Sentencia Civil Nº 163/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 129/2014 de 20 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00163/2014

Rollo núm.: 129/14

S E N T E N C I A Nº 163

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Doña María Rosa Rigo Rosselló

MAGISTRADOS:

Doña Catalina Mª Moragues Vidal

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a veinte de mayo de dos mil catorce.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de Palma, bajo el número 904/12 , Rollo de Sala numero 129/14,entre partes, de una como demandado- apelante don Pedro Enrique , representado por la Procuradora doña Luisa Adrover Thomas y asistido del letrado don Juan Escandell Torres, de otra, como actora-apelada doña Jacinta , representada por el Procurador don José Castro Rabadán y asistida del letrado don Jorge Costa Pantoja.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada doña María Rosa Rigo Rosselló.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de Palma, se dictó sentencia en fecha 10 de diciembre de 2013 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por don José Castro Rabadán, Procurador de los Tribunales, obrando en nombre y representación de Jacinta frente a Pedro Enrique y:

a) Declarar que el valor total del caudal hereditario del causante don Aurelio es de 438.348,64 euros y que la cuota que en concepto de legítima corresponde a la actora es de 73.058,10 euros, de la que ha ya recibido la cantidad de 53.012,88 euros.

b) Condenar al demandado Sr. Pedro Enrique al pago a la actora de la cantidad de 20.045,22 euros en concepto de complemento de legítima, más el interés legal devengado por dicha cantidad desde el fallecimiento del causante y el interés procesal del artículo 576 de la LEC .

c) No se hace expresa imposición de costas'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada-apelante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo 5 de mayo de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución de instancia.

PRIMERO.-Don Aurelio falleció el 21 de septiembre de 2010, habiendo otorgado testamento ante Notario en fecha 20 de abril de 2006, en el que instituía heredero universal a su hijo don Pedro Enrique , legando a su hija Jacinta la legítima que por ley le correspondía.

El caudal hereditario está integrado por 18.809,50 euros en metálico procedentes de dos cuentas bancarias y un inmueble sito en Formentera.

En fecha 28 de julio de 2011 doña Jacinta compareció en la Notaría de don Ciríaco Corral y retiró la cantidad de 54.779,01 euros ofrecida por su hermano (53.012,88 euros en concepto de legítima y 1.766,13 euros en concepto de intereses), haciendo reserva de reclamar judicialmente la cantidad complementaria que entendiera procedente.

Con base en tales antecedentes doña Jacinta interpuso la demanda de juicio ordinario origen de los autos de que deriva el presente rollo, contra don Pedro Enrique , en solicitud de que se dicte sentencia por la que:

.- Se declare que el valor del caudal hereditario es de 468.809,52 euros y que la cuota de legítima que corresponde a doña Jacinta está valorada en 78.134,92 euros.

.- Se condene al demandado a satisfacer la cantidad de 25.122,04 euros en concepto de complemento de legítima.

.- Se condene al demandado al pago de los intereses devengados del complemento de legítima.

El demandado don Pedro Enrique se personó en autos y se opuso a las pretensiones articuladas en su contra en aquel escrito inicial, habiendo recaído sentencia en fecha 10 de diciembre de 2013 por la que se estimaba en parte la demanda y se condenaba al demandado a abonar en concepto de complemento de legítima la cantidad de 20.045,22 euros, más el interés legal devengado por dicha cantidad desde el fallecimiento del causante.

La expresada resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación al haber sido impugnada por don Pedro Enrique .

SEGUNDO.-La cuestión principal del presente litigio se centra en la valoración del único bien inmueble que integra el caudal hereditario de don Aurelio , consistente en 'Porción de tierra de secano con casita, de 1 hectárea, 43 áreas, 9 centiáreas, lindante al Norte con resto de finca, Sur Hipolito . Este CAMINO000 y Oeste Hipolito , inscrita en el Registro de la Propiedad de Ibiza nº 4, tomo NUM000 , Libro NUM001 , Folio NUM002 , Finca Registral NUM003 '.

Se trata de la finca denominada DIRECCION000 , sita en DIRECCION001 NUM004 DIRECCION002 , Polígono NUM005 -Parcela NUM006 , de Sant Francesc, Formentera, formada por una vivienda unifamiliar aislada más parcela.

Dicha parcela tiene una cabida de 14.902 m2, tratándose de una parcela edificable, comprendida dentro del supuesto de parcelas de dimensión inferior a 15.000 m2 pero superior a 14.000 m2 que ya en fecha 20 de junio de 1989 existía como finca registral independiente y no han sido objeto de divisiones posteriores, con una edificabilidad máxima de 0,02 m2/m2, con un máximo de 400 m2.

La parcela se ubica en una zona rústica y presenta una topografía bastante plana. Se accede a ella mediante camino público asfaltado, conocido con el nombre de ' DIRECCION001 '. Por este camino discurren instalaciones de servicios públicos de electricidad, abastecimiento de agua y telefonía.

En cuanto a la vivienda, se trata de una vivienda aislada en planta baja, de tipología tradicional, compuesta de un solo cuerpo con cubierta inclinada a dos aguas, planta rectangular y superficie construida de 124,16 m2. Actualmente su distribución consta de una sala de estar, cocina- comedor, dos habitaciones, un baño y un trastero.

Presenta una tipología constructiva propia de las construcciones tradicionales de la isla consistente en muros de carga de mampostería ordinaria y mampostería a base de sillarejos de marés, forjados unidireccionales inclinados de viguetas y entrevigado de madera, y cubierta mediante teja tomada con mortero de cal.

La vivienda no dispone de suministro eléctrico ni de agua potable de la red pública.

La parte actora ha aportado junto con la demanda un dictamen pericial realizado por el arquitecto técnico don Jose Carlos que valora la finca litigiosa en la cantidad de 450.000 euros, según valor de mercado.

Para llegar a dicha conclusión toma en consideración:

.- Repercusión del solar 1.325 euros/m2.

.- Coste construcción 1.475 euros/m2.

.- Depreciación por antigüedad 15%.

.- Valor de reposición 2.578,75 euros/m2.

.- Coeficiente de mercado 1,40.

.- Valor unitario de mercado de la vivienda 3.610,25 euros/m2.

La parte demandada ha aportado a los autos junto con su escrito de contestación a la demanda un dictamen pericial elaborado por el arquitecto técnico don Jesús María , que valora la finca en la cantidad de 299.267,81 euros, de acuerdo con los siguientes parámetros:

.- Valor de repercusión del terreno 2.140,02 euros.

.- Valor construcción 1.033,35 euros.

.- Depreciación sobre el coste de construcción de la vivienda 63,84%.

.- Depreciación funcional 10%.

La parte demanda aportó también junto con su contestación a la demanda un dictamen pericial elaborado por don Cesar que cifra el coste de los trabajos necesarios para dotar a la vivienda de las debidas condiciones de seguridad, habitabilidad y funcionalidad en la suma de 248.661,05 euros.

También se ha aportado un informe realizado por el aparejador don Amador que se limita a comparar y valorar el método utilizado por los Sres. Jose Carlos y Jesús María .

La Juzgadora de instancia en su sentencia, basándose en los dictámenes de don Jose Carlos y don Jesús María valora la finca en la cantidad de 419.539,12 euros, con base en los cálculos siguientes:

.- Valor de repercusión del suelo 2.140,02 euros/m2.

.- Valor de construcción 2.065,00 euros/m2.

.- Depreciación 40%.

.- Valor de reposición neto 3.379,02 euros/m2.

La parte demandada apelante disiente de dicha valoración, toda vez que:

A) Considera de aplicación analógica la orden ECO 805/2003 y Resolución de 1 de diciembre de 2008, de la Dirección General de Tributos, por la que se establece la normativa técnica sobre valoraciones inmobiliarias y que no contempla el coeficiente de mercado como integrante del precio a obtener tras la aplicación de la metodología valorativa, coeficiente que es precisamente el elemento distorsionador y en conflicto en el método valorativo que ha utilizado el perito Sr. Jose Carlos y la Juzgadora de instancia hace suyo.

B) Alega imposibilidad de utilizar un mercado comparativo ya que ello exige la existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables, disponer de suficientes datos sobre transacciones y ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogenización de comparables y disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables; y en el caso de autos no existen testigos similares.

C) Estima la parte apelante que el coeficiente de antigüedad debe calcularse conforme al artículo 19.2 b de la ECO y fijarse en un 63,84%.

D) La juzgadora de instancia ha omitido en su sentencia la depreciación funcional, la cual se debe sumar a la depreciación física, según detalla la ECO ya que en el caso de autos la superficie construida es de 124,16 m2 y la útil 89,31 m2, existiendo una pérdida de superficie de 34,85 m2, derivada de la existencia de muros de un grosor considerable, dada su antigüedad.

E) Tampoco ha tenido en cuenta la Juzgadora de instancia en su sentencia la depreciación física de la vivienda de autos, que es inhabitable.

TERCERO.-Con carácter previo se impone recordar que el artículo 348 Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que 'el tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de sana crítica'.

La prueba pericial es de libre apreciación aunque sujeta a las reglas de la sana critica, que no se encuentran codificadas, entendiéndose por tales las más elementales directrices de la lógica humana, y deberá ser apreciada por los tribunales, no de forma aislada, sino en conjunción con el resto de actividad probatoria practicada en el proceso.

Ante la existencia de varias pruebas periciales el tribunal puede optar por aquella que más le convenza aun cuando, en ese caso, debe emitir juicio de ponderación valorativo o desvalorativo sobre las restantes que la contradicen, pues la mayor credibilidad de una u otra pericia, otorgada a su libre apreciación, requiere un juicio motivado.

Por tanto, la prueba pericial se valorará según las reglas de la sana crítica, lo que supone que la asunción de datos y las correlativas conclusiones a que llegue el juez no sean contrarias a la lógica y a la experiencia o no conduzcan al absurdo, sin que el dictamen de los peritos obligue a los Juzgados y Tribunales, y de concurrir varios pueden atender al que se presente más completo, definidor y más objetivo para resolver la contienda ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1994 ), sin perjuicio del necesario juicio de ponderación en la elección entre los diversos dictámenes no concordes practicados, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 1989 ).

Constituye doctrina y jurisprudencia reiterada que la valoración de la prueba es una función propia del Juzgador de instancia cuyas conclusiones deben mantenerse a no ser que sean ilógicas, arbitrarias o contrarias a derecho, según se expresa, entre otras muchas en la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1989 . Al respecto, debe tenerse en cuenta que prevalece la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, a las que está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo de los jueces por el suyo propio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 1994 y 3 de julio de 1995 , entre otras muchas).

Recordar también que la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericial practicada cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:

a.- haberse incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 1994 , 10 de noviembre de 1994 , 18 de diciembre de 2001 , 8 de febrero de 2002 );

b.- si se extraen conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los mas elementales criterios de la lógica ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de junio de 2001 , 18 de diciembre de 2001 , 8 de febrero de 2002 , 21 de febrero de 2003 , 13 de diciembre de 2003 , 31 de marzo de 2004 y 9 de junio de 2004 );

c.- Si se adopten criterios desorbitados o irracionales ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de enero de 1995 , 18 de diciembre de 2001 , 19 de junio de 2002 );

d.- si se tergiversan las conclusiones periciales de forma ostensible; se falsean de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1992 , 28 de junio de 2001 , 19 de junio y 19 de julio de 2002 , 21 de febrero de 2003 , 28 de febrero de 2003 , 24 de mayo de 2004 , 13 de junio de 2004 , 19 de julio de 2004 y 30 de noviembre de 2004 ); y

e) cuando se efectúan apreciaciones arbitrarias ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2004 ) o contrarias a las reglas de la común experiencia (Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de diciembre de 1994 y 18 de diciembre de 2001 ).

CUARTO.-El artículo 2 de la Orden ECO 805/2003 establece:

'La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:

a.- Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo , por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

b.- Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados.

c.- Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.

d.- Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 304/2004, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

En el presente procedimiento no se persigue ninguna de las finalidades anteriormente expresadas, sino únicamente determinar el valor de mercado de la finca denominada DIRECCION000 el 21 de septiembre de 2010, fecha del fallecimiento del causante don Aurelio .

Así lo entendió el propio perito de la parte demandada hoy apelante don Jesús María al declarar expresamente la inaplicación al caso de la mencionada orden, en la página 2 de su informe -documental del folio 92-.

QUINTO.-La escasez de suelo de la Isla de Formentera hace encarecer el precio, tratándose de un mercado inmobiliario que no se ha visto directamente afectado por la crisis del sector inmobiliario ya que como afirma el perito Sr. Jose Carlos si bien han disminuido la cantidad de transmisiones patrimoniales, los precios se han mantenido más estables, señalando el perito Sr. Amador que se trata de un mercado inmobiliario muy limitado.

Por ello se comparte el criterio de la Juez de Instancia en su sentencia, de que aunque es difícil encontrar un amplio elenco de testigos análogos debido a la reducida superficie de la isla, esto es precisamente lo que hace que los precios de un inmueble en Formentera estén más expuestos a la ley de la oferta y demanda y la escasez de oferta es la que determina el incremento de los precios muy por encima de lo que resultaría del cálculo de un coste objetivo de construcción.

De ahí que este Tribunal estime correcto y razonable el coeficiente de mercado que aplica la Juez de Instancia en su sentencia, con base en la documental aportada por la parte actora en la Audiencia previa en virtud de lo dispuesto en el artículo 270.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que obra a los folios 125 y siguientes, en el dictamen pericial del perito don Jose Carlos y en sus manifestaciones al ratificar su informe a presencia judicial, en las que recordada su experiencia profesional en la isla de Formentera, su trabajo como tasador para el Banco de Sabadell, Central Hispano a Iber Tasa en los que aplicaba los mismos criterios que los aplicados en el dictamen aportado por la parte actora junto con la demanda, señalando el expresado perito que el precio de solares parecidos en Formentera oscilaba entre 500.000 y 750.000 euros, explicando además que la última operación en que había intervenido era un solar en la Mola, sin edificación pero con licencia, de parecidas condiciones al que es objeto del presente litigio, que se vendió por más de 500.000 euros.

Pero es que, además, resulta curioso que la parte hoy apelante manifieste de forma tan enérgica la imposibilidad de utilizar un método comparativo en el caso de autos, cuando su propio perito Sr. Jesús María , para la determinación del valor del suelo, utiliza precisamente los valores testigo de suelo comparables.

SEXTO.-Alega la parte demandada hoy apelante que los testigos no son comparables ya que en el caso de autos la vivienda es inhabitable, sin embargo de la prueba practicada se desprende:

.- El perito de la parte demandada Sr. Jesús María , manifiesta en su dictamen pericial que atendiendo a las características físicas del inmueble, se considera que la habitabilidad se encuentra ajustada a la banda normal del estándar de mercado y que la calidad de la vivienda, atendida la calidad de acabados e instalaciones especiales, se considera normal, añadiendo que 'atendido al nivel de situación dentro del entorno, se considera excepcional'.

.- El perito Sr. Jose Carlos manifestó en el acto del juicio que la importancia de la construcción no radica tanto en su estado sino en que permite edificar, puesto que la extensión superficial de la finca, inferior a 15.000 m2, la hacía inedificable, existiendo también la posibilidad de ampliar la edificabilidad ya que no se han agotado ni la mitad de las posibilidades de la finca.

.- El también perito de la parte demandada Don Amador señaló en el acto del juicio que el valor de la edificación es un valor residual frente al valor del suelo.

SEPTIMO.-La depreciación física de un inmueble es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes.

La depreciación funcional es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina, y comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.

El perito Sr. Jose Carlos hace referencia en su dictamen únicamente a la depreciación por antigüedad y la fija en un 15%.

El perito Sr. Jesús María aplica una depreciación física del 63,84% y una depreciación funcional del 10%.

La Juez de Instancia, con buen criterio y ante la discrepancia de los informes periciales obrantes en autos, opta por estimar más ajustada al caso concreto una depreciación del 40%.

Estima este Tribunal que no procede fijar un porcentaje mayor dado el valor residual de la edificación con respecto al valor del suelo, y teniendo también en cuenta que la parte demandada hoy apelante pretende que para calcular el coste de depreciación se esté al dictamen pericial del perito don Cesar que fija el valor de las obras en la cantidad de 248.661,05 euros, siendo que muchas de las obras que señala el expresado perito en su informe, no hacen referencia a obras de reparación de deficiencias propiamente dichas, sino a instalación de nuevos servicios no exigibles al momento de su construcción.

OCTAVO.-Doña Jacinta en su declaración judicial manifiesta que cuando vio la tasación de su hermano se asesoró debidamente y solicitó otra valoración ya que la consideró baja, teniendo en cuenta también que en las mismas fechas se había vendido un terreno cercano, de mala calidad, de 12.000 m2, por un precio de 255.000 euros. No se ha producido por tanto un acto propio de inequívoca consideración jurídica por parte de doña Jacinta , que le vincule como parece entender la parte hoy apelante, al no concurrir los requisitos necesarios para ello: a) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; b) que existe un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; c) que el acto sea concluyente e indubitado, por ser 'expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto' ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1997 , 16 de febrero de 1998 ; 9 de mayo de 2000 ; 21 de mayo de 2001 ; 22 de octubre de 2002 y 13 de marzo de 2003 , o más recientemente 7 de mayo de 2010 entre otras muchas).

NOVENO.- Dispone el artículo 81.3 de la Compilación de Derecho Civil de las Islas Baleares que la legítima devengará el interés legal de su importe desde la muerte del causante aunque el pago se efectúe con bienes hereditarios; sin que, desde luego, exista en el caso de autos motivo alguno para adoptar un criterio distinto.

DECIMO.-En virtud de lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficial judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

1º.-Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador doña Luisa Adrover Thomás en nombre y representación de don Pedro Enrique contra la sentencia de fecha 10 de diciembre de 2013 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Palma en los autos de juicio ordinario de que deriva el presente rollo y, en consecuencia, se confirma la expresada resolución.

2º.-Se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

3º.-Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.