Sentencia Civil Nº 163/2013, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 392/2012 de 13 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN PRIMERA
ALMERÍA
Rollo de apelación núm. 392/2.012.
SENTENCIA Nº 163/13
LTMOS. SRES.
PRESIDENTE
Dª LOURDES MOLINA ROMERO
MAGISTRADOS
Dª. ANA DE PEDRO PUERTAS
D. ÁNGEL VILLANUEVA CALLEJA
En la Ciudad de Almería, a trece de junio de dos mil trece.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación, Rollo nº 392/12, los
autos de Juicio Ordinario del Juzgado de Primera Instancia núm.5 de Almería, seguidos con el nº 2036/09,
sobre resolución de contrato y devolución de cantidades entregadas a cuenta de la vivienda objeto de contrato
de compraventa, entre partes, de una, como apelante, la parte actora D. Emilio y de Dª Eloisa , representados
por la Procuradora Dª. Eloisa Alabarce Sánchez y dirigidos por el Letrado D. Juan Carlos Herrero Valdivieso,
y de otra como parte apelada, la parte demandada la entidad PROMOCIONES DE VIVENDAS JUNIO 2005
SL, representada por la Procuradora Dª. Inmaculada Serrano García y dirigida por la Letrada Dª. Magdalena
Salvador Ventura.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la Sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Almería, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 20 de diciembre de 2011 cuyo Fallo dispone: DESESTIMAR la demanda interpuesta por Dª Eloisa y D. Emilio frente a PROMOCIONES DE VIVIENDAS JUNIO 2005, SOCIEDAD LIMITADA Y ABSOLVER a la demandada de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello imposición de las costas a la parte actora.



TERCERO.- Contra la referida Sentencia la representación procesal de la parte actora interpuso recurso de apelación, solicitando que se dicte una nueva sentencia en la que se estime el recurso de apelación interpuesto por esta parte contra la meritada sentencia, se revoque la dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Almería con fecha de 20 de diciembre de 2011 , y se estimen las peticiones formuladas por la actora en la demanda por la que, estimando el recurso, se condene a la demandada en los términos solicitados en la demanda iniciadora del procedimiento; con expresa condena en costas a la parte demandada, tanto de primera instancia como las del presente recurso.



CUARTO.- El recurso fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la parte contraria, que formuló oposición al mismo, solicitando se desestime el recurso, solicitando la imposición de las costas del recurso al recurrente

QUINTO.- A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y no habiéndose solicitado prueba ni estimándose necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 11 de junio de 2013.



SEXTO.- En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ÁNGEL VILLANUEVA CALLEJA.

Fundamentos

PRIMERO.- Pide la actora en su demanda la resolución de contrato de compraventa de vivienda celebrado el 19 de agosto de 2007 con la parte actora y que se condene a la mercantil PROMOCIONS DE VIVIENDAS JUNIO 2005 S.L. a la devolución de la cantidad de 54.031#, entregadas a cuenta de la compra de la vivienda nº NUM000 del Proyecto, sita en C/ DIRECCION000 de Roquetas de Mar, objeto del contrato cuya resolución se solicita, más interés legal desde la fecha de la reclamación. Petición que fundamenta en la Condición General Tercera, punto 3.3, del contrato, en la que se contempla la posibilidad de que la parte compradora se subrogue en el contrato hipotecario suscrito por la vendedora con el Banco Valencia o se dirija a otra entidad financiera a conseguir el préstamo hipotecario, obligándose la compradora a pagar a la vendedora el total del importe en el plazo de un mes desde la notificación al comprador de la denegación del préstamo, en todo caso hasta el momento de la entrega de llaves o sea requerida para ello tras la terminación de las obras. El incumplimiento será causa de resolución del contrato a instancia de la parte vendedora.

Facultando no obstante al comprador (en el segundo párrafo) a optar por la resolución del contrato, en el momento en que conozca la no conformidad de la Entidad financiera con la subrogación o la no concesión del préstamo solicitado, con la devolución de todas las cantidades entregas a cuenta en el mismo plazo previsto en el párrafo anterior.

La Sentencia recurrida desestima la resolución contractual solicitada por el actor por encontrarnos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida como causa de justificación de no cumplimiento de lo acordado en el contrato de compraventa suscrito entre las partes, conforme a lo dispuesto en los art. 1182 y 1284 del CC , que en todo caso ha de ser objetiva, absoluta y duradera y excluye la liberación del deudor cuando resulta provocada por deudor o le es imputable. Sin que en este caso la no obtención de la financiación hipotecaria de la parte compradora pueda calificarse de imposibilidad sobrevenida que reúna la entidad suficiente en orden a sustentar con éxito la resolución contractual pretendida por la compradora. Ello porque la denegación del Banco Valencia de la subrogación en el préstamo hipotecario se debía a que la compradora no aportó la documentación requerida, por lo que ni siquiera fue propuesta al departamento encargado de su sanción, y la denegación de Caja Murcia del crédito hipotecario resultó desfavorable en base a la documentación aportada.

En consecuencia, no basta con la mera aportación del certificado denegatoria de la entidad financiera para acordar la resolución del contrato sino que se requiere acreditar haber agostado las gestiones precisas para obtener dicha financiación. Por ello la ausencia de una mínima prueba de haber agotado tales gestiones encaminadas a obtener la financiación, conllevan a la desestimación de la resolución del contrato y devolución de las cantidades a cuenta.



SEGUNDO.- Alegan los apelantes como primer motivo del recurso que sean tenidas por no realizadas las declaraciones del Sr. Prudencio y declarados por reconocidos los hechos de la demanda, art. 304 LEC , por infracción del art. 309 de la LRC en relación con el art. 7.4 de la LEC por no haber quedado acreditada la condición de administrador de la mercantil demandada del Sr Prudencio , ni su vigencia por haber comparecido al acto del juicio el documento que lo acredite.

Tal como ya lo hizo la Juez de instancia en el acto del juicio, consideramos debidamente acreditada la cualidad de administrador solidario de de D. Prudencio de la Mercantil demandada 'Promociones de Viviendas Junio 2005, SL' cuando es interrogado en el juicio como Administrador de la mercantil demandada. A este respecto tenemos en cuenta que consta en la escritura de poder de representación procesal, aportado por la parte demandada con la contestación a la demanda, que D. Prudencio interviene en nombre y representación, como administrador solidario de la mercantil 'Promociones de Viviendas Junio 2005, SL. A su la vigencia de tal condición de administrador de la empresa demandada queda ratificada antes de iniciarse el interrogatorio en la vista del juicio, el 20 de diciembre de 2011, por el propio Sr. Prudencio y su Letrado.

En todo caso, ha de aclararse que el reconocimiento como ciertos de los hechos hubiera intervenido personalmente el administrador de la demandada (pedido por el recurrente), carece de eficacia alguna respecto al motivo de la desestimación de la demanda al deberse ésta al hecho de que la actora no ha probado haber actuado de buena fe o haber actuado con la diligencia debida en la solicitud de la subrogación del préstamo hipotecario y la no concesión del préstamo por otra entidad financiera, motivo por el que no se justifica la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.



TERCERO.- En el segundo motivo del recurso alega la parte apelante error en la valoración de la prueba. Entienden los recurrentes que a tenor de lo pactado en el último párrafo del punto 3.3 de la Condición General Tercera del contrato de compraventa nos encontramos ante una resolución contractual pactada, a la que la parte compradora puede optar si no obtiene la conformidad del Banco de Valencia a la subrogación del préstamo hipotecario sobre la vivienda objeto del contrato y la no concesión a los compradores, hoy actores, del préstamo hipotecario por otra entidad financiera, con la consiguiente devolución del todas las cantidades entregadas a cuenta. El último párrafo del punto 3.3 de dicha condición general no ofrece dudas de las partes pactan un efectivo desistimiento del contrato válidamente negociado que excepciona su fuerza obligatoria y faculta a la liquidación de la relación conforme autoriza el art. 1255 del CC . Considera la apelante que ha quedado acreditado el cumplimiento de la condición a la que está sujeta la opción de resolución del contrato de compraventa suscrito entre la mercantil demandada y la parte actora. No tiene razón el juzgador cuando manifiesta que la denegación por el Banco Valencia de la subrogación en el préstamo hipotecario por el actor responde a que la parte compradora no aporto la documentación requerida, sino que la subrogación se deniega a la vista de la documentación presentada, no haciendo referencia en el documento nº 4 a la insuficiencia de la documentación aportada por el comprador. No constando listado de documentación requerida por el Banco Valencia para obtener la subrogación en el préstamo, ni consta requerimiento alguno a los actores indicándoles que la documentación aportada es insuficiente, sino que simplemente se remitió por dicha entidad la documentación obrante en su poder, entregada por el actor, y por tanto cabe presumir que la documentación remitida por el Banco Valencia al juzgador es la que se le requirió por dicha entidad al actor. Igualmente, tampoco consta que la denegación del préstamo hipotecario por Caja Murcia se deba a que la documentación aportada sea insuficiente, habiendo aportado la actora no sólo certificación denegatoria del préstamo sino también prueba documental tendente a acreditar que los actores realizaron gestiones necesarias para obtener dicha subrogación

CUARTO.- Debemos decidir si procede la resolución pactada en el contrato de compraventa de vivienda, condición general tercera, punto 3.3 del contrato, párrafo segundo, que faculta la parte compradora a optar por la resolución del contrato en el momento que conozca la no conformidad de la Entidad financiera en la subrogación o la no concesión del préstamo hipotecario solicitado a otras entidades financieras, con la devolución de todas las cantidades entregas a cuenta, en el mismo plazo previsto en el párrafo anterior, esto es, en el plazo de un mes desde la notificación al comprador de la denegación del préstamo, en todo caso hasta el momento de la entrega de llaves y cuando sea requerida para ello tras la terminación de las obras.

La Sala no aprecia error alguno de la Magistrada-Juez de instancia en la valoración dela prueba y comparte la fundamentación jurídica de la Sentencia recurrida. El contenido de la Condición Tercera del Contrato, punto 3.3. en su literalidad no deja duda alguna, en ella se obliga a la parte compradora a pagar la totalidad del importe del préstamo hipotecario en el plazo de un mes desde que le fuera notificado la no obtención de la conformidad de la entidad financiera (Banco Valencia) a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria o de la no obtención de un préstamo hipotecario solicitado, o bien, en todo caso hasta el momento de la entrega de llaves o sea requerida para ello tras la terminación de las obras. Su incumplimiento faculta a la parte vendedora a instar la resolución del contrato. A su vez, el segundo párrafo de este mismo apartado 3.3 establece que, no obstante, se faculta al comprador, a la resolución del contrato en el momento que conozca la no con conformidad de la Entidad financiera (Banco Valencia) con la subrogación o la no concesión del préstamo solicitado (en otra u otras entidad financieras), con la devolución de todas las cantidades entregas a cuenta en el mismo plazo previsto en el párrafo anterior (en el plazo de un mes desde la notificación al comprador de la no concesión de la subrogación y no concesión del préstamo) De esta forma siendo claros los términos de la cláusula pactada, no cabe la posibilidad de entrar a indagar cual fue la intención de las partes que quedó reflejada en el contrato como se ha trascrito. El sentido literal de dicha condición no admite más que una única interpretación, en ella se le concede a los compradores la facultad extraordinaria y excepcional, no un derecho de opción, que supone una excepción al principio general de irrevocabilidad de los contratos, consagrado en el Art, 1.256 del CC . de resolver el contrato en caso de no obtener la conformidad del Banco Valencia en la subrogación del préstamo hipotecario y no obtener la concesión de un préstamo hipotecario solicitado en otra entidad financiera para pagar el precio pactado que resta de abonar del precio total de la vivienda. Dicha cláusula resolutoria tiene una indudable trascendencia para la eficacia de la compraventa, hasta el punto que el comprador asume, en caso de cumplirse la condición que el vendedor pudiera optar por la resolución del contrato. Dicha facultad al ser excepcional, exige una interpretación y aplicación restrictiva, de forma que no puede ser ejercitada de forma arbitraria por los compradores, lo que supondría un verdadero abuso de derecho, sino sólo en el momento señalado: cuando conozcan la denegación de la subrogación y la no concesión de financiación, y siempre con arreglo a las exigencias de la buena fe, lo que exige (tal como se afirma en la sentencia recurrida) no sólo acreditar que, efectivamente, se ha denegado la subrogación o el crédito solicitado, sino que además se ha observado la diligencia debida en la búsqueda de la financiación necesaria para pagar el precio de la compraventa. Los presupuestos de hecho que legitiman para resolver el contrato y la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta son la imposibilidad de obtener financiación, requiriéndose para que se cumpla este requisito que se agote por el comprador las posibles vías para obtener la misma. La opción de resolver el contrato por el comprador si se cumple la condición sobrevenida pactada debe hacerse respetando el principio general de la contratación de 'pacta sunt servanda' El comprador está obligado a pagar el precio pactado, aún en el caso de denegarle la subrogación o financiación, no obstante se le faculta excepcionalmente a poder optar por la resolución del contrato siempre y cuando lo hagan en el mismo momento que conozcan la falta de financiación y con arreglo a las exigencias de la buena fe.

En el caso que nos ocupa los actores ha probado que el 27 de marzo de 2009 el Banco Valencia les comunica la denegación de la subrogación en el préstamo hipoteca suscrito con Promociones de Viviendas Junio 2005, S.L. sobre la vivienda objeto del contrato. El día 30 del mismo mes Caja Murcia comunica a D. Emilio que ha estudiado la operación hipotecaria solicitada a su nombre para la vivienda unifamiliar nº NUM000 de la calle DIRECCION000 con garaje, de la entidad mercantil Promociones de Viviendas Junio 2005 SL, resultando el estudio de riesgo desfavorable en base a la documentación aportada. Al día siguiente, 31/03/2009 los actores remiten un Burofax a la mercantil demandada comunicándole que les había sido denegada la subrogación en el préstamo hipotecario solicitada al Banco Valencia y que habían solicitado un préstamo hipotecario en Caja Murcia, siendo denegado igualmente dicha solicitud, es por lo que al amparo de lo estipulado en el párrafo segundo del punto 3.3 de la Condición General Tercera del contrato de compraventa le comunican que como parte compradora optan por la resolución del contrato de compraventa celebrado con Promociones de Vivienda Junio 2005 SL a fecha de 19 de agosto de 2007, y solicitan desde el mismo momento la devolución íntegra de las cantidades entregadas a cuenta, 54.031 euros en el plazo de un mes a contar desde la recepción de la presente.

De ello se deduce que los actores acreditan haberle sido denegada la subrogación en la hipoteca y la no concesión del préstamo por Caja Murcia y haber comunicado a la parte vendedora la opción de la resolución del contrato con la devolución de las cantidades solicitadas, sin embargo, no es procedente en el presente caso el pretendido ejercicio de resolución del contrato por los compradores al haber quedado igualmente acreditado que los mismos no han actuado de buena fe, constando igualmente acreditado documentalmente la falta de la diligencia idónea de los actores en la solicitud al banco de la subrogación en el préstamo hipotecario, así obra que al folio 121 de las actuaciones contestación del Banco Valencia informando al Juzgado que cuando solicitaron la subrogación en el préstamo hipotecario de Promociones de Viviendas Junio de 2005 SL, ésta no fue admitida, ni siquiera propuesta al departamento encargado de su sanción, por no aportar los actores (compradores) el resto de documentación requerida por esta entidad. Igualmente el préstamo hipotecario no fue concedido por Caja Murcia en base a la documentación aportada (35).

Por lo anteriormente expuesto procede desestimar el recurso de apelación por haberse centrado adecuadamente la cuestión debatida en la Sentencia recurrida y valorado correctamente la prueba por la Juez de instancia.



QUINTO.- Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado en su integridad el recurso de apelación interpuesto y no apreciar la concurrencia de alguna dificultad fáctica o jurídica que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la LEC )

Fallo

Que con la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Eloisa Alabarce Sánchez, en nombre y representación de D. Emilio Y Dª Eloisa , contra la sentencia dictada en fecha 20 de diciembre 2.011 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Almería en los autos seguidos sobre resolución de contrato y devolución de cantidades en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 2036 de 2009 de los que deriva la presente alzada, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de testimonio literal de esta resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.