a la vista de los arts. 1279 y 1280 CC no lo son. Por lo tanto, en este supuesto, y ante la falta de pago del precio o de no verificarse en el momento de otorgamiento de la escritura el promotor-vendedor, podrá alegar la exceptio non adimpleti contractus, y así lo viene considerando la jurisprudencia que admite sin dificultad que el vendedor no tiene obligación de otorgar la escritura pública hasta que se le pague la totalidad del precio ( STS de 21 de mayo de 2002 [RJ 2002, 5250]).

No obstante, como ocurre en el presente caso, la parte compradora se personó en la Notaría para dar cumplimiento al contrato, no compareciendo la parte vendedora. En tal caso, la negativa del vendedor al otorgamiento de la escritura pública en los supuestos en que está obligado a ello constituye incumplimiento contractual, lo que no sólo excluye la eficacia de un requerimiento resolutorio del vendedor ex art. 1504 CC ( STS de 28 de septiembre de 1992 [RJ 1992, 7328]) sino que, sin perjuicio de otras consecuencias, puede dar lugar a la aplicación del art. 1124 CC ( STS de 8 de julio de 1998 [RJ 1998, 5543] ) y la resolución del contrato por incumplimiento a instancias del comprador.

CUARTO.- Expuesto lo anterior, resulta controvertida en esta instancia la calificación que el Juzgador de instancia efectúa sobre la cláusula Quinta del contrato, ya transcrita en el Fundamento Jurídico primero de esta resolución, debiendo coincidir en que se trata de una cláusula penal, pues como ha manifestado reiterada doctrina las arras penitenciales se diferencian de la pena convencional sustitutiva o cumulativa por el carácter normalmente bilateral y recíproco que tienen estas arras (pues lo normal es que ambas partes puedan ejercitar la facultad de desistir del contrato) y por su distinta finalidad, pues mientras las arras penitenciales permiten a las partes desligarse del contrato que celebraron, con la pena convencional (sustitutiva o cumulativa) no se persigue eso sino fijar la sanción por incumplimiento. Las arras penales tienen una naturaleza semejante a la pena convencional (sustitutiva o cumulativa), por tratarse de medios de garantía del cumplimiento de las obligaciones, con la diferencia esencial de que las arras presuponen una entrega efectiva y anterior al incumplimiento (de dinero u otras cosas) y la pena convencional supone una promesa de entrega en ese mismo caso. La doctrina suele considerar que a las arras penales son aplicables los arts. 1152 y ss. relativos a la cláusula penal y la jurisprudencia en ocasiones equipara este tipo de arras a la pena convencional (véase, por ejemplo, las SSTS de 8 julio 1933 [RJ 1933 , 222] , 24 diciembre 1977 , 19 octubre 1984 [RJ 1984, 4902 ] y 10 marzo 1986 [RJ 1986, 1167]).

En este sentido la STS de 9 de julio de 1991 (RJ 1991, 5336) estima incumplimiento contractual del vendedor por no otorgar la escritura pública de venta y aplica la cláusula penal prevista en el contrato para el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas. También la STS de 18 de abril de 1989 (RJ 1989, 3239) considera grave incumplimiento contractual la negativa del vendedor a otorgar la escritura pública, impidiendo al comprador la obtención de un crédito hipotecario para pagar el resto del precio, en los términos que se habían acordado en el contrato). Por todo ello, debe considerarse ajustada a Derecho la sentencia de instancia y con la correspondiente desestimación del recurso de apelación.

QUINTO.- Dada la desestimación del recurso de apelación procede imponer las costas causadas por el mismo a la parte apelante ex art. 398 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por HABITAT 3000 PROMOCIONS, S.C.C.L. contra la Sentencia dictada por el Juzgador de Primera Instancia nº 1 de Tortosa con fecha 924/2009 CONFIRMANDO íntegramente la misma con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Contra la presente sentencia cabe interponer recurso de casación para el caso de que se acredite interés casacional o, en su caso, infracción procesal, en base a lo establecido en el art. 477 LEC , debiendo interponerse dentro de los veinte días siguientes a su notificación en la forma establecida en el art. 479 LEC .

Así por nuestra sentencia lo acordamos,mandamos y firmamos.