Sentencia CIVIL Nº 163/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 103/2019 de 23 de Abril de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00163/2019
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: MCB
N.I.G. 07040 42 1 2017 0012341
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000103 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000406 /2017
Recurrente: Melchor
Procurador: JOANA SOCIAS REYNES
Abogado: SEBASTIAN ROMAGUERA GONZALEZ
Recurrido: Nemesio
Procurador: NANCY ROSALIA RUYS VAN NOOLEN
Abogado: PEDRO FELIU VENTURELLI
Rollo núm.: 103/19
S E N T E N C I A Nº 163
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Miguel Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS:
Doña María Encarnación González López
Don Jaime Gibert Ferragut
En Palma de Mallorca a 23 de abril de 2019.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Palma, bajo el
número 406/17 , Rollo de Sala número 103/19, entre don Nemesio , como demandante y apelante, defendido
por el letrado don Pedro Feliu Venturelli y representado por la procuradora doña Nancy Ruys Van Noolen, y,
como demandado y apelante, don Melchor , defendido por el letrado don Sebastián Romaguera González
y representado por la procuradora doña Joana Socías Reynés.
.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Jaime Gibert Ferragut.

Antecedentes

PRIMERO .- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Palma, se dictó sentencia en fecha 16 de abril de 2018 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE COMO ESTIMO la demanda interpuesta por D. Nemesio , con Procuradora Sra. Ruys Van Noolen, frente a D. Melchor , con Procuradora Sra. Socías Reynes DEBO DECLARAR Y DECLARO LA NULIDAD del contrato de opción de compra celebrado entre las partes en fecha 4 de diciembre de 2016, por vicio del consentimiento, error, y, en consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a restituir a la actora la suma de CIENTO VEINTINUEVE MIL EUROS (129.000 €) más el interés legal de dicha suma desde el 26 de enero de 2017, sin expresa condena en costas.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y, seguido el recurso por sus trámites, se señaló para votación y fallo el 16 de abril de 2019.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO .- El 4 de diciembre de 2016, don Nemesio , como optante, y don Melchor , como cedente, celebraron un contrato de opción de compra respecto de una finca urbana sita en el nº NUM000 de la CALLE000 , en esta ciudad. A través del presente pleito, don Nemesio pretende que se declare la nulidad del contrato por estar viciado el consentimiento que prestó por error sobre cualidades esenciales del inmueble (en síntesis, por estar aquejado por graves deficiencias estructurales que ignoraba pero que, de haber conocido, le hubieran llevado a no concertar el contrato). Además, como pretensión subsidiaria, se interesa que se declare resuelta la opción de compra por incumplimiento de don Melchor .

En esta segunda instancia, se alza el demandado contra la sentencia que ha estimado la pretensión principal de declaración de nulidad (con la consiguiente restitución de la cantidad satisfecha como prima). A su vez, el actor impugna la sentencia alegando que lo acordado por la juez a quo supone una estimación íntegra, y no parcial, de la demanda y, por ello, interesa que se revoque aquélla en el sentido de imponer las costas del juicio a don Melchor .



SEGUNDO .- En relación con el error como vicio del consentimiento invalidante del contrato, hay que tener presente que, según dispone el artículo 1265 del Código civil , será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo. A su vez, el artículo 1266 dispone que, para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieran dado lugar a celebrarlo.

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 20 de enero de 2014 recapitula la doctrina jurisprudencial vigente a este respecto y sostiene que hay error cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta, es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea. La apreciación de un error invalidante del contrato exige la concurrencia de los siguientes requisitos: A) Que la representación equivocada merezca esa consideración, lo que exige que se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias.

B) El error ha de recaer sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato, y ha de ser esencial en el sentido de proyectarse sobre aquellas presuposiciones que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa.

C) El error ha de ser excusable. La jurisprudencia ( sentencias de 4 de enero de 1982 , 28 de septiembre de 1996 , 17 de julio de 2000 , 13 de mayo de 2009 o 25 de noviembre de 2012 ) exige tal cualidad, no mencionada en el artículo 1266, porque valora la conducta del ignorante o equivocado, negando protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida.



TERCERO .- Pues bien, este tribunal coincide con el parecer de la juez a quo y estima igualmente que, al prestar su consentimiento al contrato de opción de compra, la representación que el demandante se hacía respecto del inmueble litigioso era errónea puesto que desconocía que, al margen de su vetustez, del estado de abandono y de lo necesitado que estaba de una rehabilitación (todo lo cual salta a la vista incluso para un lego en materia de construcción - así se desprende de las fotografías obrantes en autos), presentaba graves problemas estructurales generalizados cuyo remedio pasa por obras de un coste sumamente elevado y, sobre todo, que incluso exceden del propio inmueble toda vez que requieren una actuación en otros elementos con los que comparte estructura. En cuanto a esto último, hay que poner de relieve que las plantas superiores del inmueble objeto del contrato se asientan en parte sobre el edificio al que corresponde el nº NUM001 de la misma CALLE000 , sobre el que se extienden (para mayor claridad, puede verse el croquis dibujado por el perito Sr. Juan Francisco ). En el dictamen pericial, se expresa lo siguiente: Que, habida cuenta del Expediente de ruina técnica o física dictado por el Ayuntamiento por el cual se dicta Orden de Ejecución de Demolición del edificio de la C./ CALLE000 nº NUM001 , situado de manera colindante a la izquierda y también bajo parte de la planta segunda del inmueble objeto de contrato de opción de compra, la demolición de tal inmueble hace imposible la pervivencia y mantenimiento de una parte de las plantas segunda y tercera del inmueble objeto de contrato de opción de compra.

Por todo ello, dado que la vivienda objeto de opción de compra precisa de una reforma completa para poder ser habitable y dada asimismo la imposibilidad de pervivencia en una parte de la misma por la necesidad de demolición de una parte del edificio colindante que se encuentra bajo el mismo, una hipotética reforma de la vivienda objeto de opción de compra precisaría operaciones estructurales de un costo mucho mas elevado que el que corresponde al de las reformas habituales para este tipo de viviendas.

El error recae sobre la esencia del inmueble puesto que afecta a su estructura misma y a su estado y debe ser tenido por excusable habida cuenta de que: A) El referido perito y los testigos aportados por la parte actora (el arquitecto y el constructor a quienes pensaba encomendar la reforma del inmueble y que fueron quienes le revelaron su situación real y que la intervención que exigía era de mucho mayor calado) manifiestan que, si bien ellos pudieron advertir el problema de estructura por razón de su experiencia y su formación profesional, difícilmente podía alguien que no fuera técnico en la materia percatarse de ello.

B) El perito puntualiza que, en especial, es complicado apreciar la configuración del edificio o conjunto de edificios y tomar conocimiento de que, como ya se ha apuntado, las plantas superiores del inmueble objeto del contrato se extienden más allá de la finca sita en el nº NUM000 y se superponen a las del nº NUM001 de tal manera que éstas le sirven de sustento. Esto reviste particular trascendencia al haberse constatado que ese edificio nº NUM001 ha sido declarado en estado de ruina y, como ha aclarado el perito, resulta inviable acometer cualquier reforma del inmueble litigioso sin que se solvente previa o simultáneamente, por quien corresponda, la problemática que aqueja a ese nº NUM001 .

C) El testigo Sr. Constantino , que fue quien medió en la operación que desembocó en la celebración del contrato y quien mostró el inmueble al demandante, admite que sólo se realizó una visita y que el Sr.

Nemesio no iba acompañado de ningún técnico.

D) El Sr. Constantino revela también que no informó al actor de que el inmueble compartía estructura con otro edificio, que se apoyaba sobre el mismo y que éste se encontraba en estado ruinoso.

E) Lo que el demandante pudo observar con más detenimiento fue la planta superior que es, precisamente, la que se encuentra en mejor estado.



CUARTO .- La parte apelante discrepa de la sentencia que recurre por diversas razones, entre las que se cuentan las siguientes: A) Se olvida la Juzgadora de Instancia, a nuestro juicio, que el contrato era de opción de compra, preparatorio a la compraventa, en la que existía una finca en el estado en que se evidenciaba y por el cual el actor lograba el derecho o facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones. Por el contrario al demandado solo le incumbía la obligación de no disponer del bien y mantener la oferta. No hubo transmisión . Frente a esto, hay que especificar, habiéndose declarado la nulidad del contrato por vicio en el consentimiento resulta irrelevante que el demandado haya dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales. Esto podría ser trascendente en el supuesto de que se hubiera desestimado la pretensión principal y se hubiera abordado la subsidiaria sobre resolución del contrato pero no es el caso. La sentencia no se funda en que el error sea imputable al cedente sino en que ha sido sufrido por el optante y que es esencial y excusable.

B) Mi poderdante no tenía la obligación de informarle del estado de la finca que pudo examinar el actor en su visita (...). Que deber de información le correspondía al demandado darle al actor sobre el estado estructural de la finca, que con la simple observación se evidenciaba? Lo único que interesaba el demandado era trasmitirle la finca que había adquirido meses antes (el 17 de julio de 2016) en el mismo estado en que la compró y con la misma información que disponía. Mi poderdante no es técnico de la construcción . Ante este alegato puede darse por reproducido lo que se ha argumentado en el apartado anterior. La decisión de la juez a quo no deriva de un incumplimiento de un deber de información sino de un error que evidentemente puede existir sin necesidad de incumplimiento de deber de información.

C) En ningún caso puede señalarse que ha existido por parte del demandado 'ánimo de perjudicar'. El actor voluntaria y libremente, tras visitar el inmueble, firmó el contrato, porque pretendía comprar lo que vio...lo que visionó . De nuevo lo que se aduce resulta ajeno la fundamentación de la sentencia. En ningún momento se sostiene que haya habido mala fe por parte del demandado pero esto no impide que el actor haya padecido un error respecto de características esenciales del inmueble objeto del contrato.



QUINTO .- Otros argumentos del apelante parten de la consideración de que realmente no existió error o de que fue inexcusable: La finca no estaba en óptimas condiciones. Pudo visionar el actor las grietas, fisuras, desconchamientos y los andamios (...) De la correspondencia con el arquitecto Sr. Federico , se deduce por sus propios actos, que conocía a la perfección el estado de la finca y que tenía que hacer importantes obras que afectaban a la estructura: Alterar la fachada; colocar grandes balcones en el frente del edificio; CREAR 2 apartamentos de alta calidad en nivel 1 y un penthouse en nivel 2; ampliar la terraza de la azotea incluyendo la terraza del nivel 2; realizar una habitación de sol con grandes ventanas. El 21 de Diciembre (ver documento 7, demanda) el actor remite un e mail al demandado, remitiéndole las medidas que Federico había sacado del edificio, incluso reconoce, que el arquitecto, no midió el patio porque estaba lleno de basuras.

Ante esto, hay que puntualizar lo siguiente: A) Este tribunal no discute sino que, por el contrario, ha mantenido en el Fundamento de Derecho Tercero de esta misma resolución que el demandante no podía desconocer, respecto del inmueble litigioso, la vetustez, el estado de abandono y lo necesitado que estaba de una rehabilitación. Todo ello, ya se ha dicho, salta a la vista incluso para un lego en materia de construcción, y a tal conclusión se llega con el mero examen de las fotografías obrantes en autos. Ahora bien, una cosa es que la vivienda requiriera obras de rehabilitación y otra muy distinta que igualmente precisara una importante intervención estructural que afecte no solo al inmueble contratado sino también a otras partes del edificio ajenas a la opción de compra e incluso a un edificio colindante. Sin la intervención en ese otro edificio, es inviable cualquier actuación en la vivienda litigiosa puesto que la misma se asienta en buena parte sobre el mismo.

B) De todo esto, no consta que tuviera conocimiento el actor toda vez que: 1) Carece de conocimientos técnicos en materia de construcción y, según el perito y los testigos a los que se ha hecho referencia, aquellos son indispensables para apreciar la necesidad de obras estructurales. 2) Ni la parte cedente ni el mediador en la operación informaron de tales circunstancias al optante. Con esto no se quiere decir que existiera tal deber de información: simplemente se menciona porque, si se hubiera suministrado esos datos al demandante, ya no podría postularse que la existencia del error. 3) Los testigos manifiestan que, según su percepción, el actor quedó sorprendido al tomar conocimiento por sus indicaciones de que no podría llevarse a cabo la rehabilitación del inmueble sin que se acometieran obras estructurales en todo el edificio y en el edificio colindante.



SEXTO .- Igualmente combate el recurrente la calificación del error como excusable alegando que ' le era muy fácil al Sr. Nemesio y a su esposa que habla perfectamente español, como comprobamos en el plenario, haber recabado el parecer de sus técnicos previamente dado el estado en que se encontraba la finca, antes de firmar el contrato preparatorio e incluso realizar las averiguaciones administrativas sobre el estado de los edificios colindantes en una visita al Ayuntamiento'. A esto hay que responder que lo decisivo no es que estas gestiones fueran fáciles o difíciles para el Sr. Nemesio sino que su omisión pueda suponer la calificación del error como inexcusable. Pues bien, el tribunal comparte el criterio expuesto en la sentencia y entiende que excedía del deber de diligencia atribuible al interesado en la adquisición de una vivienda que, previamente a concertar la opción, averiguara si el edificio en que se integraba compartía estructura con algún edificio colindante para acto seguido comprobar si se había declarado administrativamente la ruina de ese edificio colindante.

SÉPTIMO .- Ya se ha indicado que en la parte dispositiva de la sentencia se enuncia que la demanda es estimada parcialmente y es por ello (así se explica en el Fundamento de Derecho Sexto) que no se imponen las costas del juicio a la parte demandada. El actor recurre esta decisión por vía de impugnación argumentando que su pretensión principal coincide con lo dispuesto en la sentencia por lo que la estimación es integral y procede la condena en costas del Sr. Melchor .

Examinadas la demanda y la sentencia apelada, este tribunal concluye que se produjo una confusión al entenderse que el Sr. Nemesio estaba impetrando, junto con la declaración de nulidad, la condena al pago de 258.000 euros. Ciertamente, esta pretensión pecuniaria se formulaba para el caso de declaración de resolución contractual (pretensión subsidiaria) mas no si se estimaba la pretensión principal de nulidad. Así se desprende del tenor del suplico de la demanda: SUPLICO AL JUZGADO: Que habiendo por presentado este escrito y documentos acompanados, con sus copias, se sirva admitirlos; insertar los poderes en la forma indicada en el encabezamiento; tener por interpuesta, en nombre de mi representado, demanda de juicio ordinario contra Don Melchor y, tras los tramites de rigor, dicte sentencia: 1. Que, estimando la demanda: a. Declare la nulidad del contrato de opcion de fecha 4 de diciembre de 2016.

b. Declare el derecho de D. Nemesio a recuperar el importe abonado; es decir, 129.000,- euros mas los intereses legales devengados desde el 26 de enero de 2017 y los que se devenguen hasta su efectivo pago.

c. Condene a D. Melchor a abonar a D. Nemesio la cantidad de 129.000,- euros mas los intereses legales devengados desde el 26 de enero de 2017 y los que se devenguen hasta su efectivo pago.

d. Condene al demandado al pago de las costas procesales.

2. Subsidiariamente, para el improbable supuesto de no atenderse las peticiones anteriores, igualmente estime la demanda y: a. Declare la resolucion del contrato de opcion de fecha 4 de diciembre de 2016 por el incumplimiento de D. Melchor .

b. Condene a D. Melchor a pagar a D. Nemesio la cantidad de 258.000,- euros de conformidad con la Estipulacion Octava, apartado B del citado contrato.

c. Condene al demandado al pago de las costas procesales.

Parece claro que lo pedido por el demandante en el apartado 1) del suplico son dos declaraciones (la de nulidad y la de la obligación de restituir la prima entregada por el optante al cedente) y dos condenas (al cumplimiento de esa obligación de restitución de la que se pide la declaración y al pago de las costas del juicio). Se colige del Fundamento de Derecho Quinto de la sentencia recurrida ( En relación a la pretensión de la parte actora de reclamar, adicionalmente, otros 129.000 €... ) que, sin embargo, la juez a quo interpretó que se interesaban dos pronunciamientos condenatorios al pago de 129.000 euros: uno en el subapartado b) del suplico y otro en el subapartado c). Como consecuencia de esa interpretación, en ese Fundamento de Derecho Quinto de la sentencia apelada se entra a desestimar una pretensión de reclamación de pago de otros 129.000 euros que realmente no había formulado el actor. En suma, procede corregir el malentendido declarando que la demanda es íntegramente estimada y que por ello mismo, en virtud del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el demandado ha de pechar con las costas ocasionadas al demandante en primera instancia.

OCTAVO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación formulado por el demandante, no se hará especial mención de las costas causadas en esta alzada en lo que concierne al recurso de la parte actora. En cambio, las costas ocasionadas por el recurso del demandado deben ser impuestas a éste por ser desestimado su recurso.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia dictada el 16 de abril de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Palma y, en consecuencia, se revoca dicha sentencia en cuanto expresa que estima parcialmente la demanda y no hace imposición de costas. En su lugar, se declara que la demanda es estimada íntegramente y se imponen las costas de primera instancia a la parte demandada, manteniéndose los restantes pronunciamientos de la sentencia.

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada.

En cuanto a las costas de esta segunda instancia, se imponen a la demandada las ocasionadas por su recurso. En lo que concierne a las costas causadas por el recurso de la parte actora, cada litigante asumirá las propias.

Recursos . - Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación , por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Órgano competente . - Es órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo. Plazo y forma para interponerlos . - Ambos recursos deberán interponerse ante este tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, mediante escrito firmado por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal. Aclaración y subsanación de defectos . - Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días. No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Depósito. - En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, ha de aportar la parte el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su no tificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el art. 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.